ECLI:NL:RBAMS:2026:5338 - Rechtbank Amsterdam - Afwijzing schadevergoeding wegens verjaring na sloopwerkz...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 11889652 CV EXPL 25-12960

vonnis van: 26 mei 2026

fno.: 364

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1.de vennootschap onder firma[eiser 1]

gevestigd te [vestigingsplaats 1]

alsmede haar vennoten
2. [eiser 2]wonende te [woonplaats 1]
3. de besloten vennootschap[eiser 3]gevestigd te [vestigingsplaats 2]

in de hoedanigheid van vereffenaars dan wel optredende voor zichzelf

eisers, nader te noemen: [eisers] dan wel afzonderlijk [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3]

gemachtigde: mr. J.F.M. Kappé

t e g e n

1.[gedaagde 1]wonende te [woonplaats 2]

gedaagde sub 1, nader te noemen: [gedaagde 1]

gemachtigde: mr. M.J.S. van der Vorst

2.[gedaagde sub 2]

3. [gedaagde sub 3]beiden wonende te [woonplaats 3]

4. de besloten vennootschap[gedaagde sub 4]

gevestigd te [vestigiginsplaats 3]

gedaagden sub 2, 3 en 4, nader te noemen: [gedaagde 2] en [gedaagde 3]

gemachtigde: mr. B.S. Friedberg.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het procesdossier bestaat uit:

- de dagvaarding van 16 mei 2025, met producties;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] , met producties;

- de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , met producties;
- het instructievonnis van 9 december 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling is gehouden op 25 maart 2026, waar [eiser 2] , vergezeld door de gemachtigde, is verschenen voor [eiser 1] en [eiser 3] Verder is [gedaagde 1] verschenen met zijn gemachtigde en voor [gedaagde 2] is verschenen [naam 1], eveneens vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten ter zitting nader uiteengezet aan de hand van pleitnota’s en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1.1.

[gedaagde sub 3] was eigenaar van het perceel gelegen aan de [adres 1], waarop een loods stond.

1.2.

[gedaagde 1] is eigenaar van het naastgelegen pand aan de [adres 2], waarvan hij (als rechtsopvolger) de begane grond van dat pand aan [eisers] verhuurde. [eiser 1] heeft in 2014 het restaurant dat daar werd geëxploiteerd overgenomen van de voormalige huurder.

1.3.

[gedaagde sub 3] is in december 2017 begonnen met het slopen van de loods in verband met nieuwbouwplannen. [gedaagde 3] was (hoofd)aannemer en voerde de sloopwerkzaamheden uit. Op enig moment zijn deze werkzaamheden op last van de gemeente Amsterdam stil gelegd.

1.4.

[eiser 1] heeft in augustus 2018 aan [naam 2], bedrijfseconomisch adviseur en register valuator, als deskundige opdracht gegeven ‘voor het instellen van een onderzoek naar de door opdrachtgever geleden financiële schade als gevolg van de gedwongen bedrijfssluiting’. Deze kwam in zijn rapport van 18 januari 2019 op een totale schade van € 200.239,-. In het rapport is beschreven dat sloopwerkzaamheden op het aangrenzende perceel zijn gestart in december 2017, dat de linker bouwmuur van het door [eiser 1] gehuurde pand in korte tijd is verzakt en dat als gevolg van de herstelwerkzaamheden de exploitatie van [eiser 1] moest worden gestaakt. [eiser 1] zou [gedaagde 1] aansprakelijk hebben gesteld voor de geleden en te lijden schade als gevolg van de verzakkingen en de hinder die daardoor is ontstaan.

1.5.

[eiser 2] heeft [eiser 1] eind 2018 verkocht. [naam 2] heeft de schade naar aanleiding daarvan bijgesteld tot een bedrag van € 196.000,-.

1.6.

[eiser 1] is volgens een uittreksel uit de Kamer van Koophandel van
18 november 2025 ontbonden en opgeheven per 8 januari 2019 en uitgeschreven uit het handelsregister per 12 februari 2019.

1.7.

[gedaagde sub 3] is op 21 september 2021 overleden. Gedaagden sub 2 en 3 zijn zijn erfgenamen ( [gedaagde 2] ).

1.8.

Tussen [gedaagde 1] en [gedaagde sub 3] (en later [gedaagde 2] ) zijn gerechtelijke procedures gevoerd, waarbij [gedaagde 1] een schadevergoeding vorderde van [gedaagde sub 3]. Naar aanleiding van een kort geding procedure hebben [gedaagde 1] en [gedaagde sub 3] op de zitting van 3 juni 2019 afgesproken dat zij drie deskundigen zouden benoemen om de tussen hen bestaande conflictpunten bindend te beslissen. Eén van deze deskundigen moest oordelen over de huurschade van [gedaagde 1] en over andere schade van de huurders die [gedaagde 1] had vergoed of behoorde te vergoeden. De twee andere deskundigen kregen tot taak te beoordelen of door de sloopwerkzaamheden schade was ontstaan aan het pand van [gedaagde 1] en zo ja in hoeverre. In dat kader zijn twee deskundigenrapporten opgesteld, door Hensing B.V. (juni 2021), later aangevuld door ZNEB Expertise en Taxatie B.V. (september 2022), en door Van Rossum Raadgevende Ingenieurs (juni 2022). De conclusies van die rapporten zijn niet gelijkluidend. Uiteindelijk hebben [gedaagde 1] en (inmiddels) [gedaagde 2] (pas) in 2025 een bindend adviseur benoemd. Of [gedaagde 2] op enig moment een schadevergoeding aan [gedaagde 1] heeft betaald is niet bekend, maar de betrokken partijen beschouwen de zaak in ieder geval als afgedaan.

1.9.

Bij brieven van 7 augustus 2024 heeft mr. J.F.M. Kappé, de voormalig advocaat van [eisers] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (als erven van [gedaagde sub 3]) aansprakelijk gesteld voor de volgens hem door [eiser 1] en haar vennoten geleden schade van € 196.000,- en gesommeerd een bedrag van € 196.000,- te betalen.

Het geschil

2. [eisers] vordert primair [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de schade van € 196.000,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente. Subsidiair vordert [eisers] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te gebieden binnen twee weken na betekening van het vonnis uitvoering te geven aan het proces-verbaal van 3 juni 2019, een en ander op straffe van een dwangsom, alles met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in de proceskosten.

3. [eisers] stelt hiertoe dat [gedaagde 1] aansprakelijk is voor de door [eisers] geleden schade, omdat uit het rapport van Van Rossum kan worden geconcludeerd dat sprake is van een gebrekkige opstal. De deskundige constateert dat uitbuikingen in de linker bouwmuur van het pand aan de [adres 2] de hoofdoorzaak zijn van het onveilig verklaren van het pand door de gemeente Amsterdam. De uitbuikingen waren volgens het rapport al vóór de sloopwerkzaamheden aanwezig, zodat het pand niet voldeed aan de eisen die daaraan hadden mogen worden gesteld. Voorts is [gedaagde 1] aansprakelijk op grond van artikel 6:162 BW Pro, nu hem volgens [eisers] kan worden verweten dat hij niet vooraf heeft onderzocht of de fundering en het pand bestand waren tegen de mogelijke gevolgen van de werkzaamheden, mede gezien de ouderdom van het pand.

4. [gedaagde 2] is volgens [eisers] aansprakelijk voor de schade nu uit het onderzoek van Hensing B.V. blijkt dat voorafgaand aan de sloop geen onderzoek is gedaan naar de bodemsamenstelling van het perceel van (thans) [gedaagde 2] en evenmin naar de staat van de fundering van het pand van [gedaagde 1] . [gedaagde sub 3] had voldoende maatregelen moeten treffen om schade te voorkomen en dat heeft hij niet gedaan, zo stelt [eisers]

5. Ten aanzien van [gedaagde 3] stelt [eisers] dat zij als aannemer die de sloopwerkzaamheden heeft uitgevoerd haar zorgplicht heeft geschonden. Ook [gedaagde 3] heeft geen onderzoek gedaan naar de fundering van het pand van [gedaagde 1] en evenmin naar de bodem van het perceel waar zij de werkzaamheden uitvoerde. Verder is er geen nulmeting gedaan en zijn geen meetbouten aangebracht waarmee het pand van [gedaagde 1] kon worden gemonitord. Uit het rapport van Hensing B.V. volgt dat tijdens de werkzaamheden veel trillingen ontstonden, dat een rioolwerf is gesloopt, grondwater is opgepompt en de bodem is geroerd. Volgens de deskundige heeft dat alles veel invloed gehad op de stabiliteit van het pand.

6. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben hiertegen verweer gevoerd, dat hierna voor zover van belang, aan de orde komt.

Beoordeling

7. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden niet gevolgd in hun primaire verweer dat [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] niet ontvankelijk zijn in hun vordering. Uit het uittreksel van de Kamer van Koophandel van 19 november 2025 (productie 1 van [gedaagde 1] ) volgt dat [eiser 1] per 8 januari 2019 is ontbonden en opgeheven. Door de ontbinding is [eiser 1] in de fase van vereffening gekomen en waren [eiser 2] en [eiser 3] op grond van artikel 32 lid 1 van Pro het Wetboek van Koophandel degenen die de zaken van de gewezen vennootschap moesten vereffenen, nu gesteld noch gebleken is dat een andere vereffenaar is aangewezen. De ontbinding van een vennootschap onder firma brengt niet mee dat zij ophoudt te bestaan. Zij blijft (in liquidatie) voortbestaan voor zover dat nodig is voor de vereffening van het vennootschapsrechtelijk vermogen. Anders dan [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben betoogd, valt daarom niet in te zien waarom door [eiser 1] (en [eiser 2] en [eiser 3] als haar vereffenaars) geen rechtsvordering meer zou kunnen worden ingesteld. Dat in het handelsregister van de Kamer van Koophandel niet is geregistreerd dat [eiser 1] in de vereffeningsfase is gekomen en wie haar vereffenaars zijn, doet daar niet aan af.

8. Zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben vervolgens aangevoerd dat de vordering is verjaard, nu volgens hen de gestelde schade zich eind 2017 dan wel begin 2018 heeft voltrokken en zij voor het eerst aansprakelijk zijn gesteld bij brief van 7 augustus 2024.

9. In dit verband wordt voorop gesteld dat op grond van artikel 3:310 lid 1 BW Pro een rechtsvordering tot vergoeding van schade verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden (en in ieder geval door verloop van twintig jaren na de gebeurtenis waardoor de schade is veroorzaakt is geworden). Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad moet de eis dat de benadeelde bekend is geworden met zowel de schade als de daarvoor aansprakelijke persoon aldus worden opgevat dat het hier gaat om een daadwerkelijke bekendheid, zodat het enkele vermoeden van het bestaan van schade dan wel het enkele vermoeden welke persoon voor de schade aansprakelijk is, niet volstaat. De verjaringstermijn begint pas te lopen op de dag na die waarop de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot vergoeding van de door hem geleden schade in te stellen. Daarvan zal sprake zijn als de benadeelde voldoende zekerheid – die niet een absolute zekerheid behoeft te zijn – heeft verkregen dat schade is veroorzaakt door tekortschietend of foutief handelen van de betrokken persoon. Het antwoord op de vraag op welk tijdstip de benadeelde voldoende zekerheid heeft verkregen dat schade is veroorzaakt door tekortschietend of foutief handelen van de betrokken persoon, is afhankelijk van de relevante omstandigheden van het geval.

10. Zoals [gedaagde 1] aanvoert en ook volgt uit het rapport van [naam 2] heeft [eiser 1] in augustus 2018 aan hem opdracht gegeven om de financiële schade als gevolg van de gedwongen bedrijfssluiting vast te stellen. Op dat moment (en in ieder geval toen [eisers] over het rapport van 18 januari 2019 beschikte), was zij bekend met de (door haar gestelde) schade en zelfs met de (geschatte) omvang daarvan. Daarnaast is in het rapport van 18 januari 2019 [gedaagde 1] als schadeplichtige genoemd en heeft [naam 2] in de bijbehorende voetnoot vermeld dat de schade in eerste aanleg is veroorzaakt door de sloopwerkzaamheden op het perceel van partij [bedrijf] [lees: [gedaagde sub 3]]. Daaruit wordt opgemaakt dat [eisers] in ieder geval op het moment dat zij over dat rapport beschikte voldoende zekerheid had over wie de schade had veroorzaakt en dus wie zij daarvoor kon aanspreken. Dat zij er in eerste instantie voor koos om - zoals uit de hiervoor genoemde opmerking van de deskundige wordt opgemaakt - de schade op [gedaagde 1] als verhuurder te verhalen, maakt dat niet anders en neemt niet weg dat zij ook [gedaagde sub 3] en [gedaagde 3] vanaf dat moment daarvoor aansprakelijk had kunnen houden. De stelling van [eisers] dat de vordering niet is verjaard omdat zij pas naar aanleiding van de deskundigenrapporten uit 2021 en 2022 (opgemaakt ter uitvoering van de afspraken van
3 juni 2029) wist wie zij moest aanspreken gaat dan ook niet op en is bovendien strijdig met de verklaring van [eiser 2] ter zitting, dat reeds in 2018 zijn rechtsbijstandsverzekeraar heeft geprobeerd een vordering in te stellen maar dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] alleen maar naar elkaar bleven wijzen. Volgens de huidige gemachtigde heeft [eisers] toen reeds op verschillende deuren geklopt maar gaf niemand thuis gaf en nam geen van partijen verantwoordelijkheid. Ook daaruit volgt dat [eisers] reeds in 2018 bekend was met de schade en op dat moment ook voldoende zekerheid had door wie die was veroorzaakt en wie daarvoor was aan te spreken, te weten [gedaagde 1] , [gedaagde 2] dan wel de aannemer
[gedaagde 3] . Zoals door de Hoge Raad overwogen, is absolute zekerheid over wie de veroorzaker is, geen vereiste. [eisers] had destijds haar vordering kunnen instellen tegen alle drie de partijen, zoals zij thans heeft gedaan.

11. Gezien het voorgaande was [eisers] tenminste bij het geven van de opdracht aan [naam 2] (in augustus 2018) en in ieder geval op het moment dat het rapport klaar was (in januari 2019) daadwerkelijk in staat om een rechtsvordering tot vergoeding van de door haar geleden schade in te stellen. Daarmee heeft [eisers] echter tot 16 mei 2025, de dag van dagvaarding, gewacht. Zij heeft weliswaar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij brieven van
7 augustus 2024 aansprakelijk gesteld en gesommeerd tot betaling, maar ook toen was sindsdien reeds vijf jaar verlopen, zodat de verjaring daarmee niet is gestuit conform ex artikel 3:317 lid 1 BW Pro. Aan [gedaagde 3] is bovendien in het geheel geen brief gestuurd, zoals [gedaagde 3] terecht naar voren heeft gebracht. Nu uit de stukken verder niet is op te maken dat [eisers] de vordering in de tussenliggende periode op andere wijze rechtsgeldig heeft gestuit, hebben [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zich terecht beroepen op verjaring van de vordering.

12. [eisers] heeft ten slotte nog gesteld dat dat beroep in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] willens en wetens geen uitvoering zouden hebben gegeven aan het proces-verbaal van 3 juni 2019. Wat daar ook van zij, ook áls de uitvoering van de afspraken zou zijn getraineerd, valt niet in te zien dat [eisers] daarmee werd verhinderd om haar vordering (tijdig) in te stellen. Als overwogen was [eisers] ook zonder dat de afspraken uit het proces-verbaal werden nagekomen, reeds voldoende op de hoogte tegen wie zij haar vordering tot schadevergoeding diende in te stellen. Dat de deskundigenrapporten, die in het kader van het afgesproken bindend advies zouden worden opgemaakt, eventueel meer duidelijkheid zouden geven over de daadwerkelijke oorzaak van de schade, betekent nog niet dat de verjaringstermijn niet is aangevangen. Slotsom is dat de vordering is verjaard en deze daarom wordt afgewezen.

13. [eisers] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, gevallen aan de zijde van [gedaagde 1] respectievelijk [gedaagde 2] en [gedaagde 3] .

BESLISSING

De kantonrechter:

I. wijst de vordering van [eisers] af;

II. veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde 1] begroot op € 2.020,- aan salaris gemachtigde en € 72,- aan nakosten, voor zover van toepassing, inclusief btw, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

III. veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] begroot op € 2.020,- aan salaris gemachtigde en € 72,- aan nakosten, voor zover van toepassing, inclusief btw, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 mei 2026 tot de voldoening;

IV. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, bijgestaan door mr. T.C. van Andel, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2026.