Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/790679 / KG ZA 26-616 EAM/KH
Vonnis in kort geding van 22 juli 2026
in de zaak van
VERENIGING VAN EIGENAARS WONINGEN RÉSIDENCE SYMPHONY AAN [adres] ,
te Amsterdam,
eisende partij bij dagvaarding van 9 juli 2026,
hierna te noemen: de Woon-VvE,
advocaat: mr. M.P. Smal,
tegen
1.HOBARG B.V.,
te Amsterdam,
hierna te noemen: Hobarg,
vrijwillig verschenen,
advocaat: mr. K. Kroon,
vrijwillig verschenen,
advocaat: mr. K. Kroon,
2.
LA MESA ZUIDAS B.V.,
LA MESA ZUIDAS B.V.,
te Amsterdam,
hierna te noemen: La Mesa.
advocaat: mr. B.J.R. Loijmans,
gedaagde partijen.
1.De procedure
1.1.
Ter zitting van 17 juli 2026 heeft de Woon-VvE de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. Hobarg en La Mesa hebben ieder verweer gevoerd. Partijen hebben ieder voor zich producties ingediend en een pleitnota voorgedragen. Voorafgaand aan de zitting hebben Hobarg en La Mesa de mogelijkheid van een descente opgeworpen. De voorzieningenrechter heeft dat, na de toelichtingen op de zitting, niet nodig geacht. Daarover zijn partijen na afloop van de zitting per bericht in het digitale dossier geïnformeerd. Vonnis was bepaald op 31 juli 2026, maar is vervroegd naar vandaag.
1.2.
Bij de zitting waren, voor zover relevant aanwezig:
- namens de Woon-VvE: [naam 1] (bestuurder) met mr. Smal,
- namens Hobarg: [naam 2] (indirect bestuurder) met mr. Kroon,
- namens La Mesa: [naam 3] (indirect bestuurder) en L. van der Hoorn (aandeelhouder) namen beiden digitaal deel, met mr. Loijmans.
2.De feiten
2.1.
De toren ‘Symphony Résidence’, die is gevestigd op de Amsterdamse Zuidas, is bij akte van hoofdsplitsing van 31 december 2009 opgesplitst in (i) een appartementsrecht op de commerciële ruimten op de begane grond en de eerste verdieping en (ii) een appartementsrecht op 82 woonappartementen op de tweede tot en met de negenentwintigste verdieping. Bij de akte is een vereniging van eigenaars, de ‘Hoofd VvE’, opgericht.
2.2.
Bij akte van ondersplitsing van 31 december 2009 is het appartementsrecht op de woonappartementen opgesplitst in 82 losse appartementsrechten en is de ‘Woon-VvE’ (eiseres) opgericht. Het bestuur van de Woon-VvE bestaat uit vier bewoners.
2.3.
Bij akte van ondersplitsing van 7 februari 2011 is het appartementsrecht op de commerciële ruimten opgesplitst in twee appartementsrechten en is de ‘VvE commerciële ruimten’ opgericht. Hobarg is eigenaar van deze appartementsrechten. [naam 2] is, via Grabo Onroerend Goed B.V., indirect bestuurder van Hobarg en de VvE commerciële ruimten.
2.4.
De bestuurders van de Woon-VvE en de VvE commerciële ruimten vormen samen het bestuur van de Hoofd VvE.
2.5.
Hobarg verhuurt de commerciële ruimte op de begane grond aan La Mesa, die daar sinds maart 2026 een Spaans grillrestaurant genaamd ‘La Mesa’ exploiteert. Zij maakt daarbij gebruik van een houtskoolgrill:
2.6.
Onderdeel van de op de toren van toepassing zijnde akte van hoofdsplitsing is een reglement (hierna: het reglement). Artikel 26.3 daarvan bepaalt: “De Eigenaars en Gebruikers mogen géén open vuur-/haardinstallaties aanleggen.”
2.7.
De Woon-VvE heeft Hobarg diverse keren aangeschreven en daarbij de stelling ingenomen dat Hobarg en La Mesa artikel 26.3 van het reglement overtreden, omdat door de houtskoolgrill sprake zou zijn van ‘open vuur’. Ook heeft zij vermeld dat de bewoners geuroverlast ervaren.
2.8.
Op 20 maart 2026 heeft de Woon-VvE een e-mail gestuurd aan Driessen & Rappange Verzekeringen (de verzekeringstussenpersoon voor de opstalverzekering van de toren). Daarin staat, voor zover relevant:
“(…) De nieuwe pachter van het restaurant in de VvE Commerciële Ruimtes lapt de bepalingen van de Akte van Hoofdsplitsing aan zijn laars. Van belang, met name ook voor veiligheid en de premie Opstalverzekering is het open vuur van boomstammen en de daarmee gepaard gaande stankoverlast. (…) Veel eigenaren van appartementen (leden van de Woon VVE) klagen hierover. Pogingen om via eigenaar (…) tot een oplossing (…) te komen zijn tot nu toe zonder succes. (…)
De Akte moet worden nageleefd, desnoods in eerste instantie afgedwongen via een Kort Geding. (…) Wat is de beste route dit via de Rechtsbijstand aan te vliegen?”
2.9.
Op 13 mei 2026 heeft de Woon-VvE zowel Hobarg (als eigenaar) als La Mesa (als gebruiker) gesommeerd om – in het kort – de vermeende overtreding van artikel 26.3 van het reglement te staken en gestaakt te houden, de openvuurinstallatie te verwijderen en deze niet opnieuw te installeren. Daaraan is tot op heden geen gehoor gegeven.
2.10.
Op 8 juni 2026 heeft Driessen & Rappange Verzekeringen een e-mail aan de Woon-VvE gestuurd met daarin de terugkoppeling van de opstalverzekeraar. In de e-mail staat:
“(…)
Inmiddels hebben wij een reactie ontvangen van de verzekeraar m.b.t. de restaurant. Het e-mailbericht met de reactie is meegestuurd.
Reactie van de verzekeraar:
Uiteraard heeft dit gevolgen voor de polis. Het gebruik van open vuur of haardinstallaties brengt een verhoogt brandrisico met zich mee en is onacceptabel. Dit dient per direct gestopt te worden. Mocht men onze boodschap naast zich neerleggen, zal dit gevolgen hebben voor de continuatie van de polis per 1-1-2027. Uit voorzorg maken wij bij deze de polis vrij per 1-1-2027. Onze intentie is niet om definitief mee te stoppen, echter dient de situatie wel te wijzigen.
Specifieke meldingen of maatregelen is er momenteel niet anders dan dat er per direct gestopt moet worden. Indien de restaurant eigenaar open staat voor preventie en eventuele andere mogelijkheden, zouden wij wel een inspectie kunnen verrichtten. Hij dient hier wel voor open te staan.
De verzekeraar heeft aangegeven dat het gebruik van open vuur gevolgen heeft voor de polis. De verzekeraar heeft uit voorzorg aangekondigd de polis per 1-1-2027 niet te verlengen. Ze zullen eerst de situatie beoordelen en dan een verlengingsvoorstel doen.
Verzoek van de verzekeraar is dat het gebruik van open vuur per direct stopt. Graag de mededeling van de verzekeraar bespreken met de restaurant eigenaar. Ons advies is om bij de verzekeraar te vragen naar een inspectie om de situatie ter plekke goed te beoordelen. Wij zullen na jullie akkoord de verzekeraar vragen of dit mogelijk is. (…).”
2.11.
Op 9 juli 2026 heeft [naam 2] (Hobarg) aan Driessen & Rappange Verzekeringen het volgende gemaild:
“(…) Mijn huurder La Mesa staat natuurlijk open voor een inspectie door de verzekeraar, altijd. Zou u de verzekeraar kunnen vragen of zij op (hele) korte termijn langs kunnen komen? In de ochtend zou het beste schikken. Er is namelijk een zitting gepland eind volgende week en de mening van de verzekeraar is essentieel, maar dan moeten zij het natuurlijk wel zelf gezien hebben. (…).”
2.12.
Op 10 juli 2026 is daarop de reactie gekomen dat het vanwege de vakantieperiode niet mogelijk is om op korte termijn een inspectie te organiseren en dat een inspectie naar verwachting in augustus 2026 kan plaatsvinden. Ook is medegedeeld dat, nu de opstalverzekering een aangelegenheid is van de Hoofd VvE, naast [naam 2] ook de overige bestuurders van de Hoofd VvE akkoord moeten gaan met een inspectieverzoek. Een inspectie heeft nog niet plaatsgevonden.
3.Het geschil
3.1.
De Woon-VvE vordert om – bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis – Hobarg en La Mesa op straffe van een dwangsom te veroordelen om binnen 48 uur na dit vonnis het gebruik van de houtskoolgrill te (laten) staken en gestaakt te houden, onder veroordeling van Hobarg en La Mesa in de proceskosten.
3.2.
Volgens de Woon-VvE kwalificeert de houtskoolgrill als openvuurinstallatie en moet deze worden verwijderd omdat dit verboden is op grond van artikel 26 lid 3 van Pro het reglement. De Woon-VvE heeft van haar leden ook klachten gekregen over geuroverlast in de woonappartementen en de lobby. Daarnaast zijn er zorgen over de brandveiligheid van het restaurant en daarmee de woningen. De opstalverzekeraar heeft zich op het standpunt gesteld dat met het gebruik van open vuur sprake is van een verhoogd brandrisico en dat dit per direct moet stoppen. Uit voorzorg is aangekondigd dat de polis per 1 januari 2027 eindigt, terwijl de Hoofd VvE een wettelijke verplichting heeft om de toren te verzekeren. Hobarg en La Mesa zijn gesommeerd om de openvuurinstallatie te verwijderen, maar zij geven daaraan geen gehoor.
3.3.
Hobarg en La Mesa voeren verweer. Volgens hen kwalificeert de houtskoolgrill niet als openvuurinstallatie als bedoeld in artikel 26.3 van het reglement. De achtergrond van dat artikel is bovendien om de brandveiligheid in de toren zoveel mogelijk te waarborgen en die brandveiligheid is niet in het geding. De vermeende geuroverlast is eveneens onvoldoende aannemelijk gemaakt, er is maar één concrete klager bekend. Tot slot heeft de Woon-VvE een verkeerde stand van zaken voorgespiegeld aan de opstalverzekeraar, door daarin te stellen dat sprake is van ‘open vuur van boomstammen’. Het standpunt van de verzekeraar is gelet hierop weinig verrassend. Bovendien heeft de verzekeraar nog een inspectie aangeboden om de situatie te kunnen beoordelen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Hobarg en La Mesa hebben betwist dat de Woon-VvE ontvankelijk is in haar vordering. De Woon-VvE heeft echter ter zitting aan de hand van voorgelezen conceptnotulen voldoende aannemelijk gemaakt dat zij beschikt over de machtiging die zij nodig heeft voor het starten van dit kort geding. Zij is daarom ontvankelijk in haar vordering.
4.2.
De Woon-VvE stoelt haar vordering op drie gronden: (i) de houtskoolgrill is in strijd met het reglement, (ii) de opstalverzekeraar heeft het standpunt ingenomen dat de openvuurinstallatie voor een verhoogd brandrisico zorgt en moet worden verwijderd en (iii) de houtskoolgrill zorgt voor overlast voor de bewoners. De voorzieningenrechter ziet in de aangevoerde gronden geen aanleiding om de vordering van de Woon-VvE toe te wijzen. Dat wordt hierna toegelicht.
4.3.
Partijen verschillen van mening over de vraag of de houtskoolgrill die La Mesa gebruikt kwalificeert als ‘openvuurinstallatie’ in de zin van artikel 26.3 van het reglement. Volgens de Woon-VvE is dit het geval omdat de houtskool brandt in een niet afgesloten constructie en het eten direct boven de brandende materie wordt bereid op een rooster. Bovendien is in afwijking van het modelreglement waarop het reglement gebaseerd is expliciet gekozen voor een ‘verbodsbepaling’ en niet voor een ‘toestemmingsbepaling’. De houtskoolgrill is in strijd met die verbodsbepaling en moet dus worden verwijderd, aldus de Woon-VvE. Hobarg en La Mesa weerspreken dat. Volgens hen kan de bepaling in het reglement niet los worden gezien van de bestemming ‘horeca’ die de begane grond heeft. Die bestemming impliceert dat kookapparatuur wordt gebruikt. Bovendien is het reglement gebaseerd op een modelreglement dat is bedoeld voor woningen en niet voor woontorens waarin horeca wordt geëxploiteerd; het gebruik van kookapparatuur is daarin dus niet voorzien. Ook los daarvan is geen sprake van ‘open vuur’, maar enkel van gloeiend en smeulend houtskool, aldus Hobarg en La Mesa.
4.4.
In dit kort geding valt, gelet op de tegenstrijdige standpunten van partijen, voorshands niet vast te stellen of de houtskoolgrill al dan niet onder artikel 26.3 van het reglement valt. Wel is aannemelijk dat bij het formuleren van het verbod de brandveiligheid een belangrijke rol heeft gespeeld en dat die dus van belang is bij de toepassing daarvan. Hoewel de advocaat van de Woon-VvE ter zitting noemde dat de brandveiligheid niet relevant is (omdat volgens hem de verbodsbepaling duidelijk is), erkennen partijen dat belang ieder voor zich wel in hun processtukken. De voorzieningenrechter is van oordeel dat op dit moment niet vaststaat dat de brandveiligheid in het geding is door het gebruik van de houtskoolgrill. De Woon-VvE heeft in dit verband toegelicht dat de houtskoolgrill in strijd met het geldende protocol minder dan tien centimeter van de muur af staat en dat er brandbaar materiaal (de prullenbak) dichtbij de houtskoolgrill staat (zichtbaar op de foto onder 2.5). La Mesa heeft dat weersproken en heeft toegelicht dat het volgens de door haar ingeschakelde installateur in dit geval niet nodig is dat de houtskoolgrill minstens tien centimeter van de muur af staat, omdat de wanden bestaan uit tegels of RVS. Voor wat betreft de prullenbak heeft zij toegelicht dat de kolen niet meer gloeiden en de prullenbak daar vermoedelijk stond voor het opruimen. Verder heeft La Mesa voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de voor haar geldende veiligheidsprotocollen in acht neemt en maatregelen neemt om brandveiligheid te waarborgen. In aanloop naar deze zitting heeft zij een brandveiligheidsexpert ingeschakeld om de situatie te beoordelen, een definitief rapport daarvan volgt nog. Bij deze stand van zaken kan de Woon-VvE niet (al) worden gevolgd in haar stelling dat de situatie onveilig is.
4.5.
Ook het standpunt van de opstalverzekeraar baat de Woon-VvE niet. Zij heeft de casus immers zo gepresenteerd dat sprake is van ‘open vuur van boomstammen’ in strijd met het geldende reglement, nog voordat zij de verzekeraar in de gelegenheid heeft gesteld om de situatie zelf te komen beoordelen. Het standpunt van de opstalverzekeraar berust daarmee niet op een objectieve weergave van de feiten. Bovendien heeft de verzekeraar aangeboden een inspectie te doen en gezegd dat de intentie niet is om de verzekering te stoppen. Voor de aangeboden inspectie moeten de overige bestuurders van Hoofd-VvE (zijnde de bestuurders van de Woon-VvE) nog wel hun toestemming geven. De bal ligt dan ook bij hen, en niet bij Hobarg of La Mesa.
4.6.
Ter zitting heeft de bestuurder van de Woon-VvE toegelicht dat de geuroverlast op zichzelf niet spoedeisend is en dat partijen daar onderling wel uitkomen. Om die reden zal dit punt verder niet inhoudelijk worden beoordeeld.
4.7.
De vordering van de Woon-VvE zal gelet op voorgaande worden afgewezen. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. La Mesa heeft onderbouwd dat zij een Spaans grillrestaurant exploiteert en dat het concept is gebouwd rondom het grillen van vlees waarvoor de houtskoolgrill essentieel is. Het weghalen van de houtskoolgrill haalt dat concept volgens haar volledig onderuit en het is, zoals de Woon-VvE doet voorkomen, geen kwestie van enkel het menu aanpassen. Dit belang weegt niet op tegen de belangen van de bewoners, die de brandonveiligheid vooralsnog onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt.
4.8.
De Woon-VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Hobarg en La Mesa worden ieder apart begroot op:
- griffierecht
€
735
- salaris advocaat
€
1.177
- nakosten
€
189
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.101
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorziening,
5.2.
veroordeelt de Woon-VvE in de proceskosten van € 2.101, aan Hobarg te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98 plus de kosten van betekening als de Woon-VvE niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt de Woon-VvE in de proceskosten van € 2.101, aan La Mesa te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98 plus de kosten van betekening als de Woon-VvE niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. K. Hogeman, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2026. [1]