Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11747444 \ CV EXPL 25-8261
Vonnis van 25 juni 2026
in de zaak van
SLOTERDAM VASTGOED B.V.,
gevestigd te Woerden,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Sloterdam,
gemachtigde: mr. M.J. Drijftholt,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. E.B. Doganer.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 16 oktober 2025, met de daarin genoemde stukken,
- de akte uitlaten van [gedaagde],
- het tussenvonnis van 8 januari 2026 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen, waarna daarvoor een dag is bepaald,
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens wijziging van eis in conventie met aanvullende producties,
- de e-mail van 16 mei 2026 van [gedaagde] met aanvullende producties,
- de e-mail van 19 mei 2026 van Sloterdam met aanvullende producties,
- de mondelinge behandeling van 26 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Op de mondelinge behandeling is Sloterdam verschenen vertegenwoordigd door mr. D.H. Denecke (waarnemer van de gemachtigde). [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door mr. A. Sarioglu (waarnemer van de gemachtigde) en vergezeld door zijn partner. Partijen hebben hun standpunt, mede aan de hand van de door de gemachtigde voorgedragen en overgelegde spreekaantekeningen, verder toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Sloterdam heeft sinds 2016 aan [gedaagde] de woning verhuurd aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Op 24 januari 2025 trof de beheerder van het gehuurde niet [gedaagde], maar [naam] (hierna: [naam]) aan in de woning.
2.3.
In een e-mail op 29 januari 2025 heeft Sloterdam aan [gedaagde] meegedeeld dat het haar is gebleken dat [gedaagde] in de VS en Spanje woont/verblijft en dat hij het gehuurde heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan een derde, terwijl dat niet is toegestaan. Sloterdam heeft [gedaagde] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen en de woning te ontruimen.
2.4.
Bij e-mail van 4 februari 2025 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd per 1 maart 2025. Daarna is een datum voor oplevering bepaald.
2.5.
Op de opleverdatum waren zowel [gedaagde] als [naam] in de aanwezig. Zij hebben toen aan Sloterdam meegedeeld dat [naam] de woning niet zou verlaten. Op dit moment verblijft [naam] nog steeds in de woning.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
Sloterdam vordert – samengevat en na wijziging van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 67.674,51 aan verbeurde boetes en winstafdrachten, te vermeerderen met de wettelijke rente,
- [gedaagde] te veroordelen tot een boete van € 41,08 per dag vanaf 17 mei 2025 tot aan de dag dat [gedaagde] volledige inlichtingen heeft verstrekt met betrekking tot de ingebruikgeving,
- [gedaagde] te veroordelen tot een boete van € 41,08 per dag vanaf 17 mei 2025 tot aan de ontruiming van het gehuurde,
- te verklaren voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de geleden en te lijden schade van Sloterdam die het gevolg is van het door [gedaagde] in gebruik geven van het gehuurde aan een derde,
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten,
- [gedaagde] te veroordelen in de werkelijke proceskosten.
3.2.
Sloterdam legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ), versie 30 juli 2003 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. [gedaagde] heeft in strijd met artikel 1.3 van die bepalingen het gehuurde in gebruik gegeven aan een derde. Ook werkt hij niet mee aan het onderzoek van Sloterdam naar de ingebruikgeving hetgeen op grond van artikel 1.5 verplicht is. Verder heeft hij in strijd met artikel 2.3 het gehuurde op 1 maart 2025 niet ontruimd en vrij van gebruik opgeleverd aan Sloterdam. Als gevolg hiervan heeft [gedaagde] op grond van artikel 1.4 en 20.6 diverse boetes verbeurd en is hij bovendien gehouden de genereerde inkomsten af te dragen. Ook is [gedaagde], gelet op het voorgaande, aansprakelijk voor de schade die Sloterdam lijdt. Tot slot maakt Sloterdam aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten en de werkelijke proceskosten.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Sloterdam in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
In reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat de algemene bepalingen niet op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van toepassing zijn, en voorwaardelijk – voor zover deze vordering wordt afgewezen:
- primair: te verklaren voor recht dat de algemene bepalingen waar Sloterdam in de huurovereenkomst naar verwijst nietig, althans vernietigbaar zijn,
- subsidiair: te verklaren voor recht dat de bepalingen 1.3, 1.4, 1.5, 2.3 en 20.6 onredelijk bezwarend zijn en daarom nietig, althans vernietigbaar zijn,
- meer subsidiair: de boete te matigen tot nihil,
met veroordeling van Sloterdam in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.5.
Sloterdam voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.De beoordeling
In conventie
Ambtshalve toetsing
4.1.
In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Sloterdam mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).
4.2.
Sloterdam beroept zich op hetgeen is bepaald in de artikelen 1.3, 1.4 en 20.6 van de algemene bepalingen.
4.3.
In artikel 1.4 is opgenomen:
“
Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 (verbod op onderhuur dan wel ingebruikgeving aan een derde, toevoeging ktr.) verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.”
Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 (verbod op onderhuur dan wel ingebruikgeving aan een derde, toevoeging ktr.) verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.”
4.4.
En in artikel 20.6 staat het volgende:
“
Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.”
Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.”
4.5.
Sloterdam heeft onvoldoende onderbouwd dat over deze bedingen is onderhandeld. Weliswaar heeft zij ter zitting aangevoerd dat het meesturen van de voorwaarden reeds een daad van onderhandeling is, maar zij kon desgevraagd niet beantwoorden of partijen ook over de individuele boetebepalingen hebben onderhandeld. Bij die stand van zaken is de kantonrechter van oordeel dat niet is gebleken dat over de bedingen is onderhandeld. Dat betekent dat de kantonrechter ambtshalve moet toetsen of deze bedingen eerlijk zijn.
4.6.
Alvorens dat te doen heeft de kantonrechter Sloterdam tijdens de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld zich daarover uit te laten. Sloterdam heeft daarop betoogd dat de bedingen eerlijk zijn. Artikel 1.4 is volgens Sloterdam voldoende gelimiteerd aangezien huurder zelf een einde kan maken aan de tekortkoming. Ook vindt er volgens Sloterdam geen cumulatie plaats van beide bedingen, omdat artikel 1.4 ziet op een bijzondere gedraging en op grond van het lex specialis principe het beding van 20.6 dan toepassing mist. Tot slot heeft Sloterdam aangevoerd dat zij zich niet tegelijkertijd op beide bedingen beroept ten aanzien van dezelfde overtreding.
4.7.
De kantonrechter volgt Sloterdam daarin niet en is van oordeel dat de bedingen zoals die in de artikel 1.4 en 20.6 van de algemene bepalingen zijn neergelegd buiten toepassing moeten worden gelaten. Dat wordt hierna als volgt toegelicht.
4.8.
Gelet op het Radlinger arrest (Hof van Justitie van 21 april 2016, ECLI:EU:C:2016:283) moet worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen in een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Met andere woorden: de boetes moeten gezamenlijk beoordeeld worden. Een dergelijke beoordeling is gerechtvaardigd aangezien die bedingen in hun geheel toepasselijk zijn, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft. Dat betekent dat niet relevant is dat Sloterdam zich niet tegelijkertijd op beide bedingen beroept, maar dat het erom gaat of Sloterdam zich tegelijkertijd op de bedingen
kanberoepen.
kanberoepen.
4.9.
Sloterdam heeft naar voren gebracht dat zij zich niet tegelijkertijd op beide bedingen kan beroepen en dat dus geen cumulatie plaatsvindt, omdat op grond van het lex specialis principe het algemene boetebeding in artikel 20.6 toepassing mist in het geval van onderhuur of ingebruikgeving. Dat ziet de kantonrechter anders. Omdat niet over de bedingen onderhandeld is, prevaleert de taalkundige uitleg. Dat geldt te meer omdat het voor een consument, uit beschermingsoogpunt, direct duidelijk moet zijn welk boetebeding wanneer van toepassing is. Uit de tekst van de algemene boetebepaling volgt dat die geldt bij iedere tekortkoming. Er is immers niet toegevoegd
“voor zover geen boete is gesteld op een specifieke tekortkoming”. Dat artikel 1.4 als lex specialis moet worden gezien van artikel 20.6, in welk geval het algemene boetebeding van 20.6 niet van toepassing zou zijn, volgt dan ook niet zonder meer uit de tekst. Daarbij betrekt de kantonrechter ook nadrukkelijk in de overweging dat het doel van consumentenbescherming en richtlijn 93/13 is om oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten tegen te gaan. Bij gebruikmaking van de bewoordingen zoals die in de genoemde bepalingen zijn opgenomen, valt niet uit te sluiten dat Sloterdam in of vooral ook buiten gerechte aanspraak kan maken op de boete uit de algemene boetebepaling én de specifieke boetebepaling. Voor zover Sloterdam daadwerkelijk artikel 1.4 als lex specialis heeft beoogd ten opzichte van het algemene boetebeding zoals opgenomen in artikel 20.6, had zij dit dan ook nadrukkelijk in de algemene voorwaarden moeten vermelden (bijvoorbeeld op de hiervoor genoemde wijze). Omdat zij dat niet heeft gedaan, is de kantonrechter van oordeel dat de algemene bepaling van artikel 20.6, naast het boetebeding in artikel 1.4, van toepassing is in geval van onderhuur of ingebruikgeving en dat Sloterdam zich dus op beide bepalingen zou kunnen beroepen.
“voor zover geen boete is gesteld op een specifieke tekortkoming”. Dat artikel 1.4 als lex specialis moet worden gezien van artikel 20.6, in welk geval het algemene boetebeding van 20.6 niet van toepassing zou zijn, volgt dan ook niet zonder meer uit de tekst. Daarbij betrekt de kantonrechter ook nadrukkelijk in de overweging dat het doel van consumentenbescherming en richtlijn 93/13 is om oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten tegen te gaan. Bij gebruikmaking van de bewoordingen zoals die in de genoemde bepalingen zijn opgenomen, valt niet uit te sluiten dat Sloterdam in of vooral ook buiten gerechte aanspraak kan maken op de boete uit de algemene boetebepaling én de specifieke boetebepaling. Voor zover Sloterdam daadwerkelijk artikel 1.4 als lex specialis heeft beoogd ten opzichte van het algemene boetebeding zoals opgenomen in artikel 20.6, had zij dit dan ook nadrukkelijk in de algemene voorwaarden moeten vermelden (bijvoorbeeld op de hiervoor genoemde wijze). Omdat zij dat niet heeft gedaan, is de kantonrechter van oordeel dat de algemene bepaling van artikel 20.6, naast het boetebeding in artikel 1.4, van toepassing is in geval van onderhuur of ingebruikgeving en dat Sloterdam zich dus op beide bepalingen zou kunnen beroepen.
4.10.
Ook het verweer dat de boete van artikel 1.4 voldoende gelimiteerd is omdat de huurder zelf een einde kan maken aan de overtreding passeert de kantonrechter. Nog daargelaten dat situaties denkbaar zijn waarin de huurder niet op de hoogte is van een overtreding – in welk geval de boete oneindig doorloopt – zou die redenering in de kern betekenen dat een boetebeding in beginsel niet meer gelimiteerd hoeft te zijn; de betrokkene kan – wanneer hij daarvan wel op de hoogte is – in de meeste gevallen immers zelf een einde maken aan de tekortkoming. Daarbij komt dat het voorgaande ertoe zou leiden dat een huurder een boete van in totaal € 70,00 (te weten € 45,00 plus € 25,00) per dag verbeurt ingeval van onderhuur/ingebruikgeving aan een derde, zonder dat deze boete is gemaximeerd. Daarnaast is in artikel 1.4 ook opgenomen dat deze boete geldt onverminderd het recht van verhuurder om ontbinding van de huurovereenkomst en afdracht van winst te vorderen. Ook wordt daarin de mogelijkheid gegeven om aanvullende schadevergoeding te vorderen voor zover die schade de boete overstijgt, waarmee het afwijkt van het wettelijke stelsel zoals neergelegd in artikel 6:92 lid 2 BW Pro waarin is bepaald dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Dat betekent dat in geval van onderhuur of ingebruikgeving een huurder, naast het verlies van zijn woning, winstafdracht en aanvullende schadevergoeding, ook nog een ongelimiteerde boete boven het hoofd zou hangen. Naar het oordeel van de kantonechter wordt hierdoor het evenwicht tussen partijen aanzienlijk verstoord en komt een huurder daardoor in een zeer ongelijkwaardige positie terecht. Dat Sloterdam als verhuurder een groot belang heeft om onderhuur of ingebruikgeving doeltreffend tegen te gaan is evident, maar dat maakt nog niet dat een ongelimiteerde boete (laat staan in combinatie met de overige inhoud van artikel 1.4) het evenwicht niet zou verstoren en daarmee eerlijk wordt. Dat in dít geval de huurder reeds was verhuisd maakt dat niet anders.
4.11.
De kantonrechter komt dan ook tot het slotsom dat de door Sloterdam gehanteerde bedingen zoals neergelegd in de artikelen 1.4 en 20.6 van de algemene voorwaarden, in onderlinge samenhang bezien, oneerlijk zijn. Dat betekent dat beide bedingen buiten toepassing worden gelaten. Dat geldt ten aanzien van artikel 1.4 niet alleen ten aanzien van het daarin neergelegde boetebeding, maar ook ten aanzien van het bepaalde in artikel 1.4 dat huurder alle verkregen inkomsten aan verhuurder moet afdragen en het onverminderde recht op aanvullende schadevergoeding, omdat (mede gelet op het voorgaande) deze afspraken niet los kunnen worden gezien van het overige dat in artikel 1.4 is bepaald.
De vordering
4.12.
Omdat door Sloterdam gevorderde boetes gegrond zijn op oneerlijke bedingen die door de kantonrechter buiten toepassing worden gelaten, zijn de vorderingen die zien op de betaling van boetes niet toewijsbaar.
4.13.
Dat geldt ook ten aanzien van de vordering tot afdracht van gemaakte winst, omdat die vordering eveneens is gebaseerd op het oneerlijk bevonden beding in artikel 1.4 van de algemene voorwaarden. Sloterdam kan op grond van de uitspraak van het Europees Hof van 27 januari 2021 (de Dexia-arresten) ook geen aanspraak maken op winstafdracht op grond van artikel 6:104 BW Pro. Terugvallen daarop zou immers het afschrikwekkende karakter van de richtlijn ernstig verminderen. In dat geval zou voor de professionele gebruiker de noodzakelijke prikkel ontbreken om oneerlijke bedingen uit overeenkomsten met consumenten te verwijderen. Daarom bestaat voor toewijzing van de gevorderde winst geen grondslag en zal deze vordering worden afgewezen
4.14.
De vordering tot verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor schade van Sloterdam is evenmin toewijsbaar. Zoals hiervoor overwogen biedt artikel 1.4, in afwijking van het wettelijk stelsel zoals neergelegd artikel 6:92 lid 2 BW Pro, aan de verhuurder de mogelijkheid om aanvullende schadevergoeding te vorderen voor zover die schade de boete overstijgt. Daaruit volgt dat deze bepaling er mede op gericht is om schade te vergoeden. Nu artikel 1.4 in zijn geheel oneerlijk is bevonden, kan Sloterdam ook voor vergoeding van schade niet terugvallen op het wettelijke systeem. Bij die stand van zaken heeft Sloterdam geen belang bij de door haar gevorderde verklaring voor recht en zal deze vordering eveneens worden afgewezen.
4.15.
Gelet op het voorgaande wordt ook de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
4.16.
Sloterdam is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.732,00
(2 punten × € 866,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.876,00
In reconventie
4.17.
Gelet op de uitkomst in conventie, heeft [gedaagde] onvoldoende belang bij toewijzing van zijn vorderingen in reconventie, zodat deze worden afgewezen.
4.18.
[gedaagde] wordt in de proceskosten in reconventie veroordeeld, aan de zijde van Sloterdam begroot op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
5.1.
wijst de vorderingen van Sloterdam af,
5.2.
veroordeelt Sloterdam in de proceskosten van € 1.876,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Sloterdam niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
5.3.
veroordeelt Sloterdam in de wettelijke rente over de proceskosten, te voldoen vanaf de 15e dag na betekening van het vonnis.
In reconventie
5.4.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Sloterdam tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Wiltjer en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2026.
58984