Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 12001549 \ CV EXPL 25-16972
Vonnis van 16 juni 2026 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. M.J. Kikkert,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 november 2025, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 20 januari 2026;
- het bericht van [gedaagde] van 28 april 2026 met aanvullende producties;
- het bericht van [eiser] van 5 mei 2026 met aanvullende producties.
- het bericht van [eiser] van 5 mei 2026 met aanvullende producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 mei 2026. [eiser] was aanwezig met zijn gemachtigde. [gedaagde] was aanwezig met zijn tante ([naam 1]). Ook was een aantal belangstellenden aanwezig. Ter zitting hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is de zaak twee weken aangehouden voor schikkingsonderhandelingen. Vervolgens is vonnis gevraagd.
2.De feiten
2.1.
De woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: het pand) wordt door hoofdverhuurder [naam 2] (hierna: de hoofdverhuurder) als studentenhuis verhuurd. Hierbij wordt steeds voor het gehele pand een huurovereenkomst met één hoofdhuurder gesloten en is het deze hoofdhuurder toegestaan om de kamers in het pand vervolgens onder te verhuren. Als een hoofdhuurder vertrekt, wordt een nieuwe hoofdhuurder gekozen die die rol richting de hoofdverhuurder overneemt.
2.2.
[gedaagde] huurde vanaf 1 december 2016 een kamer in het pand. Vanaf december 2019 werd hij de hoofdhuurder. [eiser] huurde vanaf 1 september 2023 van [gedaagde] een kamer in het pand.
2.3.
De huurprijs voor het gehele pand bedroeg (in de relevante periode) € 3.300,00 per maand. [eiser] en de overige huisgenoten betaalden maandelijks een huurprijs en een bedrag aan servicekosten aan [gedaagde]. [gedaagde] moest op zijn beurt als hoofdhuurder de huurprijs aan de hoofdverhuurder betalen. De onderlinge bijdragen van de huurders werd berekend naar rato van de grootte van hun verschillende kamers. [gedaagde] had de duurste kamer. Zijn aandeel in het geheel was € 750,00 per maand.
2.4.
In verband met gebreken aan het pand heeft [gedaagde] voor (in ieder geval) de maanden augustus tot en met oktober 2024 een huurkorting bij de hoofverhuurder bedongen. Die huurkorting bedroeg € 1.372,80 per maand. De andere huisgenoten betaalden [gedaagde] gedurende die maanden dezelfde bedragen als in andere maanden. Oftewel, de huurkorting is niet aan hen doorberekend.
2.5.
[gedaagde] heeft in oktober 2024 de huurovereenkomst met de hoofdverhuurder opgezegd per 1 januari 2025. Begin november 2024 heeft hij het pand verlaten. Op 7 november 2024 kwam er een andere huurster in zijn kamer in het pand wonen.
2.6.
[eiser] heeft vervolgens contact opgenomen met de hoofdverhuurder om de huur voort te zetten. De hoofdverhuurder heeft toen aan [eiser] laten weten dat [gedaagde] een huurachterstand van € 2.745,00 had laten ontstaan. De hoofdverhuurder liet weten dat zij [eiser] geen nieuwe huurovereenkomst zou aanbieden zolang dat bedrag niet was betaald.
2.7.
[eiser] heeft daarop op 28 december 2024 een bedrag van € 2.745,00 aan de hoofdverhuurder betaald. [eiser] heeft [gedaagde] verzocht dit bedrag aan hem te betalen, evenals een bedrag aan teveel betaalde servicekosten. [gedaagde] heeft dat niet gedaan.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:
- € 2.745,00, zijnde het bedrag dat [eiser] aan de hoofdverhuurder heeft voldaan ter aflossing van de door [gedaagde] veroorzaakte huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 december 2024 tot voldoening;
- € 675,79 aan teveel betaalde servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2025 tot voldoening;
- € 4.118,40 aan niet doorgegeven huurkorting over de maanden augustus tot en met oktober 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen, tot voldoening;
- een nader te bepalen bedrag aan overige schade, waaronder gederfde waarborgsommen en overige financiële schade;
- buitengerechtelijke kosten;
- de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt kort gezegd aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen jegens de onderhuurders, door de onderhuurders niet op de hoogte te stellen van de bedongen huurkorting. Ook in andere kamers was namelijk sprake van schimmel en lekkages. De onderhuurders hebben daarom ook recht op deze huurkorting. Bovendien waren de gebreken al in oktober 2024 opgelost. Onder dreiging van het niet verkrijgen van een nieuwe huurovereenkomst heeft [eiser] de huurachterstand zelf voldaan. [gedaagde] moet dat terugbetalen, aldus steeds [eiser].
3.3.
[gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid dan wel afwijzing, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Volgens hem is kort gezegd de huurkorting afgesproken vanwege gebreken in zíjn kamer, waren de gebreken pas in december 2024 verholpen en gold de huurkorting dus tot en met december 2024. Er was dus geen huurachterstand. [eiser] heeft dan ook ten onrechte een bedrag aan de hoofdverhuurder betaald. [gedaagde] had [eiser] ook gewaarschuwd niet te betalen, aldus steeds [gedaagde].
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Tekortkoming door [gedaagde]
4.1.
Het gaat hier om een studentenhuis, waarbij één hoofdhuurder kamers met toestemming van de hoofdverhuurder aan andere studenten onderverhuurt. De afspraken die gelden tussen de hoofdhuurder en die onderhuurders worden mede beheerst door de redelijkheid en billijkheid. [1] In een geval als dit, waarbij de hoofdhuurder contact heeft met de hoofdverhuurder en hij de huurbijdragen van de onderhuurders verzamelt en aan de hoofdverhuurder doorbetaalt, brengt die redelijkheid en billijkheid onder meer mee dat de hoofdhuurder de onderhuurders moet informeren over ontwikkelingen die voor de hoogte van de te betalen huurprijs van belang zijn.
4.2.
[gedaagde] heeft dat niet gedaan. Het staat vast dat de door hem bedongen huurkorting was berekend over de totaal verschuldigde huur voor het gehele pand. Ook staat vast dat [gedaagde] de onderhuurders niet over die huurkorting heeft geïnformeerd. Dat had gelet op het voorgaande echter wel op zijn weg gelegen, zodat hij samen met de onderhuurders een onderlinge verdeling van die huurkorting zou kunnen overeenkomen.
4.3.
[gedaagde] heeft daarmee de andere huurders een kans ontnomen om te kunnen meeprofiteren van de huurkorting. Dat klemt in dit geval des te meer, nu [eiser] onweersproken heeft aangevoerd dat hij in zijn kamer ook last van de gebreken had en dat ook in andere delen van het pand sprake was van gebreken. Het standpunt van [gedaagde] – dat de huurkorting alleen hem zou toekomen – zou bovendien tot de onredelijke uitkomst leiden dat [gedaagde] gedurende die maanden geld zou toekrijgen om daar te wonen. De bedongen huurkorting was immers € 1.372,80 per maand, terwijl zijn bijdrage aan het geheel (slechts) € 750,00 per maand bedroeg. [gedaagde] ontving dus meer geld van de andere huurders, dan hij zelf aan de hoofdverhuurder doorbetaalde.
4.4.
[gedaagde] is gelet op het voorgaande tekortgeschoten. [eiser] heeft aangevoerd dat hij zich jegens de andere onderhuurders heeft verbonden om ook voor hun rekening bedragen te vorderen. [gedaagde] heeft dit niet weersproken, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan. Dit wordt ook onderstreept door het feit dat een aantal van de onderhuurders ter zitting als belangstellende aanwezig was.
Hoogte van de schade
4.5.
Nu sprake is van een tekortkoming door [gedaagde], is hij gehouden de schade die daardoor is ontstaan te vergoeden. [2] Voor de berekening van de hoogte van de te vergoeden schade wordt onderscheid gemaakt tussen de maanden augustus tot en met oktober 2024 enerzijds en de maanden november en december 2024 anderzijds.
4.6.
Niet in geschil is dat over de maanden augustus tot en met oktober 2024 vanwege gebreken in het pand met de hoofdverhuurder een huurprijsvermindering van in totaal € 4.118,40 is overeengekomen. Ook staat het vast dat [gedaagde] in zijn zolderkamer het meeste last van de lekkage heeft gehad. Zelfs als ervan uit wordt gegaan dat de gebreken in de kamer van [gedaagde] zodanig ernstig waren dat hij in die relevante periode geen enkele bijdrage aan de totale huur hoefde te betalen, is zijn aandeel in de te verdelen huurkorting over die periode maximaal (€ 750,00 x 3 =) € 2.250,-. De schade van de andere huurders over deze maanden wordt daarom schattenderwijs begroot op een bedrag van (€ 4.118,40 - € 2.250,00) = € 1.868,40. Dit bedrag is dan ook toewijsbaar, te vermeerderen met de daarover gevorderde wettelijke rente.
4.7.
Voor de maanden november en december 2024 geldt het volgende. Niet in geschil is dat [gedaagde] voor die maanden van de andere huurders hun volledige bijdragen heeft ontvangen, terwijl hij zelf € 2.745,00 minder dan de volledige huur aan de hoofdverhuurder heeft betaald. Ook staat vast dat [eiser] dat bedrag later direct aan de hoofdverhuurder heeft betaald. Volgens [gedaagde] betrof dit een onverschuldigde betaling door [eiser], omdat de huurkorting ook voor november en december 2024 zou gelden en [gedaagde] dat bedrag dus terecht in mindering had gebracht.
4.8.
De kantonrechter volgt hem daarin niet. [gedaagde] heeft in het licht van de gemotiveerde stellingen van [eiser] namelijk onvoldoende concreet gemaakt dat de huurkorting ook nog gold voor de maanden november en december 2024. Daarbij is van belang dat [eiser] er op heeft gewezen dat de renovatie in september en oktober 2024 is uitgevoerd en dat de schimmel al vóór november 2024 uit de zolderkamer was verwijderd. [eiser] heeft er bovendien onweersproken op gewezen dat op 7 november 2024 al een nieuwe huurder in de kamer van [gedaagde] is komen wonen. [gedaagde] heeft vervolgens niet nader onderbouwd dat ook in november en december 2024 nog sprake was van gebreken die een huurkorting rechtvaardigden. Dat had gelet op het voorgaande wel op zijn weg gelegen. Overigens geldt daarbij bovendien dat zelfs als er voor november en december 2024 nog sprake zou zijn geweest van gebreken die een huurkorting rechtvaardigden, [gedaagde] onvoldoende duidelijk heeft gemaakt waarom híj daarvan zou moeten meeprofiteren. [gedaagde] woonde immers sinds in ieder geval 7 november 2024 al niet meer in de kamer. De gevorderde € 2.745,00 is dan ook toewijsbaar. De daarover gevorderde wettelijke rente vanaf 28 december 2024 is als onweersproken eveneens toewijsbaar.
Servicekosten
4.9.
[eiser] vordert ook een bedrag aan teveel betaalde servicekosten. Hij heeft daarbij een berekening overgelegd van het voorschot dat [gedaagde] in rekening bracht, afgezet tegen de daadwerkelijk gemaakte kosten. Deze berekening heeft [gedaagde] niet betwist, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan. De stelling van [gedaagde] dat het teveel betaalde bedrag naar een gezamenlijke pot ging, waaruit onder andere de waarborgsommen werden betaald, wordt gepasseerd. [gedaagde] heeft dat standpunt tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [eiser] namelijk onvoldoende concreet gemaakt. De vordering van [eiser] tot betaling van € 675,79 aan teveel betaalde servicekosten is dus eveneens toewijsbaar, vermeerderd met de daarover gevorderde wettelijke rente.
Overige schade en buitengerechtelijke incassokosten
4.10.
Dat [eiser] andere schade heeft geleden, heeft hij onvoldoende concreet gemaakt. Zo heeft hij niet uitgelegd om welke schade dat gaat en hoe hoog die dan zou zijn. Zijn vordering die daarop ziet, is daarom niet toewijsbaar.
4.11.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, nu niet is gebleken dat aan [gedaagde] een aanmaning is verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro.
Proceskosten
4.12.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
.De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- griffierecht
€
90,00
- salaris gemachtigde
€
720,00
(2 punten × € 360,00)
- nakosten
€
72,00
Totaal
€
882,00
4.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen:
- een bedrag van € 1.868,40 aan schade wegens niet doorgegeven huurkorting over de maanden augustus, september en oktober 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot voldoening;
- een bedrag van € 2.745,00, als bedrag dat [eiser] aan de hoofdverhuurder heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 28 december 2024 tot voldoening;
- een bedrag van € 675,79 aan teveel betaalde servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 januari 2025 tot voldoening;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 882,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met (i) de kosten van betekening en (ii) de wettelijke rente vanaf dat moment, indien niet tijdig wordt betaald en tot betekening moet worden overgegaan;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel en in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2026.
57327