ECLI:NL:RBAMS:2026:6634

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/773119 / HA ZA 25-1326

Vonnis van 24 juni 2026

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HOUTKOPER VASTGOED B.V.,

gevestigd in Lienden,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen: Houtkoper,

advocaat: mr. O.B. Schoemaker,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

1.
[gedaagde 1] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],

wonende in [woonplaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde 2] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in (voorwaardelijke) reconventie,

advocaat: mr. G.A. van Gorcom.

1.De kern van de zaak

1.1.

Houtkoper heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ingeschakeld voor het aanbrengen van gietvloeren en wandafwerkingen in meerdere vakantiewoningen. Houtkoper vindt het eindresultaat niet goed. Dat komt volgens expert TBA wat betreft de wandafwerking grotendeels doordat de ondergrond slecht was. Houtkoper verwijt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat zij niet vooraf hebben gewaarschuwd voor de gevolgen van die ondergrond. Houtkoper wil dat de rechtbank de overeenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ontbindt en bepaalt dat zij de door Houtkoper betaalde facturen van ongeveer € 46.000,- en schadevergoeding van ongeveer € 99.000,- moeten (terug)betalen.

1.2.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] vinden dat de overeenkomst gesloten is met [gedaagde 1] en niet ook met (de eenmanszaak van) [gedaagde 2] . [gedaagde 1] vindt dat zij voldoende gewaarschuwd heeft voor de gevolgen van de ondergrond. Die gevolgen komen daarom voor rekening van Houtkoper. Daarnaast gaat het slechts om een aantal esthetische punten die eenvoudig konden worden opgelost, maar Houtkoper heeft [gedaagde 1] daarvoor geen gelegenheid geboden. Met de gietvloeren is volgens [gedaagde 1] niets mis. De vordering van Houtkoper moet dus worden afgewezen. Als de vordering (deels) wordt toegewezen beroept [gedaagde 1] zich op haar algemene voorwaarden en verrekening met de openstaande factuur. Als niet wordt verrekend vordert [gedaagde 1] ongeveer € 18.000,- aan nog openstaande aanneemsom min de volgens [gedaagde 1] maximale herstelkosten en de kosten die Houtkoper voor expert TBA heeft gemaakt.

1.3.

De rechtbank oordeelt dat Houtkoper een overeenkomst heeft gesloten met [gedaagde 1] en niet ook met [gedaagde 2] . [gedaagde 1] heeft onvoldoende duidelijk gewaarschuwd voor de gevolgen van de slechte ondergrond, terwijl zij dat wel had moeten doen. De rechtbank ontbindt daarom de overeenkomst voor wat betreft de wandafwerking. Als gevolg hiervan moet [gedaagde 1] het deel dat Houtkoper daarvoor heeft betaald aan Houtkoper terugbetalen. Daarnaast moet [gedaagde 1] een deel van de gevorderde vertragingsschade, kosten voor TBA en buitengerechtelijke incassokosten vergoeden. De rechtbank oordeelt dat de algemene voorwaarden van [gedaagde 1] niet van toepassing zijn op de overeenkomst. De overige vorderingen van partijen worden afgewezen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 17 juli 2025, met producties,
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie,
de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie, met producties,
het tussenvonnis van 21 januari 2026, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 april 2026 en de daarin genoemde stukken.

3.De feiten

3.1.

Houtkoper ontwikkelt een recreatiepark genaamd [naam villapark] .

3.2.

[gedaagde 1] is onder andere actief in de (giet)vloerenbranche. De enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde 1] is [bedrijf 1] B.V. Daarvan is [gedaagde 2] op zijn beurt enig aandeelhouder en bestuurder.

3.3.

[gedaagde 2] is daarnaast eigenaar van de eenmanszaak [bedrijf 2] . [bedrijf 2] houdt zich bezig met de verkoop en applicatie van naadloze, waterdichte en elastische biopolymeer wandafwerking systemen.

3.4.

Houtkoper is akkoord gegaan met de offerte van 21 maart 2024 voor het aanbrengen van [bedrijf 2] wandafwerking en [gedaagde 1] gietvloeren in twaalf vakantiewoningen op het recreatiepark. Houtkoper had voor het project vooral contact met [gedaagde 2] en [naam] .

3.5.

Op 30 april 2024 heeft een vooropname plaatsgevonden op het recreatiepark. [gedaagde 2] heeft hiervan op 1 mei 2024 een kort verslag per e-mail aan Houtkoper gestuurd. Daarin staat:

“(…) Alle wanden moeten nog even door de stukadoor nagelopen worden. Dit houdt in dat het e.e.a. nog geschuurd moet worden en aansluitingen plafond en op de vloer strak, glad en gesloten. Verder volgen wij dan de gladheid /onvlakheid van de ondergrond. (…) De nog te stucen delen (tegels en/of gipsplaat) mag direct met Ardex Ri, (cement stuk is niet nodig) gedaan worden, graag glad en strak. (…)”

3.6.

In mei 2024 zijn de werkzaamheden gestart.

3.7.

Houtkoper heeft de facturen van 13 mei 2024 en 27 mei 2024 van in totaal € 46.164,- betaald. De laatste factuur van 19 juni 2024 van € 23.909,05 heeft Houtkoper niet betaald.

3.8.

Houtkoper heeft zich herhaaldelijk tot [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gericht over de (kwaliteit) van de uitgevoerde werkzaamheden. Daarna zijn meermaals herstelwerkzaamheden uitgevoerd.

3.9.

In opdracht van Houtkoper heeft Technisch Bureau Afbouw (TBA) op 30 juli 2024 onderzoek gedaan naar de uitgevoerde werkzaamheden en daarvan een rapport opgesteld. In het rapport van 5 augustus 2024 staat als conclusie:

“De door [gedaagde 1] geleverde- en aangebrachte pu-gietvloer voldoet aan de overeenkomst en van afkeur is op basis hiervan, en naar alle redelijkheid en billijkheid, geen sprake. Voor wat betreft de door [gedaagde 1] geleverde- en aangebrachte [bedrijf 2] wandafwerking dient gesteld te worden dat deze technisch gezien, voor zover als zicht- en/of meetbaar, voldoende van kwaliteit is aangebracht. Esthetisch gezien (…) bevat deze wandafwerking een aantal gebreken. Deze gebreken komen voort vanuit de gestucte ondergrond waarop het [bedrijf 2] wandsysteem is aangebracht. (…)”

4.De vorderingen over en weer

de vorderingen van Houtkoper (in conventie)

4.1.

Houtkoper vordert na wijziging van eis dat de rechtbank:

I. de overeenkomst tussen partijen ontbindt, in die zin dat Houtkoper de openstaande factuur van € 23.909,05 en de al betaalde facturen niet (meer) verschuldigd is en de door Houtkoper betaalde facturen van in totaal € 46.174,- worden terugbetaald door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , vermeerderd met de wettelijke rente,

II. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 54.024,77 als schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente,

III. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 1.560,- aan schadevergoeding voor het schoonmaken van kozijnen, vermeerderd met btw en de wettelijke rente,

IV. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 43.447,- aan vertragingsschade, vermeerderd met de wettelijke rente,

V. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 1.776,98 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente,

VI. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de proces- en nakosten.

Houtkoper verzoekt de rechtbank het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.^[1]

de tegenvordering van [gedaagde 1] (in voorwaardelijke reconventie)

4.2.

[gedaagde 1]^[2]vordert dat de rechtbank Houtkoper veroordeelt tot betaling van € 17.989,70 voor zover deze vordering niet door verrekening in conventie teniet is gegaan, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 19 juli 2024 en de proces- en nakosten. Dit bedrag is gebaseerd op de openstaande factuur van € 23.909,05, min de kosten voor TBA en de maximale herstelkosten. Ook [gedaagde 1] verzoekt de rechtbank het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

5.De beoordeling

in conventie en in reconventie

5.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen van beide partijen behandelt de rechtbank ze gezamenlijk.

[bedrijf 2] / [gedaagde 2] is geen contractspartij

5.2.

Partijen zijn het erover eens dat Houtkoper en [gedaagde 1] een overeenkomst hebben gesloten voor het aanbrengen van gietvloeren en wandafwerkingen in de vakantiewoningen. Houtkoper vindt dat zij de overeenkomst ook is aangegaan met [bedrijf 2] (en daarmee [gedaagde 2] als eigenaar van deze eenmanszaak). Houtkoper wijst in dat kader op het logo van [bedrijf 2] op de offerte en de facturen, en dat ook vanuit [bedrijf 2] is gemaild. De overeenkomst is tot stand gekomen omdat Houtkoper [bedrijf 2] , niet [gedaagde 1] , op een beurs zag staan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vinden dat steeds vanuit [gedaagde 1] is gehandeld. [bedrijf 2] wordt alleen als naam gebruikt van het product voor de wandafwerking.

5.3.

De rechtbank oordeelt dat [bedrijf 2] (en dus [gedaagde 2] ) geen partij is bij de overeenkomst. Daarvoor heeft de rechtbank gekeken naar wat partijen tegen elkaar hebben gezegd en hoe zij zich hebben gedragen, en wat zij daaruit over en weer mochten afleiden. Ook omstandigheden van na het sluiten van de overeenkomst zijn daarbij betrokken.

5.4.

Partijen hebben elkaar ontmoet op een beurs, waar op een stand het [bedrijf 2] product werd gepresenteerd, waarbij [gedaagde 2] en [naam] aanwezig waren. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] werden daarop ook gietvloeren van [gedaagde 1] gepresenteerd. In maart 2024 heeft Houtkoper contact met [naam] die vanaf een emailadres van [bedrijf 2] mailt ( [e-mailadres] ). [naam] stuurt een mailwisseling van hem en [gedaagde 2] mee. [gedaagde 2] mailt ook vanaf een emailadres van [bedrijf 2] . De mail van [gedaagde 2] wordt afgesloten met de bedrijfsgegevens van [gedaagde 1] . De mail van [naam] wordt afgesloten met de bedrijfsgegevens van [bedrijf 2] . Vervolgens heeft Houtkoper een offerte gekregen die zij telefonisch heeft geaccepteerd. Met welke contractspartij de overeenkomst werd gesloten is toen niet expliciet besproken. Houtkoper heeft op de zitting gezegd dat zij zich toen niet heeft bezig gehouden met de vraag of sprake was van meer dan één contractspartij. Op de offerte van 21 maart 2024 staat zowel het logo van [gedaagde 1] als dat van [bedrijf 2] en het adres waar volgens de KvK-inschrijvingen beide bedrijven gevestigd zijn. De offerte wordt niet afgesloten met de naam van een contractspartij of een bestuurder en is niet ondertekend. In de offerte wordt zowel [bedrijf 2] (voor de wandafwerking) als [gedaagde 1] (voor de gietvloeren) als productnaam gebruikt:
“ [bedrijf 2] wandsystemen en [gedaagde 1] gietvloeren hebben een bijzonder lange levensduur, ze gaan gemakkelijk meer dan 10 jaar mee.”In de offerte staat ook: “
Wat uw wensen ook zijn, [gedaagde 1] maakt ze waar (…) [gedaagde 1] ontwerpt, ontwikkelt en realiseert unieke gietvloeren en wandsystemen.”. Op nadien gestuurde facturen staan de logo’s en het adres van beide bedrijven, het KvK-nummer van [gedaagde 1] en worden beide namen als productnaam gebruikt.

5.5.

De rechtbank concludeert hieruit dat [gedaagde 1] de uitvoerder is van de overeengekomen werkzaamheden en de overeenkomst met haar is gesloten. Houtkoper heeft uit de verklaringen en gedragingen van [gedaagde 1] , [naam] en [gedaagde 2] niet kunnen en mogen afleiden dat de overeenkomst met twee partijen en dus ook met [bedrijf 2] is gesloten. De offerte en de e-mails bieden daarvoor onvoldoende aanknopingspunten. Voor zover er vooraf onduidelijkheid was of er met [bedrijf 2] of [gedaagde 1] gecontracteerd werd, is die onduidelijkheid weggenomen met de bewoordingen in de offerte dat [gedaagde 1] de gietvloeren en de wandsystemen realiseert. De vorderingen tegen [gedaagde 2] worden daarom afgewezen. De rechtbank beoordeelt de vorderingen van Houtkoper hierna alleen voor zover gericht tegen [gedaagde 1] .

De overeenkomst wordt gedeeltelijk ontbonden

5.6.

Houtkoper vordert onder andere ontbinding van de overeenkomst en schadevergoeding. Voor beide vorderingen is in elk geval nodig dat [gedaagde 1] haar verplichtingen uit de overeenkomst niet is nagekomen en dat [gedaagde 1] in verzuim is, tenzij nakoming blijvend onmogelijk is.^[3]

[gedaagde 1] is wat betreft de wandafwerking tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst

5.7.

Houtkoper stelt dat [gedaagde 1] op diverse punten tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. Het grootse punt is de wandafwerking: TBA heeft geconcludeerd dat de wandafwerking niet goed was, (deels) door de slecht gestucte ondergrond. [gedaagde 1] heeft niet gewaarschuwd voor de ondeugdelijkheid van deze ondergrond terwijl ze dat wel had moeten doen. Ook de gietvloeren zijn niet deugdelijk aangelegd. Daarnaast lijkt het erop dat voor de gietvloeren en de wandafwerking verkeerde producten zijn gebruikt. Zij verwijst daarbij naar overgelegde foto’s en technische datasheets. Bij de herstelwerkzaamheden van [gedaagde 1] zijn er klodders van het wandmateriaal op de plafonds, kozijnen, wanden, deuren en trappen terecht gekomen. Bovendien had [gedaagde 1] het werk op 23 of 24 juni 2024 moeten opleveren en heeft ze dat niet gedaan.

5.8.

[gedaagde 1] vindt dat zij de werkzaamheden goed volgens afspraak heeft uitgevoerd. Voor zover sprake is van uiterlijke (‘esthetische’) gebreken aan de wandafwerking komt dat door de ondergrond die Houtkoper zelf door de stukadoor heeft laten aanbrengen. Dit komt dus voor haar rekening. Bovendien heeft [gedaagde 1] voldaan aan haar waarschuwingsplicht doordat zij Houtkoper erop heeft gewezen dat het werk van de stukadoor onvoldoende vlak was en de glad- en vlakheid van de ondergrond gevolgd zou worden. Volgens [gedaagde 1] was Houtkoper hier als professionele vastgoedpartij mee bekend en heeft zij te laat een stukadoor laten langs komen. Daar komt bij dat [gedaagde 1] met een extra laag [bedrijf 2] het eindresultaat, ondanks de ondergrond, alsnog netjes zou hebben kunnen maken. Met de gietvloeren is niets mis, zo heeft ook TBA geconcludeerd. [gedaagde 1] is alleen bekend met klachten over vervuiling op de kozijnen, de overige plekken weet zij niets van. Over de kozijnen heeft Houtkoper te laat geklaagd, bovendien is dat eenvoudig te herstellen. Partijen zijn geen fatale termijn overeengekomen voor het opleveren van het werk, dus ook op dat punt is geen sprake van een tekortkoming.

5.9.

De rechtbank oordeelt dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst voor zover het gaat om de wandafwerking, omdat [gedaagde 1] niet aan haar waarschuwingsplicht heeft voldaan. De gevolgen van de ondeugdelijke ondergrond voor de wandafwerking komen daarom voor rekening van [gedaagde 1] . Houtkoper heeft de andere gestelde tekortkomingen onvoldoende onderbouwd.

Wandafwerking: Schending waarschuwingsplicht

5.10.

Uit artikel 7:760 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat als het werk niet goed is vanwege ongeschiktheid van de ondergrond van de opdrachtgever dat in beginsel voor rekening van de opdrachtgever komt. Dit is anders als de aannemer niet heeft voldaan aan zijn waarschuwingsplicht als bedoeld in artikel 7:754 BW Pro. Dat artikel schrijft voor dat een aannemer verplicht is de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht. Ook als een opdrachtgever voldoende deskundig is om de gevolgen van bepaalde werkzaamheden in een opdracht te kunnen overzien, brengt dat nog niet mee dat de aannemer is ontslagen van zijn waarschuwingsplicht.^[4]Het is aan de aannemer om te stellen en (zo nodig) te bewijzen dat hij heeft gewaarschuwd.^[5]Een waarschuwing moet voldoende concreet en duidelijk zijn, zodat de opdrachtgever de risico’s kan inschatten en kan bepalen of hij bereid is die risico’s te lopen.^[6]

5.11.

De rechtbank oordeelt dat [gedaagde 1] in dit geval een waarschuwingsplicht had. Uit het rapport van TBA blijkt dat de uiterlijke gebreken in de wandafwerking het gevolg zijn van de slechte ondergrond. [gedaagde 1] heeft dit ook erkend. [gedaagde 1] had Houtkoper daar van tevoren voor moeten waarschuwen. De rechtbank vindt dat [gedaagde 1] dat onvoldoende heeft gedaan. [gedaagde 1] zegt dat zij Houtkoper mondeling tijdens de vooropname erop heeft gewezen dat de wanden niet in orde waren en beter gestuct moesten worden. Houtkoper zegt zich dit niet te kunnen herinneren, dat dit mogelijk aan de orde is geweest, maar zij in dat geval daar toen de urgentie niet van heeft ingezien. In de e-mail van 1 mei 2024 schrijft [gedaagde 1] aan Houtkoper: “
Alle wanden moeten nog even door de stukadoor nagelopen worden. Dit houdt in dat het e.e.a. nog geschuurd moet worden en aansluitingen plafond en op de vloer strak, glad en gesloten. Verder volgen wij dan de gladheid/ onvlakheid van de ondergrond. (…) “
De nog te stucen delen (…) graag glad en strak. (…)”.

5.12.

Ook als de rechtbank er vanuit gaat dat een soortgelijke mededeling als in de e-mail ook al bij de vooropname is gedaan, heeft [gedaagde 1] daarmee niet aan haar waarschuwingsplicht voldaan, omdat die waarschuwingen onvoldoende concreet en duidelijk zijn. [gedaagde 1] had Houtkoper expliciet op de mogelijke gevolgen van een onvoldoende vlakke ondergrond moeten wijzen en zich ervan moeten vergewissen dat die gevolgen voor Houtkoper duidelijk waren. [gedaagde 1] heeft onvoldoende onderbouwd dat zij dat heeft gedaan. In tegendeel; [gedaagde 1] heeft op de zitting verklaard dat toen zij mondeling aan Houtkoper meldde dat de wanden niet in orde waren en beter gestukt moesten worden. Houtkoper zei toen dat ze dan wel iets anders met de wanden zou doen. De zin in de e-mail is volgens [gedaagde 1] zo geformuleerd om Houtkoper wat te temperen. De rechtbank leidt daaruit af dat er voor [gedaagde 1] juist aanknopingspunten waren te denken dat Houtkoper van het werk zou afzien als [gedaagde 1] de waarschuwing te scherp formuleerde. Voor zover er een mondelinge mededeling is gedaan en die scherper geformuleerd was dan de e-mail, is die dus ingehaald en afgezwakt door het bericht in de e-mail. Ook uit de reactie van Houtkoper en het feit dat zij naar aanleiding van de e-mail de stukadoor de opdracht heeft gegeven om een en ander bij te werken, kan niet worden afgeleid dat [gedaagde 1] aan haar waarschuwingsplicht heeft voldaan. Houtkoper heeft namelijk ook gezegd dat zij ervan uitging dat alles netjes was bijgewerkt. Van [gedaagde 1] mocht worden verwacht dat zij op het moment dat zij de wandwerkzaamheden daadwerkelijk gingen uitvoeren en zag dat de ondergrond nog steeds onvoldoende vlak was, bij Houtkoper zou navragen of het haar bedoeling was dat het werk op deze ondergrond zou worden voortgezet, ondanks de gevolgen voor het eindresultaat. Dat heeft [gedaagde 1] niet gedaan, waarmee zij Houtkoper de kans heeft ontnomen om voor een andere oplossing te kiezen. Dat Houtkoper deskundig zou zijn op het gebied van wandafwerking (wat zij heeft betwist) neemt zoals gezegd de waarschuwingsplicht van [gedaagde 1] niet weg.

5.13.

Omdat uit het rapport van TBA blijkt dat de wandafwerking esthetische gebreken heeft door de ondeugdelijke ondergrond en [gedaagde 1] ten aanzien van die ondergrond niet aan haar waarschuwingsplicht heeft voldaan, levert dit een tekortkoming in de nakoming op.

5.14.

[gedaagde 1] heeft op de zitting verklaard dat zij ongeacht de ondergrond alsnog tot een goed en deugdelijk werk had kunnen komen, omdat zij een tweede laag [bedrijf 2] kan aanbrengen en hiermee de slechte ondergrond kan worden hersteld. Wat daar ook van zij, die stelling doet niet af aan de conclusie van TBA, die ook door [gedaagde 1] wordt onderschreven, dat de wandafwerking uitgevoerd door [gedaagde 1] esthetisch gezien zeer matig tot onvoldoende was als gevolg van de slechte ondergrond, en de voorgaande vaststelling dat [gedaagde 1] daarvoor had moeten waarschuwen, maar dat niet (voldoende) heeft gedaan.

Andere tekortkomingen: onvoldoende onderbouwd

5.15.

De overige door Houtkoper gestelde tekortkomingen heeft [gedaagde 1] betwist en Houtkoper onvoldoende onderbouwd. Die tekortkomingen kunnen daarom niet worden vastgesteld. De rechtbank legt dit per gestelde tekortkoming uit.

5.16.

Houtkoper stelt dat de gerealiseerde gietvloeren gebrekkig zijn, omdat er bijvoorbeeld (dode) vliegen op de vloeren aanwezig waren en de verhoging van de douchevloeren doorschenen. Dit heeft zij onvoldoende onderbouwd, omdat het door [gedaagde 1] wordt betwist en niet wordt ondersteund door het rapport van TBA. Daarin staat namelijk dat de gietvloer aan de overeenkomst voldoet, meer specifiek dat tijdens de inspectie geen insecten in de gietvloer zijn vastgesteld en ook het doorschijnen van de gietvloer niet is geconstateerd. Ook de foto’s die Houtkoper heeft overgelegd, vormen onvoldoende onderbouwing voor gebreken aan het werk. [gedaagde 1] heeft aangevoerd dat na het nemen van die foto’s nog herstelwerkzaamheden zijn verricht en deze punten toen zijn verholpen, zodat het daarom niet in het rapport van TBA is genoemd. Houtkoper heeft dit onvoldoende weersproken.

5.17.

Houtkoper stelt dat het er alle schijn van heeft dat niet de producten zijn gebruikt die in de offerte staan en waar een wandproduct gebruikt had moeten worden een vloerproduct is gebruikt (en mogelijk andersom). Zij heeft daarbij gewezen op foto’s waarop geopende emmers te zien zouden zijn. Die foto’s zijn gemaakt toen er aan de wanden werd gewerkt, maar nog niet aan de vloeren. Uit de productnaam en de datasheets blijkt dat in de geopende emmers een vloerproduct zit, maar een ander product dan in de offerte staat, zo zegt steeds Houtkoper.

5.18.

De rechtbank oordeelt dat Houtkoper hiermee onvoldoende heeft onderbouwd dat op dit punt sprake is van een tekortkoming in de nakoming. Uit de foto’s kan de rechtbank niet afleiden dat het om geopende emmers gaat en dat het materiaal daarin ten onrechte gebruikt zou zijn op de wanden. Wat daar verder ook van zij; TBA heeft geen gebreken aan de vloeren geconstateerd en geen andere gebreken aan de wanden dan hiervoor is besproken. Zelfs als wel zou kunnen worden vastgesteld dat ander materiaal is gebruikt, heeft Houtkoper daarom onvoldoende toegelicht waarom dat een tekortkoming in de nakoming oplevert.

5.19.

Over de uitgevoerde (herstel)werkzaamheden heeft Houtkoper gesteld dat als gevolg daarvan diverse plekken in de vakantiewoningen beschadigd zijn geraakt door vervuiling. [gedaagde 1] heeft dit weersproken. Houtkoper verwijst in dit kader naar een aantal foto’s, maar de rechtbank kan daaruit niet opmaken dat de plafonds, kozijnen, wanden, deuren en trappen vervuild zijn geraakt, op welk moment en door wie. Daar komt bij dat enige sporen van het werk te verwachten zijn en een opdrachtgever daar rekening mee moet houden, binnen de grenzen van wat gebruikelijk en aanvaardbaar is. Voor zover er dus sporen van het werk aanwezig zijn, levert dit niet direct een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst op.

5.20.

Tenslotte heeft Houtkoper ook de gestelde te late oplevering onvoldoende onderbouwd. [gedaagde 1] betwist dat partijen een fatale termijn hebben afgesproken. Houtkoper wijst op de offerte waarin staat dat de werkzaamheden voor de wanden en vloeren in totaal vier weken zouden duren. De rechtbank oordeelt dat hieruit niet kan worden afgeleid dat partijen een fatale termijn zijn overeengekomen. In de offerte is slechts een indicatie gegeven van hoe lang de werkzaamheden ongeveer zouden duren en in welke weken:
“Uitvoeringsdatum: voornemens week 22-23 wanden, week 24-25 vloeren (in overleg) (…)”. Dat partijen hebben afgesproken dat het werk op een bepaalde datum uiterlijk af moest zijn (‘fatale termijn’) blijkt dus niet uit de offerte. Houtkoper heeft geen andere omstandigheden naar voren gebracht waaruit blijkt dat partijen bedoeld hebben een fatale termijn overeen te komen. Daarom is er dus ook geen sprake van een tekortkoming op dit punt.

De tekortkoming rechtvaardigt de gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst

5.21.

Houtkoper wil dat de overeenkomst in zijn geheel ontbonden wordt, gezien de tekortkomingen die zij heeft gesteld. In het verlengde daarvan vordert zij terugbetaling van de betaalde aanneemsom van € 46.174,-. Als de rechtbank alleen voor de wandafwerking een tekortkoming vaststelt, vordert Houtkoper dat alleen dat deel van de overeenkomst wordt ontbonden en terugbetaling van bedrag dat zij daarvoor al heeft betaald.

5.22.

[gedaagde 1] vindt dat de gebreken te klein zijn om de (hele) overeenkomst te ontbinden, omdat het om esthetische gebreken gaat die makkelijk kunnen worden verholpen.

5.23.

De rechter kan op verzoek van een partij de ontbinding van een overeenkomst uitspreken als sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de wederpartij, tenzij die tekortkoming daarvoor te beperkt is.^[7]De rechtbank oordeelt dat [gedaagde 1] onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van een zodanig beperkte tekortkoming. [gedaagde 1] heeft verzuimd (voldoende) te waarschuwen voor de gevolgen van de slechte ondergrond. Daarmee heeft zij Houtkoper de mogelijkheid ontnomen andere keuzes te maken. De stelling van [gedaagde 1] dat de gebreken eenvoudig verholpen kunnen worden, doet zoals gezegd niet af aan het niet nakomen van de waarschuwingsplicht en maakt die tekortkoming dus niet beperkt.

Nakoming is blijvend onmogelijk

5.24.

Houtkoper stelt dat door het niet nakomen van de waarschuwingsplicht het verzuim direct intreedt. Daarnaast heeft zij [gedaagde 1] in gebreke gesteld en voldoende mogelijkheden tot herstel geboden. Ook daarom is [gedaagde 1] volgens Houtkoper dus in verzuim.

5.25.

[gedaagde 1] voert aan dat zij niet in de gelegenheid is gesteld om de gebreken zoals genoemd in het rapport van TBA te herstellen en zij daarom niet in verzuim is geraakt.

5.26.

De rechtbank oordeelt dat verzuim hier niet nodig is omdat juiste nakoming van de overeenkomst in dit geval betekent dat [gedaagde 1] wel op tijd zou hebben gewaarschuwd voor de ondeugdelijke ondergrond, en dat kan niet meer. (Juiste) nakoming is dus blijvend onmogelijk, waardoor Houtkoper bevoegd is de overeenkomst te ontbinden.

De gevolgen van de ontbinding van de overeenkomst over de wandafwerking

5.27.

Door de gedeeltelijke ontbinding hoeven partijen op grond van artikel 6:271 BW Pro de gemaakte afspraken over de wandafwerking niet meer na te komen. Dit betekent dat [gedaagde 1] voor zover de wandafwerking nog niet af was, dat niet meer hoeft af te maken, en Houtkoper de nog niet betaalde aanneemsom die ziet op de wandafwerking niet meer hoeft te betalen. Verplichtingen die partijen al zijn nagekomen, moeten ongedaan worden gemaakt. Als ongedaanmaking niet kan, zoals bij de werkzaamheden van [gedaagde 1] , komt daarvoor een waardevergoeding in de plaats. Uit artikel 6:272 lid 2 BW Pro volgt dat als de prestatie niet aan de verbintenis beantwoordt, zoals hier, de waardevergoeding wordt beperkt tot de waarde die de prestatie voor Houtkoper in de gegeven omstandigheden werkelijk heeft gehad. De achterliggende gedachte van artikel 6:272 BW Pro is dat de ontvanger van een prestatie ongerechtvaardigd zou worden verrijkt door wél de prestatie die hij uit de overeenkomst wilde, te ontvangen, maar na de ontbinding zijn eigen prestatie (volledig) kan terugvorderen.^[8]

De waarde van het verrichte werk

5.28.

Volgens Houtkoper moet de waarde die het verrichte werk aan de wandafwerking voor haar heeft gehad worden vastgesteld op nul. Zij vordert daarom terugbetaling van het bedrag dat zij voor de wandafwerking aan [gedaagde 1] heeft betaald. Daartoe stelt Houtkoper dat zij aan een planning voor het project was gebonden en zij vanwege de ondeugdelijke uitvoering van het werk uiteindelijk wandpanelen heeft moeten plaatsen. Daardoor heeft de wandafwerking geen waarde voor Houtkoper.

5.29.

[gedaagde 1] meent dat de waarde van het verrichte werk neerkomt op de aanneemsom min de maximaal redelijke herstelkosten. Zij vordert daarom op haar beurt het openstaande bedrag van de aanneemsom van € 23.909,05 min herstelkosten van maximaal € 5.000,-. [gedaagde 1] vindt dat het plaatsen van wandpanelen niet gerechtvaardigd was, omdat herstel tegen beperkte kosten mogelijk was. Die keuze van Houtkoper moet dus voor haar rekening blijven.

5.30.

Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering rusten stelplicht en bewijslast voor het bestaan en de omvang van een waardevergoedingsvordering op grond van artikel 6:272 BW Pro bij de schuldeiser. Houtkoper moet dus feiten en omstandigheden aandragen waaruit blijkt dat de waarde van het verrichte werk aan de wandafwerking minder is dan wat zij daarvoor al heeft betaald. Tegelijkertijd geldt dat daar waar [gedaagde 1] nog betaling wil van facturen zij feiten en omstandigheden moet aandragen waaruit blijkt dat het werk aan de wandafwerking een waarde voor de Houtkoper vertegenwoordigt die hoger is dan het bedrag dat al voor de wandafwerking is betaald.

5.31.

De rechtbank oordeelt dat Houtkoper voldoende heeft onderbouwd dat de wandafwerking voor haar feitelijk geen enkele waarde heeft. Houtkoper heeft als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde 1] uiteindelijk gekozen voor het laten plaatsen van wandpanelen, die over de wandafwerking heen zijn aangebracht. Daardoor heeft zij achteraf niets aan de wandafwerking gehad. [gedaagde 1] heeft niet aangevoerd dat de wandafwerking, ondanks het gebruik van de wandpanelen, voor Houtkoper toch waarde heeft. [gedaagde 1] heeft alleen gewezen op de mogelijkheid en kosten van herstel. Maar dat herstel mogelijk was, maakt voor de werkelijke waarde van de prestatie voor Houtkoper niet uit. Door de tekortkoming van [gedaagde 1] en de blijvende onmogelijkheid van correcte nakoming stond het Houtkoper vrij om de keuze te maken voor wandpanelen. Gezien die omstandigheden kan niet gezegd worden dat Houtkoper door de gevolgen van de ontbinding, namelijk het behoud van de wandafwerking zonder daarvoor een vergoeding te betalen, ongerechtvaardigd verrijkt wordt.

5.32.

Omdat de werkelijke waarde voor Houtkoper nul is, moet [gedaagde 1] de bedragen die Houtkoper voor de wandafwerking heeft betaald terugbetalen. De stelling van [gedaagde 1] dat Houtkoper voor de wandafwerking nog aan [gedaagde 1] zou moeten betalen, is daarmee tegelijkertijd onvoldoende onderbouwd. Dat betekent dat de tegenvorderingen van [gedaagde 1] worden afgewezen.

[gedaagde 1] moet € 33.184,65 aan Houtkoper terugbetalen

5.33.

De oorspronkelijke overeenkomst en de facturen zien op zowel de gietvloeren als op de wandafwerking. Houtkoper heeft daarvan een deel betaald. De overeenkomst wordt alleen voor wat betreft de wandafwerking ontbonden. Voor de gietvloeren moet Houtkoper dus gewoon betalen zoals afgesproken. Om te bepalen of en zo ja welk bedrag Houtkoper meer heeft betaald dan wat zij voor de gietvloeren verschuldigd is, stelt de rechtbank eerst vast welk bedrag Houtkoper voor de gietvloeren moet betalen. Wat Houtkoper meer heeft betaald dan dat bedrag moet [gedaagde 1] aan haar terugbetalen.

5.34.

Partijen zijn het erover eens dat Houtkoper de eerste twee termijnfacturen van in totaal € 46.174,- heeft betaald en de laatste termijnfactuur van € 23.909,05 niet. Uit de offerte blijkt dat voor de gietvloeren een tarief van € 95,- per m2 is overeengekomen. Houtkoper heeft gewezen op een rekenfout in de factuur (“97 m2 x € 95 = € 9.695”) en verzocht tot verrekening daarvan. Dat is door [gedaagde 1] niet weersproken. [gedaagde 1] heeft gesteld dat de uiteindelijke oppervlakte van de gerealiseerde gietvloeren 113 m2 is. Houtkoper heeft die meting onvoldoende weersproken. In totaal moet Houtkoper voor de gietvloeren dus 113 m2 x € 95 = € 10.735 exclusief btw betalen. Inclusief 21% btw komt het bedrag voor de gietvloeren € 12.989,35. De rest van het bedrag dat Houtkoper heeft betaald ziet dus op de wandafwerking en moet [gedaagde 1] aan haar terugbetalen. Dat komt neer op een bedrag van (€ 46.174,00 - € 12.989,35=) € 33.184,65. De vordering onder I van Houtkoper wordt tot dit bedrag toegewezen en voor het overige afgewezen. De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.35.

Voor zover Houtkoper heeft bedoeld in dit kader ook de betaalde kosten voor de overnachtingen terug te vorderen, wijst de rechtbank die vordering af. Partijen zijn het erover eens dat onderdeel van de afspraken tussen beiden was dat Houtkoper voor slaapgelegenheid voor [gedaagde 1] zou zorgen. Maar omdat de overeenkomst voor de gietvloeren in stand blijft en Houtkoper niet heeft gesteld dat deze kosten alleen voor de wandafwerking zijn gemaakt, heeft zij de terugvordering van dit bedrag onvoldoende onderbouwd.

[gedaagde 1] moet Houtkoper een schadevergoeding betalen

5.36.

Houtkoper vordert € 54.024,77, aan kosten voor het aanvankelijke stucwerk, de kosten voor het overspuiten van de plafonds alsmede het opnieuw moeten schilderen van diverse kozijnen, wanden, deuren en trappen, de kosten voor betaalde overnachtingen en de kosten voor het onderzoek van TBA (vordering II). Daarnaast vordert Houtkoper € 1.560,- voor het schoonmaken van kozijnen (vordering III). Ten slotte vordert Houtkoper vertragingsschade van € 43.447,- (vordering IV).

5.37.

[gedaagde 1] betwist dat zij voor deze kosten (volledig) aansprakelijk is, waarbij zij zich beroept op haar algemene voorwaarden. [gedaagde 1] betwist verder de hoogte van de schade. Daarnaast vindt [gedaagde 1] dat de schade (deels) voor rekening van Houtkoper moet blijven, omdat sprake is van eigen schuld als bedoeld in artikel 6:101 BW Pro.

5.38.

De rechtbank oordeelt dat [gedaagde 1] zich niet kan beroepen op haar algemene voorwaarden, dat [gedaagde 1] vertragingsschade van € 20.000,- en de kosten van het onderzoek van TBA aan Houtkoper moet betalen en dat het beroep van [gedaagde 1] op eigen schuld van Houtkoper niet slaagt. De overige schadeposten van Houtkoper worden afgewezen. Hierna wordt dit uitgelegd.

Het beroep van [gedaagde 1] op de algemene voorwaarden slaagt niet

5.39.

[gedaagde 1] doet een beroep op haar algemene voorwaarden. Houtkoper betwist dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn verklaard op de overeenkomst. Zouden de algemene voorwaarden al van toepassing zijn, moeten ze worden vernietigd, omdat ze niet voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan haar ter hand zijn gesteld.

5.40.

De rechtbank oordeelt dat de algemene voorwaarden op de overeenkomst tussen partijen van toepassing zijn. Partijen zijn het erover eens dat Houtkoper mondeling akkoord heeft gegeven op de schriftelijke offerte. Op die offerte staat onder andere dat op alle overeenkomsten van [gedaagde 1] haar algemene voorwaarden van toepassing zijn. Uit het mondelinge akkoord van Houtkoper heeft [gedaagde 1] dus mogen opmaken dat zij haar aanbod zoals verwoord in de offerte, dus inclusief de gelding van haar algemene voorwaarden, heeft aanvaard.

5.41.

[gedaagde 1] kan echter geen beroep doen op de algemene voorwaarden omdat het beroep van Houtkoper op de vernietiging ervan slaagt. Op grond van artikel 6:233 aanhef Pro en onder b BW is een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar als de gebruiker, in dit geval [gedaagde 1] , aan de wederpartij geen redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. In artikel 6:234 BW Pro wordt geregeld dat die redelijke mogelijkheid is geboden als de algemene voorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan de wederpartij ter hand worden gesteld. Dat mag ook digitaal, in een bijlage of met een link, waarbij de wederpartij de mogelijkheid moet hebben de algemene voorwaarden op te slaan voor latere kennisneming. Als dit redelijkerwijs niet mogelijk is, volstaat dat de gebruiker van de algemene voorwaarden vóór totstandkoming aan zijn wederpartij bekendmaakt dat de algemene voorwaarden bij hem ter inzage liggen / gedeponeerd zijn bij de KvK / waar de algemene voorwaarden online te vinden zijn en op verzoek zullen worden toegezonden. De bewijslast dat de algemene voorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst ter hand zijn gesteld, of dat de wederpartij anderszins redelijke mogelijkheid is geboden daarvan kennis te nemen, rust op de gebruiker, in dit geval dus [gedaagde 1] .^[9]

5.42.

[gedaagde 1] heeft onvoldoende onderbouwd dat zij Houtkoper een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde 1] de algemene voorwaarden niet aan Houtkoper heeft verstrekt, niet fysiek en ook niet digitaal. [gedaagde 1] heeft gewezen op deze passage onderaan de offerte: “
Al deze overeenkomsten, aanbiedingen, leveringen en uitvoeringen geschieden op onze Algemene Voorwaarden. Vastgesteld door de Nederlandse Ondernemingsvereniging voor Afbouwbedrijven. Gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Utrecht onder nummer [nummer]”. [gedaagde 1] heeft daarnaast aangevoerd dat de algemene voorwaarden op haar website beschikbaar zijn. Daarmee heeft [gedaagde 1] echter niet voldaan aan de hiervoor genoemde wettelijke eisen van een redelijke mogelijkheid om kennis te nemen van de algemene voorwaarden. [gedaagde 1] heeft namelijk niet gesteld dat het niet mogelijk was de algemene voorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst ter hand te stellen. Ook heeft zij niet gesteld dat zij vóór totstandkoming van de overeenkomst voor de algemene voorwaarden naar haar website heeft verwezen. Dit alles brengt mee dat de algemene voorwaarden vernietigd worden en [gedaagde 1] zich daarop niet kan beroepen.

De door Houtkoper gevorderde schadeposten

5.43.

Omdat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en nakoming van de waarschuwingsplicht blijvend onmogelijk is, komen de gevolgen van de ondeugdelijke ondergrond voor rekening van [gedaagde 1] . [gedaagde 1] is daarom aansprakelijk voor de schade die is veroorzaakt door het feit dat de wandafwerking op een ondeugdelijke ondergrond is aangebracht en daarmee zelf gebrekkig was.^[10]Om vast te stellen wat de schade van Houtkoper is vergelijkt de rechtbank de huidige situatie van de gebrekkige wandafwerking vanwege de ondeugdelijke ondergrond met de situatie waarin de ondergrond deugdelijk zou zijn geweest en daarom ook de wandafwerking geen gebreken zou vertonen.

Stucwerk

5.44.

Houtkoper vordert € 47.544,92 aan kosten voor het stucwerk dat als ondergrond diende voor de wandafwerking. Daarvoor stelt Houtkoper dat dit werk waardeloos is geworden als gevolg van het door [gedaagde 1] ondeugdelijk aangebrachte product.

5.45.

[gedaagde 1] vindt dat het aanbrengen van stucwerk als ondergrond hoe dan ook noodzakelijk was en dit daarom een waarde voor Houtkoper heeft gehad.

5.46.

De rechtbank wijst deze schadepost af, omdat Houtkoper onvoldoende heeft onderbouwd dat deze kosten het gevolg zijn van de gebrekkige wandafwerking. In dit kader is het criterium niet wat de daadwerkelijke waarde van het stucwerk voor Houtkoper is (zoals bij de waardevergoeding in het kader van de ongedaanmakingsverplichtingen door de ontbinding). Bij het vaststellen van de (hoogte van de) schade beoordeelt de rechtbank of Houtkoper op dit punt in een slechtere vermogenspositie is gekomen door de gebrekkige wandafwerking. Ook als de wandafwerking geen gebreken had (en daarmee de overeenkomst dus goed was nagekomen) had Houtkoper kosten voor het stucwerk moeten maken.

Het overspuiten / schilderen van plafonds, kozijnen, wanden, deuren en trappen

5.47.

Houtkoper vordert € 4.791,60 aan kosten voor het overspuiten en schilderen van diverse plekken in de vakantiewoningen. Houtkoper stelt dat als gevolg van de (herstel)werkzaamheden diverse plekken zodanig vervuild zijn geraakt dat deze opnieuw moesten worden gespoten en geschilderd.

5.48.

Zoals hiervoor is overwogen (zie 5.19) zijn de door Houtkoper gestelde vervuilingen en daarmee de schade waarvan Houtkoper de herstelkosten vordert, onvoldoende komen vast te staan. Het gevorderde schadebedrag wordt daarom afgewezen.

Betaalde overnachtingen

5.49.

Houtkoper vordert schadevergoeding voor de kosten die zij heeft gemaakt voor de overnachtingen van [gedaagde 1] van € 677,90.

5.50.

[gedaagde 1] voert aan dat onderdeel van de gemaakte afspraken was dat deze kosten door Houtkoper zouden worden gedragen, zodat [gedaagde 1] gedurende twee weken werk slaapgelegenheid had.

5.51.

De rechtbank wijst deze schadepost af, omdat Houtkoper niet heeft toegelicht waarom deze kosten schade als gevolg van de tekortkoming betreffen. Ook voor deze kosten geldt ze ook zouden zijn gemaakt als de wandafwerking geen gebreken had (en daarmee de overeenkomst dus goed was nagekomen).

Onderzoek TBA

5.52.

Houtkoper vordert expertisekosten voor TBA van € 1.010,35. Deze kosten heeft Houtkoper onderbouwd met de factuur van TBA. [gedaagde 1] heeft niet bestreden dat Houtkoper die kosten heeft gemaakt voor het vaststellen van schade en aansprakelijkheid van [gedaagde 1] . [gedaagde 1] wijst erop dat TBA [gedaagde 1] in het rapport grotendeels gelijk geeft en dat Houtkoper het rapport onjuist kwalificeert. Daarom zouden volgens [gedaagde 1] de kosten gedeeld moeten worden. De rechtbank ziet daarvoor geen aanleiding. In dit vonnis wordt vastgesteld dat [gedaagde 1] aansprakelijk is tegenover Houtkoper en daarvoor heeft Houtkoper in redelijkheid TBA kunnen inschakelen. De kosten zelf vindt de rechtbank ook redelijk. Daarmee is voldaan aan de wettelijke eisen van artikel 6:96 lid 2 onder Pro b BW en wordt het gevorderde bedrag toegewezen.

Schoonmaken van de kozijnen

5.53.

Houtkoper vordert € 1.560,- (te vermeerderen met de btw) aan kosten voor het schoonmaken van de kozijnen. Hiervoor stelt Houtkoper dat als gevolg van (herstel)werkzaamheden de kozijnen ernstig vervuild zijn geraakt door restanten van het gebruikte materiaal en dat het schoonmaken hiervan noodzakelijk was.

5.54.

De rechtbank wijst deze schadepost af, gelet op wat hiervoor in 5.48 is overwogen. Dat oordeel geldt hier ook.

Vertragingsschade

5.55.

Ten slotte vordert Houtkoper vergoeding voor vertragingsschade. Het gaat om een bedrag van € 43.447,- over de periode van 24 juni 2025 (de geplande oplevering) tot aan de oplevering van de wandpanelen op 10 november 2025. Uit de offerte volgt dat vier weken voor de uitvoering waren gepland. Uiteindelijk is [gedaagde 1] in week 22 van 2024 gestart en werd er nog herstel uitgevoerd tot en met week 29. Naast deze vertraging heeft het plaatsen van de wandpanelen ook nog eens acht weken geduurd. Gedurende deze periode liepen de rentebetalingen van de leningen van Houtkoper door. Voor de omvang van de rentelasten heeft Houtkoper verwezen naar een verklaring van haar accountant.

5.56.

[gedaagde 1] betwist dat er sprake was van een vertraging in de planning. Voor zover daar wel sprake van is, is dit (alleen) aan Houtkoper zelf te wijten. Daarbij voert [gedaagde 1] aan dat het maanden heeft geduurd voordat de wandpanelen zijn geplaatst nadat het rapport van TBA was opgesteld. Dat moet voor rekening van Houtkoper blijven.

5.57.

Zoals de rechtbank eerder onder 5.20 heeft overwogen zijn partijen geen fatale termijn overeengekomen en is op dat punt geen tekortkoming van [gedaagde 1] vastgesteld. Dat het verkoop klaar maken van de vakantiewoningen langer heeft geduurd, omdat de wandafwerking gebrekkig bleek, vindt de rechtbank op zich aannemelijk en heeft [gedaagde 1] onvoldoende betwist. Datzelfde geldt voor het daardoor langer doorlopen van de renteverplichtingen van Houtkoper. De rechtbank vindt alleen niet dat de hele periode aan vertraging zoals die door Houtkoper is berekend is toe te rekenen aan [gedaagde 1] . Omdat de berekening van deze kosten door Houtkoper niet is gespecificeerd, kan de rechtbank die berekening niet één op één toepassen op een kortere periode. De rechtbank maakt daarom gebruik van de schattingsbevoegdheid van artikel 6:97 BW Pro en raamt de toewijsbare vertragingskosten op € 20.000,-. Daarbij heeft zij de volgende omstandigheden gewogen.

5.58.

[gedaagde 1] is begin mei 2024 begonnen met de werkzaamheden. Uit de overgelegde stukken volgt dat [gedaagde 1] op 19 juni 2024 de laatste factuur heeft verzonden. Daarna hebben partijen gecorrespondeerd over dat het werk nog niet was afgerond en heeft [gedaagde 1] in verband daarmee de betalingstermijn van de laatste factuur twee weken opgeschoven. Daarna heeft [gedaagde 1] nog herstelwerkzaamheden uitgevoerd en hebben partijen hierover gecorrespondeerd. Dit heeft geduurd tot eind juli 2024. Vervolgens heeft Houtkoper TBA ingeschakeld. Na ontvangst van het rapport van TBA van 5 augustus 2024 heeft Houtkoper [gedaagde 1] op 20 augustus 2024 verzocht om een creditfactuur en later om terugbetaling van het door haar betaalde bedrag. Daarna moest Houtkoper op zoek naar een (andere) oplossing, zodat zij verder kon met het project. Dat is uiteindelijk het plaatsen van de wandpanelen geweest. De wandpanelen zijn volgens de toelichting van Houtkoper op de zitting op 16 september 2024 geplaatst. De accountant van Houtkoper verklaart in de stukken dat de rentelasten van Houtkoper voor de periode 24 juni 2024 t/m 10 november 2024 totaal € 43.447,- bedragen.

5.59.

De rechtbank vindt op basis van het voorgaande dat de vertraging in de periode vanaf medio juli 2024 (herstelpogingen blijken onvoldoende) tot 16 september 2024 (plaatsing van de wandpanelen) als gevolg van de tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst voor rekening van [gedaagde 1] komt. Voor die periode van in totaal dus ongeveer twee maanden (in plaats van de ca. 4,5 maand die Houtkoper heeft berekend) moet [gedaagde 1] de rentelasten van Houtkoper betalen. Partijen waren gezien de verlenging van de betalingstermijn door [gedaagde 1] kennelijk beiden in de veronderstelling dat het werk twee weken na 19 juni 2024 (dus op 3 juli 2024) af zou zijn. Daarna zijn er nog herstelpogingen gedaan. De rechtbank vindt dat in het hypothetische geval dat [gedaagde 1] in de twee weken daarna de wandafwerking goed zou hebben hersteld, zij de overeenkomst dan nog voldoende en vanwege het ontbreken van een fatale termijn op tijd zou zijn nagekomen. Vanaf medio juli 2024 geldt dat niet meer, omdat de herstelpogingen van [gedaagde 1] onvoldoende bleken. Vanaf dat moment komt de vertraging dus voor rekening van [gedaagde 1] . Dat in deze periode (ook) vertragingen aan Houtkoper te wijten zouden zijn is niet aannemelijk geworden. Van haar kon op dat moment niet worden verwacht al op zoek te gaan naar een andere oplossing. Pas met het TBA rapport van 5 augustus 2024 werd voor haar duidelijk welke gebreken er precies aan het werk kleefden en kon zij gaan nadenken over mogelijke oplossingen. Dat het vervolgens zoals op de zitting toegelicht tot 16 september 2024 heeft geduurd tot de wandpanelen zijn geplaatst, vindt de rechtbank niet onredelijk lang. [gedaagde 1] heeft dit niet onderbouwd. De rechtbank ziet dus geen aanleiding om een deel van die periode aan vertraging voor rekening van Houtkoper te laten. De stelling van Houtkoper in de stukken dat de oplevering van de wandpanelen acht weken zou hebben geduurd, waardoor zij de vertraging tot 10 november 2024 berekent, kan de rechtbank mede gezien de toelichting van Houtkoper op de zitting niet plaatsen en wordt dus niet gevolgd.

Het beroep van [gedaagde 1] op eigen schuld slaagt niet

5.60.

[gedaagde 1] heeft aangevoerd dat (een deel van) de schade voor rekening van Houtkoper moet blijven. Houtkoper heeft namelijk pas een stukadoor langs gestuurd voor aanvullende werkzaamheden nadat [gedaagde 1] was gestart met de werkzaamheden. Dat was te laat en ontregelde het werk van [gedaagde 1] . Daarnaast vindt [gedaagde 1] dat Houtkoper als professionele vastgoedpartij op de hoogte was van de slechte ondergrond.

5.61.

Omdat [gedaagde 1] de stelling inneemt dat (een deel van) de schade voor rekening van Houtkoper moet blijven, moet [gedaagde 1] feiten en omstandigheden aandragen waaruit blijkt dat de schade (ook) het gevolg is van omstandigheden die aan Houtkoper kunnen worden toegerekend. Dat heeft zij onvoldoende gedaan. Zoals hiervoor is overwogen (zie 5.11 en 5.12) heeft [gedaagde 1] haar waarschuwingsplicht met betrekking tot de ondergrond geschonden. Omdat [gedaagde 1] Houtkoper onvoldoende heeft gewaarschuwd, kon nu juist niet van Houtkoper worden verwacht dat zij maatregelen zou treffen. Bovendien had [gedaagde 1] , zoals gezegd, vóór aanvang van de werkzaamheden moeten controleren of de gevolgen voor haar duidelijk waren. [gedaagde 1] heeft dus onvoldoende onderbouwd dat Houtkoper zelf heeft bijgedragen aan het ontstaan van de schade of de schade deels had moeten voorkomen. Het beroep op eigen schuld slaagt daarom niet.

Buitengerechtelijke incassokosten

5.62.

Houtkoper vordert daarnaast € 1.776,98 aan buitengerechtelijke incassokosten; kosten die zij heeft gemaakt om haar vordering, vóór de gerechtelijke procedure, bij [gedaagde 1] te innen. Of die kosten voor vergoeding in aanmerking komen, moet in dit geval worden getoetst aan de eisen zoals geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. Kort gezegd moet het gaan om daadwerkelijk gemaakte kosten voor werkzaamheden om de vordering buiten rechte te innen, terwijl die werkzaamheden niet verwaarloosbaar zijn en niet onder de proceskostenvergoeding vallen. De rechtbank vindt dat Houtkoper voldoende gesteld heeft dat in dit geval aan genoemde eisen is voldaan. Vervolgens moeten de gevraagde kosten in redelijkheid zijn gemaakt en moet de hoogte ervan ook redelijk zijn. Of aan deze ‘dubbele redelijkheidstoets’ is voldaan, beoordeelt de rechtbank aan de hand van de vaste tarieven die voor buitengerechtelijke incassokosten worden toegekend, die gekoppeld zijn aan de hoofdsom. Houtkoper heeft daar ook aansluiting bij gezocht, maar heeft daarbij een hogere hoofdsom als uitgangspunt genomen dan de rechtbank toewijst. De rechtbank vindt op basis van die tarieven een bedrag van € 1.316,95 redelijk, wijst dat bedrag toe en de rest van het gevorderde bedrag af.

Slotsom

5.63.

De slotsom van al het voorgaande is dat de rechtbank de tussen Houtkoper en [gedaagde 1] gesloten overeenkomst ontbindt, voor zover deze ziet op het plaatsen van de wandafwerking. De rechtbank wijst de vordering onder I van Houtkoper tot terugbetaling van het al betaalde deel van de aanneemsom toe tot een bedrag van € 33.184,65, omdat dit deel ziet op de wandafwerking. Verder wijst de rechtbank de vordering onder IV van Houtkoper toe tot een bedrag van € 20.000,- aan schadevergoeding. Daarnaast moet [gedaagde 1] de expertisekosten van € 1.010,35 en de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.316,95 vergoeden. De overige vorderingen van Houtkoper worden afgewezen. De conclusie over de vordering in conventie brengt tegelijkertijd mee dat Houtkoper de openstaande factuur niet hoeft te betalen. De tegenvordering in reconventie tot betaling van de openstaande factuur (min de herstel- en expertisekosten) van [gedaagde 1] wordt daarom afgewezen.

Proceskosten

in conventie

5.64.

[gedaagde 1] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van Houtkoper betalen. Houtkoper heeft haar vordering echter (veel) hoger ingestoken dan de rechtbank toewijst (ongeveer € 150.000 gevorderd en ongeveer € 55.000 toegewezen). Dat heeft in dit geval gevolgen gehad voor het griffierecht dat beide partijen hebben moeten betalen. Voor een vordering tot € 100.000 was het griffierecht € 2.995 (2025). Nadat Houtkoper de vordering met haar eiswijziging verhoogde tot boven de € 100.000 werd het griffierecht verhoogd naar € 7.062 (2026). De rechtbank ziet in deze gang van zaken aanleiding om [gedaagde 1] het lagere griffierecht te laten vergoeden en het door [gedaagde 1] meer betaalde griffierecht in mindering te brengen op de proceskostenvergoeding.

- kosten van de dagvaarding

€

126,11

- griffierecht Houtkoper

€

2.995,00

- compensatie griffierecht [gedaagde 1]

€

-4.067,00

(€ 7.062,00 - € 2.995,00)

- salaris advocaat

€

2.580,00

(2 punten × € 1.290,00)

- nakosten (ook voor reconventie)

€

296,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.930,11

5.65.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

in reconventie

5.66.

[gedaagde 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom ook de proceskosten betalen in reconventie, die vanwege de verwevenheid met de vordering in conventie worden gehalveerd. De proceskosten van Houtkoper worden begroot op: € 836,00 aan kosten advocaat (2 punten x 0,5 x € 836,00).

5.67.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Uitvoerbaar bij voorraad

5.68.

De veroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat de veroordelingen ook moeten worden uitgevoerd als tegen dit vonnis hoger beroep wordt ingesteld en zolang daarop nog niet is beslist.

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

wijst de vorderingen voor zover gericht tegen [gedaagde 2] af,

6.2.

ontbindt de tussen Houtkoper en [gedaagde 1] gesloten overeenkomst gedeeltelijk, voor zover deze ziet op het plaatsen van de wandafwerking,

6.3.

veroordeelt [gedaagde 1] om aan Houtkoper binnen veertien dagen na dit vonnis te betalen:

€ 33.184,65 bestaande uit terugbetaling van de reeds door Houtkoper aan [gedaagde 1] betaalde facturen voor zover die zien op de wandafwerking,
€ 1.010,35 aan schadevergoeding voor expertisekosten,
€ 20.000,00 aan schadevergoeding voor vertragingsschade,
de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over voornoemde drie bedragen als deze niet binnen veertien dagen zijn betaald, tot de dag van volledige betaling,
€ 1.316,95 aan buitengerechtelijke incassokosten,
de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de buitengerechtelijke incassokosten vanaf 17 juli 2025 tot de dag van volledige betaling,

6.4.

veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van Houtkoper van € 1.930,11, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

6.6.

wijst de vorderingen van [gedaagde 1] af,

6.7.

veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van Houtkoper van € 836,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in conventie en in reconventie

6.8.

veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.9.

veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

6.10.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.2 t/m 6.4 en 6.7 t/m 6.9 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Huber, rechter, bijgestaan door mr. V.W. de Leeuw, griffier, en in het openbaar uitgesproken door mr. M.E.M. James-Pater op 24 juni 2026.

Gedeeltelijke ontbinding aannemingsovereenkomst wegens schending waarschuwingsplicht bij wandafwerking