Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/786180 / KG ZA 26-286 MK/EV
Vonnis in kort geding van 5 juni 2026
in de zaak van
MULTI-LET INDUSTRIAL PROPERTY 7 B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij in conventie bij dagvaarding van 4 mei 2026,
verweerder in reconventie,
hierna te noemen: Multi-Let,
advocaten: mr. T.P. de Heer en mr. M. Schröer,
tegen
[gedaagde] B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. L. Wouters.
1.De procedure
Op de mondelinge behandeling van 12 mei 2026 zijn namens Multi-Let verschenen [naam 1] ( [functie 1] ) en [naam 2] ( [functie 2] ) met mr. De Heer en mr. Schröer. Namens [gedaagde] zijn verschenen [naam 3] ( [functie 3] ) en [naam 4] ( [functie 4] ) met mr. Wouters. Multi-Let heeft de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht aan de hand van een pleitnota. [gedaagde] heeft verweer gevoerd, mede aan de hand van een vooraf ingediende conclusie van antwoord en een pleitnota. Ook heeft zij een tegenvordering (eis in reconventie) ingesteld die door Multi-Let is bestreden. Beide partijen hebben producties ingediend. Vonnis was bepaald op 3 juni 2026, maar is verplaatst naar vandaag.
2.De feiten
2.1.
Multi-Let verhuurt sinds 2020 het bedrijfspand aan [adres] aan [bedrijf] B.V. Bij akte van contractsoverneming van 9 april 2021 heeft [bedrijf] alle rechten en plichten die voortvloeien uit de huurovereenkomst aan [gedaagde] overgedragen. In de huurovereenkomst, waarop algemene bepalingen van toepassing zijn, is onder meer opgenomen dat boetes verschuldigd zijn indien de huur niet (tijdig) wordt betaald en indien sprake is van onderverhuur of het in gebruik geven van het gehuurde aan derden zonder toestemming van de verhuurder.
2.2.
In het verleden is bij [gedaagde] een betalingsachterstand ontstaan. In dat verband heeft Multi-Let bij dagvaarding in kort geding van 9 september 2025 bij de kantonrechter ontruiming van het gehuurde en voldoening van de betalingsachterstand gevorderd. Na de mondelinge behandeling van dat kort geding heeft [gedaagde] de achterstand ingelopen, hetgeen in het vonnis van 29 oktober 2025 tot afwijzing van de vorderingen heeft geleid. De kantonrechter overwoog daarbij:
" [gedaagde] dient zich overigens goed te beseffen dat als zij na dit vonnis opnieuw een huurachterstand laat ontstaan de kantonrechter in een daarop volgende procedure naar alle waarschijnlijkheid wel voldoende gronden zal zien om de ontruiming toe te wijzen."
2.3.
Bij brief van 5 november 2025 heeft de advocaat van Multi-Let [gedaagde] onder meer bericht dat zij heeft geconstateerd dat [gedaagde] het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst onderverhuurt c.q. aan derden in gebruik geeft.
2.4.
De betaling van de huur over de maand april 2026 is niet voor de vervaldatum van 1 april 2026, maar op 3 april 2026, door [gedaagde] voldaan. Multi-Let heeft [gedaagde] betalingsherinneringen gestuurd op 2 en 6 april 2026 en een sommatiebrief op 8 april 2026. Zij heeft daarbij voorgesteld om de huurovereenkomst in onderling overleg per 1 mei 2026 te beëindigen.
2.5.
De betaling van de huur over de maand mei 2026 is op 2 mei 2026 door [gedaagde] voldaan.
3.Het geschil in conventie
3.1.
Samengevat vordert Multi-Let:
I. [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte met aan- en toebehoren te ontruimen en leeg, vrij van huur- en gebruiksrechten, conform de huurovereenkomst en onder inlevering van sleutels aan Multi-Let op te leveren;
II. [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na dagtekening van dit vonnis aan Multi-Let een bedrag te voldoen van € 5.452,91 inclusief btw ten aanzien van de achterstallige huurbetalingsverplichtingen voor mei 2026;
III. [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na dagtekening van dit vonnis aan Multi-Let een bedrag te voldoen van € 26.500 aan verbeurde contractuele boetes ten aanzien van de huurbetalingsverplichtingen, althans de wettelijke (handels)rente over het onder II. gevorderde;
IV. [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na dagtekening van dit vonnis aan Multi-Let een bedrag te voldoen van € 441.812,35 aan verbeurde contractuele boetes ten aanzien van het handelen in strijd met het verbod op onderhuur/ ingebruikgeving;
V. [gedaagde] te veroordelen om aan Multi-Let een bedrag te voldoen van € 5.452,91 (€ 1.101,52 + € 4.089,22 + € 262,17) inclusief omzetbelasting per maand vanaf 1 mei 2026 tot en met de datum van de daadwerkelijke ontruiming bij vooruitbetaling, te vermeerderen met een boete van € 500 per maand voor iedere separate betaling die niet (tijdig) en/of niet volledig is voldaan;
VI. [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na dagtekening van dit vonnis bij wege van voorschot op schadevergoeding wegens leegstand aan Multi-Let een bedrag te voldoen gelijk aan 6 maanden huur van € 31.144,44, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
VII. [gedaagde] te veroordelen om aan Multi-Let binnen vijf dagen na dagtekening van dit vonnis de vastgestelde contractuele (buiten)gerechtelijke kosten van € 817,94 te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de achtste dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening, althans een bedrag te voldoen van € 647,65 aan buitengerechtelijke kosten conform de BIK, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de achtste dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
VIII. [gedaagde] te veroordelen om aan Multi-Let de proceskosten te voldoen binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis, te vermeerderen met de nakosten van € 135,00 en te vermeerderen met een bedrag van € 130,00 indien dit vonnis moet worden betekend, onder bepaling dat indien de gedingkosten niet binnen genoemde termijn zijn betaald, hierover vanaf de achtste dag wettelijke rente verschuldigd is.
3.2.
Multi-Let legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde] laat herhaaldelijk en structureel betalingsachterstanden ontstaan. De kern van het vonnis van 29 oktober 2025 was dat [gedaagde] gedurende de resterende looptijd van de huurovereenkomst volledig en tijdig aan haar betalingsverplichtingen moet voldoen, en dat bij een nieuwe betalingsachterstand ontruiming alsnog in de rede zou liggen. De huurnota over april 2026 is te laat voldaan, te weten op 3 april 2026, waarbij op het overgelegde betaalbewijs de betaaldatum was weggelakt, zodat niet zichtbaar was dat de betaling te laat was verricht. Ook is het bedrag overgemaakt op een verkeerd IBAN-nummer van Multi-Let, waardoor de betaling door haar niet (tijdig) getraceerd kon worden. De huurbetaling over de maand mei 2026, die uiterlijk op 1 mei 2026 verricht moest zijn, was ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding (4 mei 2026) ook nog niet voldaan. Verder stelt Multi-Let dat [gedaagde] het gehuurde – in strijd met de huurovereenkomst – heeft onderverhuurd dan wel aan derden in gebruik heeft gegeven. Op het adres van het gehuurde stonden acht bedrijven ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel (KvK), zonder dat Multi-Let daarvoor de vereiste voorafgaande schriftelijke toestemming heeft verleend. Naar aanleiding hiervan heeft Multi-Let [gedaagde] gesommeerd de onderverhuur te beëindigen. Beide tekortkomingen moeten volgens Multi-Let op zichzelf, en in ieder geval samen, tot ontruiming leiden. [gedaagde] dient daarbij de contractuele boetes te betalen die zijn verbonden aan deze tekortkomingen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Zij benadrukt dat ten tijde van dagvaarden (4 mei 2026) geen huurachterstand bestond en dat dit dus ook geen ontruiming tot gevolg kan hebben. [gedaagde] heeft de betalingen waar het in deze procedure over gaat op 3 april 2026 en 2 mei 2026 overgeschreven. De vertraging vindt [gedaagde] vervelend, maar is te verklaren omdat zij alle gelden op haar gebruikelijke betaalrekening moest verplaatsen naar een andere bankrekening om een eventueel beslag (vanwege een ander geschil) te voorkomen. Hierdoor zijn alle maandelijkse geautomatiseerde betalingen komen te vervallen. Als gevolg daarvan diende [gedaagde] de huurbetaling van de maand april handmatig in te voeren in het betaalsysteem, waarbij per ongeluk een ander rekeningnummer van Multi-Let is genoteerd (de rekening waarvan [gedaagde] betalingen van Multi-Let ontving). Desondanks is het bedrag wel degelijk in het vermogen van Multi-Let gevloeid. Verder betwist [gedaagde] dat er sprake is geweest van onderverhuur dan wel ingebruikgeving aan derden. Zij heeft vrijwel direct gevolg gegeven aan het verzoek van Multi-Let door de entiteiten, voor zover zij daar invloed op kon uitoefenen, zich bij de KvK te laten uitschrijven van het adres van het gehuurde. Ten tijde van dagvaarden waren alle door Multi-Let genoemde bedrijven dan ook reeds uitgeschreven. Nu [gedaagde] zowel ten aanzien van de huurbetalingen als de vermeende onderhuur niet in strijd handelt met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen, zijn ook geen contractuele boetes verschuldigd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
Op haar beurt vordert [gedaagde] samengevat:
I. Multi-Let te veroordelen om binnen 14 dagen na dit vonnis opdracht te geven aan een daartoe gecertificeerde installateur tot vernieuwing van de installaties, en deze werkzaamheden aan de installaties uiterlijk binnen 6 weken na het vonnis volledig te hebben uitgevoerd en operationeel opgeleverd conform de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen;
II. Multi-Let te veroordelen om uiterlijk bij oplevering van de installaties aan [gedaagde] te verstrekken: (i) een opleveringsrapport, (ii) de relevante keurings- en/of certificeringsstukken en (ii) een verklaring van een gecertifieerde installateur dat installaties in werking zijn gesteld;
III. Multi-Let te veroordelen tot betaling van een voorschot op de door [gedaagde] geleden schade ten bedrage van € 50.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. Multi-Let te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.500 per dag, of een gedeelte daarvan, dat zij niet aan de veroordelingen voldoet, met een maximum van € 50.000;
V. Multi-Let te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis.
4.2.
[gedaagde] legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. Multi-Let komt haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet na. De in het pand aanwezige brandmeldinstallatie werkt niet naar behoren en Multi-Let weigert al sinds 15 juli 2024 een nieuwe te plaatsen. Tussen partijen bestaat discussie of deze installatie en de daaraan gekoppelde blusgasinstallatie tot het gehuurde behoren en dus door Multi-Let moeten worden vernieuwd, hetgeen volgens [gedaagde] wel het geval is. Op grond van artikel 11.4 sub c van de algemene bepalingen draagt de verhuurder de kosten voor vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties. Op 2 april 2026 heeft in het pand een ‘kabelsmeuling’ plaatsgevonden, met brand tot gevolg. Vanwege het niet voldoen aan de eisen voor brandveiligheid dekt de verzekering van [gedaagde] de schade niet. Zij wil daarom dat Multi-Let een voorschot op de schade betaalt.
4.3.
Multi-Let voert verweer. Zij merkt op dat er onderscheid gemaakt moet worden tussen de brandmeldinstallatie en de blusgasinstallatie. Voor de brandmeldinstallatie geldt dat al het onderhoud, herstel en vervanging van de onderdelen voor rekening van [gedaagde] komt. [gedaagde] heeft bevestigd dat zij, in strijd die verplichting, hieraan geen onderhoud heeft uitgevoerd. De blusgasinstallatie heeft [gedaagde] overgenomen van de vorige huurder en maakt daarmee geen onderdeel uit van het gehuurde. In het proces-verbaal van de oplevering is opgenomen dat alle brandblusmiddelen eigendom zijn van [gedaagde] . Dat de blusgasinstallatie is aangesloten op de brandmeldinstallatie maakt dat niet anders. Zelfs al zou de blusgasinstallatie onderdeel uitmaken van het gehuurde, dan nog komt onderhoud, herstel en vervanging van onderdelen voor rekening van [gedaagde] . Desondanks heeft Multi-Let aangekondigd de brandmeldinstallatie inclusief doormeld- en ontruimingsinstallatie te vervangen om uit de impasse te geraken. Nu [gedaagde] echter nog geen akkoord heeft gegeven op het programma van eisen dat Multi-Let in dat verband heeft opgesteld, kan zij niet overgaan tot het (laten) uitvoeren van die werkzaamheden.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
ontruiming
5.1.
In kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en van de eisende partij niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
5.2.
Zoals ook door de kantonrechter in het vonnis van 29 oktober 2025 is overwogen, laat het betalingsgedrag van [gedaagde] te wensen over. In het verleden heeft zij veelal de verschuldigde huur niet tijdig voldaan. Daar staat tegenover dat zij ten tijde van dat vonnis de achterstand had ingelopen. De voorzieningenrechter benadrukt dat, zeker in een zakelijke huurrelatie, verwacht mag worden dat er strikt (maandelijks en bij vooruitbetaling) wordt betaald. Dat geldt eens te meer nu de kantonrechter kort geleden in het eerdere vonnis heeft gewaarschuwd dat naar alle waarschijnlijkheid ontruiming wordt toegewezen als [gedaagde] opnieuw een huurachterstand laat ontstaan. De te late betalingen voor de maanden april en mei 2026 van respectievelijk twee dagen (op een verkeerd rekeningnummer) en één dag rechtvaardigen op dit moment de vergaande maatregel van ontruiming echter niet. Voor ontruiming op basis van een tekortkoming in de nakoming moet het evident zijn dat de bodemrechter deze vordering zal toewijzen. Dat is met deze relatief korte vertraging, waarvoor [gedaagde] een plausibele verklaring heeft gegeven, niet het geval. Daar komt bij dat op het moment dat Multi-Let de vordering in dit kort geding heeft ingesteld geen betalingsachterstand bestond, nu op 4 mei 2026 alle huurnota’s waren voldaan.
5.3.
Het standpunt van Multi-Let dat [gedaagde] handelt in strijd met het verbod op onderhuur – en dat dat tot ontruiming moet leiden – slaagt evenmin. Dat voor de inschrijving van de acht bedrijven in het KvK-register op het adres van het gehuurde onderhuurovereenkomsten zijn aangegaan – zoals door Multi-Let is gesteld – is niet gebleken. Op basis van een KvK inschrijving kan niet worden geconcludeerd dat sprake is van onrechtmatige onderhuur of ingebruikgeving. Dat hiervan sprake zou zijn wordt door Multi-Let ook niet verder onderbouwd. In dit kort geding kan dan ook niet worden vastgesteld dat op dit onderdeel sprake is van een tekortkoming in de nakoming aan de zijde van [gedaagde] . Daar komt bij dat [gedaagde] de inschrijvingen in het KvK-register heeft verwijderd en/of laten verwijderen na ontvangst van de sommatiebrieven van Multi-Let. Ten tijde van dagvaarden was deze situatie dus al enkele maanden beëindigd.
5.4.
Gelet op het voorgaande wordt de vordering tot ontruiming (Vordering I) afgewezen. Dat geldt ook voor Vorderingen V en VI die uitgaan van ontruiming.
huurprijs mei 2026
5.5.
Aangezien de huurprijs van de maand mei op 2 mei 2026 is voldaan en daar ook bewijs van is overgelegd door [gedaagde] , komt de vordering die ziet op betaling daarvan (Vordering II) niet voor toewijzing in aanmerking.
contractuele boetes
5.6.
Op grond van de tussen partijen geldende huurovereenkomst en algemene bepalingen zijn contractuele boetes verschuldigd bij niet tijdige betaling en bij het handelen in strijd met het verbod op onderhuur en/of ingebruikgeving. Multi-Let heeft na het vonnis van 29 oktober 2025 geen aanspraak (meer) gemaakt op betaling van de contractuele boete vanwege de achterstallige huurbetalingen tot op het moment van dagvaarden. Ten aanzien van ook deze vorderingen moet het evident zijn dat de bodemrechter de vorderingen zal toewijzen. Dat is ten aanzien van de boetes die zien op de betalingsachterstand in het verleden niet het geval. Nu vaststaat dat [gedaagde] de verschuldigde huur voor de maanden april en mei 2026 op respectievelijk 3 april en 2 mei 2026 – en daarmee te laat – heeft betaald, zullen de contractuele boetes ten aanzien van die maanden worden toegewezen. De contractuele boetes ten aanzien van het verbod op onderhuur zijn niet toewijsbaar, nu niet is vastgesteld dat [gedaagde] daarmee in strijd heeft gehandeld.
buitengerechtelijke incassokosten
5.7.
Nu de hoofdvorderingen (ontruiming en contractuele boetes) (grotendeels) niet worden toegewezen, komen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten evenmin voor toewijzing in aanmerking. Voor zover Multi-Let stelt dat zij kosten heeft gemaakt om [gedaagde] tot betaling te dwingen, is niet aannemelijk geworden dat zij substantiële kosten heeft gemaakt voor het verzenden van de twee betalingsherinneringen en de sommatiebrief.
proceskosten
5.8.
Multi-Let is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
7.062
- salaris advocaat
€
1.177
- nakosten
€
189
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
8.428
5.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
5.10.
De vordering van [gedaagde] is te onbepaald om voor toewijzing in aanmerking te komen, nu ‘de installaties’ niet nader zijn gespecifieerd. Multi-Let heeft bovendien gezegd voornemens te zijn de brandmeldinstallatie inclusief doormeld- en ontruimingsinstallatie te vervangen en in dat kader een programma van eisen opgesteld. Omdat [gedaagde] hier nog geen akkoord op heeft gegeven, is Multi-Let nog niet overgegaan tot het uitvoeren van de werkzaamheden. Multi-Let heeft tijdens de mondelinge behandeling ook gezegd dat niet wordt ontkend dat vervanging van de brandmeldinstallatie door haarzelf moet worden uitgevoerd. In artikel 11.4 sub c van de algemene bepalingen staat dat de kosten voor vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties voor rekening van de verhuurder zijn. Het standpunt van Multi-Let dat in het proces-verbaal van de oplevering is opgenomen dat alle brandblusmiddelen eigendom zijn van [gedaagde] , wordt niet gevolgd, nu daar ook staat dat dit om hand-/poederblussers gaat. In hetzelfde proces-verbaal is opgenomen dat de brandmeldinstallatie eigendom is van de verhuurder. Multi-Let is van mening dat zelfs in het geval dat de blusgasinstallatie onderdeel uit zou maken van het gehuurde, het onderhoud, herstel en vervanging van onderdelen dan nog voor rekening van [gedaagde] komt, maar het gaat in dit geval juist om de gehele installatie en niet om onderdelen. Gelet op het voorgaande is het aannemelijk dat de verplichting tot vervanging op Multi-Let rust. De voorzieningenrechter gaat er, gelet op de toezegging van Multi-Let, van uit dat zij de brandmeldinstallatie inclusief doormeld- en ontruimingsinstallatie op korte termijn zal vervangen, waarbij beide partijen zich inspannen om onderling overeenstemming te bereiken over de reeds door Multi-Let voorgestelde aanpak. Beide partijen zouden het belang moeten inzien van werkende brandbeveiliging in het gehuurde.
5.11.
Het ligt voor de hand dat na vervanging de bij de installatie behorende opleveringsrapporten, relevante keurings- en/of certificeringsstukken en verklaringen aan [gedaagde] worden afgegeven.
5.12.
De vordering van [gedaagde] tot betaling van een voorschot op de geleden schade ten bedrage van € 50.000 in verband met de ontstane brand is niet toewijsbaar. De onderbouwing van deze kosten die door [gedaagde] is ingebracht betreft een offerte die ziet op het implementeren van een nieuwe, efficiëntere UPS-oplossing. Dit zegt onvoldoende over de werkelijke schade(kosten) als gevolg van de brand.
5.13.
De gevorderde dwangsommen worden met deze stand van zaken eveneens afgewezen.
proceskosten
5.14.
In reconventie zal [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Gezien de samenhang met het geding in conventie worden de proceskosten van Multi-Let in reconventie echter begroot op nihil.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen vijf dagen na datum van dit vonnis aan Multi-Let een bedrag te voldoen van € 1.000 aan contractuele boetes ten aanzien van het niet tijdig nakomen van de betalingsverplichtingen voor de maanden april en mei 2026,
6.2.
veroordeelt Multi-Let in de proceskosten van € 8.428, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98 plus de kosten van betekening als Multi-Let niet tijdig aan deze veroordelingen voldoet en [gedaagde] het vonnis daarna betekent,
6.3.
veroordeelt Multi-Let tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.6.
weigert de gevraagde voorzieningen,
6.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van Multi-Let, begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E.P.M. Vos, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2026. [1]