ECLI:NL:RBAMS:2026:6051 - Rechtbank Amsterdam - Geschil over huurprijs en huurverhoging woonruimte met ge...

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11862724 \ CV EXPL 25-12048

Vonnis van 11 juni 2026

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: M. Willemse,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 2],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. A. el Ouath.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 20 augustus 2025, met producties,

- de conclusie van antwoord,

- het tussenvonnis van 28 november 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,

- de akte van [eiser], tevens vermeerdering van eis, met producties.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 januari 2026. Partijen zijn verschenen met hun gemachtigden. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigde van [eiser] gebruikte daarbij spreekaantekeningen. Vervolgens is de procedure aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen hun geschil alsnog onderling op te lossen.

1.3.

Partijen hebben de kantonrechter bericht dat zij niet tot een schikking zijn gekomen. Daarbij heeft [eiser] zijn eis verminderd, in die zin dat hij het gevorderde bedrag van
€ 1.000,00 aan ontbrekende huur over de periode juli 2024 tot en met juni 2025, dat onderdeel was van de door hem gevorderde hoofdsom, niet meer vordert. Vervolgens is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt vanaf 1 juli 2023 voor onbepaalde tijd van [eiser] de woning aan [adres] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte (Model Pararius d.d. 9 augustus 2016, hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.

2.2.

In artikel 1.5 van de huurovereenkomst is bepaald dat de maandelijkse huurprijs
€ 1.700,00 bedraagt.

2.3.

Wijziging van de huurprijs vindt op grond van artikel 5.1 van de huurovereenkomst jaarlijks plaats overeenkomstig artikel 5.1 van de algemene bepalingen. In artikel 5.1 van de algemene bepalingen is bepaald dat de huurprijs wordt gewijzigd op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CPI-rekenmethode).

2.4.

Partijen zijn daarnaast een ‘Supplement to the Lease Agreement as of July 1, 2023 – [adres]’ overeengekomen, waarin nadere afspraken worden gemaakt. Hierin is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“The following has been agreed:

-
Monthly rent is € 2,500.- This monthly rent consists of two components:

o
€ 1.700,- is transferred monthly on or before the 1st of the respective month.

o
For the first year, the difference of €9.600,- (12 x €800,-) has been received in full.

[…]

The total rent of €2.500,- per month is fixed for a maximum period of 2 years. Therefore, no indexation of the rent will take place until 30 June 2025 at the latest.

A new rent after the 2 year rental will be agreed no later than April 1, 2025.”

2.5.

Bij brief van 29 april 2025 heeft [eiser] aan [gedaagde] geschreven:

“De huidige huurprijs bedraagt € 2.500,00 per maand. Bij de vaststelling van de nieuwe huurprijs per1 juli 2025is rekening gehouden met de wettelijke toegestane indexeringspercentages voor zowel het niet eerder geïndexeerde jaar 2024 als wel 2025.

De indexeringspercentages zijn als volgt vastgesteld door de overheid:

Voor 2024: 5,5%

Voor 2025: 4,1%

Op basis hiervan wordt de nieuwe huurprijs als volgt berekend:

€ 2.500,00 x 1,055 = € 2.637,50

€ 2.637,50 x 1,041 =€ 2.745,64”

2.6.

[gedaagde] heeft vanaf 30 juni 2025 iedere maand een bedrag van € 1.700,00 aan huur betaald.

2.7.

De gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde] op 4 augustus 2025 gesommeerd om een bedrag van € 2.109,28 aan achterstallige huurbetalingen binnen 14 dagen na ontvangst van de brief te betalen, bij gebreke waarvan hij de incassokosten verschuldigd wordt.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – na vermeerdering en vermindering van eis – een verklaring voor recht dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de naleving van zijn verplichtingen als huurder uit hoofde van de met [eiser] gesloten huurovereenkomst en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 7.327,84 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente, en een totaalbedrag van € 1.019,08 aan buitengerechtelijke incassokosten. Verder vordert [eiser] te bepalen dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 juli 2025 tot aan het moment tot de volgende indexering zal plaatsvinden € 2.754,64 bedraagt. Dit te vermeerderen met de kosten van de procedure, zo nodig te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Partijen zijn bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs van € 2.500,00 per maand overeengekomen. De huurprijs is per 1 juli 2025 geïndexeerd conform de afspraken zoals die zijn vastgelegd in de overeenkomst. [gedaagde] komt – na daartoe schriftelijk te zijn aangemaand – sinds juli 2025 zijn verplichting tot het betalen van de correcte huurprijs niet (volledig) na. Daarmee schiet [gedaagde] tekort in zijn verplichtingen onder de overeenkomst en dient hij de achterstallige huur aan [eiser] te betalen.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en betwist, kort weergegeven, dat de huurprijs na 1 juli 2025
€ 2.754,64 bedraagt. Volgens [gedaagde] moet het supplement gezien worden als een addendum bij de hoofdhuurovereenkomst. Nu het addendum slechts gold voor de eerste twee jaren en vanaf 1 juli 2025 geen werking meer heeft, geldt de in de huurovereenkomst bepaalde huurprijs van € 1.700,00 per maand.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De kern van het geschil ziet op de volgende vragen: i) wat is de geldende huurprijs en ii) heeft de huurverhoging/indexering van de huurprijs conform hetgeen partijen hebben afgesproken plaatsgevonden.

Geen ambtshalve toetsing

4.2.

[eiser] wordt niet als professionele verhuurder beschouwd. [eiser] heeft namelijk verklaard dat dit de enige woning is die hij verhuurt en het beheer zelf verzorgt. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat [eiser] en [gedaagde] beiden consumenten zijn. Daarom hoeft de kantonrechter niet ambtshalve te toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan Richtlijn 93/13 EG Richtlijn.

Huurprijs

4.3.

Allereerst kan vastgesteld worden dat bij aanvang van de huurovereenkomst is overeengekomen dat de huurprijs € 2.500,00 zou bedragen, nu beide partijen ter zitting hebben verklaard deze afspraak te zijn overeengekomen.

4.4.

Partijen hebben dit vervolgens vastgelegd in de huurovereenkomst en het supplement. Partijen hebben beiden hierover op zitting verklaard dat is besproken dat de huurprijs van € 2.500,00 per maand voor de eerste twee jaar zou gelden, [gedaagde] daarmee akkoord is gegaan en dat partijen na afloop van deze periode opnieuw zouden afspreken welke nieuwe huurprijs zij zijn overeengekomen. Partijen hebben dit met elkaar afgesproken en dit vervolgens (erg ongelukkig) neergelegd in twee overeenkomsten. Daarmee is, anders dan [gedaagde] heeft betoogd, geen sprake van een hoofdhuurovereenkomst en addendum. De afspraak was immers, zoals door beide partijen is verklaard, dat de huurprijs € 2.500,00 per maand is en dat dit wordt vastgelegd in twee overeenkomsten.

Huurverhoging

4.5.

Op grond van de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen mag [eiser] de huurprijs jaarlijks indexeren op grond van de CPI-rekenmethode. Daarnaast zijn partijen in het supplement overeengekomen dat ‘
The total rent of €2.500,- per month is fixed for a maximum period of 2 years. Therefore, no indexation of the rent will take place until 30 June 2025 at the latest’.Gelet hierop zijn partijen dus zijn overeengekomen dat de huurprijs tot 30 juni 2025 niet geïndexeerd zal worden. [eiser] heeft overigens in 2024 ook geen huurprijsindexatie aangezegd. Dit betekent dat de huurprijs per 1 juli 2025 ook niet berekend mocht worden op basis van de jaarlijkse indexering sinds juli 2024. Desondanks heeft [eiser] bij het bepalen van de huurprijs per 1 juli 2025 wel rekening gehouden met de indexeringspercentages voor zowel het niet eerder geïndexeerde jaar 2024 als 2025, zoals blijkt uit de brief van 29 april 2025. Hieruit volgt dat [eiser] ten onrechte nabetaling vordert van huurprijsverhogingen berekend op basis van de jaarlijkse indexatie met ingang van 1 juli 2024.

4.6.

Nu [eiser] op grond van de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen de huurprijs jaarlijks mag indexeren en [eiser] bij brief van 29 april 2025 aanspraak op indexering is gaan maken, acht de kantonrechter het gerechtvaardigd dat de eerste indexering is ingegaan per 1 juli 2025. De per die datum ingaande te bepalen huurprijs is daarom de huurprijs van € 2.500,00, te verhogen met de onbetwiste CPI index van 4,1% in 2025 en komt derhalve neer op € 2.602,50 per maand.

4.7.

Dit betekent dat [gedaagde] te weinig huur betaalt en de achterstand van 1 juli 2025 tot en met januari 2026 € 6.317,50 bedraagt (€ 2.602,50 – € 1.700,00 = € 902,50 x 7). Dit bedrag zal worden toegewezen. Omdat [gedaagde] de volledige huur niet (op tijd) heeft betaald, zal de gevorderde rente ook worden toegewezen op de wijze zoals vermeld in de beslissing.

4.8.

De gevorderde verklaring voor recht wordt zonder toelichting, die ontbreekt, bij gebrek aan belang afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.9.

Nu [eiser] zijn vordering ten aanzien van de ontbrekende huur over de periode juli 2024 tot en met juni 2025 heeft ingetrokken, worden de daarmee samenhangende buitengerechtelijke kosten van € 635,25 afgewezen.

4.10.

[eiser] vordert verder een bedrag van € 383,83 aan buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. De hoogte vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De gevorderde vergoeding is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom worden de gevorderde incassokosten toegewezen.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.11.

De kantonrechter overweegt dat bij de beoordeling of het vonnis al dan niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Het belang van [eiser] is dat er zo snel mogelijk een einde komt aan de oplopende huurachterstand en hij weer de juiste huurinkomsten ontvangt, weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten. Daarom zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

Proceskosten

4.12.

[gedaagde] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

144,47

- griffierecht

€

257,00

- salaris gemachtigde

€

720,00

(2 punten × € 360,00)

- nakosten

€

72,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.193,47

4.13.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van:

€ 6.317,50 aan achterstallige huur tot en met januari 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 1 juli 2025, dan wel de vervaldata van de verschuldigde huurtermijnen tot de dag van volledige voldoening,

€ 383,83 aan buitengerechtelijke incassokosten,

5.2.

bepaalt dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 juli 2025 tot aan het moment tot de volgende indexering zal plaatsvinden, € 2.602,50 bedraagt.

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.193,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2026 in tegenwoordigheid van mr. R. Boerlage, griffier.