Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11522424 \ CV EXPL 25-2594
Vonnis van 5 februari 2026
in de zaak van
N.V. [eiser],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigden: mr. J.V. Hesselman en mr. S.J. Boerboom,
tegen
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigden: mr. M. Kashyap en mr. L.F.H. Berg.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 januari 2025, met producties 1 tot en met 18,
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 5,
- het instructievonnis van 17 april 2025.
1.2.
Op 30 september 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiser] is verschenen mevrouw [naam 1] (directeur-bestuurder), bijgestaan door de gemachtigden. Namens [gedaagde] is verschenen de heer [naam 2] (directeur-eigenaar), bijgestaan door de gemachtigden. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, ieder aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.3.
De zaak is op verzoek van partijen aangehouden tot 13 november 2025 voor nader overleg. Op de rolzitting van 13 november 2025 heeft [eiser] om vonnis verzocht omdat partijen er niet in geslaagd zijn tot een oplossing te komen. [gedaagde] heeft zich niet meer uitgelaten.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De rechtsvoorganger van [eiser] heeft met de rechtsvoorganger van [gedaagde] met ingang van 25 augustus 1993 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte in de kelder, op de begane grond en de eerste verdieping van het pand aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] (hierna: [adres 1] BG) . In die huurovereenkomst is opgenomen dat huurder het gehuurde uitsluitend zal gebruiken als snackbar. De huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar, met de mogelijkheid van verlenging met vijf jaar.
2.2.
De rechtsvoorganger van [eiser] heeft met de rechtsvoorganger van [gedaagde] met ingang van 25 augustus 1997 een huurovereenkomst gesloten, met betrekking tot de bedrijfsruimte op de tweede en de derde verdieping van het pand aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] (hierna: [adres 1] 2/3hoog) . In die huurovereenkomst is opgenomen dat huurder het gehuurde uitsluitend zal gebruiken ten behoeve van de in het pand gevestigde snackbar, de tweede etage als keuken annex opslag en de derde etage als kantoor. De huurovereenkomst is aangegaan voor één jaar, met de mogelijkheid van verlenging met vijf jaar.
2.3.
De rechtsvoorganger van [eiser] heeft met de rechtsvoorganger van [gedaagde] met ingang van 1 juli 2001 een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van de bedrijfsruimte aan de [adres 2] te [vestigingsplaats] (hierna: [adres 2] ) . In die huurovereenkomst is opgenomen dat huurder het gehuurde uitsluitend zal gebruiken als opslag in de kelder, snackbar op de begane grond, keuken op de eerste en tweede etage, kantoor/dagverblijf op de derde etage en opslag op de zolderetage.
2.4.
Bij brief van [adres 1] augustus 2017 heeft de toenmalige rechtsvoorganger van [eiser] , Tourism Group Horeca Vastgoed B.V. (hierna: TGHV), de huurovereenkomst van [adres 1] BG opgezegd tegen 25 augustus 2018 wegens slecht huurderschap, dringend eigen gebruik en de algemene belangenafweging.
2.5.
In een separate brief van [adres 1] augustus 2017 heeft TGHV de huurovereenkomst van [adres 1] 2/3hoog opgezegd tegen 25 augustus 2018 onder verwijzing naar de in 2.4. genoemde opzeggingsbrief.
2.6.
Bij brief van 31 januari 2018 heeft TGHV de huurovereenkomst van [adres 2] opgezegd tegen 30 juni 2021, althans 1 juli 2021, wegens dringend eigen gebruik en de algemene belangenafweging.
2.7.
[gedaagde] heeft zich verzet tegen de huuropzeggingen en na overleg hebben TGHV en [gedaagde] op 17 juli 2018 twee beëindigingsovereenkomsten gesloten. Deze overeenkomsten zijn ondertekend door beide partijen en de onderhuurders van [gedaagde] .
2.8.
In de beëindigingsovereenkomst met betrekking tot de huurovereenkomst van [adres 1] BG staat:
‘
in aanmerking nemende
in aanmerking nemende
-
dat verhuurder en huurder de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden willen beëindigen per 31 oktober 2023;
dat verhuurder en huurder de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden willen beëindigen per 31 oktober 2023;
(…)
zijn overeengekomen als volgt
De vigerende huurovereenkomst eindigt met wederzijds goedvinden uiterlijk op per 31 oktober 2023, of zoveel eerder als door huurder aangegeven. (…) Huurder zal het gehuurde op 31 oktober 2023 sluiten doch krijgt huurder een week om het gehuurde te ontruimen. Uiterlijk op 6 november 2023 stelt huurder het gehuurde aldus wederom ter vrije beschikking aan verhuurder.
Huurder verklaart dat de onderhuurovereenkomst eveneens met wederzijds goedvinden uiterlijk per 31 oktober 2023 eindigt. Ten bewijze hiervan zullen de onderhuurders deze overeenkomst mede voor akkoord ondertekenen. Huurder garandeert dat er geen (andere) onderhuurders zijn, respectievelijke op de beëindigingsdatum zullen zijn, anders dan de onderhuurders die thans deze overeenkomst mede ondertekenen.
Huurder zal het gehuurde leeg, ontruimd, vrij van gebruikers en onderhuurders, bezemschoon en onder afgifte van alle in omloop zijnde sleutels aan verhuurder ter beschikking stellen.
(…)
5. (…)
(…)Verhuurder zal tot geen huurprijsherziening ingevolge artikel 7:303/304 BW vorderen alsmede een opzeggingsprocedure entameren. Het vorenstaande laat het recht om jaarlijkse indexering door te voeren onverlet.
(…)Verhuurder zal tot geen huurprijsherziening ingevolge artikel 7:303/304 BW vorderen alsmede een opzeggingsprocedure entameren. Het vorenstaande laat het recht om jaarlijkse indexering door te voeren onverlet.
5. (…)
Indien huurder en de onderhuurder geen dan wel niet tijdig uitvoering heeft gegeven aan de verplichting tot ontruiming, is hij direct in verzuim (…)
Indien huurder en de onderhuurder geen dan wel niet tijdig uitvoering heeft gegeven aan de verplichting tot ontruiming, is hij direct in verzuim (…)
(…)8. Indien verhuurder besluit om het gehuurde na de beëindiging weer op de markt ter huur
aan te bieden dan heeft huurder en/of onderhuurder(s) een eenmalig eerste recht van huur. In dat geval zal verhuurder huurder en/of onderhuurder(s) een aanbod doen, waarbij de verhuurdercondities geheel ter discretie van verhuurder staat en haar zal dienen te conveniëren. (…)Mocht verhuurder het pand zelf gaan exploiteren dan vervalt dit eenmalige eerste recht van huur en zal aldus niet meer herleven.
9. De onderhavige huurovereenkomst wordt aangegaan onder de opschortende
voorwaarde dat de huurbeëindigingsovereenkomst terzake het pand aan de [adres 2] eveneens rechtsgeldig wordt ondertekenend door de (onder)huurders. Bij niet in vervulling gaan van voormelde opschortende voorwaarde komt deze overeenkomst niet tot stand.’
2.9.
In de beëindigingsovereenkomst met betrekking tot de huurovereenkomst van [adres 2] staat:
‘in aanmerking nemende
-
dat verhuurder en huurder de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden willen beëindigen per 31 oktober 2024;
dat verhuurder en huurder de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden willen beëindigen per 31 oktober 2024;
(…)
zijn overeengekomen als volgt
De vigerende huurovereenkomst eindigt met wederzijds goedvinden uiterlijk op per 31 oktober 2024, of zoveel eerder als door huurder aangegeven. (…) Huurder zal het gehuurde op 31 oktober 2024 sluiten doch krijgt huurder een week om het gehuurde te ontruimen. Uiterlijk op 6 november 2024 stelt huurder het gehuurde wederom ter vrije beschikking aan verhuurder.
Huurder verklaart dat de onderhuurovereenkomst eveneens met wederzijds goedvinden uiterlijk per 31 oktober 2024 eindigt. Ten bewijze hiervan zullen de onderhuurders deze overeenkomst mede voor akkoord ondertekenen. Huurder garandeert dat er geen (andere) onderhuurders zijn, respectievelijke op de beëindigingsdatum zullen zijn, anders dan de onderhuurders die thans deze overeenkomst mede ondertekenen.
Huurder zal het gehuurde leeg, ontruimd, vrij van gebruikers en onderhuurders, bezemschoon en onder afgifte van alle in omloop zijnde sleutels aan verhuurder ter beschikking stellen.
(…)
5. (…)
(…)Verhuurder zal tot geen huurprijsherziening ingevolge artikel 7:303/304 BW vorderen alsmede een opzeggingsprocedure entameren. Het vorenstaande laat het recht om jaarlijkse indexering door te voeren onverlet.
(…)Verhuurder zal tot geen huurprijsherziening ingevolge artikel 7:303/304 BW vorderen alsmede een opzeggingsprocedure entameren. Het vorenstaande laat het recht om jaarlijkse indexering door te voeren onverlet.
5. (…)
Indien huurder en de onderhuurder geen dan wel niet tijdig uitvoering heeft gegeven aan de verplichting tot ontruiming, is hij direct in verzuim (…)
Indien huurder en de onderhuurder geen dan wel niet tijdig uitvoering heeft gegeven aan de verplichting tot ontruiming, is hij direct in verzuim (…)
(…)
8. Indien verhuurder besluit om het gehuurde na de beëindiging weer op de markt ter huur
aan te bieden dan heeft huurder en/of onderhuurder een eenmalig eerste recht van huur. In dat geval zal verhuurder huurder en/of onderhuurder een aanbod doen, waarbij de verhuurdercondities geheel ter discretie van verhuurder staat en haar zal dienen te conveniëren. (…)Mocht verhuurder het pand zelf gaan exploiteren dan vervalt dit eenmalige eerste recht van huur en zal aldus niet meer herleven.
9. De onderhavige huurovereenkomst wordt aangegaan onder de opschortende
voorwaarde dat de huurbeëindigingsovereenkomst terzake het pand aan de [adres 1] eveneens rechtsgeldig wordt ondertekenend door de (onder)huurders. Bij niet in vervulling gaan van voormelde opschortende voorwaarde komt deze overeenkomst niet tot stand.’
2.10.
In januari 2022 heeft [eiser] de panden aan de [adres 2] en [adres 1] te [vestigingsplaats] gekocht van TGHV als onderdeel van een vastgoedportefeuille van in totaal negen panden aan de [locatie] . Zij is daardoor de verhuurder van [gedaagde] geworden.
2.11.
Op 24 oktober 2023 heeft [eiser] aan [gedaagde] een brief gestuurd over de renovatieplannen van haar panden in de [locatie] . In die brief staat, voor zover van belang, geschreven:
‘Aanvang en duur renovatiewerkzaamheden
Op dit moment verwachten wij dat de renovatie ergens in hetderde kwartaal van 2024van start zal gaan. (…) De renovatie zal naar verwachting een periode van 12 tot 18 maanden in beslag nemen.
Wat gaat de renovatie voor u betekenen
Tijdens de renovatie kunnen de panden aan de[adres 2] en [adres 1]niet worden gebruikt en de panden dienen kort vóór aanvang van de renovatie volledig te worden ontruimd en aan de aannemer ter beschikking gesteld te worden. Dit betekent dat de op de begane grond uitgeoefende eetaangelegenheden ontruimd moeten worden en voor de duur van de renovatie niet in de [locatie] geëxploiteerd kunnen worden. Ook de ruimtes die gebruikt worden als keuken, opslag- en kantoorruimte op de tweede en derde verdieping (van [adres 1] ) zullen voor de duur van de renovatie niet gebruikt kunnen worden.
Bijzonder in dit verband is dat de huurovereenkomst die ziet op[adres 2]op basis van de beëindigingsovereenkomst met datum 17 juli 2018, die met de vorige verhuurder is geslote van rechtswege eindigtop 31 oktober 2024.De onderhuurder heeft hier destijds mee ingestemd. Wij begrijpen dat boven de eetaangelegenheid waarschijnlijk ook een onderhuurder verblijft, deze moet het pand verlaten. In de beëindigingsovereenkomst is opgenomen dat u één week heeft om de bedrijfsruimte te ontruimen zodat N.V. [eiser] het pand op 6 november 2024 weer tot haar vrije beschikking heeft. Wij zeggen dus de ontruimingper 6 november 2024aan waarna het gehuurde leeg, ontruimd en vrij van gebruikers en onderhuurders, bezemschoon aan ons oplevert.
(…)
Na de renovatie kunt u in beginsel voor de resterende duur van de huurovereenkomst terugkeren wat betreft debedrjjfsruimte op de [adres 1]op de begane grond . De huurprijs zal intussen wel worden herzien naar een meer marktconform niveau. Omdat de bovengelegen verdiepingen na de renovatie bestemd zullen zijn als woonruimte (in plaats van bedrijfsruimte), is het niet mogelijk om met uw onderneming terug te keren op deze verdiepingen. Wij onderzoeken in dit verband de mogelijkheid om de huurovereenkomst voor zover deze ziet op het gebruik van de bovengelegen verdiepingen partieel te ontbinden en de bovengelegen verdiepingen zelf te gaan verhuren als woonruimte. Het eventuele nadeel hiervan zal voor zover mogelijk worden meegewogen in het renovatievoorstel.’
2.12.
Naar aanleiding van deze brief heeft op 7 maart 2024 een bespreking plaatsgevonden tussen [eiser] , [gedaagde] en de onderhuurders. Partijen hebben in april 2024 nogmaals een bespreking gehad.
2.13.
Naar aanleiding van een verzoek van [gedaagde] van 16 oktober 2024 over de status van de renovatieplannen, heeft [eiser] [gedaagde] bij e-mail van 23 oktober 2024, voor zover relevant, als volgt bericht :
‘Het bovenstaande doet niet af aan het feit dat de panden moeten worden ontruimd vanwege de huurbeëindigingsovereenkomsten d.d. 17 juli 2028 die daarvoor zijn gesloten. Deze hadden u en ik afgelopen maart misschien even niet scherp voor ogen, maar op basis van de beëindigingsovereenkomst voor het gehuurde aan de[adres 2]eindigt de huur daarvan per 31 oktober a.s. en dient het pand uiterlijk 6 november a.s. aan ons te worden opgeleverd. Wij gaan er van uit dat u hiermee rekening hebt gehouden bij de huidige onderverhuur aan ' [naam eenmanszaak] '. Uit de tekst van de huurbeëindigingsovereenkomst voor het gehuurde aan de[adres 1]volgt dat de huur van dat pand al op 31 oktober 2023 is geëindigd en dat het pand al op 6 november 2023 ontruimd had moeten zijn. Gezien de samenhang tussen de huurbeëindigingsovereenkomsten voor het gehuurde aan de[adres 2]en[adres 1]hebben wij begrepen dat het de bedoeling is dat het gehuurde aan de[adres 1]gelijktijdig met het gehuurde aan de[adres 2]zal worden ontruimd en opgeleverd, dus ook op 6 november a.s. Met het opschuiven van de ontruimingsdatum voor[adres 1]is de huur daarvan op zichzelf echter niet verlengd.’
2.14.
In november 2024 hebben de gemachtigden van partijen hierover met elkaar verder gecorrespondeerd.
2.15.
Op 25 november 2024 heeft de [gemeente] aan [eiser] een omgevingsvergunning verleend voor meerdere panden aan de [locatie] , waaronder [adres 2] , voor het renoveren van de gebouwen voor het realiseren van woningen en met behoud van de winkel- en horecafunctie.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontruiming van de door [gedaagde] gehuurde panden [adres 2] , [adres 1] BG en [adres 1] 2/3hoog binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom.
3.2.
[eiser] stelt daartoe, kort gezegd, dat [gedaagde] de in de beëindigingsovereenkomsten gemaakte afspraken moet nakomen en gehouden is de gehuurde panden te ontruimen. [eiser] heeft belang bij ontruiming. Zij heeft het gehuurde aangekocht in verband met haar statutaire doelstelling van het creëren van een divers winkelaanbod en het verbeteren van de leefomgeving rondom de [eiser] in [vestigingsplaats] . In het gehuurde worden door de onderhuurders van [gedaagde] winkels voor de verkoop van zoetigheden geëxploiteerd, dat kenmerkend is voor het eentonige en laagwaardige straatbeeld van de [locatie] . [eiser] wil daar verandering in totstandbrengen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer tegen de gevorderde ontruiming. Daartoe heeft zij aangevoerd, kort gezegd, dat [eiser] geen beroep toekomt op de beëindigingsovereenkomsten, omdat zij met TGHV heeft afgesproken dat de huurovereenkomsten uitsluitend zouden eindigen als TGHV haar plannen (eigen exploitatie van de ruimtes) daadwerkelijk tot uitvoering zou (kunnen) brengen. Deze plannen hebben geen doorgang gevonden, dus waren de beëindigingsovereenkomsten van tafel. Bovendien geldt dat [gedaagde] een beroep toekomt op het recht van eerste huur zoals overeengekomen in de beëindigingsovereenkomsten, zodat van ontruiming van het gehuurde ook om die reden geen sprake kan zijn. Ten aanzien van de huurovereenkomst van [adres 1] 2/3hoog is geen beëindigingsovereenkomst gesloten, waardoor ontruiming daarvan hoe dan niet aan de orde is.
3.4.
[gedaagde] voert verder aan dat [eiser] in haar contacten met [gedaagde] langere tijd geen beroep heeft gedaan op de beëindigingsovereenkomsten en beide partijen er altijd vanuit zijn gegaan dat de huurovereenkomsten zouden worden voortgezet. Daarom heeft [eiser] haar recht verwerkt om een beroep te doen op de beëindigingsovereenkomsten. Verder verzoekt [gedaagde] om een langere ontruimingstermijn, bestaat er volgens haar geen grond voor het opleggen van een dwangsom en verzoekt zij subsidiair deze te matigen. Tot slot verweert [gedaagde] zich tegen een uitvoerbaar bij voorraad verklaring.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Zijn de beëindigingsovereenkomsten vervallen?
4.1.
De eerste vraag die de kantonrechter moet beantwoorden, is of TGHV en [gedaagde] hebben afgesproken dat de huurovereenkomsten uitsluitend zouden eindigen als TGHV haar plannen daadwerkelijk tot uitvoering zou (kunnen) brengen, zoals [gedaagde] stelt en [eiser] gemotiveerd betwist.
4.2.
Volgens de hoofdregel van het bewijsrecht is het aan [gedaagde] om voldoende gemotiveerd te stellen en bij betwisting te onderbouwen waaruit het bestaan van deze afspraak blijkt (artikel 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] dat niet gedaan.
4.3.
Daarvoor geldt allereerst dat in de tekst van de beëindigingsovereenkomsten een dergelijke ontbindende voorwaarde niet is opgenomen. Anders dan [gedaagde] meent, is deze voorwaarde ook niet te lezen in artikel 8 van Pro de beëindigingsovereenkomsten. In die tekst is uitsluitend bepaald dat aan [gedaagde] een recht van eerste huur is toegekend voor het geval TGHV besluit het pand
na de beëindigingniet zelf te gaan exploiteren, maar weer op de markt te brengen. Dit geldt dus uitdrukkelijk voor de situatie na de beëindiging van de huurovereenkomsten. Daarbij is niet vermeld dat de huurovereenkomsten niet zouden eindigen als TGHV haar plannen niet kon uitvoeren.
na de beëindigingniet zelf te gaan exploiteren, maar weer op de markt te brengen. Dit geldt dus uitdrukkelijk voor de situatie na de beëindiging van de huurovereenkomsten. Daarbij is niet vermeld dat de huurovereenkomsten niet zouden eindigen als TGHV haar plannen niet kon uitvoeren.
4.4.
Bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst moet de rechter niet alleen kijken naar de taalkundige betekenis van de tekst, maar ook naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die tekst mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenaamde Haviltex-maatstaf, HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635). [gedaagde] heeft echter onvoldoende onderbouwd dat zij en TGHV bij het aangaan van de beëindigingsovereenkomsten bedoeld hebben om deze alleen te laten gelden indien TGHV het gehuurde zelf zou gaan gebruiken. De enkele stelling dat dit het geval is, is daartoe onvoldoende. [gedaagde] had een verklaring van TGHV in het geding kunnen brengen en terzake een concreet bewijsaanbod kunnen doen. Dat heeft zij nagelaten.
4.5.
Gezien het voorgaande is niet vast komen te staan TGHV en [gedaagde] hebben afgesproken dat de huurovereenkomsten uitsluitend zouden eindigen als TGHV haar plannen daadwerkelijk tot uitvoering zou (kunnen) brengen. De beëindigingsovereenkomsten zijn daarom niet komen te vervallen.
Staat een recht van eerste huur een ontruiming in de weg?
4.6.
Partijen twisten over de vraag of [eiser] gebonden is aan het recht van eerste huur zoals opgenomen in artikel 8 van Pro de beëindigingsovereenkomsten. Bij de beoordeling van die vraag moeten zowel de inhoud van het beding als de omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen. In artikel 7:226 lid 3 BW Pro is bepaald dat bij de overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft de verkrijger slechts wordt gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. In dit geval betreft het beding een toekomstige situatie die direct verband houdt met TGHV als toenmalige verhuurder. Afgesproken is immers dat het recht alleen geldt indien TGHV besluit het gehuurde niet zelf te gaan exploiteren, waarna aan [gedaagde] een nieuw huurcontract moet worden aangeboden, waarbij de condities volledig aan TGHV zijn overgelaten. Dit betreft een dermate persoonlijke verbintenis van TGHV dat deze niet als zakelijk recht aan [eiser] is overgedragen. Het verweer van [gedaagde] gaat dus niet op.
Is er een beëindigingsovereenkomst voor [adres 1] 2 /3hoog gesloten?
4.7.
Vervolgens is de vraag aan de orde of de beëindigingsovereenkomst die is gesloten voor de huurovereenkomst van [adres 1] BG ook bedoeld is voor de huurovereenkomst van [adres 1] 2 /3hoog . Ook deze vraag dient te worden beantwoord aan de hand van eerdergenoemde Haviltex-maatstaf.
4.8.
[gedaagde] heeft terecht aangevoerd dat in de bewuste beëindigingsovereenkomst alleen verwezen is naar de huurovereenkomst van 25 augustus 1993, die gaat over [adres 1] BG , en niet ook naar de huurovereenkomst van 25 augustus 1997, die gaat over [adres 1] 2 /3hoog . Niet in geschil is dat de beëindigingsovereenkomsten zijn gesloten naar aanleiding van een huuropzegging van de huurovereenkomst van [adres 1] BG en een gelijktijdige huuropzegging van de huurovereenkomst van [adres 1] 2 /3hoog . [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat partijen bij het aangaan van de beëindigingsovereenkomsten er niet bij stil hebben gestaan dat er voor [adres 1] BG en [adres 1] 2 /3hoog twee aparte huurovereenkomsten waren gesloten. Verder heeft [gedaagde] erkend dat [adres 1] 2 /3hoog en [adres 1] BG dezelfde ingang hebben en niet los van elkaar gebruikt kunnen worden en feitelijk als één geheel moeten worden beschouwd, hetgeen overigens ook blijkt uit de in de huurovereenkomst van [adres 1] 2 /3hoog overeengekomen bestemming en de omstandigheid dat de huurtermijnen van beide huurovereenkomsten gelijk zijn getrokken. Op grond van het voorgaande moet geconcludeerd worden dat partijen bij het aangaan van de beëindigingsovereenkomst van de huurovereenkomst van [adres 1] BG tevens bedoeld hebben de huurovereenkomst van [adres 1] 2 /3hoog met wederzijds goedvinden te beëindigen.
Moet [gedaagde] overgaan tot ontruiming?
4.9.
Ten aanzien van de door [gedaagde] gesloten beëindigingsovereenkomsten geldt het wettelijk uitgangspunt dat verbintenissen uit een overeenkomst moeten worden nagekomen. In geschil is de vraag of [eiser] haar rechten heeft verwerkt om dat van [gedaagde] te eisen.
[adres 2]
4.10.
Het beroep op rechtsverwerking gaat niet op ten aanzien van [adres 2] . Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dat [eiser] zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van haar recht of bevoegdheid. Dit heeft [eiser] niet gedaan. [eiser] heeft de ontruiming van [adres 2] tijdig aangezegd. Zij heeft in haar brief van 24 oktober 2023 het einde van de huurovereenkomst per 31 oktober 2024 en de ontruiming per 6 november 2024 aangezegd. Dit heeft [eiser] nog een keer herhaald in de e-mail van 23 oktober 2024.
4.11.
[gedaagde] heeft geen gehoor gegeven aan de ontruiming en zijn onderhuurders maken nog altijd gebruik van het gehuurde. De kantonrechter zal de vordering van [eiser] ten aanzien van de ontruiming van [adres 2] daarom toewijzen.
4.12.
Dit betekent dat [gedaagde] het gehuurde moet verlaten met medeneming van alle personen en zaken die daar aanwezig zijn en het gehuurde in nette staat ter beschikking moet stellen aan [eiser] , onder afgifte van de sleutels. [gedaagde] krijgt hiervoor twee maanden de tijd. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis aan haar is betekend.
[adres 1] BG
4.13.
Ten aanzien van de huurovereenkomst van [adres 1] BG geldt dat deze huurovereenkomst op 31 oktober 2023 met wederzijds goedvinden is geëindigd en dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de afspraak om het gehuurde uiterlijk op 6 november 2023 leeg aan [eiser] op te leveren. Daarna heeft [gedaagde] het gebruik van het gehuurde stilzwijgend voortgezet. Voor die situatie geldt artikel 7:230 BW Pro. Daarin is bepaald dat, indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, de overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. De te beantwoorden vraag is dan of is gebleken dat partijen met de voortzetting van het gebruik een andere bedoeling hadden dan voortzetting van de geëindigde huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Daarbij gaat het om de geobjectiveerde bedoeling van beide partijen die blijkt uit hetgeen zij tegenover elkaar hebben verklaard en de wijze waarop zich ten opzichte van elkaar hebben gedragen.
4.14.
[eiser] heeft [gedaagde] kort voor het einde van de huurovereenkomst op 24 oktober 2023 een brief gestuurd over haar plan tot renovatie van [adres 1] , waarin zij niet heeft gewezen op de beëindigingsovereenkomst van [adres 1] BG (waarvan de eind- en ontruimingsdata een week later lagen). Daarbij heeft [eiser] haar voornemen medegedeeld om te onderzoeken of zij de huurovereenkomst, voor zover die ziet op de bovenste verdiepingen van [adres 1] , partieel kan ontbinden. Verder heeft [eiser] in die brief vermeld dat [gedaagde] voor de resterende duur van de huurovereenkomst terug kan keren in [adres 1] . De renovatie start volgens dat bericht in het derde kwartaal van 2024 en duurt 12 tot 18 maanden. Dit betekent dat [eiser] er op dat moment zelf vanuit ging dat de huurovereenkomst nog minimaal tot na het derde kwartaal van 2025 zal voortduren en dat zij er mee heeft ingestemd dat [gedaagde] het gebruik van het gehuurde behield. [eiser] is [gedaagde] vervolgens ook de maandelijkse huurfacturen blijven sturen, die [gedaagde] heeft voldaan.
4.15.
Vervolgens hebben partijen in 2024 meerdere gesprekken gehad, waar [eiser] ook niet gesproken heeft over de beëindiging en ontruiming van [adres 1] . De brief van 24 oktober 2023 en de besprekingen in maart/april 2024 waren momenten waarop [eiser] [gedaagde] erop had kunnen en moeten wijzen dat de huurovereenkomst van [adres 1] BG al was geëindigd en dat zij daarop een beroep zou doen. Door te zwijgen over die beëindigingsovereenkomst en wel een beroep te doen op de beëindigingsovereenkomst van [adres 2] , heeft [eiser] bij [gedaagde] de gerechtvaardigde indruk gewekt dat de geëindigde huurovereenkomst van [adres 1] BG werd voortgezet voor onbepaalde tijd. Van een andersluidende bedoeling van partijen is niets gebleken. Dat [eiser] dit onbewust heeft gedaan, omdat zij de beëindigingsovereenkomst niet scherp voor de geest had, doet daar niet aan af.
4.16.
[eiser] heeft pas voor het eerst op 23 oktober 2024 een beroep gedaan op de beëindigingsovereenkomst van [adres 1] , waarin het einde van de huurovereenkomst van 31 oktober
2023en de ontruiming op 6 november
2023is afgesproken. Dit is bijna een jaar na de beëindiging en daaropvolgende stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst. Gezien dat tijdsverloop kon [eiser] zich daar naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid niet meer op beroepen.
2023en de ontruiming op 6 november
2023is afgesproken. Dit is bijna een jaar na de beëindiging en daaropvolgende stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst. Gezien dat tijdsverloop kon [eiser] zich daar naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid niet meer op beroepen.
4.17.
Het voorgaande betekent dat de gevorderde ontruiming van [adres 1] BG niet toewijsbaar is.
[adres 1] 2 /3hoog
4.18.
Zoals in rechtsoverweging 4.8. is geoordeeld, volgt het lot van de huurovereenkomst van [adres 1] 2 /3hoog het lot van de huurovereenkomst van [adres 1] BG . De vordering tot ontruiming van [adres 1] 2 /3hoog zal daarom eveneens worden afgewezen.
Dwangsom
4.19.
[eiser] heeft een dwangsom gevorderd van € 1.000,00 per dag dat [gedaagde] het gehuurde niet zal ontruimen. Gelet op het feit dat [eiser] met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming van [adres 2] reeds een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, dient zij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Nu een dergelijke onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.
De proceskosten
4.20.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
119,40
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
( 2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
729,90
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.21.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat het belang van [eiser] bij nakoming van de door [gedaagde] gesloten beëindigingsovereenkomst met betrekking tot de huurovereenkomst van [adres 2] zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand totdat op het rechtsmiddel is beslist.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de gehuurde bedrijfsruimte aan de Oudebrugstraat 2 te [vestigingsplaats] binnen twee maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met medeneming van alle personen en zaken die daar aanwezig zijn en het gehuurde in nette staat ter beschikking te stellen aan [eiser] , onder afgifte van de sleutels;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 729,90, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Sissing, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2026.
450