ECLI:NL:RBAMS:2026:4812

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11945059 \ CV EXPL 25-15002

Vonnis van 12 mei 2026

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats 1] (Italië),

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. G.I. Beij,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: [gemachtigde] (Stichting !WOON).

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 13 oktober 2025, met producties,

- de conclusie van antwoord, met eis in reconventie en productie,

- het tussenvonnis van 11 december 2025,

- de dagbepaling mondelinge behandeling.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 april 2026. Namens [eiser] is de gemachtigde verschenen. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door K. Lofman als tolk in de Engelse taal en de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.

1.3.

Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen afspraken gemaakt over de afrekening van de servicekosten. [gedaagde] heeft zijn vorderingen die daar op zien (vordering I t/m III) ingetrokken, zodat daar niet op beslist hoeft te worden..

1.4.

Ten aanzien van de overige vorderingen van partijen is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt met ingang van 1 mei 2025 woonruimte aan het adres [adres] (hierna: de woonruimte) van [eiser] .

2.2.

Artikel 3.1 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

The rent consists […] of a monthly amount of EUR 675 […]. Additional and other expense, as listed below, are considered to be included within the Rent:


heating;


internet;


electricity consumption;


water consumption;


laundry facilities;


kitchen facilities;


lamination;


furniture; and;


upholstery;


water and trash are NOT included.

2.3.

[gedaagde] heeft op 19 juni 2025 de huurcommissie verzocht om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

2.4.

De voorzitter van de huurcommissie heeft bij uitspraak van 18 augustus 2025 (zaaknummer 2505231) geoordeeld dat partijen een all-in prijs zijn overeengekomen en die all-in prijs gesplitst door met ingang van 1 mei 2025 de maandelijkse huurprijs vast te stellen op € 371,25 en het maandelijkse voorschotbedrag voor de servicekosten op € 168,75. De voorzitter heeft het puntenaantal van de woonruimte vastgesteld op 48 punten, geoordeeld dat de gesplitste huurprijs redelijk is en de huurprijs per 1 mei 2025 vastgesteld op de ambtshalve gesplitste huurprijs van € 371,25 per maand.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert – samengevat - dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis bepaalt dat de huurprijs van de woonruimte met ingang van 1 mei 2025 wordt bepaald op basis van minimaal 51 punten, dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de bijbehorende maximaal redelijke huurprijs te betalen aan [eiser] en voor recht te verklaren dat het splitsen van de huurprijs in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

in reconventie

3.3.

[gedaagde] vordert, na vermindering van eis, dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [eiser] veroordeelt tot terugbetaling van het teveel betaalde totaalbedrag aan kale huur over de periode van 1 mei 2025 tot en met november 2025 ter hoogte van € 945,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van betaling, alsmede tot terugbetaling van de maandelijks teveel betaalde huur ter hoogte van € 135,00 over iedere maand waarin de oorspronkelijke betalingsverplichting is blijven voortbestaan tot aan de datum van deze uitspraak, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.4.

[eiser] voert verweer.

3.5.

Op de stellingen van partijen in conventie en reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.

Bevoegdheid en toepasselijk recht

4.2.

De kantonrechter heeft ambtshalve beoordeeld dat hij bevoegd is en dat Nederlands recht van toepassing is.^[1]

Binding uitspraak huurcommissie

4.3.

Nu [eiser] binnen de in artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) genoemde termijn van acht weken tegen de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie is opgekomen, is deze uitspraak komen te vervallen en dient de kantonrechter te beslissen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

Ambtshalve toetsing

4.4.

In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). In de huurovereenkomst staan geen bedingen die van toepassing zijn op de vordering en/of die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn.

De huurprijs

4.5.

[gedaagde] heeft de huurcommissie op grond van artikel 7:249 BW Pro verzocht om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

4.6.

Niet in geschil is dat partijen in artikel 3.1 van de huurovereenkomst een all-in prijs zijn overeengekomen. Die prijs heeft niet alleen betrekking op verhuur van de woonruimte, maar ook op verwarming, internet, elektriciteit, wasvoorzieningen, keukenapparatuur, laminaat, meubilering en bekleding. De overeengekomen prijs omvat dus meer dan het enkele gebruik van de woonruimte.

4.7.

Om uitspraak te kunnen doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, moet de kantonrechter ambtshalve overgaan tot splitsing van de all-in prijs. De huurcommissie heeft op grond van artikel 17a lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) de overeengekomen prijs met ingang van 1 mei 2025 gesplitst in een huurprijs en een voorschotbedrag voor de servicekosten. Hoewel in artikel 7:262 BW Pro niet expliciet is bepaald dat de kantonrechter het toetsingskader van de UHW moet toepassen, volgt uit het systeem van de wettelijke regeling dat de kantonrechter aan de desbetreffende normen gebonden is. Dat de huurprijs hierdoor lager uitkomt, is het gevolg van de sanctie die de wetgever heeft verbonden aan het overeenkomen van een all-in prijs en is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Dat [eiser] hierbij geen kwade bedoelingen heeft gehad, is niet relevant. Hetgeen zij in dat kader heeft aangevoerd, slaagt dus niet.

4.8.

In het rapport van onderzoek van de huurcommissie is de woonruimte gewaardeerd op 46 punten. De voorzitter van de huurcommissie heeft echter geconstateerd dat ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst een geldig energielabel A geregistreerd stond en het totale puntenaantal om die reden gecorrigeerd naar 48. [eiser] heeft niet nader toegelicht op welke gronden dit puntenaantal onjuist is. [eiser] heeft geen toelichting gegeven bij het door haar overgelegde rapport van Zeker Verduurzamen van 10 april 2025, zodat het in dat rapport genoemde puntenaantal van 51 niet wordt gevolgd. Ook tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] deze toelichting niet gegeven. Dat had wel op haar weg gelegen. De kantonrechter zal dan ook uitgaan van het puntenaantal dat door de voorzitter van de huurcommissie per 1 mei 2025 is vastgesteld op 48. De ambtshalve gesplitste huurprijs van € 371,25 per maand ligt lager dan de bij dit puntenaantal behorende maximale huurprijs. Hieruit volgt dat de maandelijkse huurprijs met ingang van 1 mei 2025 wordt vastgesteld op € 371,25. De vorderingen in conventie worden daarom afgewezen.

4.9.

De hoogte van het door [gedaagde] gevorderde totaalbedrag aan door hem teveel betaalde kale huur van € 945,00 over de periode van 1 mei 2025 tot en met november 2025 is door [eiser] niet betwist, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan. Deze vordering is daarom toewijsbaar, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van betaling. Ook de vordering tot terugbetaling van het nadien maandelijks teveel betaalde bedrag aan kale huur tot aan de datum van dit vonnis is toewijsbaar. De vorderingen in reconventie zijn in zoverre dus ook toewijsbaar.

Proceskosten

4.10.

[eiser] is in conventie en in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. In reconventie wordt de helft van het tarief van de punten toegekend. De nakosten zullen slechts één keer worden toegewezen.

4.11.

De proceskosten van [gedaagde] in conventie worden begroot op:

- salaris gemachtigde in conventie

€

434,00

(2 punten × € 217,00)

- nakosten

€

72,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

506,00

4.12.

De proceskosten van [gedaagde] in reconventie worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

434,00

(2 punten × 0,5 × € 217,00)

Totaal

€

217,00

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 506,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in reconventie

5.3.

veroordeelt [eiser] tot terugbetaling van het teveel betaalde bedrag van € 945,00 aan kale huur over de periode van 1 mei 2025 tot en met november 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van betaling tot aan de voldoening,

5.4.

veroordeelt [eiser] tot terugbetaling van het teveel betaalde bedrag aan kale huur vanaf 1 december 2025 tot aan de datum van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van betaling tot aan de voldoening,

5.5.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 217,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in conventie en in reconventie

5.6.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2026.

33806

Toetsing en vaststelling redelijke huurprijs na uitspraak huurcommissie met terugbetaling teveel betaalde huur