Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector bestuursrecht
Reg.nr.: AWB 00/798
UITSPRAAK
ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen:
A,
wonende te Nijmegen, eiseres,
en
de raad van de gemeente Nijmegen, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Besluit van verweerder van 22 maart 2000, bekendgemaakt op 29 maart 2000.
2. Procesverloop
Bij brief van 11 juli 1997 heeft mr. H.W. Lijftogt, advocaat te Arnhem, namens eiseres bij verweerder een verzoek om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) ingediend ten bedrage van f. 50.000,-- vermeerderd met wettelijke rente.
Bij besluit van 28 april 1999, bekendgemaakt op 11 mei 1999, heeft verweerder, overeenkomstig het advies van de schadebeoordelingscommissie van 2 februari 1999, het verzoek afgewezen.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 17 juni 1999 bezwaar gemaakt.
Het bezwaar is behandeld door de (interne) Commissie voor bezwaarschriften. Deze commissie heeft op 17 februari 2000 een raadsvoorstel uitgebracht.
Bij het hierboven aangeduide besluit heeft verweerder, gelezen het voorstel van voormelde commissie, het bezwaar ongegrond verklaard en het eerdergenoemde besluit gehandhaafd.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 28 april 2000 beroep bij de rechtbank ingesteld, waarna de gronden van het beroep zijn uiteengezet in een aanvullend beroepschrift van 6 juni 2000.
Verweerder heeft op 27 september 2000 een verweerschrift ingediend.
Op 22 november 2001 heeft de rechtbank de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (StAB) te 's-Gravenhage als deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek. De StAB heeft bij verslag van
29 januari 2001 haar onderzoeksbevindingen en advies aan de rechtbank gerapporteerd. Partijen zijn hierna in de gelegenheid gesteld op dit verslag te reageren. Van deze gelegenheid heeft eiseres gebruik gemaakt.
Het beroep is vervolgens behandeld ter zitting van de rechtbank van
21 mei 2002. Eiseres is aldaar in persoon verschenen, bijgestaan door
mr. H.P.G. Jansen, juridisch adviseur werkzaam bij LandRaad te Arnhem. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door mr. drs. A.J.C. van der Heijden, werkzaam bij verweerders gemeente.
3. Overwegingen
In dit geding moet de rechtbank beoordelen of het bestreden besluit de rechterlijke toets kan doorstaan. De rechtbank overweegt als volgt.
In artikel 49 van de WRO is bepaald, voor zover hier van belang, dat voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent.
Het verzoek van eiseres is gebaseerd op schade als gevolg van de wijziging van de bouwmogelijkheden op het direct naast haar perceel gelegen perceel, thans bekend als X-weg 10, ingevolge het bestemmingsplan "Beekmansdalseweg I".
De rechtbank merkt allereerst op dat het bestemmingsplan "Beekmansdalseweg I", ten gevolge waarvan eiseres stelt schade te lijden, onherroepelijk is geworden. Het bestreden besluit heeft slechts betrekking op de vraag of eiseres, gegeven de bebouwingsmogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt, schade lijdt welke redelijkerwijze niet (geheel) te harer laste dient te blijven.
De rechtbank zal zich dan ook tot deze vraag beperken.
Op grond van de gedingstukken en het verhandelde ter zitting stelt de rechtbank vast dat tussen partijen op zichzelf niet in geschil is dat als gevolg van de bestemmingsplanwijziging in 1994 voor eiseres een planologisch nadeliger situatie is ontstaan dan onder het oude bestemmingsplan "Beekmansdalseweg" uit 1976. Verweerder heeft in navolging van de schadebeoordelingscommissie evenwel overwogen dat het planologisch nadeel als gevolg van het van kracht worden van het bestemmingsplan "Beekmansdalseweg I" zo gering is dat van een waardedaling van het onroerend goed van eiseres niet kan worden gesproken.
De rechtbank zal eerst beoordelen of al dan niet sprake is van een waardedaling van het onroerend goed van eiseres is als gevolg van het van kracht worden van het bestemmingsplan "Beekmansdalseweg I".
Uit de gedingstukken leidt de rechtbank af dat onder het regime van het oude bestemmingsplan naast het perceel van eiseres zich een onbebouwde tuin bevond met nagenoeg geen mogelijkheden voor het oprichten van bouwwerken. Onder het nieuwe bestemmingsplan is op het naastgelegen perceel, op een afstand van ongeveer 18,5 meter naast de woning van eiseres en 8,5 meter van de perceelgrens, een woning gebouwd bestaande uit één woonlaag met een kap. Op grond van het bestemmingsplan zouden twee woonlagen met een kap mogelijk zijn.
Uit de gedingstukken, in het bijzonder voornoemd rapport van de StAB, is de rechtbank voorts gebleken dat vanuit twee kamers op de eerste verdieping van de woning van eiseres thans uitzicht bestaat op de nieuw gebouwde woning naast haar perceel. Tevens bestaat aldus vanuit die woning inkijk in de woning van eiseres. Voorts wordt het uitzicht van eiseres vanuit de voortuin en de noordelijke zijtuin thans verstoord door de nieuwbouw. Het uitzicht vanuit de achtertuin wordt belemmerd door afschermende beplanting die aldaar door eiseres is geplant. Uitgaande van de maximaal toegestane bebouwingsmogelijkheid zou echter tevens inkijk in de achtertuin van eiseres kunnen bestaan. Ten slotte heeft de StAB geconstateerd dat het vrijliggende karakter van de woning van eiseres enigszins is verminderd vanwege de nieuwbouw.
Gelet op bovenstaande feiten en omstandigheden is de rechtbank evenals de StAB van oordeel dat het planologisch nadeel niet dermate gering is dat niet van een waardedaling van het perceel van eiseres kan worden gesproken. Anders dan verweerder ter zitting heeft gesteld en evenals de StAB, is de rechtbank van oordeel dat, gelet op vaste jurisprudentie, bij de planologische vergelijking dient te worden uitgegaan van hetgeen planologisch maximaal mogelijk is onder beide regimes en niet hetgeen feitelijk is geëffectueerd.
De argumenten die door de schadebeoordelingscommissie ter afwijzing van de vordering zijn gebruikt en door verweerder zijn overgenomen, overtuigen de rechtbank niet. Het standpunt dat eiseres niet verzekerd zou zijn van vrij uitzicht nu onder het oude regime de mogelijkheid bestond van beplanting met hoge bomen, kan geen stand houden. Uit de desbetreffende jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (o.a. ABRS 5 februari 1996, BR 1997/586) blijkt dat uitzicht op groenvoorzieningen niet op één lijn kan worden gesteld met uitzicht op bebouwing waarbij de rechtbank bovendien opmerkt dat bomen niet binnen het planologisch kader vallen nu deze niet vergunningplichtig zijn. Dat aan de zijkant van de woning van eiseres geen terras aanwezig is, zoals door verweerder gesteld, doet aan bovenstaand oordeel evenmin af nu de uitzichtbeperking zich niet slechts manifesteert vanaf een terras.
Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder ten onrechte heeft besloten dat sprake is van een te verwaarlozen planologisch nadeel dat geen waardedaling van het onroerend goed van eiseres met zich brengt.
De rechtbank ziet zich vervolgens gesteld voor de vraag wat de omvang van de door eiseres geleden schade is en of deze schade al dan niet (gedeeltelijk) voor haar eigen rekening dient te blijven.
Ten aanzien van de hoogte van de schadevergoeding overweegt de rechtbank als volgt.
Eiseres heeft ter onderbouwing van haar vordering een taxatierapport met betrekking tot de waardevermindering van haar onroerend goed als gevolg van de bestemmingsplanwijziging in het geding gebracht, opgemaakt op 2 juni 1997 door makelaar E. Reuhl, werkzaam bij Guijt makelaars te Nijmegen. Uit dit rapport blijkt van een waardevermindering van f. 50.000,--.
De StAB heeft in haar onderzoeksverslag aangegeven dat een waardevermindering vanwege het nieuwe planologische regime van
f. 50.000,--, zijnde 4% van de geschatte waarde van het object, zoals vastgesteld door makelaar Reuhl, niet onrealistisch is en aldus het uitgangspunt van diens taxatie onderschreven. Nu het taxatierapport dateert van juni 1997 en de planwijziging van juni 1994 dateert, heeft de StAB het schadebedrag evenwel naar 1994 teruggerekend en begroot op ongeveer f. 37.600,--.
Eiseres heeft gesteld dat E. Reuhl de schade heeft getaxeerd naar de datum van planwijziging in 1994. Ter onderbouwing van haar stelling heeft eiseres een verklaring van E. Reuhl d.d. 22 februari 2002 in het geding gebracht waarin dit wordt bevestigd.
De rechtbank constateert dat ter onderbouwing van de taxatie in voornoemd taxatierapport het volgende is vermeld: "Ten gevolge van een wijziging in het geldende bestemmingsplan Beekmansdalseweg I, kan er een vrijstaande woning worden gebouwd pal naast het getaxeerde object (…). In plaats van uitzicht op de natuur en tuin (…), kijkt men straks tegen een woning aan.". Ter zitting hebben beide partijen aangegeven dat ten tijde van de taxatie op 2 juni 1997 de woning naast het perceel van eiseres reeds was gebouwd. In de formulering van de taxateur dat straks tegen een woning wordt aangekeken vindt de rechtbank steun voor de stelling van eiseres dat is getaxeerd naar de datum van de planwijziging in 1994.
De rechtbank ziet geen grond om aan de juistheid van de overeenkomende zienswijze van zowel de taxateur als de StAB te twijfelen, te meer niet nu deze van de zijde van verweerder niet gemotiveerd is weersproken. De rechtbank is dan ook van oordeel dat een bedrag aan waardevermindering ten gevolge van de planwijziging dient te worden gesteld op f. 50.000,--, zijnde € 22.689,01.
Met betrekking tot de vraag of deze schade al dan niet volledig voor vergoeding in aanmerking komt, overweegt de rechtbank als volgt.
Ingevolge vaste jurisprudentie moet met betrekking tot de vraag of de planschade van eiseres geheel of gedeeltelijk te harer laste behoort te blijven voorop worden gesteld dat relevant is of het voor eiseres ten tijde van de verkrijging van het perceel de bewuste wijziging van het planologische regime voorzienbaar was.
De rechtbank merkt in dit kader op dat dit naar haar oordeel met zich brengt dat een vordering uit planschade, anders dan eiseres stelt, niet geacht kan worden als onderdeel van het eigendomsrecht over te gaan op een volgend eigenaar. Dit zou naar het oordeel van de rechtbank strijdig zijn met de strekking van artikel 49 van de WRO. Het effect van de voorzienbaarheid kan immers geacht worden al in de verkoopprijs te zijn verdisconteerd, zodat het nadelige effect van de planologische maatregel niet geacht kan worden een nieuwe eigenaar te treffen. De omstandigheid dat de aanleiding om vergoeding van planschade te verzoeken (het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan "Beekmansdalseweg I") pas is ontstaan nadat de volledige eigendom van het perceel aan eiseres is overgedragen, zoals door eiseres aangevoerd, doet voorts aan eventuele voorzienbaarheid niet af.
Niet in geschil is dat eiseres, ten tijde van de aankoop van het perceel op 28 januari 1978, samen met haar toenmalige echtgenoot
B, geen rekening behoefde te houden met de gerealiseerde bestemmingsplanwijziging. Eiseres en B waren elk eigenaar van de onverdeelde helft van het perceel. Ter zitting is gebleken dat eiseres sinds 1988 alleen in de woning woont en dat de echtscheiding bij vonnis van 22 april 1991 is uitgesproken. Toedeling van het onroerend goed aan eiseres heeft plaatsgevonden bij akte van 18 februari 1994. Deze toedeling heeft met gesloten beurzen plaatsgevonden.
Ten tijde van de overdracht van het aandeel van B aan eiseres was het bestemmingsplan waarop de planschadeclaim is gebaseerd, hoewel nog niet onherroepelijk, wel reeds vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank had eiseres op dat moment in redelijkheid dan ook de voor haar nadelige wijziging van planologisch regime in volle omvang kunnen voorzien.
Dit leidt de rechtbank in het onderhavige geval echter, anders dan verweerder, niet tot de conclusie dat de waardevermindering van het perceel geheel voor rekening van eiseres dient te blijven. De rechtbank overweegt hiertoe dat in het onderhavige geval sprake is van een bijzondere situatie, nu geen verkoop aan een willekeurige derde heeft plaatsgevonden, doch sprake is geweest van een toedeling van een voorheen gezamenlijk eigendom aan één van de voormalige huwelijkspartners. De rechtbank acht aannemelijk dat de toedeling naar haar aard in de weg heeft gestaan aan verdiscontering daarbij van de waardevermindering van het perceel.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder met het bestreden besluit een onjuiste toepassing heeft gegeven aan artikel 49 van de WRO en dat het beroep derhalve gegrond is. Het bestreden besluit dient te worden vernietigd.
Onder verwijzing naar hetgeen is overwogen ten aanzien van de hoogte van de waardevermindering ziet de rechtbank aanleiding de zaak op de voet van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf af te doen en aan eiseres een planschadevergoeding ten bedrage van € 22.689,01 toe te kennen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van het verzoek, onder herroeping van het primaire besluit. De rechtbank heeft voornoemde aanleiding vooral gevonden in de overeenkomende zienswijzen van taxateur Reuhl en de StAB ter zake van de hoogte van de waardevermindering en het feit dat verweerder deze zienswijze niet, althans niet gemotiveerd, heeft weersproken. Voorts heeft de rechtbank voor de toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb steun gevonden in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 20 januari 1998
(AB 1998/143).
De rechtbank acht termen aanwezig om toepassing te geven aan artikel 8:75 van de Awb en verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten, welke zijn begroot op € 322,--. Van andere kosten in dit verband is de rechtbank niet gebleken.
Het hiervoor overwogene leidt de rechtbank, mede gelet op artikel 8:74 van de Awb, tot de volgende beslissing.
4. Beslissing
De rechtbank
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
herroept het besluit van verweerder van 28 april 1999 inhoudende de afwijzing van schadevergoeding;
bepaalt dat aan eiseres ten laste van de gemeente Nijmegen ter zake van planschade op de voet van artikel 49, lid 1, van de WRO wordt toegekend een bedrag van € 22.689,01 wegens waardevermindering, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 11 juli 1997 tot aan de dag van algehele voldoening;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van
€ 322,--;
wijst de gemeente Nijmegen aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden;
bepaalt voorts dat de gemeente Nijmegen aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ad € 102,10 vergoedt.
Aldus gegeven door mr. M.E. Snijders, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2002 , in tegenwoordigheid van mr. J.N. Witsen als griffier.
De griffier, De rechter,
Tegen deze uitspraak staat voor belanghebbenden, behoudens het bepaalde in artikel 6:24 juncto 6:13 van de Awb, binnen zes weken na de dag van verzending hiervan, hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA
's-Gravenhage.