Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/787709 / KG ZA 26-391 NB/KH
Vonnis in kort geding van 22 juni 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie bij gelijkluidende dagvaardingen van 22 mei 2026,
verweerders in reconventie,
hierna samen te noemen: [eiser 1] c.s.,
advocaat: mr. M.J. Sarfaty,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. T.G. Griffith.
1.De procedure
1.1.
Ter zitting van 3 juni 2026 heeft [eiser 1] c.s. de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd en een eis in reconventie ingesteld, die [eiser 1] c.s. heeft bestreden. Beide partijen hebben producties ingediend en een pleitnota voorgedragen. Vervolgens is de zaak pro forma aangehouden tot 8 juni 2026 om partijen in de gelegenheid te stellen een schikking te treffen. Dat is niet gelukt. Namens [eiser 1] c.s. is op 5 juni 2026 verzocht om vonnis, omdat hij [gedaagde] tot eind die dag in de gelegenheid heeft gesteld met een voorstel te komen, maar dat voorstel bleef uit. Vonnis is vervolgens bepaald op vandaag.
1.2.
Ter zitting waren aanwezig, voor zover relevant:
- namens [eiser 1] c.s.: [eiser 1] (eiser sub 1) met mr. Sarfaty,
- namens [gedaagde] : [naam] (medewerker en ex-echtgenoot van [gedaagde] , aanwezig op basis van een ter zitting overgelegde volmacht).
2.De feiten
2.1.
[eiser 1] c.s. is eigenaar van een vrijstaande villa aan de [adres] (hierna: de woning). [eiser 1] c.s. is voornemens om de woning te verkopen en verhuurt deze in de tussentijd op grond van de Leegstandwet.
2.2.
[gedaagde] huurt de woning van [eiser 1] c.s. op grond van een ‘huurovereenkomst leegstandwet zelfstandige woonruimte (te koop staande woning)’, aangegaan op 23 december 2025. De huurovereenkomst is aangegaan voor een initiële huurperiode van negen maanden, ingegaan vanaf 2 januari 2026. De huurprijs bedraagt
€ 45.000 per kwartaal en deze moet voor of op de eerste dag van ieder kwartaal betaald zijn.
€ 45.000 per kwartaal en deze moet voor of op de eerste dag van ieder kwartaal betaald zijn.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte van 15 juli 2024 (AHV) van toepassing. Daarin staat, voor zover relevant:
“
14. Betalingen
14. Betalingen
(…)
14.2
Huurder zal zich bij het voldoen van de betalingsverplichting niet beroepen op enige korting, opschorting of verrekening, tenzij de rechter hem daartoe heeft gemachtigd dan wel de bevoegdheid tot verrekening of opschorting (semi-) dwingendrechtelijk uit de wet voortvloeit.”
2.4.
[gedaagde] heeft de huur voor het eerste kwartaal (januari, februari en maart 2026) betaald. Daarnaast heeft zij een waarborgsom van € 29.000 betaald. De huur voor het tweede kwartaal (april, mei en juni 2026) is niet betaald.
2.5.
Bij brief van 20 april 2026 is [gedaagde] namens [eiser 1] c.s. door Flanderijn B.V. gesommeerd tot betaling van de huurachterstand van € 45.000 binnen vijftien dagen. Op 30 april 2026 heeft [gedaagde] daarop per brief uitgebreid gereageerd. In het kort is zij van mening dat sprake is van ernstige gebreken die haar huurgenot wezenlijk aantasten, waardoor zij meent bevoegd te zijn tot opschorting van de huurbetalingen.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser 1] c.s. vordert, samengevat, om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
I. [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning, met machtiging aan [eiser 1] c.s. om, indien [gedaagde] daartoe niet (tijdig) overgaat, die ontruiming zelf en op kosten van [eiser 1] c.s. te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm,
II. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser 1] c.s. een bedrag van € 45.000 te voldoen (de achterstallige huur), te vermeerderen met de wettelijke rente,
III. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser 1] c.s. te betalen een bedrag van € 1.225 aan buitengerechtelijke incassokosten,
IV. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Op grond van de huurovereenkomst dient [gedaagde] de huur bij vooruitbetaling per kwartaal te voldoen. Ondanks sommatie weigert [gedaagde] het openstaande bedrag van € 45.000 te betalen. De tekortkoming is dermate ernstig dat deze ontruiming rechtvaardigt. Er is geen enkel vertrouwen in een vruchtbare voortzetting van de huurovereenkomst. [gedaagde] doet een beroep op opschorting, maar dat is uitgesloten op grond van artikel 14.2 AHV.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Zij betwist niet dat sprake is van een huurachterstand, maar zij doet een beroep op opschorting van haar betalingsverplichting, dan wel verrekening, vanwege ernstige gebreken. Volgens [gedaagde] is een beroep op artikel 14.2 AHV, dat opschorting en verrekening uitsluit, in strijd met dwingend recht, nu artikel 7:242 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) bepaalt dat van huurprijsvermindering bij gebreken (artikel 7:207 BW Pro) niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Ontruiming zou bovendien ingrijpende gevolgen voor haar hebben, omdat zij met haar twee jonge kinderen in de woning woont.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
In reconventie
3.5.
[gedaagde] vordert, samengevat, om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
Primair
I. [eiser 1] c.s. te veroordelen om de in randnummer 78 van de conclusie van antwoord genoemde gebreken binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, te verhelpen, op straffe van een dwangsom,
II. [eiser 1] c.s. te veroordelen om aan [gedaagde] een bedrag van
€ 3.065,25 te voldoen vanwege voorgeschoten kosten voor de aanleg van de basisinfrastructuur voor het internet,
€ 3.065,25 te voldoen vanwege voorgeschoten kosten voor de aanleg van de basisinfrastructuur voor het internet,
III. [eiser 1] c.s. te veroordelen om aan [gedaagde] een bedrag van € 45.000 te voldoen (de betaalde huur over januari, februari en maart 2026), vanwege ernstige verstoring van het huurgenot,
Subsidiair
IV. [eiser 1] c.s. te veroordelen om een huurprijsvermindering van 40% toe te passen voor het verminderde woongenot over de periode 2 januari 2026 tot een maand na volledig herstel van de gebreken,
In alle gevallen
V. [eiser 1] c.s. te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.6.
Volgens [gedaagde] is onder meer sprake van gebreken aan de verwarmings- en koelinstallatie, de domotica, het terras, het internet (waarvoor [gedaagde] kosten heeft voorgeschoten om de basisinfrastructuur operationeel te krijgen), de ovendeur, de telefoon- en communicatievoorziening, de stroom, lekkage in het trappenhuis, het alarm, de verlichting, de rolgordijnen en de sensor in de garage. Deze zijn zodanig dat haar woongenot ernstig wordt aangetast, reden waarom zij vraagt een deel hiervan te herstellen en de door haar voorgeschoten kosten en de al wel betaalde huur terug te krijgen (dan wel de huur te verminderen).
3.7.
[eiser 1] c.s. voert verweer. Bij aanvang verkeerde de woning in goed onderhouden staat en dat blijkt ook uit verschillende inspectierapporten, waaronder het rapport van de begininspectie van 23 december 2025 dat bij aanvang van de huurovereenkomst door [gedaagde] voor akkoord is getekend. Dat nu ineens sprake zou zijn van dusdanig ernstige gebreken dat het woongenot van [gedaagde] wordt verstoord, is niet aan de orde. Voor een groot deel van de (vermeende) gebreken is [eiser 1] c.s. niet verantwoordelijk als verhuurder. Verder voert [gedaagde] gebreken op die niet bestaan. Klachten die [gedaagde] had en heeft worden steeds adequaat en onmiddellijk opgelost. Voor wat betreft het terras klopt het dat er tegels zijn losgeraakt. Het betrof drie loszittende tegels. De reparateur is meerdere keren ter plaatse geweest en steeds waren er meer tegels losgeraakt, tegels die daarvoor nog vastzaten. Een andere betrokken inspecteur heeft geconstateerd dat de ontstane schade niet het gevolg is van natuurlijke weerinvloeden, ouderdom of reguliere werking van de materialen. [eiser 1] c.s. vermoedt dat [gedaagde] 70 tegels met kwade opzet zelf heeft losgemaakt. Ook is gezien (en gefotografeerd) dat vanuit het gehuurde is geschoten, waardoor er schade aan een kunstwerk in de tuin is waargenomen. Kortom, van de vermeende gebreken is geen sprake en [gedaagde] voert deze enkel aan omdat zij geen huur wil betalen.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
conventie en reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie, worden deze hierna gezamenlijk beoordeeld.
4.2.
Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. Voor de vorderingen geldt dat die enkel toewijsbaar zijn als voorshands aannemelijk is dat de bodemrechter die zal toewijzen en als van [eiser 1] c.s. resp. [gedaagde] niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Daarbij speelt ook een afweging van de belangen van beide partijen een rol.
ontruiming en huurachterstand
4.3.
Vordering I en II in conventie hebben betrekking op ontruiming en de huurachterstand. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] de huur voor de periode april, mei en juni van € 45.000 niet heeft voldaan. [gedaagde] doet in dat kader een beroep op opschorting en verrekening vanwege door haar gestelde gebreken. Dat gaat niet op, nu artikel 14.2 AHV die bevoegdheid uitsluit. Daarop geldt een uitzondering als de rechter [gedaagde] gemachtigd heeft tot opschorting of verrekening of die bevoegdheid (semi-)
dwingendrechtelijk uit de wet voortvloeit, maar dat heeft zij onvoldoende aangetoond. Volgens haar is artikel 14.2 AHV in strijd met artikel 7:242 BW Pro. Uit dat laatste artikel volgt dat niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken van artikel 7:207 BW Pro, dat voorziet in huurprijsvermindering bij huurgenot ten gevolge van gebreken. Dit gaat echter niet op, nu artikel 15 Leegstandwet Pro bepaalt dat onder meer artikel 7:242 BW Pro niet van toepassing is op huurovereenkomsten die zijn aangegaan in het kader van deze wet. Toepassing van artikel 7:242 BW Pro is in lijn daarmee expliciet uitgesloten in de huurovereenkomst. [gedaagde] komt dus geen beroep toe op opschorting of verrekening.
dwingendrechtelijk uit de wet voortvloeit, maar dat heeft zij onvoldoende aangetoond. Volgens haar is artikel 14.2 AHV in strijd met artikel 7:242 BW Pro. Uit dat laatste artikel volgt dat niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken van artikel 7:207 BW Pro, dat voorziet in huurprijsvermindering bij huurgenot ten gevolge van gebreken. Dit gaat echter niet op, nu artikel 15 Leegstandwet Pro bepaalt dat onder meer artikel 7:242 BW Pro niet van toepassing is op huurovereenkomsten die zijn aangegaan in het kader van deze wet. Toepassing van artikel 7:242 BW Pro is in lijn daarmee expliciet uitgesloten in de huurovereenkomst. [gedaagde] komt dus geen beroep toe op opschorting of verrekening.
4.4.
De hoogte van de huurachterstand (€ 45.000) is niet betwist en weigering van de betaling daarvan maakt voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure een vordering tot ontruiming en tot betaling van de huur zal worden toegewezen. Vordering I en II in conventie worden daarom toegewezen. Ten aanzien van de gevorderde ontruiming wordt ook de machtiging aan [eiser 1] c.s. verleend om die ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm, op kosten van [gedaagde] . De vermelding, in het petitum van de dagvaarding, van de naam [eiser 1] c.s. ziet de voorzieningenrechter als een kennelijke verschrijving. Voor de ontruiming wordt uitgegaan van een termijn van twee weken na betekening van dit vonnis.
4.5.
Een belangenafweging in dit verband leidt niet tot een ander oordeel. Dat [gedaagde] met haar twee kinderen op straat komt te staan is niet aannemelijk. [naam] , haar medewerker en ex-echtgenoot, heeft ter zitting toegelicht dat hij regelmatig in de woning in [woonplaats] slaapt. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat [gedaagde] dan ook bij [naam] terecht kan in de [adres] , waar hij zegt te wonen. Op de door hem afgegeven volmacht ter zitting staat overigens dat [gedaagde] aan de [adres] woont en hij aan de [adres] . Kennelijk zijn er dus meerdere adressen waar [gedaagde] met haar gezin terecht kan. Los daarvan gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat, gelet op de huurprijs die zij nu met [eiser 1] c.s. is overeengekomen, [gedaagde] ook in staat is om een andere woning te betrekken.
verhelpen vermeende gebreken
4.6.
[gedaagde] vordert dat [eiser 1] c.s. de in randnummer 78 van de conclusie van antwoord gestelde gebreken verhelpt. [eiser 1] c.s. heeft onderbouwd aangevoerd dat hij voor merendeel van die gestelde gebreken niet verantwoordelijk is als verhuurder en dat is door [gedaagde] onvoldoende weersproken.
4.7.
Ten aanzien van de verwarmings- en koelinstallatie heeft [eiser 1] c.s. betwist dat sprake is van een gebrek. Wel is sprake geweest van incidentele storingen, maar die zijn volgens hem direct verholpen. Voor wat betreft de losgeraakte tegels op het terras betwist [eiser 1] c.s. dat sprake is van een gebrek waarvoor hij aansprakelijk is, nu hij vermoedt dat de (70) tegels door [gedaagde] zelf zijn losgemaakt. Een door hem ingeschakelde inspecteur heeft bevestigd dat de schade niet het gevolg lijkt te zijn van natuurlijke weerinvloeden, ouderdom of reguliere werking van de materialen. Beide onderdelen zijn door [gedaagde] onvoldoende weersproken. Vordering I in reconventie wordt daarom afgewezen.
voorgeschoten kosten
4.8.
[gedaagde] vordert terugbetaling van door haar voorgeschoten kosten van in totaal € 3.065,23. Deze kosten zijn volgens haar gemaakt voor het tot stand brengen van een werkende infrastructuur voor internet. Uit de facturen en de toelichting van [gedaagde] kan echter niet worden opgemaakt welke werkzaamheden zijn verricht en of deze vallen buiten de werking van artikel 10.8 AHV, waaruit volgt dat kosten van aansluiting en abonnement van internet voor rekening van huurder zijn. [eiser 1] c.s. heeft betwist dat deze kosten voor zijn rekening komen. Vordering II in reconventie wordt daarom afgewezen.
verstoring huurgenot
4.9.
Nu de gestelde gebreken door [gedaagde] onvoldoende zijn komen vast te staan, kan voorshands niet worden aangenomen dat sprake is van ernstige verstoring van het huurgenot die een terugbetaling van de volledige huur over januari tot en met maart 2026 (of een huurprijsverlaging vanaf januari 2026) rechtvaardigt. Vordering III en subsidiaire vordering IV in reconventie worden daarom afgewezen.
buitengerechtelijke kosten en proceskosten
4.10.
[eiser 1] c.s. vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding is in overeenstemming met het tarief in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en is daarom redelijk. Daarom zal een bedrag van € 1.225,00 worden toegewezen.
4.11.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser 1] c.s. worden begroot op:
- kosten van de dagvaardingen
€
306,04
- griffierecht
€
1.414,00
- salaris advocaat
€
1.177,00
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.086,04
4.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser 1] c.s. zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser 1] c.s.,
5.2.
machtigt [eiser 1] c.s. om met behulp van de sterke arm van justitie en politie de tenuitvoerlegging van deze beslissing te bewerkstelligen, indien [gedaagde] in gebreke blijft aan het onder 5.1 van dit vonnis bepaalde te voldoen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om, indien zij niet vrijwillig aan de veroordeling onder 5.1 voldoet, en [eiser 1] c.s. de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder dient te bewerkstelligen, aan [eiser 1] c.s. de kosten van ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiser 1] c.s. € 45.000 aan achterstallige huur tot en met 30 juni 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] c.s. te betalen een bedrag van € 1.225,00 aan buitengerechtelijke kosten,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.086,04,
5.7.
veroordeelt [gedaagde] , als zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan en het vonnis vervolgens wordt betekend, in de extra proceskosten van € 98 plus de kosten van betekening,
5.8.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald en tot betaling van de wettelijke rente over € 98 plus de kosten van betekening vanaf veertien dagen na die betekening,
5.9.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.11.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.12.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.C.H. Blankevoort, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2026. [1]