ECLI:NL:RBAMS:2026:4808

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11945046 \ CV EXPL 25-15001

Vonnis van 12 mei 2026

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats 1] (Italië),

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. G.I. Beij,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: [gemachtigde] (Stichting !WOON).

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 13 oktober 2025, met producties,

- de conclusie van antwoord, met eis in reconventie en productie,

- het tussenvonnis van 11 december 2025,

- de dagbepaling mondelinge behandeling.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 april 2026. Namens [eiser] is de gemachtigde verschenen. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door [naam] als tolk in de Engelse taal en de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.

1.3.

Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen afspraken gemaakt over de afrekening van de servicekosten. [gedaagde] heeft zijn vorderingen die daar op zien (vordering I t/m III) ingetrokken, zodat daar niet op beslist hoeft te worden. Verder heeft [eiser] tijdens de mondelinge behandeling verzocht om een rapport van puntentelling te mogen indienen. [gedaagde] heeft daartegen bezwaar gemaakt. De kantonrechter heeft, nadat partijen over en weer in de gelegenheid zijn gesteld om hun standpunten dienaangaande toe te lichten, het verzoek van [eiser] wegens strijd met de goede procesorde afgewezen.

1.4.

Ten aanzien van de overige vorderingen van partijen is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Tussen [eiser] als verhuurster en [gedaagde] als huurder is een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van twaalf maanden, ingaande op 11 juni 2024, met betrekking tot de woonruimte aan het adres [adres] (hierna: de woonruimte).

2.2.

Artikel 3.1 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

The rent consists […] of a monthly amount of EUR 650 […]. Additional and other expense, as listed below, are considered to be included within the Rent:


heating;


internet;


electricity consumption;


water consumption;


laundry facilities;


kitchen facilities;


lamination;


furniture; and;


upholstery;


water and trash are NOT included.

2.3.

[gedaagde] heeft op 19 juni 2025 de huurcommissie verzocht om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

2.4.

De voorzitter van de huurcommissie heeft bij uitspraak van 18 augustus 2025 (zaaknummer 2505241) geoordeeld dat partijen een all-in prijs zijn overeengekomen en die all-in prijs gesplitst door met ingang van 11 juni 2024 de maandelijkse huurprijs vast te stellen op € 357,50 en het maandelijkse voorschotbedrag voor de servicekosten op € 162,50. De voorzitter heeft het puntenaantal van de woonruimte vastgesteld op 66 punten, geoordeeld dat de ambtshalve vastgestelde huurprijs niet redelijk is en de redelijke huurprijs per 11 juni 2024 bepaald op € 164,09 per maand.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis bepaalt dat de huurprijs van de woonruimte met ingang van 11 juni 2025 (
de kantonrechter leest: 11 juni 2024) wordt bepaald op basis van 48 punten, dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de bijbehorende maximaal redelijke huurprijs te betalen aan [eiser] , dan wel 55% van de overeengekomen all-in prijs. Verder vordert hij voor recht te verklaren dat het splitsen van de huurprijs in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

in reconventie

3.3.

[gedaagde] vordert, na vermindering van eis, dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [eiser] veroordeelt tot terugbetaling van het teveel betaalde totaalbedrag aan kale huur over de periode van 11 juni 2024 tot en met augustus 2025 ter hoogte van € 4.527,74, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van betaling, alsmede tot terugbetaling van het maandelijks teveel betaalde bedrag van € 323,41 over iedere maand waarin de oorspronkelijke betalingsverplichting is blijven voortbestaan tot aan de datum van deze uitspraak, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.4.

[eiser] voert verweer.

3.5.

Op de stellingen van partijen in conventie en reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.

Bevoegdheid en toepasselijk recht

4.2.

De kantonrechter heeft ambtshalve beoordeeld dat hij bevoegd is en dat Nederlands recht van toepassing is.^[1]

Binding uitspraak huurcommissie

4.3.

Nu [eiser] binnen de in artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) genoemde termijn van acht weken tegen de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie is opgekomen, is deze uitspraak komen te vervallen en dient de kantonrechter te beslissen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

Ambtshalve toetsing

4.4.

In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). In de huurovereenkomst staan geen bedingen die van toepassing zijn op de vordering en/of die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn.

De huurprijs

4.5.

De vordering van [gedaagde] tot vaststelling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs is gebaseerd op artikel 7:249 lid 2 BW Pro, zoals dit artikel gold tot 1 juli 2024. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat het verzoek van [gedaagde] niet tijdig is ingediend. Op grond van artikel 7:249 lid 2 BW Pro (oud) kan een huurder tot uiterlijk zes maanden na afloop van een door hem met betrekking tot een woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter, de huurcommissie verzoeken om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Hieruit volgt dat het verzoek van [gedaagde] tijdig is ingediend.

4.6.

Niet in geschil is dat partijen in artikel 3.1 van de huurovereenkomst een all-in prijs zijn overeengekomen. Die prijs heeft niet alleen betrekking op verhuur van de woonruimte, maar ook op verwarming, internet, elektriciteit, wasvoorzieningen, keukenapparatuur, laminaat, meubilering en bekleding. De overeengekomen prijs omvat dus meer dan het enkele gebruik van de woonruimte.

4.7.

Om uitspraak te kunnen doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, moet de kantonrechter ambtshalve overgaan tot splitsing van de all-in prijs. De huurcommissie heeft op grond van artikel 17a lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) de overeengekomen prijs met ingang van 11 juni 2024 gesplitst in een huurprijs en een voorschotbedrag voor de servicekosten. Hoewel in artikel 7:262 BW Pro niet expliciet is bepaald dat de kantonrechter het toetsingskader van de UHW moet toepassen, volgt uit het systeem van de wettelijke regeling dat de kantonrechter aan de desbetreffende normen gebonden is. Dat de huurprijs hierdoor lager uitkomt, is het gevolg van de sanctie die de wetgever heeft verbonden aan het overeenkomen van een all-in prijs en is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Dat [eiser] hierbij geen kwade bedoelingen heeft gehad, is niet relevant. Hetgeen zij in dat kader heeft aangevoerd, slaagt dus niet.

4.8.

De voorzitter van de huurcommissie heeft het puntenaantal van de woonruimte vastgesteld op 66. [eiser] heeft onvoldoende toegelicht waarom dat door de voorzitter van de huurcommissie vastgestelde puntenaantal van de woonruimte onjuist is. Dat had wel op haar weg gelegen. De kantonrechter zal dan ook uitgaan van het puntenaantal dat door de voorzitter van de huurcommissie per 11 juni 2024 is vastgesteld op 66. Bij dit puntenaantal behoort een maximale huurprijs van € 164,09 per maand. Hieruit volgt dat de ambtshalve vastgestelde huurprijs niet redelijk is. De maandelijkse huurprijs wordt met ingang van 11 juni 2024 dus vastgesteld op € 164,09. De vorderingen in conventie worden daarom afgewezen.

4.9.

De hoogte van het door [gedaagde] gevorderde totaalbedrag aan door hem teveel betaalde kale huur van € 4.527,74 over de periode van 11 juni 2024 tot en met augustus 2025 is door [eiser] niet betwist, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan. Deze vordering is daarom toewijsbaar, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van betaling. Ook de vordering tot terugbetaling van het nadien maandelijks teveel betaalde bedrag aan kale huur tot aan de datum van dit vonnis is toewijsbaar. De vorderingen in reconventie zijn in zoverre dus ook toewijsbaar.

Proceskosten

4.10.

[eiser] is in conventie en in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. In reconventie wordt de helft van het tarief van de punten toegekend. De nakosten zullen slechts één keer worden toegewezen.

4.11.

De proceskosten van [gedaagde] in conventie worden begroot op:

- salaris gemachtigde in conventie

€

434,00

(2 punten × € 217,00)

- nakosten

€

72,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

506,00

4.12.

De proceskosten van [gedaagde] in reconventie worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

288,00

(2 punten × 0,5 × € 288,00)

Totaal

€

288,00

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 506,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in reconventie

5.3.

veroordeelt [eiser] tot terugbetaling van het teveel betaalde bedrag van € 4.527,74 aan kale huur over de periode van 11 juni 2024 tot en met augustus 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van betaling tot aan de voldoening,

5.4.

veroordeelt [eiser] tot terugbetaling van het teveel betaalde bedrag aan kale huur vanaf 1 september 2025 tot aan de datum van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van betaling tot aan de voldoening,

5.5.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 288,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in conventie en in reconventie

5.6.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2026.

33806

Toetsing en terugbetaling van teveel betaalde huur na uitspraak huurcommissie