Uitspraak
Vonnis d.d. 10 februari 2000
Vonnis van de president van de arrondissementsrechtbank te Arnhem in het kort geding van:
AV,
wonende te V, gemeente R,
eiser bij dagvaarding van 17 januari 2000,
procureur: mr. J.C.N.B. Kaal,
advocaat : mr. D. Joeloemsingh,
beiden te Arnhem,
Rolnummer KG 2000/18 tegen
de besloten vennootschap B.V. Vastgoedbeheer ABC Arnhem,
handelende onder de naam ABC Vastgoedbeheer,
gevestigd te Arnhem,
gedaagde,
procureur: mr. N.L.J.M. Rijssenbeek,
advocaat : mr. H.J.G. Braakhuis,
beiden te Arnhem.
Het verloop van de procedure
Eiser, hierna te noemen AV, heeft gedaagde, hierna te noemen ABC Vastgoedbeheer, ter terechtzitting van 27 januari 2000 in kort geding doen dagvaarden en bij mondelinge conclusie van eis gevorderd als weergegeven in de dagvaarding.
ABC Vastgoedbeheer heeft geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen.
De raadslieden van partijen hebben de zaak bepleit overeenkomstig de door hen overgelegde pleitnotities en de daarbij behorende producties.
Ten slotte zijn de processtukken voor het wijzen van vonnis overgelegd.
1. De vaststaande feiten
1.1 AV is woonachtig aan straat A 25 te V.
1.2 ABC Vastgoedbeheer is beheerder van het flatgebouw (hierna: de flat) aan straat A te V.
Aan deze flat grenst een parkeerplaats die ook in beheer is bij ABC Vastgoedbeheer en die aangelegd is voor de bewoners van de flat.
1.3 De flat en de parkeerplaats zijn gelegen aan de overkant van de woning van AV. Tussen de woning van AV en de flat loopt een openbare weg.
1.4 Langs het voetpad direct grenzend aan de parkeerplaats is onder andere een ligusterhaag aangelegd die lange tijd een hoogte had van circa 1.50 meter. Door deze haag en andere hoge beplanting had AV vanuit zijn woning geen uitzicht op de parkeerplaats.
1.5 In 1993 is de parkeerplaats opnieuw bestraat. Daarvoor moest de volledige beplanting naast de ligusterhaag bij de parkeerplaats worden verwijderd om (tijdelijk) een toegang tot de parkeerplaats te maken.
1.6 Bij brief van 13 april 1993 heeft ABC Vastgoedbeheer - voor zover van belang - het navolgende aan AV meegedeeld:
"Wij hebben uw verzoek aan de tuinkommissie voorgelegd en zijn als volgt overeengekomen;
- rechts van het voetgangerspad zal de aanplant weer op de hoogte gebracht worden.
- de verwijderde houten paaltjes ter plaatse van beide zijde voetgangerspaden zullen herplaatst worden.
- links van het voetgangerspad zal een "laurierhaag" geplant worden welke wij tot de gewenste hoogte zullen brengen."
1.7 Op 3 februari 1997 zijn onder meer 8 laurieren, de daarnaast staande struiken en een aantal bomen langs de parkeerplaats gekapt.
1.8 Bij brief van 6 februari 1997 heeft AV ABC Vastgoedbeheer aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden materiële en immateriële schade.
1.9 Bij brief van de bewonerscommissie van de flat van 10 maart 1997 is aan AV meegedeeld dat het vanwege veelvuldige diefstal, baldadigheid en stormschade noodzakelijk was het struikgewas bij de parkeerplaats te snoeien.
Voorts is meegedeeld dat, in verband met de aantasting van het uitzicht van AV, het struikgewas niet meer gesnoeid zal worden totdat deze dezelfde hoogte heeft bereikt als de ligusterhaag en dat er bekeken zal worden of in de tuin nog extra beplanting kan worden aangebracht.
1.10 Op 9 maart 1999 zijn de liguster- en laurierhaag gesnoeid.
1.11 Bij schrijven van de raadsman van AV van 4 augustus 1999 is ABC Vastgoedbeheer verzocht een vaststellings-overeenkomst met AV te sluiten, onder meer strekkende tot het vervangen van de lampen op de parkeerplaats door gele lampen en dat de liguster- en laurierhaag niet gesnoeid worden totdat deze een hoogte van tenminste 1.50 meter hebben bereikt.
ABC Vastgoedbeheer heeft dit voorstel niet aanvaard.
1.12 Op 19 augustus 1999 is de liguster- en laurierhaag opnieuw gesnoeid.
2. Het geschil
2.1 AV stelt dat in strijd met de in de brief van 13 april 1993 neergelegde afspraken en zonder overleg met hem de hagen en andere beplanting grenzend aan de parkeerplaats zijn gesnoeid. Hierdoor kan een ieder die op de parkeerplaats staat direct in zijn woonkamer kijken, hetgeen volgens AV een inbreuk op de eerbiediging van zijn persoonlijke levenssfeer en op zijn eigendomsrecht oplevert. Daarom is AV genoodzaakt tegen de geparkeerde auto's op de parkeerplaats aan te kijken. Verder heeft AV aangevoerd hinder te ondervinden van de drie felle neonlampen op de parkeerplaats die zijn woonkamer 's avonds verlichten. ABC Vastgoedbeheer handelt onrechtmatig jegens hem door te weigeren de lampen te vervangen, aldus AV. Daarnaast stelt AV dat vanwege het uitzicht vanuit zijn woning op de parkeerplaats de waarde van zijn woning is gedaald.
AV vordert - kort samengevat - ABC Vastgoedbeheer te veroordelen de liguster- en laurierhaag langs het voetpad grenzend aan de parkeerplaats niet te snoeien tot deze een hoogte van 1.50 meter hebben bereikt en de hagen of overige beplanting daarvoor op ten minste 1.50 meter hoogte te houden en de overige beplanting naast de ligusterhaag op ten minste 1.80 meter. Voorts wordt verzocht ABC Vastgoedbeheer te veroordelen tot het plaatsen van een coniferen haag of houten schutting van ten minste 1.50 meter zolang de hagen en beplanting de gevorderde hoogte nog niet hebben bereikt en tot het aanleggen van extra beplanting. Daarnaast vordert AV dat ABC Vastgoedbeheer de lampen op de parkeerplaats vervangt door gele lampen, een en ander versterkt met een dwangsom en met veroordeling van ABC Vastgoedbeheer in de kosten van dit geding.
2.2 ABC Vastgoedbeheer heeft het gevorderde gemotiveerd betwist.
3. De beoordeling van het geschil
3.1 AV stelt dat ABC Vastgoedbeheer de beplanting grenzend aan de parkeerplaats niet mag snoeien in verband met afspraken die daarover zijn gemaakt op 13 april 1993.
Die stelling moet worden verworpen. De inhoud van de door ABC Vastgoedbeheer opgestelde brief van 13 april 1993 kan, voorlopig oordelend, niet gekwalificeerd worden als een afspraak of overeenkomst tussen partijen terzake de beplanting op de parkeerplaats, maar als een mededeling zijdens ABC Vastgoedbeheer omtrent de voorgenomen maatregelen met betrekking tot onder meer die beplanting. ABC Vastgoedbeheer heeft zulks ook ter zitting verklaard. Evenmin blijkt uit deze brief dat ABC Vastgoedbeheer met AV dient te overleggen alvorens de beplanting wordt gesnoeid. Derhalve kan AV aan de litigieuze brief geen rechten ontlenen.
Overigens is gesteld noch gebleken dat ABC Vastgoedbeheer bij latere snoeiingen de schijn heeft gewekt voornoemde brief van 13 april 1993 als een overeenkomst te beschouwen waaraan zij zich gebonden acht.
3.2 Vervolgens komt de vraag aan de orde of ABC Vastgoedbeheer onrechtmatig jegens AV heeft gehandeld door de beplanting op de huidige hoogte te snoeien.
Aangenomen kan worden dat door het snoeien van de beplanting, die eerst 1.50 meter hoog was en die thans na het snoeien slechts een hoogte van circa 70 à 80 centimeter bereikt, AV meer uitzicht heeft gekregen op de parkeerplaats dan voorheen het geval was en dat er thans vanaf de parkeerplaats ook meer inkijk mogelijk is in zijn woonkamer. Dat AV hierdoor zodanige hinder ondervindt dat gesproken moet worden van een inbreuk op het recht op eerbiediging van zijn persoonlijke levenssfeer en op zijn eigendomsrecht voert voorshands te ver. AV heeft dit ook onvoldoende aannemelijk gemaakt.
Overigens kan AV zelf maatregelen treffen om de door hem gestelde hinder zoveel mogelijk te beperken door bijvoorbeeld de haag in zijn tuin van waaruit uitzicht op de parkeerplaats bestaat hoger te laten groeien danwel andere beplanting in zijn tuin aan te leggen.
3.3 De grief van AV dat ABC Vastgoedbeheer onrechtmatig jegens hem handelt door te weigeren de lampen op de parkeerplaats te vervangen door gele, minder fel schijnende lampen dient eveneens te worden verworpen.
De lampen zijn reeds in 1997 geplaatst. AV vordert eerst na bijna 3 jaar nadat de lampen zijn geplaatst vervanging van deze lampen, zodat hij voorshands niet geacht kan worden een spoedeisend belang te hebben bij het treffen van de gevraagde voorziening. Bovendien kan AV bijvoorbeeld de woonkamer voorzien van gordijnen en deze 's avonds sluiten om te voorkomen dat de lampen in zijn woonkamer schijnen, zoals door hem gesteld is.
3.4 Ook een belangenafweging kan voorshands niet tot een ander oordeel leiden.
Ter zitting is gebleken dat ABC Vastgoedbeheer de beplanting tussen de openbare weg en de parkeerplaats heeft gesnoeid en de litigieuze lampen heeft geplaatst om het risico op autobranden, autokraken en andere vernielingen die sedert begin 1997 plaatsvonden op de parkeerplaats en het daardoor veroorzaakte gevoel van onveiligheid bij de bewoners van de flat te verminderen. Ook de bewonerscommissie spreekt in haar brief van 10 maart 1997 over diefstal en baldadigheid op de parkeerplaats. AV heeft niet betwist dat de criminaliteit en het vandalisme op de parkeerplaats sinds 1997 zijn teruggelopen. Aannemelijk is dat zulks in direct verband staat met de genomen maatregelen alsmede met het project Buurtpreventie.
Onder het hiervoor geschetste dient het belang van de bewoners van de flat bij een veilige parkeerplaats waarvoor ABC Vastgoedbeheer heeft te zorgen, te prevaleren boven het belang van AV geen uitzicht op de parkeerplaats te hebben.
3.5 Tot slot is van de door AV gestelde schade onvoldoende gebleken. AV heeft niet nader geconcretiseerd in hoeverre de waarde van zijn woning als gevolg van het feit dat zijn woning uitzicht heeft op de parkeerplaats is gedaald.
Mitsdien zal ook deze grief gepasseerd worden.
3.6 Gelet op het vorenoverwogene dienen de gevorderde voorzieningen te worden geweigerd.
3.7 Als de in het ongelijk gestelde partij zal AV in de proceskosten worden verwezen.
4. De beslissing
De president,
4.1 weigert de gevorderde voorzieningen;
4.2 veroordeelt AV in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van ABC Vastgoedbeheer begroot op f. 1.550,-- voor salaris procureur en f. 400,-- wegens griffierecht.
Dit vonnis is gewezen door de vice-president mr. J.A.Z. Hooft Graafland en in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2000
in tegenwoordigheid van de griffier mr. S.I.A. Hensen.