Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/786774 / KG ZA 26-319 EAM/BB
Vonnis in kort geding van 1 juni 2026
in de zaak van
CHARLIUS AMSTERDAM HOTEL PROPERTY B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij bij dagvaarding van 24 april 2026,
hierna te noemen: Charlius,
advocaten: mr. S.C. Pepels en mr. N.D. Milheiro Anselmo,
tegen
1.PARK HOTEL B.V.,
te Amsterdam,
2.
MAC-MAHON B.V.,
2.
MAC-MAHON B.V.,
te Amsterdam,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: Park Hotel c.s. en afzonderlijk Park Hotel en Mac-Mahon.
advocaat: mr. V.G.J. Boumans.
1.De procedure
Op de mondelinge behandeling van 13 mei 2026 heeft Charlius de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht, met dien verstande dat zij haar vordering heeft verminderd zoals onder 3.1 is weergegeven. Park Hotel c.s. hebben verweer gevoerd.
Beide partijen hebben producties en een pleitnota ingediend. Ondanks het bezwaar van Charlius tegen de door Park Hotel c.s. in het geding gebrachte producties zijn deze wel toegelaten. Het gaat om beperkte producties die bovendien tijdig voor de zitting zijn ingediend.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de kant van Charlius: [naam 1] met mr. Pepels en mr. Milheiro Anselmo;
aan de kant van Park Hotel c.s.: [naam 2] met mr. Boumans.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Charlius is een investeerder in hotelvastgoed en eigenaar van het pand aan de [adres] . Zij heeft het pand uit hoofde van een huurovereenkomst van 2 oktober 2013 verhuurd aan Park Hotel, die daarin een hotel, inclusief bar en restaurant exploiteert. Park Hotel is onderdeel van de Sircle Collection Group (hierna: Sircle).
Mac-Mahon is de moedervennootschap van Park Hotel. [naam 3] is sinds 18 februari 2026 enig statutair bestuurder van Park Hotel en Mac-Mahon.
2.2.
Mac-Mahon heeft op 11 juli 2018 een verklaring als bedoeld in artikel 2:403 lid 1 BW Pro afgegeven waarmee zij zich hoofdelijk aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden voortvloeiende uit rechtshandelingen van Park Hotel.
2.3.
Ten aanzien van de huurprijs zijn partijen kort gezegd overeengekomen dat deze 32% van de omzet bedraagt met een minimale vaste huurprijs per jaar (Base Rent). De Base Rent bedraagt op dit moment ongeveer € 6,05 miljoen. Park Hotel betaalt per kwartaal de omzethuur (Regular Prepayments) telkens achteraf op de 25ste dag van de daaropvolgende maand, waarvan de hoogte wordt bepaald door de behaalde omzet over het voorgaande kwartaal. Vervolgens vindt jaarlijks een nabetaling plaats op basis van de werkelijk gerealiseerde omzet van het hotel (Adjustment Payment).
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene ROZ-voorwaarden voor artikel 7:290 bedrijfsruimten Pro uit 2003 van toepassing. Artikel 18.2 van deze voorwaarden luidt als volgt:
‘On every occasion when an amount due by the Lessee under this Lease is not paid promptly to the Lessor, there shall, by operation of law, be an immediately payable penalty due by the Lessee to the Lessor, of 2% of the amount due per calendar month (with each part of a month counting as a full month) subject to a minimum of € 300.- per month, from the date when the amount became due.’
2.5.
Park Hotel heeft de huur over Q3 2025 (uiterlijk op 25 oktober 2025), Q4 2025 (uiterlijk op 25 januari 2026) en Q1 2026 (uiterlijk op 25 april 2026) niet (volledig) betaald, waardoor zij per 25 april 2026 een huurachterstand heeft van € 4.218.586,65 (exclusief de contractuele boete conform het onder 2.4 vermelde artikel 18.2).
2.6.
Charlius heeft meerdere uitstelverzoeken van Park Hotel ingewilligd, de laatste keer heeft zij voor de op dat moment bestaande achterstand op 6 februari 2026 uitstel verleend tot 27 februari 2026.
2.7.
Op 22 februari 2026 heeft Park Hotel aan Charlius bericht dat zij pas aan haar betalingsverplichting kan voldoen als de verkoopopbrengst van enkele andere hotels van Sircle beschikbaar is. In een gesprek op 27 maart 2026 heeft Park Hotel te kennen gegeven dat dit op korte termijn het geval zal zijn.
2.8.
Bij e-mail van 1 april 2026 heeft Charlius aan Park Hotel verzocht om i) documenten die de verkoop van de Sircle hotels bevestigen te delen, ii) toe te lichten waarom Park Hotel ondanks goede financiële resultaten niet in staat is geweest om aan haar huurverplichtingen te voldoen, en iii) te bevestigen dat de Q1 2026 Regular Prepayment tijdig betaald zal worden. Hierop heeft Park Hotel niet gereageerd.
2.9.
Na daartoe op 10 april 2026 verkregen verlof heeft Charlius voor verhaal van haar vordering op Park Hotel onder verschillende banken beslag gelegd. Op 21 april 2026 is repeterend beslag gelegd. De beslagen onder ING Bank N.V. hebben voor een bedrag van in totaal € 546.742,12 doel getroffen en het beslag onder Adyen N.V. voor een bedrag van
€ 184.928,02. Het bij ING Bank N.V. beslagen bedrag is inmiddels aan Charlius vrijgegeven. Het bij Adyen N.V. beslagen bedrag was, ondanks verzoeken van partijen daartoe, op het moment van de zitting nog niet aan Charlius uitbetaald.
€ 184.928,02. Het bij ING Bank N.V. beslagen bedrag is inmiddels aan Charlius vrijgegeven. Het bij Adyen N.V. beslagen bedrag was, ondanks verzoeken van partijen daartoe, op het moment van de zitting nog niet aan Charlius uitbetaald.
3.Het geschil
3.1.
Charlius vordert na eisvermindering - samengevat - hoofdelijke veroordeling van Park Hotel c.s. tot betaling van € 4.018.996,01 aan huurachterstand inclusief contractuele boete en Park Hotel tot betaling van € 6.172,99 aan beslagkosten. Ten slotte vordert Charlius om Park Hotel te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Charlius legt aan de vordering, samengevat weergegeven, het volgende ten grondslag.
de huurachterstand is onbetwist;
Park Hotel genereert aanzienlijk omzet, maar beschikt kennelijk al drie kwartalen niet over voldoende financiële middelen om haar huur te voldoen. De exploitatieopbrengsten worden kennelijk gebruikt om andere schulden te betalen, mogelijk zelfs van andere Sircle hotels. Inmiddels is de huurachterstand zo aanzienlijk dat ook Park Hotel in de financiële problemen zit. Dit blijkt alleen al uit de omstandigheid dat Park Hotel de achterstand alleen kan voldoen bij een verkoop van andere hotels;
een toelichting op haar financiële problemen heeft Park Hotel tot op de zitting (met verwijzing naar een belastingschuld) nooit gegeven;
Charlius heeft meermaals uitstel van betaling verleend, in het begin zelfs zonder een beroep te doen op de boeteclausule, op basis van toezeggingen door Park Hotel, die vervolgens niet zijn nagekomen;
Charlius heeft geen andere inkomsten dan de huur die zij van Park Hotel ontvangt en komt dus niet alleen zelf in betalingsnood als de huur nog langer onbetaald blijft, maar mist ook rendement;
er is geen restitutierisico omdat het bestaan en de omvang van de vordering vaststaat;
Charlius heeft geen inzicht in de werkelijke vermogenspositie van Park Hotel c.s. omdat zij al jaren geen jaarrekeningen meer publiceren.
Charlius heeft haar vordering als volgt gespecificeerd:
3.3.
Park Hotel c.s. voeren verweer. Zij hebben allereerst uiteen gezet dat de cashflowproblemen van Park Hotel komen doordat zij bij een lagere omzet dan € 18,9 miljoen een basishuurprijs van € 6,05 miljoen is verschuldigd in plaats van de omzethuurprijs. Als gevolg hiervan had Park Hotel na betaling van de huur een netto verlies van ongeveer € 1,1 miljoen over 2025. Daarnaast had zij ook nog te kampen met de naweeën van de Covid-19 crisis. Volgens Park Hotel is zij druk doende om haar cashflowproblemen op te lossen, onder andere met de verkoop van een ander hotel en door een rebranding van het hotel en/of het restaurant.
Park Hotel c.s. hebben verder betwist dat Charlius een spoedeisend belang bij haar vordering heeft en hebben de vordering op onderdelen weersproken.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De voorzieningenrechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de voorzieningenrechter mede betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen.
4.2.
Het primaire verweer van Park Hotel c.s. dat Charlius geen spoedeisend belang bij haar vordering heeft slaagt niet. Vaststaat dat Park Hotel een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan en van Charlius, die als enige activiteit de verhuur van dit pand heeft, kan niet worden gevergd dat deze achterstand nog langer onbetaald blijft.
Daar komt bij dat de voorwaarde van spoedeisendheid zich minder doet gelden naarmate de toewijsbaarheid van de vordering evidenter is, waarover hierna meer. Spoedeisendheid en evidentie zijn als het ware communicerende vaten.
4.3.
Park Hotel c.s. weerspreken niet dat Park Hotel de huur over Q3 en Q4 2025 en Q1 2026 niet (volledig) heeft betaald en dat daarvan, indien het bedrag dat Charlius uit de ING beslagen heeft ontvangen (€ 546.742,12) in mindering wordt gebracht, nog een bedrag van
€ 3.671.844,53 (exclusief de contractuele boete) open staat. Zij zijn echter van mening dat, naast het bedrag uit de ING beslagen ook het beslagen bedrag onder Adyen van
€ 184.928,02 in mindering moet worden gebracht op de achterstand. Daarin worden zij niet gevolgd omdat dit bedrag op het moment van de zitting nog niet aan Charlius ter beschikking was gesteld. De voorzieningenrechter gaat er vanuit dat zodra dit wel het geval is, Charlius een verrekening op haar vordering zal toepassen.
€ 3.671.844,53 (exclusief de contractuele boete) open staat. Zij zijn echter van mening dat, naast het bedrag uit de ING beslagen ook het beslagen bedrag onder Adyen van
€ 184.928,02 in mindering moet worden gebracht op de achterstand. Daarin worden zij niet gevolgd omdat dit bedrag op het moment van de zitting nog niet aan Charlius ter beschikking was gesteld. De voorzieningenrechter gaat er vanuit dat zodra dit wel het geval is, Charlius een verrekening op haar vordering zal toepassen.
4.4.
Park Hotel c.s. hebben verder, met verwijzing naar een arrest van het Hof Amsterdam van 17 december 2019, aangevoerd dat het onjuist is dat Charlius in haar berekening de contractuele boetes heeft laten cumuleren en dat het bedrag aan contractuele boetes daarom dient te worden teruggebracht tot € 84.371,73.
Park Hotels c.s. worden in dit standpunt gevolgd. De uitleg die Charlius aan het boetebeding (weergegeven onder 2.4) geeft strookt naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet met de gangbare uitleg dat de boete niet cumuleert maar slechts eenmalig wordt verbeurd. Aan contractuele boetes wordt daarom een bedrag van € 84.371,73 toegewezen.
4.5.
Het voorgaande betekent dat de vordering tot een bedrag van € 3.756.216,26
(€ 3.671.844,53 + € 84.371,73) aan het criterium onder 4.1 voldoet en voor dat bedrag zal worden toegewezen.
(€ 3.671.844,53 + € 84.371,73) aan het criterium onder 4.1 voldoet en voor dat bedrag zal worden toegewezen.
4.6.
Gelet op de door Mac-Mahon afgegeven verklaring 403-verklaring (zie onder 2.2) worden Park Hotel en Mac-Mahon hoofdelijk tot betaling veroordeeld. Daarbij wordt eraan voorbij gegaan dat Mac-Mahon voor de huur over Q1 2026 niet eerder door Charlius is aangesproken. Het laten verstrijken van de uiterste betaaltermijn door Park Hotel is voldoende om Mac-Mahon ook voor die termijn mee te nemen in de veroordeling.
4.7.
Naast de huurachterstand vordert Charlius van Park Hotel betaling van de beslagkosten van in totaal € 6.172,99, bestaande uit € 735,00 aan griffierecht, € 1.177,00 aan advocaatkosten, € 2.346,12 aan deurwaarderskosten voor het eerste beslag en € 90,11 aan (over)betekeningskosten en € 1.824,76 aan deurwaarderskosten voor het repeterende beslag). Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv Pro toewijsbaar, met dien verstande dat het griffierecht buiten beschouwing wordt gelaten omdat dat reeds is verrekend met het griffierecht van dit kort geding en de advocaatkosten worden teruggebracht tot € 589,00. Daarmee komen de beslagkosten in totaal op € 4.849,99.
Voor een (verdere) matiging van de beslagkosten bestaat geen grond.
4.8.
Park Hotel c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat alleen Park Hotel in de gevorderde proceskostenveroordeling is betrokken wordt zij in proceskosten veroordeeld. De proceskosten van Charlius worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
128,65
- griffierecht
€
10.487,00
(inclusief € 735,00 voor beslagrekest)
- salaris advocaat
€
1.177,00
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
11.981,65
4.9.
Park Hotel heeft nog verzocht om te bepalen dat het door haar betaalde griffierecht door Charlius moet worden terugbetaald omdat Charlius deze zaak ook bij de kantonrechter had kunnen aanbrengen en Park Hotel dan geen griffierecht verschuldigd zou zijn. De voorzieningenrechter gaat aan dat verzoek voorbij. Het is aan de eisende partij om te kiezen voor de kantonrechter of de voorzieningenrechter sector civiel. Er is hier geen aanleiding om daarop een aanpassing aan te brengen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Park Hotel en Mac-Mahon hoofdelijk om aan Charlius te betalen een bedrag van € 3.756.216,26 (zegge: driemiljoen zevenhonderdzesenvijftigduizend tweehonderdzestien euro en zesentwintig cent),
5.2.
veroordeelt Park Hotel in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 4.849,99 (zegge: vierduizend achthonderdnegenenveertig euro en negenennegentig cent),
5.3.
veroordeelt Park Hotel in de proceskosten van € 11.981,65, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als Park Hotel c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door
mr. B.P.W. Busch, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2026. [1]
mr. B.P.W. Busch, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2026. [1]