Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
afdeling privaatrecht
Zaaknummer en rolnummer: 11851991 / CV EXPL 25-11573
Uitspraak: 19 juni 2026 (bij vervroeging)
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. B.S. Blankenstein,
t e g e n
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
procederend in persoon,
en
2. HB Housing B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
hierna te noemen: HB Housing,
gedaagde partijen.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de gelijkluidende dagvaardingen van 21 augustus 2025, met bijlagen;
- het verweerschrift, met bijlagen;
- het tussenvonnis van 13 november 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte overlegging producties tevens houdende akte wijziging van eis.
1.2.
Op 2 juni 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is verschenen, samen met zijn gemachtigde mr. B.S. Blankenstein, die de zaak heeft overgenomen van de voormalige gemachtigde. Namens HB Housing is [functie] , de heer [naam] verschenen. [gedaagde 1] heeft digitaal deelgenomen aan de mondelinge behandeling. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling zijn in het dossier gevoegd. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
2.Feiten en omstandigheden
2.1.
Als gesteld en niet weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
2.2.
[eiser] is op 6 augustus 2024 eigenaar geworden van de woning gelegen aan de [adres 1] . [eiser] had het plan om de woning te renoveren.
2.3.
De woning van [eiser] bevindt zich direct onder de woning van [gedaagde 1] ( [adres 2] ). [gedaagde 1] verhuurt zijn woning aan derden en laat zijn woning beheren door HB Housing.
2.4.
Op 18 augustus 2024 ontving [eiser] een offerte van Adreas Renovatie en Bouwservice voor de verbouwing van [adres 1] voor een totaalbedrag van € 20.093,40 (hierna: de eerste offerte).
2.5.
Op 1 september 2024 ontdekte [eiser] een bruine vlek op het plafond van zijn woning. Op 3 oktober 2024 heeft hij de keukenkastjes en gipsplaten verwijderd, omdat deze door de lekkage nat waren geworden.
2.6.
Op 21 oktober 2024 heeft [eiser] HB Housing gemaild over de lekkage en de schade. Hij schreef dat hij door de lekkage de muur en het plafond in de keuken moet vervangen, terwijl hij dat aanvankelijk niet van plan was.
2.7.
Op 8 november 2024 heeft Coltec Lekdetectie en Thermografie een technisch rapport opgesteld. In dit rapport is te lezen, voor zover van belang:
“Uit de verzamelde inspectiegegevens blijkt dat de lekkageproblematiek op het betreffende adres voornamelijk veroorzaakt wordt door een combinatie van een verstopte en onjuist aangelegde afvoer bij de bovenburen ( [adres 2] ). De verstopping is veroorzaakt door een ophoping van vet en een afvoer die op tegenschot ligt, wat een adequate waterafvoer belemmert. De lekkage manifesteert zich bij de benedenburen door een lekkende beluchter en een rubberen verbinding die niet goed afdicht. (…) De vacumeeractie en de inzet van een
betrouwbare loodgieter hebben de verstopping tijdelijk verholpen, maar een permanente oplossing vereist vervanging van de huidige afvoer.
2.8.
Op 8 november 2024 heeft [eiser] een loodgieter ingeschakeld om de verstopping en lekkage te verhelpen en hier heeft hij € 219,94 voor betaald. Daarnaast heeft zijn aannemer de onjuist aangelegde afvoer bij de [adres 2] hersteld en hier € 1.500,- voor in rekening gebracht.
2.9.
Op 19 november 2024 ontving [eiser] een nieuwe offerte voor de verbouwing van [adres 1] voor een totaalbedrag van € 53.386,- (hierna: de tweede offerte).
2.10.
De opstalverzekering van de VvE heeft aan [eiser] een bedrag van € 13.248,- uitgekeerd voor de schade.
3.Vordering en verweer
3.1.
[eiser] vordert – samengevat en na wijziging eis – dat de kantonrechter:
a. voor recht verklaart dat [gedaagde 1] op grond van artikel 6:162 jo Pro. 6:170 BW dan wel op grond van artikel 6:174 BW Pro aansprakelijk is voor de schade die [eiser] heeft geleden en [gedaagde 1] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 3.497,94;
b. voor recht verklaart dat HB Housing op grond van artikel 6:162 BW Pro aansprakelijk is voor de schade die [eiser] heeft geleden en HB Housing veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 3.497,94;
c. [gedaagde 1] dan wel HB Housing veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 574,50;
d. [gedaagde 1] dan wel HB Housing veroordeelt in de proces- en nakosten;
e. al het voorgaande te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro;
f. het vonnis uitvoer bij voorraad verklaart.
3.2.
[eiser] stelt dat hij door de lekkage schade heeft geleden en dat [gedaagde 1] en HB Housing hoofdelijk aansprakelijk zijn voor deze schade.
Volgens [eiser] is [gedaagde 1] in de eerste plaats aansprakelijk op grond van artikel 6:174 BW Pro, omdat hij eigenaar is van de gebrekkige opstal (afvoerleiding) die gevaar en schade heeft veroorzaakt in de woning van [eiser] . [gedaagde 1] is ook aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad (6:162 BW), omdat [gedaagde 1] adequaat onderhoud van de afvoerleiding heeft nagelaten dan wel het gebrek van de lekkende afvoer in stand heeft gelaten. Daarnaast is [gedaagde 1] op grond van artikel 6:170 BW Pro aansprakelijk voor het handelen en nalaten van HB Housing die als ondergeschikte bij [gedaagde 1] in dienst is.
[eiser] stelt dat HB Housing aansprakelijk is op grond van onrechtmatige daad (6:162 BW). Volgens [eiser] is HB Housing als beheerder van de woning van [gedaagde 1] verantwoordelijk voor deugdelijk onderhoud en het veilig functioneren van installaties in de woning. HB Housing heeft ten onrechte steeds aangegeven dat het probleem zou zijn veroorzaakt door een leiding die onder de verantwoordelijkheid van de VvE zou vallen. Terwijl HB Housing wist van de oorzaak van de lekkage en dat het dus geen VvE kwestie was, heeft zij pas twee maanden later actie ondernomen. Doordat HB Housing geen maatregelen trof ter voorkoming of beperking van schade heeft hij schade geleden, aldus [eiser] .
3.3.
[gedaagde 1] en HB Housing voeren verweer tegen deze vorderingen. Kort samengevat betogen zij dat de schade van [eiser] reeds vergoed is door de opstalverzekering van de VvE.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.Beoordeling
4.1.
In het midden kan blijven of [gedaagde 1] en HB Housing aansprakelijk zijn op grond van de artikelen 6:162 en/of 6:170 en/of 6:174 BW. [eiser] heeft namelijk onvoldoende gesteld en onderbouwd dat hij als gevolg van de lekkage bij [adres 2] meer schade heeft geleden dan hij al van de opstalverzekering vergoed heeft gekregen.
4.2.
[eiser] heeft zijn schade onderbouwd door de eerste offerte van voor de lekkage met de tweede offerte van na de lekkage te vergelijken. Hij stelt dat hij door de lekkage extra kosten heeft moeten maken voor het herstellen van de lekkage, het vervangen van de riolering en het herstellen van de plafonds, wanden en badkamer van zijn appartement. In totaal begroot hij deze extra kosten op € 16.745,94, waarvan de verzekeraar € 13.248,- heeft uitgekeerd, waardoor zijn schade nog € 3.497,94 bedraagt. De eerste offerte ging bijvoorbeeld uit van € 680,- voor de wanden en de tweede offerte van € 10.270,- voor de wanden. De totale schade van € 16.745,94 bestaat volgens deze berekening dus voor € 9.590,- uit extra kosten voor deze wanden.
4.3.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] echter verklaard dat van deze € 10.270,- een bedrag van € 4.000,- was bedoeld voor de vloerverwarming, wat volgens hem een persoonlijke keuze was en niets van doen had met de lekkage. Verder heeft hij verklaard dat van de resterende € 6.270,- slechts een bedrag van € 2.000,- ziet op de muur die vervangen moest worden als gevolg van de lekkage. Dat betekent dat [eiser] ten onrechte in zijn berekening een bedrag van € 8.270,- heeft opgenomen die niet ziet op schade als gevolg van de lekkage. Omdat [eiser] – na uitkering van de verzekeraar – stelt nog schade te hebben geleden voor een bedrag van € 3.497,94, blijft er na vermindering van deze € 8.270,- al niets meer over om te vorderen.
4.4.
[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling voor het eerst gesteld dat hij meer schade heeft geleden dan de gevorderde € 3.497,94. Hij heeft namelijk verklaard dat hij zijn aannemer ook veel contant geld heeft betaald voor aanvullende werkzaamheden. Uit de akte overlegging producties tevens houdende akte wijziging van eis en het voorgaande blijkt echter dat deze contante betaling niet onder de gevorderde € 3.497,94 valt. Voor zover deze contante betaling al onder de gevorderde € 3.497,94 zou vallen, is in het geheel niet gesteld en onderbouwd hoeveel [eiser] dan zou hebben betaald en voor welke werkzaamheden dit is geweest. De kantonrechter gaat hier daarom aan voorbij.
4.5.
De conclusie is dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
4.6.
Omdat [eiser] geen gelijk heeft gekregen, moet hij de proceskosten van [gedaagde 1] en HB Housing vergoeden. Die proceskosten worden echter begroot op nihil, omdat [gedaagde 1] en HB Housing geen griffierecht hoeven te betalen. Daarnaast procederen [gedaagde 1] en HB Housing zonder gemachtigde.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijs het gevorderde af;
II. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] en HB Housing tot dit vonnis begroot op nihil.
Aldus gewezen door mr. N. Versteeg, kantonrechter, bijgestaan door mr. M. Sahin, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2026.
De griffier De kantonrechter