ECLI:NL:RBAMS:2026:5545 - Rechtbank Amsterdam - Vaststelling woningwaardering en huurprijs na geschil ove...

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11769376 CV EXPL 25-8939

Vonnis van 21 mei 2026

in de zaak van

de besloten vennootschap
MIDVAST B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Midvast,

gemachtigde: mr. M.J. Drijfholt,

tegen

1)
[gedaagde 1],

2)
[gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats],

gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie,

hierna gezamenlijk te noemen: [gedaagden],

gemachtigde: mr. J. Wolfrat.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 5 september 2025 met de daarin genoemde stukken,

- de mondelinge behandeling van 29 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Op de mondelinge behandeling is Midvast verschenen, vertegenwoordigd door [naam] (werkzaam bij Keij & Stefels Beheer B.V.) en bijgestaan door de gemachtigde. Ook [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn verschenen, bijgestaan door de gemachtigde.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Midvast is eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning).

2.2.

Midvast heeft ‘Zeker Verduurzamen’ ingeschakeld om de woning te waarderen conform het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Op 11 april 2024 heeft Zeker Verduurzamen een rapport opgesteld waaruit volgt dat zij de woning op 148 punten heeft gewaardeerd.

2.3.

Met ingang van 28 juni 2024 verhuurt Midvast de woning aan [gedaagden] Partijen zijn een huurprijs overeengekomen van € 1.700,00 per maand.

2.4.

[gedaagden] heeft op 31 december 2024 de huurcommissie verzocht de aanvangshuurprijs van de woning te toetsen. Naar aanleiding daarvan heeft de huurcommissie een onderzoek ingesteld waarbij de woning is bezocht en een rapport is opgesteld. Op 5 mei 2025 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan (zaaknummer 2418527) De huurcommissie heeft de woning overeenkomstig het rapport gewaardeerd op afgerond 138 punten. Daarbij hoort een maximaal redelijke huurprijs van € 821,77 per maand zodat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is.

2.5.

Midvast is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en heeft onderhavige procedure aanhangig gemaakt.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

Midvast vordert – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

een verklaring voor recht dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst een woningwaardering had van 148 WWS-punten en dat sprake is van een geliberaliseerde woonruimte;
een verklaring voor recht dat de door partijen voor het gehuurde overeengekomen aanvangshuur rechtsgelig tot stand is gekomen en moet blijven;
gedaagden te veroordelen tot betaling van de legeskosten van de huurcommissie,
gedaagden te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

Midvast legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. De huurcommissie heeft ten onrechte het rapport van Zeker Verduurzamen niet gevolgd. De woning moet overeenkomstig het rapport van Zeker Verduurzamen worden gewaardeerd op 148 punten Omdat de liberalisatiegrens bij aanvang van de huurovereenkomst gelijk was aan 143 punten, is de huurovereenkomst geliberaliseerd en de overeengekomen huurprijs redelijk.

3.3.

[gedaagden] voert verweer.

In reconventie

3.4.

[gedaagden] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Midvast de veroordelen tot betaling van € 12.608,85, vermeerderd met rente en met veroordeling van Midvast in de proceskosten,

3.5.

[gedaagden] legt aan deze vordering het volgende ten grondslag. De woning moet worden gewaardeerd op 144 punten. Dit komt neer op een maximaal redelijke huur van € 859,42. Omdat dit onder de destijds geldende liberalisatiegrens valt, moet de huur met terugwerkende kracht worden verlaagd tot € 859,42. [gedaagden] heeft hierdoor over de periode vanaf 28 juni 2024 tot en met september 2025, te weten 15 maanden, in totaal € 12.608,85 te veel aan huur betaald en hij heeft recht op teruggave daarvan.

3.6.

Midvast voert verweer.

4.De beoordeling

In conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie worden deze gezamenlijk behandeld.

4.2.

De kantonrechter stelt voorop dat partijen op 28 juni 2024 een huurovereenkomst hebben gesloten, te weten voor de invoering van de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten. Dit betekent dat het geschil moet worden beoordeeld aan de hand van de situatie zoals die gold vóór 1 juli 2024. Indien naar een wetsartikel wordt verwezen, wordt dan ook bedoeld naar dat artikel zoals dat gold ten tijde van het sluiten van de overeenkomst.

Ontvankelijkheid

4.3.

[gedaagden] heeft een verzoek ex artikel 7:249 van Pro het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) gedaan aan de huurcommissie om de aanvangshuurprijs van het gehuurde te toetsen. Op grond van artikel 7:262 BW Pro worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat de huurcommissie heeft vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van een afschrift van de uitspraak van de huurcommissie een beslissing van de rechter vordert over de vraag of de door de huurcommissie genoemde huurprijs redelijk is. Dat laatste heeft Midvast gedaan zodat zij ontvankelijk is in haar verzoek en de uitspraak van de huurcommissie is komen te vervallen.

Het juridisch kader

4.4.

Uit artikel 11 lid 2 in Pro combinatie met artikel 10 lid 1 van Pro de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (‘Uhw’) volgt dat de huurcommissie de redelijkheid van de overeengekomen (aanvangs)huurprijs toetst aan de hand van de regels die zijn opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). De kantonrechter moet deze regels ook toepassen. Het Bhw verwijst enerzijds naar het woningwaarderingsstelsel waarbij punten worden toegekend aan een woning en anderzijds naar de maximale huurprijsgrenzen (te weten de oude liberalisatiegrens). Anders dan Midvast heeft betoogd is de liberalisatiegrens niet vastgesteld op standaard 143 punten, maar op het bedrag van de huurtoeslaggrens die jaarlijks per 1 januari wordt gewijzigd. Op 1 januari 2024 is de liberalisatiegrens vastgesteld op € 879,66.

4.5.

De huurcommissie publiceert jaarlijks op 1 juli de tabel met maximaal redelijke huurprijzen voor zelfstandige woonruimte. Artikel 11 lid 4 Uhw Pro bepaalt dat als de maximaal redelijke huurprijs op grond van het waarderingsstelsel boven de liberalisatiegrens uitkomt, de overeengekomen huurprijs dan redelijk is. Op 1 juli 2023 is bepaald dat 147 punten gelijk staat aan een bedrag van € 878,27 en 148 aan € 884,54. Dat betekent, zoals ook [gedaagden] heeft aangevoerd, dat op het moment van aanvang van de huurovereenkomst de liberalisatiegrens bij 148 punten lag. Het voorgaande betekent dat indien de woning minimaal 148 punten krijgt, de huurovereenkomst geliberaliseerd mag zijn en dat de overeengekomen huurprijs redelijk is. Indien de woning minder punten heeft, dan is de huurprijs niet redelijk en wordt deze aangepast.

De WWS-punten

4.6.

Bij de beoordeling van het aantal punten zal de kantonrechter als uitgangspunt nemen het door de Huurcommissie gehanteerde beleid met betrekking tot huurprijzen van zelfstandige woonruimte, zoals vastgelegd in het Beleidsboek Waarderingsstelsel Zelfstandige Woonruimte (hierna: het beleidsboek), dat als aanvulling geldt op bijlage I onder A van het Bhw. Omdat Midvast stelt dat de huurcommissie op vier onderdelen te weinig punten heeft toegekend, zal het aantal punten van de huurcommissie (137,50) als vertrekpunt gelden en worden de vier onderdelen achtereenvolgend besproken.

a) energieprestatie

4.7.

Midvast stelt dat de huurcommissie voor de energieprestatie 4 punten te weinig heeft toegekend. [gedaagden] heeft dit niet betwist zodat 4 punten bij 137,50 worden opgeteld. Dit maakt 141,50 punten.

b) de keuken

4.8.

Midvast stelt verder dat er twee extra punten aan de keuken moeten toegekend. Zeker Verduurzamen heeft de keuken namelijk gewaardeerd op 14 punten in plaats van 12. De huurcommissie heeft ten onrechte geen extra punten toegekend voor een extra enkele kast en een extra dubbele kast. Ook heeft zij ten onrechte een koelkast opgenomen in de puntentelling in plaats van een koel-vriescombinatie. Daarnaast moeten er extra punten toegekend worden voor de algehele luxe uitstraling van de keuken. [gedaagden] heeft niet betwist dat de genoemde voorzieningen in de keuken aanwezig zijn, maar zij voert aan dat de huurcommissie daar terecht geen extra punten aan heeft toegekend. Volgens [gedaagden] worden deze punten pas toegekend als de keukenuitrusting uitstijgt boven het minimale kwaliteitsniveau en dat is niet het geval. Ook betwist hij dat de keuken een algehele luxe uitstraling heeft.

4.9.

De kantonrechter volgt [gedaagden] niet in zijn standpunt dat voor de onderdelen geen punten kunnen worden toegekend. Op pagina 33 van het Beleidsboek zijn drie eisen genoemd waar een keuken aan moet voldoen om – naast enkel punten voor het aanrechtblad – extra kwaliteitspunten te krijgen, namelijk:

een aanrechtblad met een lengte van minimaal 1 m (lengte incl. spoelbakken, exclusief afzuiginstallaties en inbouwkookplaten (tenzij 2-pits));
én 2 kasten (onder of boven of staande);
én wandtegelwerk of andersoortige waterdichte afwerking boven het aanrechtblad en in de kookhoek vanaf de vloer tot een hoogte van minimaal 1,5 m.

Dat niet aan deze eisen is voldaan heeft [gedaagden] onvoldoende onderbouwd. [gedaagden] heeft gesteld dat er geen afwerking op de muur zit, maar Midvast heeft daar tegenover aangevoerd dat een onzichtbare coating is aangebracht. Ook de huurcommissie is daarvan kennelijk uitgegaan nu zij naast de 7 punten voor het aanrechtblad ook 5 extra kwaliteitspunten heeft toegekend. Dit betekent dat de kantonrechter Midvast volgt in haar stelling dat voor de voorzieningen punten moeten worden toegekend.

4.10.

[gedaagden] heeft niet betwist dat er een koel-vriescombinatie in de keuken zit. In plaats van 0,75 punten voor een koelkast moet 1,25 punten worden toegekend voor een koel-vriescombinatie.

4.11.

Midvast stelt dat voor de extra kasten in totaal 0,75 punten moeten worden toegekend. [gedaagden] heeft bevestigd dat er extra kasten aanwezig zijn, maar meent dat deze terecht niet zijn meegenomen in de puntentelling. Het komt de kantonrechter juist voor, dat deze extra kasten niet zijn meegenomen in de puntentelling, omdat uit de overgelegde stukken blijkt dat er niet meer dan zes echte kasten zijn, waarmee met echt wordt bedoeld: kasten die niet al worden ingenomen door apparatuur.

4.12.

De kantonrechter volgt Midvast niet in haar stelling dat de keuken een algehele luxe uitstraling heeft. Daaronder wordt verstaan een
“hardhouten of natuurstenen aanrechtblad, massief houten frontjes, ingebouwde verlichting, luxe wand, vloer en of plafondafwerking”.Gesteld noch gebleken is dat de keuken hieraan voldoet.

4.13.

Gelet op het vorenstaande waardeert de kantonrechter de keuken op 12,50 punten in plaats van 12 punten, zodat 0,50 punten bij het totaal wordt opgeteld. Dit maakt een totaal van 142 punten.

c) het sanitair

4.14.

Midvast heeft gesteld dat de huurcommissie ten onrechte geen 0,5 punten voor het zwevend toilet en 0,25 punten voor extra tegelwerk heeft toegekend. [gedaagden] heeft daartegenover aangevoerd dat de badkamer niet voor extra punten in aanmerking komt omdat die niet aan de minimale eisen voldoet. In de badkamer bevindt zich immers geen planchet.

4.15.

De kantonrechter overweegt als volgt. Volgens het Beleidsboek kunnen extra kwaliteitspunten worden toegekend indien het sanitair en/of de afwerking van de bad- of doucheruimte een kwaliteitsniveau heeft dat, op het moment van de woningwaardering, het gangbare kwaliteitsniveau van sociale huurwoningen overschrijdt. In dit verband heeft de ruimte de volgende kenmerken:

een waterdichte afwerking;
betegeling rondom tot resp. 150m hoogte voor badruimte en 1,80m voor doucheruimte;
en wastafel inclusief mengkraam met spiegel en planchet én;
een douche of bad met aansluitpunten voor warm en koud water en voorzien van douchegarnituur.

4.16.

Op de foto’s van de badkamer is een standaard nieuwe badkamer te zien. Het enkel ontbreken van een planchet heeft niet tot gevolg dat badkamer niet zou voldoen aan het minimale kwaliteitsniveau. De kantonrechter volgt [gedaagden] dan ook niet in de strikte uitleg van het Beleidsboek. Bovendien biedt het model van de wastafel de mogelijkheid daarop spullen te zetten en is deze voorzien van een lade waarin eveneens badkamerbenodigdheden kunnen worden opgeborgen. Het ontbreken van een planchet heeft aldus niet tot gevolg dat het niet mogelijk is badkamerbenodigdheden neer te zetten. [gedaagden] heeft geen verweer gevoerd tegen de aanwezigheid van het zwevend toilet en het extra tegelwerk, zodat de kantonrechter in totaal 10,75 punten toekent aan de badkamer. Dat is 0,75 punten meer ten opzichte van het aantal van de huurcommissie zodat het totaal 142,75 punten bedraagt.

d) de WOZ- waarde

4.17.

Midvast stelt dat voor de WOZ-waarde in totaal 48,77 punten moeten worden toegekend, terwijl de huurcommissie slechts 45,00 heeft berekend. [gedaagden] heeft daartegenover betoogd dat het 47,65 punten moeten zijn.

4.18.

Partijen zijn het erover eens dat de WOZ-waarde van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst € 410.000,00 bedroeg. Dit staat gelijk aan 93,78 punten. De kantonrechter stelt met inachtneming van bovenstaande vast dat de ‘gewone punten’ in totaal 98,75 zijn, uitgaande van de gewone vastgestelde punten van de huurcommissie vermeerderd met de extra toegekende punten zoals hiervoor is overwogen. Gelet hierop is de kantonrechter het met partijen eens dat de WOZ-cap moet worden toegepast. Dat betekent dat 48,63 punten worden toegekend voor de WOZ-waarde. Blijkens pagina 41 van het Beleidsboek dienen de punten te worden afgerond, zodat 49 punten moeten worden toegekend. Dat is 4 meer dan de huurcommissie. Dit maakt een totaal van 146,75 afgerond 147 punten.

Huurprijs is niet redelijk

4.19.

De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat de woning niet geliberaliseerd mocht worden verhuurd en dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is.

4.20.

De kantonrechter stelt het puntenaantal voor de woning per 28 juni 2024 dan ook vast op 147 punten en bepaalt dat de daarbij behorende kale huurprijs € 878,27 per maand bedraagt. De vorderingen in conventie zijn daarom niet toewijsbaar.

4.21.

Niet in geschil is dat [gedaagden] in totaal 15 huurtermijnen van € 1.700,00 aan Midvast heeft betaald. Dat is in totaal € 25.500,00. Gelet op het voorgaande was [gedaagden] slechts (878,27 x 15 =) € 13.174,05 verschuldigd. Dat betekent dat [gedaagden] een bedrag van (€ 25.500,00 – € 13.174,05=) € 12.325,95 onverschuldigd aan Midvast heeft betaald. [gedaagden] heeft op grond van artikel 6:203 BW Pro recht op teruggave van dit bedrag, zodat de vordering in reconventie in zoverre toewijsbaar is. De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag te rekenen vanaf vandaag is eveneens toewijsbaar.

De proceskosten

4.22.

Midvast is in conventie in het ongelijk gesteld moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op € 864,00 aan salaris gemachtigde (2 punten à € 432,00).

4.23.

Ook in reconventie wordt Midvast als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Omdat de eis van [gedaagden] in reconventie voortvloeit uit zijn verweer in conventie wordt de helft van de punten toegekend. De proceskosten van [gedaagden] worden daarmee begroot op € 432,00 aan salaris gemachtigde (1/2 x 2 punten à € 432,00).

4.24

Midvast wordt ook veroordeeld in de nakosten, zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter

In conventie

5.1.

stelt het puntenaantal van de woning per 28 juni 2024 vast op 147 punten;

5.2.

bepaalt dat de kale huurprijs per 28 juni 2024 € 878,27 per maand bedraagt;

5.3.

veroordeelt Midvast in de proceskosten van € 864,00 aan salaris gemachtigde,

In reconventie

5.4.

veroordeelt Midvast om aan [gedaagden] te betalen een bedrag van € 12.325,95 uit hoofde van onverschuldigde betaling, vermeerderd met de wettelijke renten te rekenen vanaf vandaag tot aan de dag van volledige betaling,

5.5.

veroordeelt Midvast in de proceskosten van € 432,00 aan salaris gemachtigde,

In conventie en in reconventie

5.6.

veroordeelt Midvast in de nakosten van € 72,00, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,

5.7.

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wesdorp en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2026.

58984