Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 12116781 \ KK EXPL 26-138
Vonnis in kort geding van 9 juni 2026
in de zaak van
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: verhuurster,
gemachtigde: mr. L.C. Strating,
tegen
1.
BILANCIO BUDGET B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [huurder] ,
BILANCIO BUDGET B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [huurder] ,
gevestigd te Putten,
hierna te noemen: de bewindvoerder,
2.
[huurder],
2.
[huurder],
wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen: huurder,
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. M. Yildiz.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de gelijkluidende dagvaardingen van 4 maart 2026, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 mei 2026. Namens verhuurster is mevrouw [naam 1] ([functie]) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Voor de bewindvoerder is de heer [naam 2] verschenen. Huurder is verschenen, bijgestaan door een tolk in de Turkse taal. De bewindvoerder en huurder zijn gezamenlijk eveneens bijgestaan door de gemachtigde. Tevens was een kantoorgenoot van de gemachtigde, mr. G. Cekic, aanwezig. Partijen hebben, mede aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen, hun standpunten toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt, die aan het procesdossier zijn toegevoegd. Tot slot is er een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Verhuurster verhuurt met ingang van 8 november 2019 aan huurder de zelfstandige woonruimte op het adres [adres] (hierna: het gehuurde). De meest recente huurprijs bedraagt € 844,92 inclusief servicekosten.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden (versie december 2017) van toepassing. Daarin is in artikel 6.15 het volgende bepaald:
“Het is de huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken of andere activiteiten te verrichten die bij of krachtens de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Als de huurder dit verbod overtreedt, is hij van rechtswege een boete verschuldigd zoals staat vermeld in de Tarievenlijst (bijlage bij de huurovereenkomst).(…)”
2.3.
In de Tarievenlijst bij de huurovereenkomst is de boete voor overtreding van artikel 6.15 van de huurovereenkomst vastgesteld op € 5.000,00.
2.4.
Bij beschikking van 26 mei 2020 van deze rechtbank zijn de goederen van huurder onder bewind gesteld, waarbij de bewindvoerder als zodanig is benoemd.
2.5.
Op 26 november 2025 heeft de politie in het gehuurde een hennepkwekerij aangetroffen. In het proces-verbaal van de politie staat vermeld dat de woning vier slaapkamers heeft en dat in één van de slaapkamers tweehonderd hennepplanten zijn aangetroffen. De plantage was voorzien van een koolstoffilter en twaalf assimilatielampen. In de naastgelegen slaapkamer werd een elektriciteitssysteem aangetroffen met schakelkasten die aan de muur waren gemonteerd en een dompelpomp met waterreservoir, alsook verpakkingen met speciale potgrond en lege jerrycans.
2.6.
Er is op enig moment een achterstand ontstaan in de betaling van de lopende huur. Partijen hebben daarvoor een betalingsregeling getroffen. Op 17 februari 2026 bedroeg de huurachterstand € 4.940,69.
2.7.
Bij brief van 12 januari 2026 heeft de gemachtigde van verhuurster aan de bewindvoerder meegedeeld dat zij vanwege de geconstateerde hennepkwekerij en de huurachterstand van plan is om een ontruimingsprocedure te starten, tenzij de bewindvoerder, althans huurder de huurovereenkomst zelf uiterlijk op 20 januari 2026 heeft opgezegd. De gemachtigde van huurder c.s. heeft daarop afwijzend gereageerd.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurster vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis – samengevat – de ontruiming van het gehuurde binnen acht dagen, de betaling aan haar van een contractuele boete van € 5.000,00 en van buitengerechtelijke incassokosten van € 462,50 en veroordeling van de bewindvoerder, althans huurder in de proceskosten.
3.2.
De bewindvoerder en huurder voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
Verhuurster is niet-ontvankelijk jegens huurder
4.1.
Huurder is onder bewind gesteld. Nu er sprake is van een onderbewindstelling, dient de bewindvoerder als (formele) procespartij aangemerkt te worden. Huurder is als gevolg van het bewind niet bevoegd om zelf in rechte op te treden. Verhuurster is daardoor in haar vordering jegens huurder niet-ontvankelijk. Verhuurster wordt veroordeeld in de proceskosten van huurder, die worden begroot op nihil.
Vordering jegens de bewindvoerder
4.2.
Toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding is een ingrijpende maatregel ten aanzien van het woonrecht van huurder en heeft – veelal – een definitief karakter. Voor toewijzing is in beginsel slechts plaats indien de zaak spoedeisend is en met voldoende mate van zekerheid valt te verwachten dat de rechter in een bodemzaak een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van de nu voorliggende feiten zal toewijzen. Tegen die achtergrond is een vordering tot ontruiming in kort geding slechts toewijsbaar indien zich aan de zijde van verhuurster bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zwaarwegend zijn dat in redelijkheid – bij afweging van de over een weer bij ontruiming betrokken belangen – niet van haar gevergd kan worden dat zij een dergelijke beslissing in een bodemprocedure afwacht.
Spoedeisend belang
4.3.
De kantonrechter is, anders dan de bewindvoerder heeft betoogd, van oordeel dat verhuurster een spoedeisend belang heeft bij de onderhavige vordering. Zoals hierna wordt toegelicht is voldoende gebleken van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Verhuurster heeft er dan ook belang bij dat zij het gehuurde spoedig weer tot haar beschikking krijgt, zodat zij de woning in de huidige krappe woningmarkt aan een andere woningzoekende kan verhuren. Het zero-tolerancebeleid van verhuurster verliest aan effectiviteit als eerst een langdurige bodemprocedure moet worden doorlopen. Daarnaast kan het kweken van hennep leiden tot gevaarlijke situaties en overlast voor omwonenden. Uit het oogpunt van proceseconomie is het in dit geval gerechtvaardigd om de vordering ten aanzien van de contractuele boete ook in kort geding te beoordelen, omdat deze vordering nauw samenhangt met de ontruimingsvordering.
4.4.
Ten aanzien van het standpunt van de bewindvoerder dat verhuurster na het aantreffen van de hennepkwekerij heeft stilgezeten ten opzichte van huurder deelt de kantonrechter dat standpunt niet. Verhuurster heeft tijdens de mondelinge behandeling voldoende toegelicht dat zij tijd nodig heeft gehad om een dossier op te bouwen, omdat zij niet direct kon beschikken over het proces-verbaal van de politie. Ook heeft zij voldoende toegelicht dat met het opstellen van de dagvaarding en het verkrijgen van een zittingsdatum enkele weken zijn gemoeid. Dat verhuurster niet consequent uitvoering geeft aan het door haar gevoerde zero-tolerancebeleid is dan ook niet gebleken. Voor zover de bewindvoerder in dit verband heeft verwezen naar een anonieme melding over een hennepkwekerij in het gehuurde in 2024, waarna verhuurster onvoldoende actie zou hebben ondernomen, geldt dat de bewindvoerder tegelijkertijd het bestaan van die melding heeft betwist. Deze melding wordt in dit bestek dan ook buiten beschouwing gelaten.
Tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt
4.5.
De gevorderde ontruiming moet worden beoordeeld tegen de achtergrond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Uit dit artikel volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, ook waar het een huurovereenkomst betreft, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd zal zijn, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.6.
Ten aanzien van de huurachterstand wordt als volgt overwogen. Partijen zijn het erover eens dat zij daarvoor een betalingsregeling hebben getroffen. De bewindvoerder heeft ter zitting verklaard dat deze betalingsregeling daadwerkelijk en nog steeds door huurder c.q. de bewindvoerder wordt nagekomen. Verhuurster heeft dat niet weersproken. Tegen die achtergrond zal de huurachterstand in deze procedure verder buiten beschouwing worden gelaten.
4.7.
Ten aanzien van de hennepkwekerij wordt als volgt overwogen. Tussen partijen staat niet ter discussie dat huurder in het gehuurde een hennepkwekerij heeft gehad en dat op 26 november 2025 tweehonderd hennepplanten, een koolstoffilter en twaalf assimilatielampen zijn aangetroffen. De hennepkwekerij was dan ook van dusdanige omvang dat de kantonrechter voorshands van oordeel is dat er sprake was van bedrijfsmatige teelt. Huurder heeft in strijd met de algemene huurvoorwaarden gehandeld en zich niet als goed huurder gedragen. Verder is het houden van een hennepkwekerij in een woonomgeving zeer ongewenst en kan het leiden tot verloedering en drugsgerelateerde criminaliteit. De kantonrechter komt daarom tot het voorlopige oordeel dat huurder ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit zal in beginsel een grond opleveren voor ontbinding.
4.8.
De bewindvoerder heeft aangevoerd dat de omstandigheden van huurder maken dat in dit geval de tekortkoming een ontbinding niet rechtvaardigt, zodat niet is uitgesloten dat in een bodemprocedure in het voordeel van huurder zal worden geoordeeld. Daarbij wijst hij op de persoonlijke omstandigheden van huurder die hebben geleid tot het starten van de hennepkwekerij, het gegeven dat huurder psychische hulpverlening heeft gezocht maar dat een ontruiming ertoe zal leiden dat de kwetsbare situatie van huurder verder zal destabiliseren en de twee minderjarige kinderen van huurder die eens per twee weken een aantal dagen bij huurder verblijven. Bovendien heeft verhuurster volgens de bewindvoerder onvoldoende acht geslagen op deze omstandigheden en maakt zij, met het starten van de onderhavige procedure, misbruik van recht.
4.9.
De rechter dient in ontruimingsgeschillen – gelet op artikel 3 IVRK Pro – bijzonder gewicht toe te kennen aan de belangen van het kind in kwestie (HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799). Huurder heeft drie kinderen, waarvan twee minderjarig zijn en die volgens hem eens per twee weken bij hem verblijven. De overige tijd wonen zij bij hun moeder. Desgevraagd is toegelicht dat de kinderen, zolang huurder niet beschikt over woonruimte, volledig bij hun moeder zullen verblijven. Er is dan ook alternatief onderdak beschikbaar, waarbij geldt dat de kinderen in dat geval verblijven in een voor hen bekende setting waar zij het overige deel van de week ook woonachtig zijn. Stabiele huisvesting is voor de kinderen dus gewaarborgd. Dat ontruiming van het gehuurde tot gevolg zou hebben dat er geen contact meer mogelijk is tussen huurder en zijn kinderen is onvoldoende aannemelijk gemaakt. De belangen van de kinderen maken in dit geval dan ook niet dat een belangenafweging in het voordeel van huurder moet uitvallen.
4.10.
Ten aanzien van de overige door de bewindvoerder aangevoerde omstandigheden geldt het volgende. Huurder heeft toegelicht dat de beslissing om een hennepkwekerij is voortgekomen uit financiële problematiek (repatriërings- en uitvaartkosten van zijn broer) en dat hij nu inziet dat dit een verkeerde keus is geweest. Hij heeft nadat de hennepkwekerij is ontdekt opnieuw hulp gezocht bij een psychosociale hulpverlener (BestinZorg), waar hij in het verleden ook hulp heeft gekregen. Aan de hand van het contact met huurder heeft die hulpverlener een schriftelijke verklaring opgesteld waarin staat dat het recidiverisico laag is.
4.11.
De kantonrechter vindt het positief dat huurder in december 2025 psychische hulp heeft gezocht en dat met de hulpverlener een plan van aanpak is opgesteld. Dat doet er echter niet aan af dat huurder voorafgaand aan de start van de hennepkwekerij ook al min of meer ingebed was in een zorgsysteem, maar dat dit huurder niet ervan weerhouden heeft om in zijn woning een aanzienlijke hennepteelt in gang te zetten, zoals omschreven onder 2.5. Immers heeft huurder al sinds 2020 een bewindvoerder die zijn financiële zaken regelt. Voor de genoemde repatriërings- en uitvaartkosten had hij zich dan ook tot zijn bewindvoerder kunnen en moeten wenden. Desondanks heeft huurder ervoor gekozen om bepaalde financiële zaken buiten het zicht van de bewindvoerder te houden en die zelf te willen regelen, als gevolg waarvan hij een hennepkwekerij heeft gestart. Daarnaast heeft huurder tot het begin van 2025 ook al onder behandeling gestaan bij BestinZorg. Huurder had dus een concrete ingang om daar al eerder hulp te zoeken indien daartoe aanleiding bestond. Maar ook daarin heeft huurder ervoor gekozen om dat niet te doen. Dat dit voor hem niet eerder mogelijk was is niet aannemelijk gemaakt, temeer omdat huurder zich na de ontdekking van de hennepkwekerij wel weer heeft gemeld bij BestinZorg. Huurder heeft dan ook zelf het risico genomen om zijn woonruimte als hennepkwekerij te gebruiken en geen gebruik te maken van de zorgmogelijkheden die voor hem openstonden, waarbij hij behoorde te weten welke verstrekkende gevolgen een hennepkwekerij zou kunnen hebben bij ontdekking daarvan.
4.12.
Tegen die achtergrond is het feit dat huurder spijt heeft betuigd en nu psychische hulp heeft ingeschakeld die (mogelijk) door de ontruiming zal worden doorkruist, alsook de hulp die hij nog steeds van de bewindvoerder heeft voor zijn financiële zaken, onvoldoende om van verhuurster te verlangen dat zij huurder nog een tweede kans geeft. Dat geldt nog temeer gezien het strenge beleid dat verhuurster op dit gebied hanteert en het feit dat voor sociale huurwoningen een lange wachtlijst met gegadigden bestaat. Daarom is de kantonrechter voorlopig van oordeel dat de persoonlijke omstandigheden van huurder niet van dusdanig gewicht zijn dat een ontbinding gelet daarop niet gerechtvaardigd is. Ook het gestelde misbruik van recht is voorshands onvoldoende aannemelijk geworden.
4.13.
De bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van huurder, zal dan ook tot ontruiming worden veroordeeld. De ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Voor een termijn van zes maanden zoals de bewindvoerder heeft verzocht ziet de kantonrechter, gelet op wat is hiervoor is overwogen, geen aanleiding. Daarbij wordt opgemerkt dat de veroordeling tot ontruiming van de bewindvoerder niets afdoet aan het feit dat huurder als materiële procespartij aan de ontruiming gebonden is. Hij blijft ook de materiële partij uit wiens vermogen de betaling van de hierna te geven betalingsveroordeling dient te geschieden.
Contractuele boete
4.14.
De huurovereenkomst in kwestie is gesloten met een consument. Daarom moet artikel 6.15 van de algemene huurwaarden, waar verhuurster zich op beroept, ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
4.15.
Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van Pro de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Daarnaast volgt uit artikel 6:233, aanhef en onder a BW dat een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar is, indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij.
4.16.
Daarom zal de kantonrechter als maatstaf hanteren of de boete in een redelijke verhouding staat tot de voor verhuurster te verwachten schade door de gedraging waarop de boete is gesteld, en of de boete als ‘prikkel tot nakoming’ in een redelijke verhouding staat tot het belang voor verhuurster dat met nakoming van de verplichting is gediend. Verder moet de gedraging waarop de boete is gesteld een voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming opleveren om een boete te kunnen rechtvaardigen. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter levert het gebruik van het gehuurde voor het kweken van tweehonderd hennepplanten zonder meer een ernstige tekortkoming in de nakoming op die een boete rechtvaardigt. De boete moet een voldoende afschrikwekkende werking hebben en het bedrag moet in de pas lopen met de te realiseren omzetten uit hennepteelt. Gelet op het feit dat de boete gelimiteerd is, wordt voorshands geoordeeld dat het boetebeding niet onevenredig bezwarend is.
4.17.
De bewindvoerder heeft verzocht om matiging van de boete. De kantonrechter houdt rekening met de omstandigheid dat de hennepkwekerij voortvloeit uit financiële zorgen en leidt daaruit af dat huurder een beperkte financiële draagkracht heeft. Ook de inhoud van de betalingsregeling, zoals die ter zitting door de bewindvoerder is toegelicht, wijst erop dat huurder financieel weinig mogelijkheden heeft. Aangezien hij, naast deze contractuele boete, ook zijn huurwoning zal kwijtraken, zijn de gevolgen voor huurder aanzienlijk. De boete zal daarom worden gematigd tot een bedrag van € 2.500,00.
Buitengerechtelijke kosten
4.18.
Verhuurster vordert vergoeding van buitengerechtelijke kosten die zij zou hebben gemaakt. Daarbij spreekt zij in algemene zin van interne werkzaamheden voorafgaand aan de procedure, kosten die zij heeft gemaakt anders dan ter voorbereiding van gedingstukken en de onderhavige procedure en van dossieropbouw, sommaties en correspondentie. Dit is alles heeft zij echter niet concreet toegelicht. Om die reden heeft zij, mede in het licht van de betwisting van de bewindvoerder, onvoldoende onderbouwd gesteld dat zij werkzaamheden heeft verricht die op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW Pro voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
4.19.
De bewindvoerder is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van verhuurster worden begroot op:
- kosten van de dagvaardingen
€
156,75
- griffierecht
€
529,00
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.334,75
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart verhuurster niet-ontvankelijk in haar vordering, voor zover deze is gericht tegen huurder,
5.2.
veroordeelt verhuurster in de proceskosten van huurder, begroot op nihil,
5.3.
veroordeelt de bewindvoerder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van verhuurster zijn, en de sleutels af te geven aan verhuurster,
5.4.
veroordeelt de bewindvoerder om aan verhuurster € 2.500,00 aan contractuele boete te betalen,
5.5.
veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 1.334,75, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als huurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Wiltjer, kantonrechter, bijgestaan door mr. R. Boerlage, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2026.