Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
fno: 33623
Zaaknummer: 11930505 \ CV EXPL 25-14497
Vonnis van 26 mei 2026
in de zaak van
[verhuurder],
wonende te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: verhuurder,
gemachtigde: mr. J.P. Groen,
tegen
[huurder], h.o.d.n. [bedrijf],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: huurder,
gemachtigde: mr. R. Balk.
1.De zaak in het kort
Verhuurder vordert in deze zaak dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden en dat huurder wordt veroordeeld tot ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte. Hij stelt dat huurder tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door het gehuurde niet te gebruiken volgens de contractuele bestemming en niet aan haar exploitatieverplichting te voldoen. Subsidiair stelt verhuurder dat hij de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
De kantonrechter wijst de vorderingen af. Huurder is naar het oordeel van de kantonrechter niet tekort geschoten in haar verplichtingen. Verder wordt het beroep van verhuurder op dringend eigen gebruik verworpen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 oktober 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 30 december 2025,
- de akte overlegging producties en vermeerdering van eis van verhuurder,
- de akte overlegging producties van huurder.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 23 april 2026. Verhuurder en huurder zijn op de zitting verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van pleitnotities, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
2.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Verhuurder was van 2005 tot 1 januari 2022 eigenaar van de kapsalon, gelegen aan het adres [adres], waar hij zelf werkte als kapper. Huurder was vanaf augustus 2020 werknemer bij de kapsalon van verhuurder.
3.2.
Op 1 januari 2022 heeft verhuurder de kapsalon overgedragen aan huurder. Partijen zijn daarbij een samenwerkingsovereenkomst overeengekomen en een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar.
3.3.
In artikel 1.3 van de huurovereenkomst en artikel 5.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
1.3
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als kapsalon.
5.1
Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)
3.4.
In artikel 9.7 van de algemene bepalingen is verder opgenomen:
9.7
Huurder zal het gehuurde in overeenstemming met de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uitoefenen: (…)
- indien het gehuurde geen deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat gedurende de gebruikelijke openingstijden voor vergelijkbare ruimten.
3.5.
In artikel 31 van Pro de algemene bepalingen is verder opgenomen:
31. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 9, (…) van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. (…)
3.6.
Op 25 juni 2025 heeft verhuurder de huurovereenkomst opgezegd op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro (dringend eigen gebruik) tegen de einddatum 31 december 2026.
3.7.
Huurder heeft niet ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst.
4.De vordering
4.1.
Verhuurder vordert primair dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Daartoe stelt verhuurder dat huurder tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Volgens verhuurder gebruikt huurder het gehuurde in de eerste plaats in strijd met de contractuele bestemming. De contractuele bestemming van het gehuurde is het gebruik als kapsalon. Huurder gebruikt het gehuurde echter niet als kapsalon, maar om trainingen te geven aan andere kappers (educatie) en als fotostudio. Het gehuurde wordt nog maar sporadisch daadwerkelijk als kapsalon gebruikt. Dat is niet de bedoeling en verhuurder heeft hiervoor geen toestemming gegeven. In de tweede plaats houdt huurder het gehuurde niet structureel geopend op in de branche gebruikelijke openingstijden. Huurder communiceert niet consequent over haar openingstijden en is op willekeurige momenten gesloten. Volgens verhuurder zijn deze tekortkomingen voldoende ernstig om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
4.2.
Subsidiair vordert verhuurder dat de huurovereenkomst wordt beëindigd per 31 december 2026. Daartoe stelt verhuurder dat hij het gehuurde zelf dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Verhuurder is actief op het gebied van professionele fotografie en het geven van trainingen aan kappers. Hij voert zijn werkzaamheden nu uit in zijn privéwoning, maar deze is daarvoor niet geschikt. Verhuurder wenst zijn eigen bedrijfsactiviteiten duurzaam in het gehuurde onder te brengen.
4.3.
In beide gevallen (primair en subsidiair) vordert verhuurder ontruiming op de datum die op grond van het hiervoor gevorderde wordt bepaald.
4.4.
Meer subsidiair vordert verhuurder:
- een verklaring voor recht dat huurder het gehuurde alleen mag gebruiken als kapsalon (dat wil zeggen: voor haarverzorging aan klanten) conform de contractuele bestemming van artikel 1.3 van de huurovereenkomst,
- huurder te gebieden om het gehuurde daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming van kapsalon (dat wil zeggen: voor haarverzorging aan klanten), op straffe van een dwangsom,
- huurder te verbieden het gehuurde anders te gebruiken dan de contractuele bestemming als kapsalon (dat wil zeggen: voor haarverzorging aan klanten), op straffe van een dwangsom.
4.5.
In alle gevallen (primair, subsidiair en meer subsidiair) vordert verhuurder veroordeling van huurder tot betaling van een contractuele boete van € 25.000,00 met wettelijke rente op grond van artikel 31 van Pro de algemene bepalingen, veroordeling van huurder tot – kort gezegd – het gedogen van onderhouds- en schilderwerkzaamheden op grond van een dwangsom veroordeling van huurder in de proceskosten.
4.6.
Huurder voert verweer. Zij betwist dat zij tekort is geschoten in enige verplichting die uit de huurovereenkomst voortvloeit. De activiteiten die huurder voornemens is in het gehuurde uit te oefenen, waaronder het geven van trainingen aan andere kappers, stylingsmiddagen en het maken van promotiefoto’s, vallen onder de normale activiteiten van een kapsalon (in het hogere segment). Het gehuurde is bovendien sinds juni 2025 vijf dagen per week geopend. Toen huurder nog in dienst was van verhuurder, was de kapsalon maar drie dagen open. Huurder hanteert dus ruimere openingstijden dan voorheen en het staat haar verder vrij haar bedrijfsvoering op haar manier in te richten. Gebruikelijke openingstijden bestaan ook niet in de kappersbranche, althans verhuurder heeft onvoldoende gesteld wat die tijden dan zouden moeten zijn. Verhuurder komt aldus geen beroep toe op artikel 9.7 van de algemene bepalingen, terwijl er bovendien geen sprake is van een tekortkoming.
4.7.
Huurder betwist ook dat er sprake is van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro. Verhuurder heeft de kapsalon op 1 januari 2022 aan huurder verkocht. Dit had verband met het naderen van de pensioengerechtigde leeftijd van verhuurder. Verhuurder is in mei 2023 ook daadwerkelijk met pensioen gegaan. Deze recente beslissing staat dringend eigen gebruik in de weg. Voorts zou verhuurder het gehuurde slechts enkele dagen per jaar nodig hebben voor zijn huidige activiteiten. Verhuurder kan uitwijken naar een externe locatie en het ligt ook in de rede dat hij dat doet.
4.8.
Huurder betwist verder dat zij boetes heeft verbeurd. Ten slotte heeft huurder aangevoerd dat zij het schilderwerk zal dulden en zal faciliteren.
4.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Ontbinding van de huurovereenkomst
5.1.
In de eerste plaats moet de vraag beantwoord worden of huurder tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en of de huurovereenkomst als gevolg daarvan moet worden ontbonden.
5.2.
Verhuurder heeft aan zijn vordering tot ontbinding twee tekortkomingen ten grondslag gelegd: huurder zou het gehuurde niet gebruiken volgens de contractuele bestemming en niet aan haar exploitatieverplichting voldoen. De kantonrechter stelt vast dat huurder niet tekort is geschoten. Aan dit oordeel wordt het volgende ten grondslag gelegd.
Contractuele bestemming
5.3.
Reeds in 2024 heeft tussen partijen een geschil gespeeld over de vraag of de opbrengsten van trainingen die in 2022 zijn gegeven buiten de normale activiteiten van de kapsalon vallen. De rechtbank Amsterdam heeft hierover bij vonnis van 31 juli 2024 geoordeeld dat dat niet zo is. Volgens verhuurder ging het hier om trainingen die verhuurder alleen gaf, maar dat volgt niet uit het vonnis. Volgens het vonnis gaat het om vier trainingen die huurder en verhuurder gezamenlijk gaven en om drie trainingen die huurder gaf.
5.4.
De kantonrechter deelt de opvatting van de rechtbank en is van oordeel dat het geven van trainingen aan andere kappers (vakgenoten) kan worden gezien als een bedrijfsmatige activiteit die hoort bij het exploiteren van een kapsalon. Dit draagt immers in zijn algemeenheid bij aan het vergroten van de omzet van de zaak en versterkt op die manier de bedrijfsvoering. Ook bouwt de onderneming hierdoor relaties op met andere kappers en vergroot zij haar zichtbaarheid en reputatie in de branche. Het trainen van andere kappers sluit ook aan bij de kerntaak van het kappersbedrijf, namelijk het vak uitoefenen en bevorderen. Dit maakt het tot een samenhangend onderdeel van de exploitatie. Dat hierbij ter verdere promotie ook gebruik wordt gemaakt van fotoshoots met modellen, visagie en kledingstyling, maakt het voorgaande niet anders.
5.5.
Kortom, het organiseren en geven van trainingen aan andere kappers is een professionele activiteit die logisch verbonden is met het exploiteren van een kapsalon. Huurder schiet met het uitvoeren van deze bedrijfsactiviteiten dan ook niet tekort in haar verplichting het gehuurde te gebruiken als kapsalon.
Exploitatieverplichting
5.6.
Vast staat dat de kapsalon vanaf 2020 drie dagen per week was geopend: op woensdag, vrijdag en zaterdag. In het verleden is de kapsalon ook vijf dagen per week open geweest, maar dat was voordat huurder daar begon met werken. Bij het invullen van het begrip ‘de gebruikelijke openingstijden’ van artikel 9.7 van de algemene bepalingen ligt het daarom voor de hand dat huurder mocht verwachten dat dit ten hoogste drie openingsdagen per week omvatte.
5.7.
Huurder heeft verder gemotiveerd toegelicht dat in de kappersbranche de openingstijden heel vrij worden ingericht. De ene kapper is alleen overdag open, de andere ook vaak ’s avonds. Ook werken sommige kappers alleen op afspraak en anderen niet. Huurder heeft gemotiveerd dat zij de kapsalon vijf dagen per week geopend houdt voor klanten die een afspraak hebben. Huurder heeft ook gemotiveerd dat zij in het jaar 2025 een totaal van 532 behandelingen heeft uitgevoerd. Verhuurder vindt dit (kennelijk) te weinig en is bovendien van mening dat huurder personeel in dienst zou moeten nemen of vervanging zou moeten regelen bij haar afwezigheid. Verder is verhuurder van mening dat huurder haar openingstijden niet duidelijk genoeg aan haar klanten communiceert. Dit gaat echter allemaal om bedrijfsmatige beslissingen die een ondernemende huurder vrij staan en waar een verhuurder in beginsel geen inspraak in heeft. Het had – in het licht van de stellingen van huurder – op de weg van verhuurder gelegen om concreet te maken wat ‘de gebruikelijke openingstijden’ volgens de algemene bepalingen precies zijn voor deze bedrijfsruimte en waarom huurder daar niet aan voldoet. In dit geval heeft verhuurder dat onvoldoende gedaan. Van een tekortkoming aan de zijde van huurder is dan ook geen sprake.
Conclusie
5.8.
De conclusie is dat huurder niet tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De primaire vordering van verhuurder gericht op ontbinding van de huurovereenkomst wordt daarom afgewezen.
Beëindiging van de huurovereenkomst
5.9.
De tweede vraag die moet worden beantwoord is of de huurovereenkomst per 31 december 2026 moet eindigen omdat verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
5.10.
In dit geval staat vast dat verhuurder van 2005 tot 1 januari 2022 zelf een kapsalon in het gehuurde exploiteerde. Hij heeft, vanwege het naderen van de pensioengerechtigde leeftijd, zelf gekozen de onderneming per 1 januari 2022 te verkopen aan huurder en haar het bedrijfspand te verhuren. Huurder heeft – nadat daarover juridische procedures zijn gevoerd – in totaal € 78.528,00 als overnameprijs aan verhuurder betaald. Ook in 2021 was verhuurder al zelf actief op het gebied van professionele fotografie en het geven van trainingen aan kappers. Met de verkoop van de onderneming en de verhuur van de bedrijfsruimte heeft verhuurder er dus welbewust van afgezien deze activiteiten zelf in het gehuurde te ontplooien. Het is weliswaar vaste rechtspraak dat de omstandigheid dat een verhuurder de dringende noodzaak tot het eigen gebruik zelf in het leven heeft geroepen, op zichzelf niet aan de toewijzing van de beëindigingsvordering in de weg hoeft te staan, maar dat betekent niet dat die omstandigheid bij de beoordeling van de dringendheid geen rol zou mogen spelen. Deze zeer recente eigen keuze van verhuurder doet af aan de dringendheid van zijn wens zelf het gehuurde te gebruiken.
5.11.
Daarbij heeft huurder aangetoond dat verhuurder gemiddeld ongeveer 5 trainingsdagen per jaar geeft en één keer per jaar een trendcollectie maakt waar een fotoshoot van één of twee dagen bij hoort. Verhuurder heeft dat niet weersproken. In dat kader heeft huurder voldoende aannemelijk gemaakt dat andere mogelijkheden, zoals het huren van een externe studio, ten dienste staan aan de verhuurder en gelet op het zeer beperkte gebruik door verhuurder van deze faciliteiten het ook in de rede ligt dat hij deze benut.
5.12.
De conclusie is dat het beroep op dringend eigen gebruik wordt verworpen.
Ontruiming en contractuele boete
5.13.
Al het voorgaande leidt ertoe dat de vordering tot ontruiming van het gehuurde niet toewijsbaar is. Ook de gevorderde contractuele boete is niet toewijsbaar, nu er geen tekortkoming van huurder is vastgesteld.
Gebruik gehuurde
5.14.
Verhuurder heeft verder – kort gezegd – een verklaring voor recht gevorderd dat huurder het gehuurde alleen mag gebruiken als kapsalon (dat wil zeggen: voor haarverzorging aan klanten) conform de contractuele bestemming van artikel 1.3 van de huurovereenkomst, met een gebod om het gehuurde zodanig te gebruiken en een verbod om het gehuurde anders te gebruiken, alles op straffe van een dwangsom.
5.15.
Deze vorderingen zijn niet toewijsbaar. Zoals hiervoor is geoordeeld kan het geven van trainingen aan andere kappers (vakgenoten) worden gezien als een bedrijfsmatige activiteit die hoort bij het exploiteren van een kapsalon. Verhuurder heeft geen belang bij een verklaring voor recht dat huurder het gehuurde alleen mag gebruiken als kapsalon conform de contractuele bestemming van artikel 1.3 van de huurovereenkomst; huurder doet dat.
Meewerken aan onderhoud
5.16.
Huurder heeft toegezegd dat zij de onderhoud- en schilderwerkzaamheden van de vier grote kozijnen aan de buitenzijde van het gehuurde zal dulden en zal faciliteren. Er is geen aanleiding om aan deze toezegging te twijfelen. De vordering van verhuurder op dit punt wordt daarom afgewezen wegens gebrek aan belang.
Proceskosten
5.17.
Verhuurder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van huurder worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
506,00
5.18.
De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van verhuurder af,
6.2.
veroordeelt verhuurder in de proceskosten van € 506,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als verhuurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt verhuurder tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak, kantonrechter, bijgestaan door mr. K.J. Verschueren, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2026.