ECLI:NL:RBAMS:2026:594

• Datum uitspraak: 21 januari 2026
• Publicatiedatum: 28 januari 2026
• Zaaknummer: C/13/745406 / hA ZA 24-77
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: J.T. Kruis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevel tot deskundigenonderzoek voor waardebepaling bedrijfsruimte op peildatum

In deze civiele zaak tussen eiser en gedaagden staat de waardebepaling van een bedrijfsruimte centraal. Partijen verschillen van mening over de huuropbrengsten en de kosten die met de verhuur verband houden. De rechtbank stelt vast dat de huuropbrengsten over de periode 1 april 2019 tot en met 17 september 2019 € 22.266,67 bedragen, maar wijst enkele kostenposten van gedaagden af wegens onvoldoende onderbouwing.

Daarnaast is er onenigheid over de waarde van de bedrijfsruimte op de peildatum 17 september 2019. Eiser baseert zijn waardering op een taxatierapport en een kapitalisatiefactor, terwijl gedaagden een lager gewogen gemiddelde hanteren. Omdat de rechtbank zelf geen waarde kan vaststellen op basis van de stukken, beveelt zij een deskundigenonderzoek.

De rechtbank benoemt ir. F.G. van Hoeken als onafhankelijke deskundige en stelt duidelijke kaders voor het onderzoek, waaronder de vragen die beantwoord moeten worden, de stukken die de deskundige mag inzien, en de verplichtingen van partijen om mee te werken. Tevens wordt een voorschot op de kosten vastgesteld en wordt de procedure voor betaling en rapportage uiteengezet.

De zaak wordt aangehouden tot het deskundigenrapport is ontvangen en partijen de gelegenheid hebben gehad daarop te reageren. De rechtbank benadrukt de wettelijke medewerkingsplicht van partijen en de gevolgen van niet-naleving.

Uitkomst: De rechtbank beveelt een deskundigenonderzoek voor de waardebepaling van de bedrijfsruimte op 17 september 2019 en houdt verdere beslissing aan.

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/745406 / HA ZA 24-77

Vonnis van 21 januari 2026

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie en in incident,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. K.Chr. Spee,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

verwerende partij in incident,

hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

hierna te noemen: [gedaagde 2] ,

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

advocaat: mr. S.C. Noordhuis.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 3 september 2025 (hierna: het tweede tussenvonnis) en de daarin genoemde stukken,
- de akte uitlaten van [eiser] , met producties,
- de akte na tussenvonnis van [gedaagden] , met producties,

- de rolbeslissing van de rechtbank van 21 oktober 2025,

- de akte van [gedaagden] , met producties,

- de akte uitlaten van [eiser] .

2. De verdere beoordeling in conventie

2.1.

In het tweede tussenvonnis heeft de rechtbank bepaald dat partijen zich (nader) mogen uitlaten over:

- de omvang van de huuropbrengsten van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] (hierna: de bedrijfsruimte) van begin 2019 tot en met 17 september 2019 en de eventuele met die verhuur verband houdende kosten,

- de waarde van de bedrijfsruimte op 17 september 2019,

- een eventuele deskundigenbenoeming voor de waardering van de bedrijfsruimte op 17 september 2019.

2.2.

In hun aktes na het tweede tussenvonnis hebben partijen zich hierover uitgelaten.

De huuropbrengsten van de bedrijfsruimte en met de verhuur verband houdende kosten

2.3.

Niet is geschil is dat de huuropbrengsten moeten worden gerekend vanaf 1 april 2019 tot en met 17 september 2019, dat de huurprijs € 48.000,- exclusief btw per jaar was (dus € 4.000,- exclusief btw per maand), zodat de totale in aanmerking te nemen huuropbrengsten over voornoemde periode neerkomen op een bedrag van € 22.266,67.

2.4.

Partijen zijn het niet eens over de gemaakte kosten die met de verhuur verband hielden. Volgens [gedaagden] bedragen die totale kosten € 6.523,10. [eiser] heeft tegen een aantal posten bezwaar gemaakt.

2.5.

De rechtbank van oordeel dat de door [gedaagden] opgevoerde kosten van Interpolis van in totaal € 560,35 niet als kosten kunnen worden meegenomen, omdat [gedaagden] deze kosten niet hebben toegelicht. Zonder uitleg en zonder verdere polisgegevens is op basis van alleen de twee overgelegde notaspecificaties niet duidelijk of deze verzekeringskosten betrekking hebben op de bedrijfsruimte en verband hielden met de verhuur. Uit de notaspecificaties van Interpolis blijkt slechts dat deze zien op een bedrijfsgebouw, maar niet op de bedrijfsruimte.

Voor zover [gedaagden] opmerken dat zij niet hebben kunnen reageren op de reactie van [eiser] , gaat de rechtbank daaraan voorbij, omdat het op de weg van [gedaagden] had gelegen om al in de akte van 15 oktober 2025 ten minste enige inhoudelijke uitleg of toelichting te geven bij de door hen als productie 40 overgelegde stukken van Interpolis en de polisgegevens te overleggen. Dat hebben [gedaagden] niet gedaan.

2.6.

Voor de kosten van de gemeente Amsterdam geldt het volgende. De kosten van de aanslag BIZ-bijdrage (€ 300,-) en de vergunningskosten (€ 350,-) zijn al – als door [gedaagden] gedane uitgaven – meegenomen bij de verbouwingskosten voor het gehele pand [adres 1] (zie r.o. 2.24.2 van het tweede tussenvonnis). Deze kosten kunnen dus nu niet nogmaals, in het kader van verhuurkosten, worden meegenomen. Voor de gecombineerde aanslag van 31 juli 2020 (onroerende zaakbelasting eigenaren en rioolheffing eigenaren) hebben [gedaagden] niet toegelicht waarom dit met de verhuur verband houdende kosten zijn, zodat ook die kosten buiten beschouwing blijven.

2.7.

De door [gedaagden] opgevoerde kosten van makelaarskantoor AMEO van € 4.650,- exclusief btw kunnen deels worden meegenomen als kosten in verband met de verhuur. Blijkens de nota van AMEO zien deze kosten op de begeleiding door AMEO bij de verhuur van de bedrijfsruimte. Aangezien de bedrijfsruimte is verhuurd voor een initiële periode van vijf jaar, zonder dat op dat moment duidelijk was of de huurovereenkomst na die termijn zou worden verlengd, moeten die makelaarskosten worden geacht betrekking te hebben op de gehele huurperiode van vijf jaar. [eiser] heeft slechts recht op zijn aandeel in de huurpenningen over de periode 1 april 2019 tot en met 17 september 2019, zodat de rechtbank van oordeel is dat de makelaarskosten ook naar evenredigheid moeten worden meegenomen. Dit komt neer op een bedrag van € 433,15.

2.8.

Gelet op het voorgaande komt het aandeel van [eiser] in de huurpenningen neer op een bedrag van (€ 22.266,67 minus € 433,15 =) € 21.833,52, zodat dit bedrag moet worden meegenomen in de berekening van het resultaat van de ontwikkeling.

Waarde van de bedrijfsruimte op de peildatum: deskundigenonderzoek nodig

2.9.

Partijen zijn het niet eens over de waarde van de bedrijfsruimte op de peildatum van 17 september 2019 en hebben zich op het nadere standpunt gesteld dat het niet nodig is een deskundige te benoemen, omdat de door de andere partij gehanteerde waarde onjuist is en de eigen waardering gevolgd dient te worden. [eiser] stelt dat moet worden uitgegaan van een waarde van € 864.000,- op basis van een formule met een kapitalisatiefactor en onderbouwt dit verder met het taxatierapport in opdracht van RNHB uit 2019 en wat [gedaagden] in 2018 zelf als waarde aan de bedrijfsruimte hebben gekoppeld. [gedaagden] menen dat er voldoende informatie beschikbaar is om een waarde vast te stellen en dat op basis van de eerdere waarderingen kan worden uitgegaan van een gewogen gemiddelde van € 579.500,-. Omdat partijen uiteenlopende standpunten hebben over de waardering van de bedrijfsruimte op de peildatum en de rechtbank op basis van de overgelegde stukken zelf die waarde niet kan bepalen, zal de rechtbank een deskundigenonderzoek bevelen.

Deskundige

2.10.

Partijen zijn het erover eens dat met één deskundige kan worden volstaan. Over de persoon van de te benoemen deskundige hebben partijen geen overeenstemming bereikt. Zij hebben ieder een eigen deskundige voorgesteld waartegen door de andere partij bezwaren zijn geuit. De rechtbank heeft daarom zelf een andere deskundige aangezocht. De rechtbank heeft dhr. ir. F.G. van Hoeken (Msc MRE FRICS RRV RT RM) van Mondico Multiprojects B.V. in staat en bereid gevonden het onderzoek uit te voeren. Hij heeft ook verklaard dat het hem vrij staat het onderzoek uit te voeren. De rechtbank zal hem daarom als deskundige benoemen.

Vragen

2.11.

Partijen zijn het erover eens dat de in het tussenvonnis opgenomen vragen aan de deskundige kunnen worden gesteld, maar hebben daarbij allebei een extra vraag opgenomen en toegelicht waarom de vraag van de andere partij niet zou moeten worden gesteld. De rechtbank ziet geen reden voor toevoeging van de door partijen voorgestelde vragen. Voor de beslissing in deze zaak is slechts van belang dat wordt vastgesteld wat de waarde van de bedrijfsruimte is op de waardepeildatum. Er bestaat geen reden om te vragen naar de huidige waarde van de bedrijfsruimte en ook valt niet in te zien waarom toekomstige omstandigheden bij de waardering moeten worden meegenomen. Het is aan de deskundige om te bepalen welke marktomstandigheden op het moment van de waardepeildatum moeten worden meegenomen en welke waarderingsmethode voor het onderzoek moet worden gehanteerd. Verder laat de rechtbank het aan de deskundige over om te bepalen welke eerdere taxaties of andere stukken hij bij zijn waardering en beoordeling wil betrekken.

Voorschot

2.12.

Op verzoek van de rechtbank heeft de deskundige een inschatting gemaakt van zijn kosten. Hij heeft de kosten voor het onderzoek op 9 januari 2026 voorlopig begroot op € 6.123,81 (inclusief btw). De rechtbank zal die begroting aan partijen voorleggen, tenzij de deskundige binnen twee weken na dit vonnis laat weten dat die begroting actualisering of aanpassing behoeft. In dat geval zal de geactualiseerde begroting aan partijen worden voorgelegd.

2.13.

In het tussenvonnis is al aangekondigd dat partijen ieder de helft van het voorschot voor de deskundige moeten betalen.

Het dossier voor de deskundige

2.14.

[eiser] moet binnen één week een afschrift van het volledige procesdossier aan de deskundige sturen.

2.15.

De rechtbank wijst de deskundige er daarbij op dat dit dossier voor de volledigheid en ter achtergrondinformatie wordt verstrekt. In het kader van het onderzoek door de deskundige zal het niet nodig zijn dat de deskundige kennisneemt van alle processtukken. Die processtukken gaan immers over een groot aantal feitelijke en juridische geschilpunten tussen partijen, waarvan de meeste niet relevant zijn voor het onderzoek door de deskundige, dat is toegespitst op de waardebepaling van de bedrijfsruimte op de peildatum.

2.16.

Vooralsnog gaat de rechtbank er daarom van uit dat de deskundige kan volstaan met kennisneming van de volgende stukken uit het dossier:

- het tussenvonnis van 3 september 2025,

- dit tussenvonnis (van 21 januari 2026),

- de huurovereenkomst met ingang van 1 april 2019 (productie 39 van [gedaagden] ),

- het taxatierapport van Hanson Taxaties van 28 mei 2022 (productie 41 van [gedaagden] ),

- het taxatierapport van NAI Netherlands van 6 juni 2019 (productie 45 van [gedaagden] ),

- het taxatierapport van Revals B.V. van 19 mei 2025 (productie 46 van [gedaagden] ).

2.17.

De rechtbank verzoekt [eiser] voornoemde stukken duidelijk te markeren in het aan de deskundige aan te leveren kopiedossier, zodat de deskundige die stukken eenvoudig kan raadplegen.

2.18.

Indien (één van) partijen het met het oog op het door de deskundige uit te voeren onderzoek nuttig acht(en) dat de deskundige daarnaast kennisneemt van specifieke andere stukken uit het dossier, kunnen zij de deskundige daarop attenderen.

2.19.

De rechtbank wijst de deskundige erop dat hij pas mag beginnen met zijn onderzoek nadat hij van de rechtbank het bericht heeft ontvangen dat het voorschot door partijen is betaald.

Slotopmerkingen

2.20.

De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken zoals hierna onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaraan de gevolgen verbinden die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.

2.21.

Als een partij op verzoek van de deskundige of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige toestuurt, moet zij daarvan direct een afschrift aan de wederpartij verstrekken.

2.22.

Na het deskundigenbericht zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld zich daarover uit te laten.

2.23.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3. De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

beveelt een onderzoek door een deskundige voor de beantwoording van de volgende vragen:

Wat was op 17 september 2019 de onderhandse verkoopwaarde van het appartementsrecht, gelegen aan de [adres 1] te [plaats 1] , in verhuurde staat?

Kunt u toelichten waarop u die onderhandse verkoopwaarde baseert?

Heeft u verder nog opmerkingen waarvan u denkt dat die van belang zijn?

3.2.

benoemt tot deskundige:

dhr. ir. F.G. van Hoeken ,

verbonden aan Mondico Multiprojects B.V.,

correspondentie- en bezoekadres: [adres 2] , [postcode] [plaats 2] ,

telefoon: [telefoonnummer] ,

e-mailadres: [e-mailadres] ,

3.3.

bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden,

het voorschot

3.4.

bepaalt met het oog op de vaststelling van het voorschot op de kosten van de deskundige het volgende:

- de deskundige moet het
binnen twee weken na de datum van deze beslissing aan de griffie laten weten als zijn op 9 januari 2026 opgegeven begroting van de kosten aanpassing behoeft; in dat geval moet de deskundige een nieuwe begroting opgeven, gespecificeerd naar het verwachte aantal te besteden uren, het uurtarief en de eventuele overige kosten,

- de griffie zal de opgave van de deskundige vervolgens toezenden aan partijen,

- partijen kunnen desgewenst
binnen twee weken na dagtekening van de brief/het bericht van de griffie schriftelijk bij de rechtbank bezwaar maken tegen de begroting,

- als niet of niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige worden vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag,

- als wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal de hoogte van het voorschot door de rechtbank worden vastgesteld,

3.5.

bepaalt dat partijen ieder de helft van het voorschot van de deskundige dient over te maken
binnen twee weken na de datum van de nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,

3.6.

draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van betaling van het voorschot,

het onderzoek

3.7.

bepaalt dat (de advocaat van) [eiser]
binnen één week na vandaag het procesdossier in afschrift aan de deskundige moet toesturen,

3.8.

bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,

3.9.

wijst de deskundige erop dat:

- de deskundige voor aanvang van het onderzoek kennis moet nemen van de Gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken én van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (beide te raadplegen op www.rechtspraak.nl),

- de deskundige het onderzoek pas begint na het bericht van de griffier over betaling van het voorschot,

- de deskundige het onderzoek onmiddellijk staakt en contact opneemt met de griffier, als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,

- de deskundige bij het onderzoek de partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het schriftelijk bericht vermeldt of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de eventueel gemaakte opmerkingen en/of gedane verzoeken,

- de deskundige partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse gelegenheid moet bieden dit onderzoek bij te wonen. Als maar één partij bij het onderzoek ter plaatse aanwezig is, mag de deskundige dit onderzoek niet uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport blijkt dat hieraan is voldaan,

- als partijen bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundige hierop heeft gereageerd,

3.10.

bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige moeten verstrekken als de deskundige daarom vraagt, de deskundige toegang moeten verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid moeten geven om het onderzoek te verrichten,

het schriftelijk rapport

3.11.

draagt de deskundige op om uiterlijk drie maanden na het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, met een gespecificeerde declaratie,

3.12.

wijst de deskundige erop dat:

- uit het schriftelijk rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,

- de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, waarna partijen de gelegenheid krijgen om binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden,

3.13.

bepaalt dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben om op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren,

overige bepalingen

3.14.

bepaalt dat de deskundige in geval van onduidelijkheden, vragen of opmerkingen over deze beschikking, het onderzoek of de kosten contact dient op te nemen met het deskundigenbureau van de rechtbank ( deskundigen.civiel.rb. amsterdam @rechtspraak.nl ),

3.15.

verwijst de zaak naar de parkeerrol van
woensdag 7 oktober 2026 ,

3.16.

draagt de griffier op om de zaak op een eerdere rol te plaatsen:

- als het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen van beide partijen op een termijn van twee weken of

- na ontvangst ter griffie van het rapport: voor conclusie na deskundigenbericht door beide partijen gelijktijdig op een termijn van vier weken,

3.17.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, rechter, bijgestaan door mr. V.W. de Leeuw, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2026.