ECLI:NL:RBAMS:2026:7414 - Rechtbank Amsterdam - Ontruiming jongerenwoning wegens handelshoeveelheden hard...

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 12268896 \ KK EXPL 26-368

Vonnis in kort geding van 17 juli 2026

in de zaak van

WONINGSTICHTING LIEVEN DE KEY,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: Lieven de Key,

gemachtigde: mr. B. van den Berg

tegen

BMCS B.V.,in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[naam 1],

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de bewindvoerder,

gemachtigde: mr. A. Frederiksen.

1.1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 25 juni 2026, met producties,
- de akte met producties van de bewindvoerder.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 juli 2026. Namens Lieven de

Key is de gemachtigde verschenen. Namens de bewindvoerder is verschenen [naam 2],

vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht – de gemachtigde van de bewindvoerder aan de hand van spreekaantekeningen - en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2.De uitgangspunten

2.1.

De heer [naam 1] (hierna: [naam 1]) huurt sinds 4 september 2023 van Lieven de Key middels een jongerencontract de sociale huurwoning aan het adres [adres] (hierna: de woning). Het betreft een eenkamerwoning.

2.2.

In de huurovereenkomst staat (voor zover hier van belang) het volgende:

“
Artikel 4. De verplichtingen van de huurder

(…) 4.16 Huurder onthoudt zich in het gehuurde van het kweken, het produceren en/of

verhandelen van hennepplanten en/of van enig andere plant of narcoticum welke voorkomt in de Opiumwet en op de bij deze wet behorende lijsten.”

2.3.

Op 1 februari 2024 heeft de politie een inval gedaan in de woning wegens een vermoeden van overtreding van de Opiumwet. Hierbij zijn geen verboden goederen aangetroffen. [naam 1] verbleef in de periode rondom deze inval in detentie.

2.4.

Op 24 april 2026 is er opnieuw een inval geweest in de woning. [naam 1] was op dat moment in de woning aanwezig. De politie heeft haar bevindingen vastgelegd in een bestuurlijke rapportage. In die rapportage is (voor zover relevant) het volgende opgenomen:

“
Aanleiding

In de woning aan de [adres] zijn op vrijdag 24 april 2026 een aanzienlijke hoeveelheid harddrugs, vuurwerk, lachgas en een wapen aangetroffen. De hoeveelheid die is aangetroffen kan als handelshoeveelheid worden aangemerkt. Daarnaast zijn in de woning goederen aangetroffen die gebruikt worden bij de handels in drugs zoals: wikkels, weegschaal, etc.

(…)

Uit de basisregistratiepersonen blijkt dat [naam 1] de enigst[sic]
ingeschrevene is op het adres.

Uit politiesystemen blijkt dat [naam 1] meerdere antecedenten heeft op het gebied van de Opiumwet. [naam 1] heeft geen inhoudelijke verklaring afgelegd met betrekking tot de aangetroffen goederen. (…)”

2.5.

Uit de rapportage volgt dat bij de inval de volgende goederen zijn aangetroffen in de woning:

1 gas-luchtdrukwapen;
1 kg lachgas;
circa 2 kg vuurwerk waaronder shells, vuurpijlen en enkelshots;
1,3 kg cocaïne;
2,6 kg MDMA;
52,8 gram cocaïne;
250 gram cocaïne;
182 gram geel poeder;
1,7 kg gele blokken;
428 gram cocaïne;
799 ponypacks;
866 gripzakjes met pillen;
729 gripzakjes met kristalvormige substantie;
circa 300 gripzakjes met pillen/poeder/kristallen; en
5.521 pillen.

2.6.

Naar aanleiding van de bestuurlijke rapportage heeft de gemeente Amsterdam op 12 mei 2026 aan Lieven de Key een voornemen tot sluiting van de woning gezonden. Op 8 juni 2026 heeft de gemeente Lieven de Key een bestuurlijke waarschuwing gegeven.

2.7.

Lieven de Key heeft [naam 1], middels zijn bewindvoerder, gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. [naam 1] heeft dat niet gedaan.

3.Het geschil

3.1.

Lieven de Key vordert – samengevat – ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten. Lieven de Key stelt zich op het standpunt dat [naam 1] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en uit artikel 7:213 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) door handelshoeveelheden verboden middelen en goederen in de woning aanwezig te hebben.

3.2.

De bewindvoerder voert verweer. Hij betwist het spoedeisend belang. Daarnaast concludeert de bewindvoerder tot afwijzing van de vordering, omdat de belangen van [naam 1] bij behoud van de woning zwaarder wegen dan het belang van Lieven de Key bij ontruiming daarvan.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Juridisch kader

4.1.

In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vordering van Lieven de Key in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

4.2.

De gevorderde ontruiming is toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de kantonrechter in een bodemprocedure over zal gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde.

Spoedeisend belang

4.3.

Lieven de Key heeft, anders dan de bewindvoerder aanvoert, voldoende spoedeisend belang bij haar vordering in kort geding. Als verhuurder heeft zij de verantwoordelijkheid om voor al haar huurders een veilige woonomgeving te waarborgen. De aard en de hoeveelheid van de aangetroffen goederen maken dat zij hiertegen voortvarend mag optreden.

Tekortkoming

4.4.

De gevorderde ontruiming wordt beoordeeld aan de hand van artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Op grond hiervan geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij het recht de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming dit gezien haar aard of geringe betekenis niet rechtvaardigt.

4.5.

Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter is voldoende duidelijk dat [naam 1] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Uit artikel 4.16 van de huurovereenkomst volgt dat de huurder zich dient te onthouden van het verhandelen van enig middel dat voorkomt op de bij de Opiumwet behorende lijsten. Een huurder moet zich bovendien als goed huurder gedragen. Voldoende duidelijk is dat [naam 1] hiermee in strijd heeft gehandeld. Door de bewindvoerder is immers niet weersproken dat de genoemde goederen en hoeveelheden samen met [naam 1] in de woning zijn aangetroffen. Gelet op de omvang en de aard van de goederen is aannemelijk dat deze niet voor eigen gebruik waren bestemd. De bewindvoerder heeft dit overigens ook niet weersproken. Daarnaast heeft de politie aanzienlijke hoeveelheden vuurwerk aangetroffen, alsmede een op een vuurwapen gelijkend voorwerp. Voorgaande maakt naar voorlopig oordeel van de kantonrechter dat [naam 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en zich niet als goed huurder heeft gedragen.

Ontruiming toegewezen

4.6.

Vervolgens moet worden beoordeeld of sprake is van zo’n ernstige tekortkoming dat deze de ontruiming van de woning rechtvaardigt. Hierbij worden de belangen van beide partijen afgewogen.

4.7.

De bewindvoerder heeft tijdens de procedure gewezen op de persoonlijke omstandigheden van [naam 1] op grond waarvan volgens hem geoordeeld moet worden dat een ontruiming niet gerechtvaardigd is. Zo is [naam 1] kwetsbaar en gemakkelijk beïnvloedbaar en zou er misbruik van hem zijn gemaakt. Ook zou er een vermoeden bestaan van een licht verstandelijke beperking. Daarnaast kampt hij met ADHD en depressieve klachten en lijdt hij aan diabetes. Daarbij is een vast woonadres van belang voor het behoud van zorg- en hulpverlening. Gelet op de zwaarte van deze persoonlijke omstandigheden zijn volgens de bewindvoerder andere, minder verstrekkende maatregelen meer passend.

4.8.

De kantonrechter heeft deze aangevoerde omstandigheden meegewogen, maar de belangenafweging valt naar voorlopig oordeel van de kantonrechter in het voordeel van Lieven de Key uit. Lieven de Key heeft een wezenlijk belang bij het waarborgen van de leefbaarheid van de woonomgeving van haar huurders en omwonenden. In dit geval gaat het om zodanig grote hoeveelheden harddrugs en vuurwerk dat voldoende aannemelijk is dat de leefbaarheid hierdoor in gevaar komt en gevaarlijke situaties kunnen ontstaan, ook voor omwonenden. Daarbij heeft Lieven de Key aangevoerd, hetgeen door de bewindvoerder niet is weersproken, dat de aangetroffen drugs een straatwaarde van honderdduizenden euro’s vertegenwoordigen. Niet weersproken is dat een dergelijke waarde een aanzienlijk risico op overvallen met zich brengt. Dat [naam 1] geen overlast heeft veroorzaakt en de huur heeft voldaan, doet aan deze risico’s niet af. Daarbij komt dat Lieven de Key onweersproken heeft gesteld dat voor dit type sociale huurwoningen lange wachtlijsten bestaan. Het belang van een rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte weegt eveneens mee.

4.9.

Ook weegt de kantonrechter mee dat in 2024 al een inval in de woning heeft plaatsgevonden in verband met een mogelijke overtreding van de Opiumwet. Hoewel daarbij destijds geen verboden goederen zijn aangetroffen, zou dit voor [naam 1] aanleiding moeten zijn geweest om extra alert te zijn op de aanwezigheid van dergelijke goederen in de woning. De bewindvoerder heeft het standpunt dat misbruik van [naam 1] is gemaakt, op geen enkele wijze concreet gemaakt, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Bovendien is niet weersproken dat [naam 1] wetenschap had van de aangetroffen goederen. Een andere conclusie is overigens ook niet aannemelijk, gelet op het feit dat [naam 1] samen met die goederen in de woning werd aangetroffen, het een aanzienlijke hoeveelheid goederen betreft en de woning bovendien maar één kamer heeft. Verder weegt mee dat onweersproken is dat [naam 1] antecedenten op grond van de Opiumwet heeft. Lieven de Key heeft er op gewezen dat dit het recidivegevaar vergroot. Voor zover de bewindvoerder heeft willen aanvoeren dat deze antecedenten niet relevant zijn voor de inschatting van het risico op recidive, heeft hij dit onvoldoende concreet gemaakt. Zo heeft de bewindvoerder niet toegelicht welke antecedenten het betreft, terwijl dit wel gegevens betreft die in zijn domein liggen.

Conclusie

4.10.

Al met al heeft de vordering van Lieven de Key in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen dat het gerechtvaardigd is op toewijzing daarvan vooruit te lopen. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen. De termijn van ontruiming wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

4.11.

De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Lieven de Key worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

151,94

- griffierecht

€

139,00

- salaris gemachtigde

€

577,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.011,94

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt de bewindvoerder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Lieven de Key zijn, en de sleutels af te geven aan Lieven de Key,

5.2.

veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 1.011,94, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. F.M. Wagtmans, griffier, op 17 juli 2026.

69075