ECLI:NL:RBAMS:2026:6441

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

zaaknummer: 11881968 CV EXPL 25-12685

vonnis van 23 juni 2026

in de zaak van:

[verhuurder]

wonende te [woonplaats 1]

eiseres in conventie,

gedaagde in reconventie,

hierna te noemen: [verhuurder] ,

gemachtigde: mr. M.J. Alberts

tegen

[huurder]

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

hierna te noemen: [huurder] ,

gemachtigde: mr. D. Karpuz.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 19 augustus 2025, met producties;

- de conclusie van antwoord, met eis in reconventie en producties;

- het instructievonnis van 9 december 2025;

- de akte eisvermindering, tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie, met producties zijdens [verhuurder] .;

- de akte overlegging producties zijdens [huurder] .

1.2.

De mondelinge behandeling is gehouden op 3 maart 2026. [verhuurder] was aanwezig met haar gemachtigde. [huurder] was aanwezig met haar gemachtigde en een tolk Engels ( K. Koyuncu ). Partijen hebben hun standpunten mede aan de hand van spreekaantekeningen toegelicht en vragen beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. [verhuurder] heeft bezwaar gemaakt tegen de door [huurder] ingediende stukken. De kantonrechter heeft, na partijen daarover gehoord te hebben, dat bezwaar verworpen en geoordeeld dat de stukken deel uitmaken van het procesdossier. De zaak is verwezen naar de rol van 31 maart 2026 voor het nemen van een akte door [verhuurder] .

1.3.

[verhuurder] heeft vervolgens een akte genomen. [huurder] heeft een antwoordakte genomen. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[huurder] huurt sinds juni 2021 van [verhuurder] woonruimte aan de [adres] (hierna: de woning). [huurder] heeft een auto-immuunziekte. Zij woont momenteel in de woning met haar minderjarige zoon, die een autismespectrumstoornis heeft. Aanvankelijk woonde ook de inmiddels ex-echtgenoot van [huurder] , de heer [naam] (hierna: [naam] ), in de woning, maar hij heeft de woning verlaten.

2.2.

[verhuurder] is in 2024 een procedure begonnen tegen [huurder] en [naam] . Bij vonnis van 13 december 2024^[1]is in die procedure – kort gezegd – geoordeeld dat valsheid in geschrifte was gepleegd door een bankafschrift te manipuleren. [naam] is daarop veroordeeld tot ontruiming van de woning. Geoordeeld is dat van de zijde van [huurder] geen sprake was van een zodanige tekortkoming dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was. De kantonrechter heeft verder geoordeeld dat er uitgaande van een maandelijkse totale huurverplichting van € 1.750,00 per maand, inclusief € 200,00 aan gebruiksvergoeding, op dat moment geen sprake was van een huurachterstand, maar dat juist € 250,00 te veel was betaald.

2.3.

Tegen dat vonnis is geen hoger beroep ingesteld.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

[verhuurder] vordert na eisvermindering, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, samengevat:

I. ontbinding van de huurovereenkomst;

II. ontruiming van de woning door [huurder] ;

III. veroordeling tot betaling van

de huurachterstand tot en met juli 2025 van € 4.700,05;
de maandelijkse huurprijs en gebruiksvergoeding tot aan ontbinding;
een gebruiksvergoeding voor de periode tussen ontbinding en ontruiming;
€ 10.000,- aan contractuele boetes;
€ 617,90 aan buitengerechtelijke incassokosten;
proceskosten.

In reconventie

3.2.

[huurder] vordert in reconventie, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, samengevat:

I. een verklaring voor recht dat de geldende huurprijs € 1.750,- per maand bedraagt, waarbij eventuele indexering uitsluitend tijdig, transparant en zonder terugwerkende kracht mag worden toegepast;

II. een verklaring voor recht dat de door [huurder] in het verleden gedane betalingen van € 2.250,- per maand en het extra bedrag van € 1.000,- dienen te worden aangemerkt als onverschuldigd te veel betaalde huur;

III. veroordeling van [verhuurder] dit teveel betaalde te verrekenen met eventuele nog openstaande huurtermijnen, dan wel het restant terug te betalen;

IV. met veroordeling van [verhuurder] in de proceskosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen in conventie en reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze hierna gezamenlijk behandeld.

4.2.

In het vonnis uit 2024 is reeds geoordeeld dat [verhuurder] niet als handelaar kwalificeert. De huurovereenkomst zal dan ook niet ambtshalve aan het consumentenrecht worden getoetst.

Huurverhogingen na het vorige vonnis

4.3.

[verhuurder] stelt zich op het standpunt dat zij na het vonnis uit 2024 met terugwerkende kracht vanaf juli 2021 huurverhogingen heeft doorgevoerd. Volgens haar bestaat op basis daarvan een huurachterstand van € 4.700,05 tot en met juli 2025. De kantonrechter volgt haar daarin niet. Dat wordt als volgt toegelicht.

4.4.

Omdat geen hoger beroep is ingesteld tegen het vonnis uit 2024, is dat in kracht van gewijsde gegaan. Dat betekent dat de daarin genomen beslissingen in andere procedures tussen partijen bindende kracht hebben (gezag van gewijsde).^[2]Het staat daarmee dus vast dat ten tijde van het vorige vonnis een totale huurverplichting bestond van € 1.750,- per maand en dat er op dat moment sprake was van een huurvoorschot van € 250,00. Huurverhogingen konden dus slechts worden doorgevoerd voor zover zij betrekking hebben op de periode van ná dat vonnis. De door [verhuurder] berekende huurachterstand tot en met juli 2025 gaat uit van eerdere huurverhogingen en is dus onjuist. Haar vordering tot terugbetaling daarvan wordt dus afgewezen.

Per wanneer huurverhoging?

4.5.

[verhuurder] is tijdens de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld om haar vordering met inachtneming van het voorgaande opnieuw te berekenen. Uit de door haar genomen akte blijkt dat zij zich primair op het standpunt stelt dat de eerste huurverhoging in dat geval per 1 januari 2025, dan wel subsidiair per 1 juli 2025 is doorgevoerd. [verhuurder] heeft met verwijzing naar artikel 16 van Pro de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden betwist dat al per 1 januari 2025 een verhoging kon worden doorgevoerd.

4.6.

De kantonrechter oordeelt als volgt. In de toepasselijke algemene voorwaarden staat dat een huurverhoging jaarlijks plaatsvindt. Daaruit volgt dat dit dus niet meerdere keren per jaar kan gebeuren. Anders dan [huurder] kennelijk meent volgt uit dat artikel
nietdat de huur uitsluitend per juli van elk jaar verhoogd kan worden. De eerste huurverhoging na het vorige vonnis kon dan ook per 1 januari 2025 worden doorgevoerd. Dat [verhuurder] zich eerder op het standpunt stelde dat met terugwerkende kracht per juli van verschillende jaren bepaalde verhogingen waren doorgevoerd, maakt dat niet anders. Hiervoor is immers geoordeeld dat die verhogingen niet rechtsgeldig waren, zodat een verhoging per 1 januari 2025 niet leidt tot meerdere verhogingen binnen een jaar.

Hoogte huur en huurachterstand

4.7.

[verhuurder] heeft berekend dat bij huurverhogingen per 1 januari 2025 en 1 januari 2026 sprake is van een kale huurprijs per 1 januari 2026 van € 1.684,55 per maand. Afgezet tegen de door [huurder] verrichte betalingen leidt dit volgens haar tot en met april 2026 tot een huur
voorschotvan € 1.395,06.

4.8.

[huurder] heeft die berekening niet weersproken, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan. Er is (in ieder geval tot en met april 2026) dus geen sprake van een huurachterstand. Daaruit volgt dat dus niet is gebleken dat er sprake is van een tekortkoming van [huurder] voor wat betreft de tijdige huurbetalingen. De daarop betrekking hebbende vorderingen van [verhuurder] worden afgewezen. Omdat hieruit volgt dat de kale huurprijs per 1 januari 2026 € 1.684,55 per maand bedraagt en tot en met april 2026 sprake is van een huur
voorschotvan € 1.395,06, zijn de andersluidende door [huurder] gevorderde verklaringen voor recht evenmin toewijsbaar.

4.9.

De door [huurder] gevorderde veroordeling van [verhuurder] om het teveel te betaalde te verrekenen met eventuele nog openstaande huurtermijnen, dan wel het restant terug te betalen, zal als onweersproken worden toegewezen.

Andere tekortkoming?

4.10.

Volgens [verhuurder] is er naast de huurachterstand ook sprake van andere gedragingen door [huurder] die kwalificeren als geen goed huurderschap, zoals een wietlucht uit de woning, het uitschelden van [verhuurder] , het vermoeden dat de woning zonder toestemming wordt onderverhuurd/gedeeld met anderen en bedrijfsmatig gebruik van de woning.

4.11.

De kantonrechter oordeelt als volgt. [verhuurder] heeft haar stelling dat [huurder] haar uitscheldt en de woning zou onderverhuren in het licht van de gemotiveerde betwisting door [huurder] onvoldoende onderbouwd, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Niet in geschil is dat [huurder] haar online bedrijf heeft ingeschreven op het adres van de woning. Ook staat het vast dat [huurder] wiet in de woning gebruikt. In het midden kan blijven in hoeverre dat laatste in strijd is met de huurovereenkomst, omdat zelfs als dat zo zou zijn, de tekortkomingen onvoldoende zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij is van belang dat [huurder] gemotiveerd naar voren heeft gebracht dat zij de wiet voor medicinale doeleinden gebruikt, hetgeen [verhuurder] onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken. Ook weegt mee dat er geen sprake is van een huurachterstand, in de woning een minderjarig kind met autisme woont en dat [huurder] zelf ook een broze gezondheid heeft. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wordt dus afgewezen.

4.12.

Dat [huurder] in deze procedure opnieuw een vervalst betalingsbewijs heeft ingebracht, is ernstig en de kantonrechter rekent haar dat aan. Maar ook die omstandigheid is in dit geval onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Daarbij is ook van belang dat er geen sprake is van een huurachterstand, in welk kader dat betalingsbewijs was ingebracht.

Proceskostenveroordeling

4.13.

[verhuurder] is in conventie en in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Gelet op de samenhang tussen conventie en reconventie worden de proceskosten in reconventie begroot op nihil.

4.14.

De proceskosten van [huurder] in conventie worden tot op heden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

1.296,00

(3 punten × € 432)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.440,00

5.De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten, aan de zijde van [huurder] tot op heden begroot op € 1.440,00, te betalen binnen veertien dagen binnen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als daar niet tijdig aan wordt voldaan en het vonnis daarna wordt betekend;

In reconventie

5.3.

veroordeelt [verhuurder] het bedrag van € 1.395,06 dat [huurder] tot en met april 2026 te veel heeft betaald, te verrekenen met eventuele nog openstaande huurtermijnen, dan wel het restant aan [huurder] terug te betalen;

5.4.

veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten, aan de zijde van [huurder] tot op heden begroot op nihil;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel, kantonrechter, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2026.

Afwijzing ontbinding huurovereenkomst en huurachterstand niet vastgesteld