Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11985794 \ CV EXPL 25-16541
Vonnis van 28 mei 2026
in de zaak van
YVASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: YVastgoed,
gemachtigde: mr. T. Mulder,
tegen
[huurder],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [huurder] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 november 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord met eis in reconventie, met producties,
- het tussenvonnis van 11 december 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen,
- de dagbepaling mondelinge behandeling,
- de conclusie van antwoord in reconventie.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 april 2026. YVastgoed is vertegenwoordigd door [naam 1] (verhuurmakelaar) en [naam 2] (senior verhuurmakelaar), vergezeld door de gemachtigde. [huurder] is in persoon verschenen. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt, die in het dossier zijn gevoegd.
1.3.
Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[huurder] huurt met ingang van 2 december 2024 de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning) van YVastgoed.
2.2.
Bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de maandelijkse netto huurprijs € 1.150,00 en waren de maandelijkse servicekosten € 26,29.
2.3.
[huurder] heeft op 26 februari 2025 de huurcommissie verzocht om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.
2.4.
De huurcommissie heeft bij uitspraak van 19 september 2025 (zaaknummer 2501711) geoordeeld dat op basis van onderzoek moet worden uitgegaan van een energielabel C voor de woning. De woning is onderdeel van een gemeentelijk monument en komt daarom in aanmerking voor een opslag van 15%. Het puntenaantal van de woning bedraagt 149 punten. De bijbehorende maximale huurprijs bedraagt € 918,44 per maand. Met de opslag van € 137,77 komt de maximale huurprijs uit op € 1.056,21 per maand met ingang van 2 december 2024.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
YVastgoed vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de uitspraak van de huurcommissie vernietigt, voor recht verklaart dat de woning al vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst met [huurder] energielabel A had, voor recht verklaart dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst 169 punten heeft, voor recht verklaart dat de overeengekomen kale huurprijs van € 1.150,00 per maand redelijk is, voor recht verklaart dat [huurder] deze huurprijs vermeerderd met de maandelijkse servicekosten van € 26,92 moet betalen, [huurder] veroordeelt tot betaling van € 93,79 per maand, met ingang van 2 december 2024 tot de datum van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten alsmede de in het kader van de procedure bij de huurcommissie verschuldigd geworden leges van € 500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
YVastgoed legt aan de vordering ten grondslag dat op 3 juni 2024 een energielabel A voor de woning is geregistreerd. Het puntenaantal op grond van het nieuwe woningwaarderingsstelsel bedraagt 143. Met een opslag van 26 punten in verband met het energielabel A komt het totale puntenaantal op 169. Omdat het energielabel A nog niet was verwerkt in het landelijk systeem is in de woningwaardering ten onrechte energielabel D vermeld. Dit heeft te maken met herbeoordelingen en administratieve correcties die buiten YVastgoed om hebben plaatsgevonden. Bij de bezichtiging van de woning is namens YVastgoed al aan [huurder] meegedeeld dat het energielabel nog zou worden aangepast naar energielabel A. De huurcommissie is daarom ten onrechte uitgegaan van een puntenaantal van 149 op basis van een energielabel C.
3.3.
[huurder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van YVastgoed, met veroordeling van YVastgoed in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[huurder] vordert, primair, dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis op grond van de uitspraak van de huurcommissie de huurprijs met ingang van 2 december 2024 vaststelt op € 1.056,21 per maand, dan wel, subsidiair, op grond van een energielabel D op € 918,44 per maand, met zowel primair als subsidiair, veroordeling van YVastgoed tot terugbetaling van de door [huurder] teveel betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede de proceskosten.
3.6.
[huurder] legt aan de vordering ten grondslag dat op de ingangsdatum van de huurovereenkomst op EP-Online alleen energielabel D stond geregistreerd met registratiedatum 14 oktober 2024. Dit is volgens [huurder] het enige juridisch relevante label. Het energielabel waar YVastgoed zich op beroept is nooit zichtbaar geweest via EP-Online. Daarnaast zijn op 11 februari 2025 en op 29 april 2025 energielabels A geregistreerd, maar die zijn van na de peildatum en zijn onderling inconsistent. De door YVastgoed overgelegde e-mail en foto’s omtrent het isolatieniveau zijn niet gedateerd, niet herleidbaar tot de woning van [huurder] en van onvoldoende kwaliteit. Een energielabel mag volgens [huurder] niet worden afgegeven op basis van losse foto’s. Een opslag in verband met de monumentenstatus van de woning is tussen partijen niet overeengekomen.
3.7.
YVastgoed voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring dan wel afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met veroordeling van [huurder] in de proceskosten on reconventie.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.
Binding uitspraak huurcommissie
4.2.
Nu YVastgoed binnen de in artikel 7:262 lid 1 BW Pro genoemde termijn van acht weken tegen de uitspraak van de huurcommissie is opgekomen, is deze uitspraak komen te vervallen en dient de kantonrechter te beslissen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De kantonrechter kan die uitspraak daarom niet vernietigen, zodat deze vordering van YVastgoed wordt afgewezen.
Ambtshalve toetsing
4.3.
In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
4.4.
Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding in de huurovereenkomst zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
4.5.
In de huurovereenkomst staan verder geen bedingen die van toepassing zijn op de vordering en/of die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn.
De huurprijs
4.6.
[huurder] heeft de huurcommissie op grond van artikel 7:249 BW Pro verzocht om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.
4.7.
Hoewel in artikel 7:262 BW Pro niet expliciet is bepaald dat de kantonrechter het toetsingskader van de UHW moet toepassen, volgt uit het systeem van de wettelijke regeling dat de kantonrechter aan de desbetreffende normen gebonden is.
4.8.
In het rapport van onderzoek van de huurcommissie is de woning gewaardeerd op 149 punten uitgaande van energielabel C. De door YVastgoed gestelde aanwezigheid en dikte van de gevelisolatie kon volgens de huurcommissie niet worden meegenomen in de vaststelling van het energielabel, omdat YVastgoed daaromtrent geen bewijsstukken had aangeleverd. Bij de dagvaarding heeft YVastgoed aanvullende informatie overgelegd met betrekking tot (de dikte van) de gevelisolatie. Het betreft een e-mail van de coördinator renovatie van PHB Nieuwegein, gedateerd 18 maart 2024, over de opbouw van de voorzetwand op het adres van de woning. De e-mail verwijst naar foto’s die door YVastgoed eveneens zijn overgelegd. In de e-mail is vermeld dat de totale dikte van het gehele pakket (voorzijde gipslaat binnenwand tot en met buitenzijde gevel) 38 centimeter bedraagt. Anders dan [huurder] heeft aangevoerd, is de betreffende e-mail wel herleidbaar naar zijn woning omdat in de onderwerpregel van de e-mail wordt verwezen naar het adres van de woning van [huurder] . De maten op de door YVastgoed overgelegde foto’s komen overeen met de in de e-mail genoemde maatvoering. YVastgoed heeft naar het oordeel van de kantonrechter met deze informatie voldoende aannemelijk gemaakt dat voor de woning moet worden uitgegaan van gevelisolatie. Dat het energielabel A bij aanvang van de huurovereenkomst nog niet was verwerkt in het landelijk systeem, heeft volgens YVastgoed te maken met herbeoordelingen en administratieve correcties die buiten YVastgoed om hebben plaatsgevonden. Dit heeft [huurder] niet gemotiveerd weersproken. Gelet op dit alles stelt de kantonrechter vast dat de huurprijs moet worden gebaseerd op energielabel A. YVastgoed heeft bovendien gesteld dat bij de bezichtiging van de woning al aan [huurder] is meegedeeld dat het energielabel nog zou worden aangepast naar energielabel A. Ook dit is door [huurder] onvoldoende weersproken.
4.9.
[huurder] heeft evenmin betwist dat de woning deel uitmaakt van een gemeentelijk monument. Anders dan [huurder] stelt hoeft door partijen niet in de huurovereenkomst te zijn overeengekomen dat de woning deel uitmaakt van een gemeentelijk monument. Dat betekent dat op de huurprijs een opslag kan worden toegepast door de verhuurder.
4.10.
Uitgaande van energielabel A bedraagt het totale puntenaantal 169 en de bijbehorende maximale huurprijs € 1.047,93. Met de opslag van 15% komt de maximale huurprijs uit op € 1.205,12 per maand met ingang van 2 december 2024. De overeengekomen maandelijkse huurprijs van € 1.150,00 valt daar onder. Hieruit volgt dat de vorderingen in conventie worden toegewezen en de vorderingen in reconventie worden afgewezen.
Leges
4.11.
YVastgoed heeft in de procedure bij de huurcommissie een bedrag van € 500,00 aan leges moeten betalen, omdat [huurder] toen gelijk heeft gekregen. Zij vordert veroordeling van [huurder] tot terugbetaling van dit bedrag. Door het starten van deze procedure is de uitspraak van de huurcommissie echter komen te vervallen. De kantonrechter kan die uitspraak daarom niet vernietigen en daarmee ook geen uitspraak doen over de legesveroordeling door de huurcommissie. YVastgoed heeft overigens ook geen grondslag aangevoerd voor deze vordering. De vordering tot terugbetaling van de leges wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
4.12.
[huurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten in reconventie worden begroot op nihil. De proceskosten van YVastgoed worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
786,45
4.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de woning aan het adres [adres] al bij aanvang van de huurovereenkomst met [huurder] op 2 december 2024 beschikte over energielabel A,
5.2.
verklaart voor recht dat het puntenaantal van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst met [huurder] op 2 december 2024 169 bedraagt,
5.3.
verklaart voor recht dat de met ingang van 2 december 2024 overeengekomen netto huurprijs van € 1.150,00 per maand redelijk is,
5.4.
verklaart voor recht dat [huurder] deze huurprijs met ingang van 2 december 2024, vermeerderd met de maandelijkse servicekosten van € 26,92, aan Yvastgoed moet betalen,
5.5.
veroordeelt [huurder] tot betaling van € 93,79 per maand (zijnde het verschil tussen de overeengekomen netto huurprijs van € 1.150,00 en de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs van € 1.056,21), met ingang van 2 december 2024 tot de datum van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verschuldigdheid tot de datum van betaling,
5.6.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 786,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7.
veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in reconventie
5.8.
wijst de vorderingen van [huurder] af,
5.9.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten, begroot op nihil,
in conventie en in reconventie
5.10.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.5., 5.6. en 5.7. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Wiltjer en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2026.
33806