ECLI:NL:RBAMS:2026:4755

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/763437 / HA ZA 25-125

Vonnis van 13 mei 2026

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers in de hoofdzaak in conventie,

verweerders in de hoofdzaak in reconventie,

verweerders in het incident,

hierna samen te noemen: [eisers] (en ieder afzonderlijk: [eiser 1] en [eiser 2] ),

advocaat: mr. B.S. Friedberg,

tegen

1.de commanditaire vennootschap [gedaagde] C.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde in de hoofdzaak in conventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. D.W.N. Brand,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
UBA BOUW B.V.,

gevestigd te Uithoorn,

gedaagde in de hoofdzaak in conventie,

eiseres in de hoofdzaak in reconventie,

eiseres in het incident,

hierna te noemen: UBA,

advocaat: mr. M.J. Verbaken.

1.De zaak en de beslissing in het kort

1.1.

Deze zaak gaat er in de kern over of het onaanvaardbaar warm zal worden in het nieuwbouwappartement dat door [eisers] is gekocht.

1.2.

[eisers] hebben in 2022 een nog te bouwen appartement gekocht. Daartoe zijn zij met [gedaagde] als verkoper en UBA als aannemer overeenkomsten aangegaan. Het nieuwbouwappartement kent grote raampartijen van glas en een deel daarvan is gelegen op het zuiden. Tijdens de bouw is tussen partijen discussie ontstaan over de vraag of het appartement zal voldoen aan de daaraan te stellen eisen ten aanzien van het binnenklimaat. [eisers] vrezen dat sprake is van onaanvaardbare opwarming in het voorjaar en de zomer, terwijl het volgens hen in de winter juist te koud zal zijn. In 2025 was het nieuwbouwappartement af. [eisers] hebben toen geweigerd het appartement af te nemen.

1.3.

Volgens [eisers] zijn zij bij het aangaan van de overeenkomsten bedrogen, althans hebben zij gedwaald over onder meer het binnenklimaat van het appartement. Als het beroep op bedrog of dwaling niet zou opgaan, dan vinden [eisers] in elk geval dat [gedaagde] en UBA tekortgeschoten zijn in hun verplichtingen en dat [eisers] de overeenkomsten mogen ontbinden. Belangrijkste verwijt in dit verband gaat ook over het binnenklimaat van het appartement.

1.4.

[gedaagde] en UBA vinden dat er niets mis is met het appartement. Zij wijzen er onder meer op dat het Bouwbesluit 2012 van toepassing is, waarin geen normen staan voor hoe warm het in een woning mag worden. Los daarvan vinden zij dat het niet te warm wordt in het appartement. UBA heeft een tegenvordering ingesteld, omdat een groot deel van de aanneemsom nog niet is betaald door [eisers]

1.5.

De rechtbank komt in dit vonnis tot het oordeel dat [eisers] geen geslaagd beroep op bedrog of dwaling kunnen doen. Niet is komen vast te staan dat [gedaagde] of UBA relevante informatie hebben achtergehouden bij het aangaan van de overeenkomsten. Ook is er geen reden voor ontbinding van de overeenkomsten. Zo is niet komen vast te staan dat het in het appartement onaanvaardbaar warm wordt. Het appartement heeft ramen met zonwerend glas en beschikt over vloerkoeling. Van een bewoner mag worden verwacht dat deze zelf ook maatregelen tegen warmte treft, zoals in dit geval het aanbrengen van binnenzonwering. Uit berekeningen blijkt dat in dat geval is voldaan aan verschillende normen die gelden voor het binnenklimaat van een woning. Mede gelet hierop hebben [eisers] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van bovenmatige opwarming.

1.6.

Aangezien het beroep van [eisers] op vernietiging of ontbinding niet slaagt, zijn zij verplicht om de afspraken uit de overeenkomsten na te komen. [eisers] moeten onder andere de resterende aanneemsom aan UBA betalen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de gelijkluidende dagvaardingen van 24 januari 2025, met producties,

- de conclusie van antwoord van [gedaagde] , met producties,

- de conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie tevens vordering tot voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv Pro van UBA, met producties,

- de conclusie van antwoord in het incident van [eisers] , met producties,

- de rolbeslissing dat de verzochte mondelinge behandeling in het incident gelijktijdig zal plaatsvinden met de mondelinge behandeling in de hoofdzaak,

- de akte houdende wijziging van eis in reconventie tevens overlegging aanvullende producties van UBA, met producties,

- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende wijziging van eis in conventie van [eisers] , met producties,

- het tussenvonnis van 16 juli 2025 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,

- de akte antwoord wijziging van eis, tevens verzoek om extra spreektijd van UBA,

- de akte uitlating eiswijziging van [gedaagde] ,

- het verkort proces-verbaal van de op 11 november 2025 gehouden mondelinge behandeling met de daarin vermelde stukken, waaronder een akte wijziging van eis in conventie van [eisers] en een akte wijziging van eis in reconventie van UBA,

- de aanhouding van de zaak aan het einde van de mondelinge behandeling op verzoek van partijen met het oog op schikkingsoverleg,

- de uitlating van partijen op 7 januari 2026 waarin zij alsnog vonnis hebben gevraagd.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

[gedaagde] is een samenwerkingsverband (in de vorm van een commanditaire vennootschap) tussen twee ontwikkelaars: [ontwikkelaar 1] en [ontwikkelaar 2] .

3.2.

In 2015 heeft [gedaagde] de eerste percelen grond aangekocht voor het te realiseren project genaamd [perceelnaam] , gesitueerd op het terrein tussen de [locatie 1] en [locatie 2] in [plaats 1] . [projectnaam] zal bestaan uit vijf gebouwen (genaamd [gebouwnaam 1] , [gebouwnaam 2] , [gebouwnaam 3] , [gebouwnaam 4] en [gebouwnaam 5] ) met daarin in totaal zeventig appartementen met een zichtlijn over [locatie 2] en [plaats 1] .

3.3.

Als hoofdarchitect werd eind 2016 Powerhouse Company aangetrokken. Sinds 1 september 2016 werd daarnaast als adviserend ingenieursbureau op het gebied van onder meer bouwfysica en installatietechniek Nieman Raadgevend Ingenieurs B.V. (hierna: Nieman) geraadpleegd.

3.4.

De aanvraag voor de omgevingsvergunning voor [projectnaam] is door [gedaagde] op 5 december 2018 ingediend. Op 21 oktober 2019 heeft de gemeente de omgevingsvergunning verleend.

3.5.

UBA is als aannemer bij [projectnaam] betrokken. Daartoe hebben UBA en [gedaagde] op 22 juli 2021 een samenwerkingsovereenkomst met elkaar gesloten.

3.6.

Rond november 2021 kwam fase 2 van het project, waaronder het appartement dat [eisers] zouden kopen, op de markt. De promotie en marketing verliep via de makelaarskantoren Christie’s International Real Estate (hierna: Christie’s) en Broersma Wonen. Het project werd onder meer aangeprezen via een verkoopbrochure, filmpjes op youtube en een website ( [internetsite 1] ).

3.7.

De bouw van [projectnaam] is in januari 2022 gestart.

3.8.

[eisers] hebben hun interesse laten blijken voor het penthouse-appartement, gelegen op de zevende en achtste verdieping van gebouw [gebouwnaam 4] , met bouwnummer [nummer 1] (hierna: het appartement). Op 6 mei 2022 vond een eerste, telefonische bespreking tussen [eiser 2] en [naam 1] van Christie’s plaats. Na afloop van het gesprek heeft [naam 1] per e-mail een aantal documenten aan [eiser 2] gestuurd, waaronder de verkoopbrochure en de technische omschrijving van gebouw [gebouwnaam 4] .

3.9.

De verkoopbrochure vermeldt in het hoofdstuk Duurzaamheid op pagina 73, onderaan, onder meer het volgende:

“
GASLOOS

[perceelnaam] wordt volledig gasloos opgeleverd. De warmte en energie die wordt verbruikt, wordt voor een deel zelf opgewekt. Daarnaast zijn de appartementen goed geïsoleerd. Met als resultaat een vrij constante temperatuur, het hele jaar door”.

3.10.

In de technische omschrijving van gebouw [gebouwnaam 4] staat op pagina 31-32 onder meer het volgende:

“6.4 Gevelkozijnen, (gemeenschappelijke)ramen en deuren

[…]

• De beglazing is uitgevoerd met zonwerend isolatieglas HR++

• De te openen delen zijn draai- en/of kiepramen volgens tekening.

[…]

Het aanbrengen van buitenzonwering behoort niet tot de mogelijkheden.”

3.11.

Op 13 mei 2022 vond een nadere bespreking plaats tussen [eisers] en makelaar [naam 1] . Door [eisers] is onder andere gevraagd hoe de opwarming en koeling van het appartement zijn geregeld, mede gelet op de grote raampartijen, en of het mogelijk is buitenzonwering aan te brengen.

3.12.

Op 16 mei 2022 heeft [naam 1] per e-mail aan [eisers] als antwoord op de door [eisers] gestelde vragen onder meer geschreven:

“[…] 1. [projectnaam] is ontwikkeld en vergund conform de toen geldende eisen met een bijbehorende EPC (energieprestatie) van 0,4. In het ontwerp is rekening gehouden met zonwerend glas en er is vloerkoeling met behulp van de WKO installatie. Deze maatregelen bevorderen het binnenklimaat in de zomer. Op verzoek van enkele kopers en de opdrachtgever is gekeken of externe zonwering, als meerwerkoptie, mogelijk is.

Door de complexe detaillering en variatie van de gevels en de grote glasoppervlakten blijkt dit echter niet mogelijk te zijn zonder het ontwerp en omgevingsvergunning aan te passen. Externe zonwering kan derhalve niet aangeboden worden. Mocht u als koper het binnenklimaat toch te warm vinden in de zomer, dan kunt u desgewenst zelf onderzoeken of het plaatsen van een airco-unit na oplevering op uw privéterras mogelijk is, met inachtneming van de bepalingen in de splitsingsakte. […]”

3.13.

Op 2 juni 2022 werden de concept-koopovereenkomsten en de concept-aanneemovereenkomst aan [eisers] gezonden.

3.14.

Op 27 juni 2022 vond een vervolgafspraak plaats tussen [eisers] en verkoopmakelaar [naam 2] van Christie’s bij [eisers] thuis in [plaats 2] . Daarbij uitte [eisers] onder meer zijn zorgen over een mogelijk te grote opwarming van het appartement.

3.15.

Nadat [eiser 2] zijn notaris naar de concept-stukken had laten kijken, vroeg [eiser 2] per e-mail van 28 juni 2022 aan [naam 2] van Christie’s om te reageren op de opmerkingen van zijn notaris op de concept-overeenkomsten. Dat heeft [naam 2] gedaan per e-mail op 29 juni 2022.

3.16.

Op 30 juni 2022 hebben [eisers] twee koopovereenkomsten met [gedaagde] (de koopovereenkomst appartementsrecht en de koopovereenkomst losse parkeerplaats) ondertekend en op 1 juli 2022 de daarmee samenhangende aanneemovereenkomst met UBA. De gesloten overeenkomsten zien op de aankoop respectievelijk de realisering van een appartement(srecht) (met bouwnummer [nummer 2] ) en drie parkeerplaatsen in gebouw [gebouwnaam 4] . Met de drie overeenkomsten (hierna samen ook aan te duiden als: de overeenkomsten) is in totaal een door [eisers] te betalen bedrag van € 4.167.500,- gemoeid, bestaande uit € 2.993.074,- aan koopsom voor het appartement met parkeerplaatsen en € 1.174.426,- aan aanneemsom.

3.17.

In beide koopovereenkomsten staat bovenaan pagina 2 (onder de gegevens van [eiser 2] en [eiser 1] ):

“Wordt de overeenkomst op beider naam gesloten?

-ja/nee, het appartementsrecht wordt op naam van dhr. [eiser 2] gekocht.

doorhalen wat niet van toepassing is”

In de aanneemovereenkomst staat bovenaan pagina 2 dat de opdracht door beide personen ( [eiser 2] en [eiser 1] ) wordt verstrekt.

3.18.

Artikel 19 ‘-
Onverbrekelijkheid koopovereenkomst met SKW-aannemingsovereenkomst’van de koopovereenkomst appartementsrecht bepaalt het volgende:

“1. Deze koopovereenkomst vormt civielrechtelijk een onverbrekelijk geheel met de tussen

koper en de ondernemer te sluiten SWK-aannemingsovereenkomst, hetgeen inhoudt dat bij niet tot stand komen dan wel ontbinding dan wel nietig zijn van:

- voormelde SWK-aannemingsovereenkomst ook deze koopovereenkomst niet tot stand is gekomen dan wel van rechtswege is ontbonden dan wel van rechtswege niet is;

-
deze koopovereenkomst ook voormelde S WK-aannemingsovereenkomst niet tot stand is gekomen dan wel van rechtswege is ontbonden dan wel van rechtswege niet is.

Het vorenstaande geldt ongeacht welke partij de ontbinding inroept van welke overeenkomst.

Deze koopovereenkomst valtnietonder het gewaarborgde van de garantie- en woonborgregeling van het SWK.

2. Het bepaalde in lid 1 van dit artikel van dit artikel leidt niet tot enige (mede)aansprakelijkheid van verkoper jegens koper voor de verplichtingen c.q. prestaties die de ondernemer op grond van de SWK-aannemingsovereenkomst jegens de koper zal hebben verricht c.q. moet verrichten.”

Artikel 27, eerste lid, van de koopovereenkomst appartementsrecht, evenals artikel 25, eerste lid, van de koopovereenkomst losse parkeerplaats bepaalt:

“De promotiemiddelen, waaronder mede doch niet uitsluitend begrepen de website [internetsite 2] , de verkoopbrochure en daarin opgenomen artist-impression(s) en tekstuele sfeerimpressies of eventuele modelwoningen, zijn uitsluitend bedoeld als globale impressie van de leefomgeving, die in werkelijkheid mogelijk in afwijking van die promotiemiddelen zal worden of zijn uitgevoerd. Ook de kleuren in de artist-impression(s) kunnen mogelijk niet geheel representatief zijn voor de werkelijk toe te passen kleuren […].Aan de promotiemiddelen kunnen dan ook geen rechten worden ontleend.”

3.19.

De ondertekende aanneemovereenkomst luidt, voor zover hier van belang:

“Artikel 4

[…]

2. […] worden de in lid 1 van dit artikel bedoelde termijnen steeds opeisbaar veertien (14) dagen na de dagtekening van een door of vanwege de Ondernemer gedaan betalingsverzoek. (…)

6. Indien en voor zover de Verkrijger een reeds opeisbaar gedeelte van de aanneemsom of enige andere uit hoofde van de op deze overeenkomst van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden opeisbare betaling niet op de daarvoor gestelde vervaldag heeft voldaan, en de bepalingen in het vorige lid van dit artikel niet van toepassing zijn, is de Verkrijger daarover aan de Ondernemer een rente van7% (zeven procent)per jaar verschuldigd, vanaf de dag van opeisbaarheid tot die van de voldoening, zulks onverminderd de verdere rechten en verplichtingen van partijen uit deze overeenkomst en / of tussen partijen nader te maken afspraken.

7. De rente als bedoeld in de leden 5 en 6 van dit artikel wordt vermeerderd met omzetbelasting. […]

Koppeling met koopovereenkomst

Artikel 14

Deze aannemingsovereenkomst vormt tezamen met de tussen de Verkrijger en de Verkoper gesloten c.q. te sluiten Koopovereenkomst een onverbrekelijk geheel. Bij ontbinding dan wel het niet tot stand komen op grond van eventuele opschortende voorwaarden van de ene overeenkomst is de andere overeenkomst eveneens automatisch ontbonden dan wel niet tot stand gekomen. Overigens ongeacht welke partij de ontbinding inroept van welke overeenkomst.

De Koopovereenkomst valt niet onder de SWK Garantie- en waarborgregeling.

Dit artikel leidt niet tot enige aansprakelijkheid van de Verkoper jegens de Verkrijger op grond van de onderhavige overeenkomst en de daarin opgenomen, door de Ondernemer jegens de Verkrijger te verrichten prestatie(s). […]

Sleuteloverdracht en oplevering

Artikel 26

1. De sleutels van de woning zullen eerst aan de Verkrijger worden overhandigd, nadat hij alle financiële verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst, inclusief de door hem verschuldigde meerwerksom, volledig aan de Ondernemer heeft voldaan en het proces-verbaal van oplevering mede heeft ondertekend.

2. Ten tijde van de oplevering overhandigt de Ondernemer de sleutel aan de Verkrijger mits alle door de Verkrijger aan de Ondernemer verschuldigde betalingen zijn ontvangen. Indien de sleutel niet aan de Verkrijger wordt overhandigd en het verkochte niet aan de Verkrijger ter beschikking wordt gesteld omdat deze niet heeft voldaan aan al zijn verplichtingen jegens de Ondernemer, geldt de datum van het proces-verbaal van oplevering als datum van oplevering.

Indien de Verkrijger geen gevolg geeft aan de tijdige uitnodiging van de Ondernemer om bij de oplevering aanwezig te zijn, nodigt de Ondernemer de Verkrijger onverwijld uit voor een uitgestelde oplevering binnen 14 dagen na het aanvankelijke opleveringstijdstip. Indien de Verkrijger wederom verstek laat gaan is de woning op dat tijdstip opgeleverd en geldt het door de Ondernemer

opgestelde proces-verbaal van oplevering als bindend voor beide partijen behoudens tegenbewijs. De Verkrijger kan na ondertekening van het proces-verbaal van oplevering en na voldoening van zijn betalingsverplichtingen de sleutel bij de Ondernemer in ontvangst nemen […].

Deponering contractstukken, promotiemiddelen

Artikel 47

1. De Verkrijger en de Ondernemer verklaren dat de documenten zoals vermeld in de aan deze overeenkomst gehechte “Ontvangstverklaring contractstukken” op deze overeenkomst van toepassing zijn en daarvan onverbrekelijk deel uit maken. […]

3.20.

De in artikel 47 van Pro de aanneemovereenkomst genoemde Ontvangstverklaring contractstukken luidt, voor zover van belang, als volgt:

“
De Verkrijger verklaart een afschrift te hebben ontvangen van de navolgende documenten welke een onverbrekelijk geheel vormen met deze overeenkomst:

[…]

3. de SWK Garantie- en waarborgregeling 2020 en het bijbehorende Garantiesupplement bestaande uit de ModulesIE en IIP; […]

7. Technische omschrijving d.d. 1-12-2021

[…]”

3.21.

De technische omschrijving die ziet op gebouw [gebouwnaam 3] en [gebouwnaam 4] waarnaar de aanneemovereenkomst verwijst en waaraan de te bouwen appartementen(complexen) mede dienen te voldoen, luidt voor zover hier relevant:

“[…]1.3 Wetten en regels

Het Bouwbesluit 2012 is van kracht […]

Energieprestatie

Het project dient te voldoen aan de wettelijk gestelde energieprestatienorm (EPN). […] De EPC voor de appartementen is ≤ 0.4. In onderstaand overzicht zijn de energiebesparende maatregelen weergegeven:

[…]

• U-waarde geïsoleerde en zonwerende beglazing = 1,1 (HR++ glas)

[…]

6.4

Gevelkozijnen, (gemeenschappelijke)ramen en deuren

[…]

• De beglazing is uitgevoerd met zonwerend isolatieglas HR++

• De te openen delen zijn draai- en/of kiepramen volgens tekening. […]

Het aanbrengen van buitenzonwering behoort niet tot de mogelijkheden […]

6.11

Beglazing

In alle vaste en bewegende glasvlakken van de gevelkozijnen wordt geïsoleerd dubbelglas (HR++) toegepast. Afhankelijk van de situatie wordt geluidwerend, zonwerend, veiligheids- brandvertragende beglazing aangebracht. […]

7.13

Verwarminsinstallatie WKO-systeem

De appartementen worden aangesloten op een collectieve warmtebron van Inwarmte, opgewekt met een WKO-installatie. De WKO koelt beperkt (in de zomer) en verwarmt (in de winter). […] Koelen kan alleen als het collectieve systeem is omgeschakeld naar koelen. […]

Bij gelijktijdige verwarming van alle vertrekken en bij gesloten deuren en ramen zullen minimaal de volgende temperaturen kunnen worden bereikt:

Woonkamer/keuken 20 ºC

[…]

Slaapkamer 20ºC

[…]”

3.22.

Per e-mail van 19 augustus 2022 heeft [eiser 2] opnieuw aan UBA om buitenzonwering gevraagd. Deze mail luidt als volgt:

“Er heeft onlangs een bespreking plaatsgevonden met [naam 3] van UBA en daarin zijn de aanvullende wensen geïnventariseerd. Op een punt liep het vast en dat was de buitenzonwering of wel specifiek elektrische buitenscreens in een kleur die door de Vve in meerderheid wordt gekozen. Het antwoord via [naam 3] van u als ontwikkelaar was dat dit niet kon. Als ik voor mijzelf spreek neem ik daar geen genoegen mee. Technisch (qua maatvoering) is het wel mogelijk (na overleg met Sunformat in Amstelveen), maar er schijnt met de alu ramen geen rekening gehouden te zijn met het aanbrengen van de cassettes voor buitenscreens. Dit kan ik niet begrijpen. Ik vraag u alsnog de alu ramen aan de bovenzijde aan te passen zodat er elektrische buitenscreens gemonteerd kunnen worden. Ik begrijp dat de overgrote meerderheid van de kopers voor is.

We hebben nog alle tijd dit in goed overleg aan te passen. Mocht u het niet willen stel ik u in gebreke, maar ik neem aan dat u het zover niet wil laten komen. […]”

3.23.

Op 15 september 2022 vond een bespreking in [plaats 2] plaats tussen [eisers] en [naam 4] van Christie’s. Toen is onder andere de wens van [eisers] voor het kunnen aanbrengen van buitenzonwering aan de orde gekomen.

3.24.

Op 30 september 2022 heeft [naam 4] het volgende aan [eisers] gemaild:

“[…] wij hebben drie punten besproken, namelijk (samengevat):

1.
Uw wens voor buitenzonwering

[…]

U weet […] dat ik heel duidelijk heb aangegeven over punt 1:

• Ik ga één en ander nogmaals bespreken met de aannemer en/of architect (en natuurlijk alles in overleg met de projectontwikkelaar), zonder daar enige resultaatsverplichting aan te hebben verbonden (integendeel).

• Alvorens u tot aankoop bent overgegaan heeft u zowel met [naam 1] als [naam 2] van ons kantoor diverse malen het onderwerp ‘buitenzonwering’ besproken en daarbij is al die keren duidelijk aangegeven dat dit niet mogelijk is.

• Ook staat duidelijk in de contractstukken dat buitenzonwering niet mogelijk is.

[…]”

3.25.

Op 5 oktober 2022 heeft [naam 5] van UBA per e-mail het volgende aan [eiser 2] geschreven:

“[…] Het aanbieden van zonwering is door verschillende kopers gevraagd. Voor het totale project, dus niet alleen voor uw woning, zijn de mogelijkheden onderzocht en beoordeeld. In het algemeen moet op veel plekken de gevelindelingen en detailleringen aangepast worden. Opdrachtgever [gedaagde] wil deze stap niet maken.

Uw opmerkingen over regelgeving en uitgangspunten SKW heb ik doorgezet naar mijn collega.”

3.26.

Na het verrichten van onderzoek heeft UBA per brief van 9 november 2022 voor zover hier relevant het volgende aan [eisers] laten weten:

“[…]Concluderend

UBA realiseert een penthouse wat aan de regels van het Bouwbesluit voldoet en tevens aan de aanvullende private eisen van het SWK conform de Aanneemovereenkomst. Door het actieve koelsysteem waar het penthouse mee is uitgerust voldoet het penthouse ook aan de eisen zoals in het Bouwbesluit van 2021 is geformuleerd voor wat betreft het artikel beperken van temperatuuroverschrijding. Een aanvullende berekening bij een actief koelsysteem is niet noodzakelijk […]”

3.27.

Op 11 november 2022 hebben [eisers] per e-mail gereageerd en daarbij gesteld dat UBA moet garanderen dat geen sprake is van bovenmatige opwarming.

3.28.

Bij aangetekende brieven van 16 november 2022 hebben [eisers] ingebrekestellingen aan UBA, [gedaagde] en Christie’s gezonden. Daarbij hebben [eisers] ook hun betalingsverplichtingen tegenover UBA opgeschort. Deze brieven luiden, eensluidend en voor zover hier relevant:

“[…] Wij stellen u hierbij in gebreke op grond van de volgende punten:

a.
Het appartement voldoet niet aan de wettelijke eisen met betrekking tot een

bovenmatige opwarming bij warme en zonnige dagen of er is een sterk vermoeden dat

niet aan de wettelijke eisen voldaan kan worden. U heeft dit nooit onafhankelijk

aangetoond.

Ondanks dat dit duidelijk aan u is gecommuniceerd komt u niet of wilt u niet komen

met oplossingen om te voorkomen dat hetgeen wat onder punt a is geformuleerd kan

gebeuren.

U wilt geen garanties bieden dat zulks niet het geval zal zijn door het aanbieden van

metingen door een onafhankelijk instituut en waarbij u bij een negatief resultaat hier de

verantwoordelijkheid voor draagt.

U heeft een sturende invloed gehad op de keuze van modules die ten grondslag

liggen aan de garanties via het SWK zonder de kopers hierover in kennis te stellen.

Het aanbieden van een schriftelijke garantie dat u uw verantwoordelijkheid neemt

als alsdan sprake zal zijn van een bovenmatige opwarming door zoninstraling tijdens warme dagen is voor nu voldoende. Het gesprek op korte termijn tussen ons kan wellicht andere oplossingen bieden die wij in eerste instantie van u verwachten. Er zijn hiervoor technische oplossingen buiten de gevraagde buitenzonwering. U reageert niet of komt niet met oplossingen. Ook hierin stellen wij u in gebreke.

Door dit alles zijn wij genoodzaakt de betalingen aan u op te schorten en zullen de

verschuldigde termijnen op een derdenrekening bij de notaris van het transport gestort

worden zolang u niet komt met acceptabele en bewezen oplossingen.”

3.29.

Op 21 november 2022 heeft UBA als reactie op de ingebrekestelling van [eisers] voor zover hier van belang het volgende per brief en e-mail aan [eisers] geschreven:

“[…] Met onze brief van 9 november 2022 hebben wij getracht u een duidelijk antwoord te geven omtrent uw zorgen en vervolgens zijn wij ingegaan op de van toepassing zijnde regelgeving en de overeenkomst met UBA […]

Concluderend

In tegenstelling tot uw visie die op geen enkel punt onderbouwd wordt met feiten maar alleen met vermoedens, blijft UBA van mening dat zij uw penthouse realiseert wat aan de eisen voldoet zoals overeengekomen. Het verwijt dat UBA niet met technische oplossingen buiten de gevraagde buitenzonwering komt, kunnen wij niet volgen.

Ook de relatie die u legt naar het opschorten van betalingen is niet correct, waarbij wij u verwijzen naar de gesloten overeenkomsten en voorwaarden die daaraan ten grondslag liggen. […]”

3.30.

Op 15 december 2022 heeft de notariële levering van het appartementsrecht en bijbehorende parkeerplaatsen plaatsgevonden door [gedaagde] aan [eiser 2] . Begin 2023 is gestart met de bouw van gebouw [gebouwnaam 4] .

3.31.

Vanwege de geuite zorgen van diverse kopers ten aanzien van het binnenklimaat van de appartementen heeft [gedaagde] aan Nieman opdracht gegeven om specifiek onderzoek te doen naar het binnenklimaat van enkele te bouwen appartementen waaronder het appartement van [eisers] Nieman heeft daarop verschillende onderzoeken uitgevoerd waarbij gebruik is gemaakt van verschillende rekenmethodes, alle op basis van simulaties nu het gebouw [gebouwnaam 4] nog in aanbouw was en nog niet was opgeleverd.

3.32.

Een notitie ‘Temperatuursoverschrijdingsberekeningen’ van Nieman aan UBA, gedateerd 12 juni 2023, die onder meer ziet op het appartement van [eisers] , bevat berekeningen op basis van de zogeheten ATG-methode en luidt voor zover relevant:

“[…] ATG-methodiek:

ATG staat voor Adaptieve Temperatuur Grenswaarde. Een afgeleide voor woningen staat omschreven in de “Kennispaper Thermisch Comfort”. De ISSO 74 wordt hierbij in basis gebruikt.

De verwachte overschrijding van deze grenswaarde wordt berekend op basis van een fictief standaard klimaatjaar, namelijk 2018:T1 zoals beschreven in NEN 5060. Dit betekent dat de kans 1% is dat het daadwerkelijke klimaat in 2018 warmer is dan dit fictieve jaar.

De Kennispaper combineert deze twee uitgangspunten en beschrijft een hele reeks standaardinstellingen voor het berekenen van het verwachte totaal aantal uur dat de binnentemperatuur boven de comfortabele temperatuur uitkomt. Tenslotte zijn drie categorieën bepaald die een verblijfsruimte kan behalen als het totaal aantal uur binnen bepaalde bandbreedtes blijft.: Acceptabel, Goed en Zeer Goed.

[…]

Conclusie

In de contractuele uitgangspunten van de kopers zijn geen eisen opgenomen voor

temperatuuroverschrijdingen. Aanvullend zijn 34% van het totaal aantal woningen getoetst aan nieuwe inzichten voor mogelijke temperatuuroverschrijding aan de hand van “ISSO kennispaper Thermische Comfort”. Het project voldoet grotendeels zonder aanvullende voorzieningen aan de gemaakte temperatuuroverschrijdingsberekeningen, niveau ‘goed” of zelfs “zeer goed”. Waar rekentechnnisch niet voldaan wordt aan niveau “acceptabel” (3 woningen in woonkamer of slaapkamer), kan na oplevering middels reflecterende binnenzonwering alsnog aan het acceptabele uitgangspunt worden voldaan. Bij warme zomerperioden zal de binnentemperatuur enigszins meelopen met de buitentemperatuur.”

In de bijlage bij de notitie van Nieman van 12 juni 2023 staan de rekenresultaten van de temperatuuroverschrijdings(TO)-berekeningen voor het appartement van [eisers] weergegeven. Nieman heeft de berekeningen uitgevoerd voor twee situaties, één met en één zonder aanwezigheid van binnenzonwering.

In de basissituatie zonder binnenzonwering zijn de berekende waardes voor de verschillende ruimten in het appartement met de volgende kleuren gemarkeerd:

- de eetkamer: rood (‘geen klassificatie’, deze valt te ver buiten de norm),

- slaapkamer 1: geel (‘acceptabel’),

- alle andere ruimtes: donkergroen (‘zeer goed’).

In de basissituatie met toepassing van gemetalliseerde binnenzonwering zijn de berekende waardes voor de verschillende ruimten in het appartement met de volgende kleuren gemarkeerd:

- de eetkamer: lichtgroen (‘goed’),

- alle andere ruimtes: donkergroen (‘zeer goed’).

3.33.

Een aantal kopers, waaronder [eisers] , heeft een advocaat in de arm genomen die UBA en [gedaagde] heeft gemaild op 28 juli 2023. In deze mail worden er zorgen geuit ten aanzien van een onaangenaam binnenklimaat en ook ten aanzien van een aantal doorgevoerde wijzigingen zoals het plaatsen van betonnen kolommen in plaats van stalen kolommen en ten aanzien van de kiepramen. In deze e-mail wordt aangedrongen op overleg.

3.34.

Een nadere notitie Temperatuuroverschrijdingsberekeningen van Nieman, gedateerd 31 augustus 2023 en die uitsluitend betrekking heeft op het appartement van [eisers] , luidt voor zover hier relevant:

“Eisen en richtlijnen

Ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning waren er geen wettelijke eisen voor het thermisch comfort in woningen. […]

In de woningbouw zijn de volgende drie veel gebruikte rekenmethoden beschikbaar […]:

1. PMV-methodiek:

De PMV waarde (Predicted Mean Vote) is een maat voor de thermische behaaglijkheid. Het is de

gemiddelde score op een zeven punten schaal voor temperatuurbeleving. Ideaal is de score 0 of neutraal. Er is dan een thermisch evenwicht van het menselijk lichaam waarbij de warmteproductie gelijk is aan warmteverlies. Deze methode staat uitgewerkt […]in de internationale norm NEN7730

“Ergonomie van de thermische omgeving’. Hierop is een aanvulling gepubliceerd voor de woningbouw in Nederland in de vorm van GIW/ISSO 2008. Vanuit enkele SWK-modules, o.a. IIO (2014) en IIS (2020), wordt deze methodiek gebruikt.

2. GTO-methodiek

Vanuit het Bouwbesluit 2021 is het bij de huidige nieuwbouwwoningen vereist om voor een woning TO-juli te berekenen. De berekening om te beoordelen of er voldaan wordt aan de TO-juli indicator hoeft alleen uitgevoerd te worden voor rekenzones waarin geen actief koelsysteem aanwezig is. Deze grootheid geeft een indicatie van het risico op temperatuuroverschrijding en wordt bepaald aan de hand van de berekende koelbehoefte over de maand juli in de BENG-berekening volgens NTA 8800. Omdat TO-juli een indicatiegetal is, bestaat er ook de mogelijkheid om op basis van alternatieve methoden nauwkeuriger aan de risico’s op temperatuuroverschrijding te rekenen. De methodiek en uitgangspunten staan omschreven in: Bijlage VII behorende bij artikel 3.10 van de Regeling bouwbesluit 2012. Dat gebeurt met een GTO-berekening: gewogen temperatuuroverschrijdings-berekening. Deze methodiek telt overschrijdingen voor PMV > 0,5 met het verschil dat er een weegfactor, de overschrijdingen die optreden, zwaarder worden gewogen. Dit resulteert in een hoger aantal overschrijdingen. Bij de methode telt de mate van overschrijding mee: een uur met een binnentemperatuur van 30 °C binnentemperatuur telt zwaarder mee dan een uur met 28 °C. Als er minder dan 450 GTO-uren worden berekend, voldoet de woning aan en de eisen.

3. ATG-methodiek

ATG staat voor Adaptieve Temperatuur Grenswaarde. De methode staat bekend als zijnde de uitbreiding op de traditionele modellen welke zijn gebaseerd op klimaatkameronderzoek zoals de NEN7730. De ATG komt voort uit wereldwijd veldonderzoek die zijn verwerkt in de NEN-EN 15251. Met als groot verschil dat adaptatie en persoonlijke beïnvloeding een belangrijk onderdeel zijn geworden bij het beoordelen van thermisch comfort. De ATG-methode is in Nederland uitgewerkt in de ISSO 74:2014. In 2019 heeft een werkgroep onder leiding van stroomversnelling de ISSO kennispaper “Beoordelingsmethode Zomercomfort Woningen” uitgebracht. De Kennispaper beschrijft een hele reeks standaardinstellingen voor het berekenen van het verwachte totaal aantal uur dat de binnentemperatuur boven de comfortabele temperatuur uitkomt, dit is afhankelijk van de buitentemperatuur. In deze publicatie wordt aan de hand van een actuele uitgangspunten zoals een klimaatjaar NEN5060 2018:T1 het thermisch comfort in verschillende klassen in kaart gebracht. Er zijn drie categorieën bepaald die een verblijfsruimte kan behalen als het totaal aantal uur

binnen bepaalde bandbreedtes blijft.: Acceptabel, Goed en Zeer Goed.

ISSO Kennispaper wordt regelmatig als uitgangspunt gehanteerd bij projecten waar geen eisen worden gesteld aan mogelijke temperatuuroverschrijding, omdat deze methode beter aansluit bij de beleving van bewoners.

Conclusie

[…] Ondanks dat mate van temperatuuroverschrijding geen contractuele verplichting is, zijn voor bouwnummer [nummer 2] […] drie verschillende TO-berekeningen gemaakt. Elke berekening is volgens een andere methodiek opgesteld. De PMV-methode, GTO-methode en de ATG-methode zijn toegepast om te onderzoeken wat het risico op oververhitting is in het betreffende appartement en welk advies er gegeven kan worden om oplopende ruimtetemperatuur te voorkomen.

Alle drie TO-berekeningen komen erop uit dat de eetkamer in het appartement bouwnummer [nummer 2] niet aan de grenswaarde van de rekenmethodieken voldoet en er maatregelen benodigd zijn. Een gemetalliseerde “binnenzonwering” is aan de berekening toegevoegd in deze ruimte met als resultaat dat daarmee wel aan de gestelde grenswaarde kan worden voldaan.”

In de notitie van Nieman van 31 augustus 2023 staan de rekenresultaten van de TO-berekeningen voor het appartement van [eisers] weergegeven.

In de basissituatie (zonder binnenzonwering) zijn zowel volgens de PMV-methode als de GTO-methode de berekende waardes voor de verschillende verblijfsruimten in het appartement met de volgende kleuren gemarkeerd:

- de eetkamer: rood (‘geen klassificatie’, deze valt te ver buiten de norm),

- alle andere ruimtes: donkergroen (‘zeer goed’).

In de situatie met toepassing van gemetalliseerde binnenzonwering zijn zowel volgens de PMV-methode als de GTO-methode de berekende waardes voor alle ruimten in het appartement donkergroen (‘zeer goed’).

De rekenresultaten van de ATG-methode zijn vergelijkbaar met die in de eerdere notitie van Nieman van 12 juni 2023 (zie 3.32).

3.35.

Op 25 oktober 2023, 14 en 28 november 2023 en op 2 mei 2024 vonden een aantal besprekingen plaats tussen diverse kopers, waaronder [eiser 2] c.s, en UBA en [gedaagde] .

3.36.

Per e-mail van 12 maart 2024 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagde] en UBA in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen zes dagen met een oplossing te komen voor de verwachte bovenmatige opwarming van het appartement.

3.37.

Bij e-mail van 7 mei 2024 van de advocaat van [eisers] aan de advocaten van [gedaagde] en UBA hebben [eisers] de buitengerechtelijke vernietiging ingeroepen van de twee koopovereenkomsten en van de aanneemovereenkomst.

3.38.

Bij brief van 17 mei 2024 aan de advocaat van [eisers] heeft UBA gereageerd waarbij zij, samengevat weergegeven, betwist dat sprake is van het negeren van een oplossing, opzet, dwaling, non-conformiteit of wanprestatie. UBA gaat er vanuit dat [eisers] aan de op hen rustende betalingsverplichtingen zullen voldoen.

3.39.

Bij brief van 24 mei 2024 heeft [gedaagde] via haar advocaat gereageerd op de e-mail van de advocaat van [eisers] van 7 mei 2024. Hierin betwist [gedaagde] , onder meer, dat sprake is van wanprestatie wegens non-conformiteit dan wel dwaling en stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat de ingeroepen buitengerechtelijke vernietiging van de overeenkomsten geen doel treft.

3.40.

In de daarop volgende periode hebben partijen onder meer over de wens en (on)mogelijkheid van buitenzonwering gecorrespondeerd.

3.41.

Een in opdracht van [eisers] door Van Duin Installatiemanagement (hierna: Van Duin) opgesteld rapport van 13 december 2024 luidt voor zover hier relevant:

“1.1 Samenvatting

[…] hebben we met behulp van thermische simulatiesoftware de woning doorgerekend. Met deze software wordt de woning op basis van een samengesteld klimaatbestand doorgerekend. Hierbij is rekening gehouden met de gebouwgeometrie, de installatieconfiguratie (koeling, verwarming en ventilatie), de constructies, beglazing, beschaduwing, bezettingsgraad en interne warmtelast (apparatuur).

[…]

1.2

Conclusie[…]

Met de resultaten van ons onderzoek komen wij tot de volgende conclusies:

Het niet toepassen van buitenzonwering bij deze woning zal regelmatig leiden tot (zeer) oncomfortabel hoge binnentemperaturen van 33,1 °C (in woonkamer/keuken) tot 35 °C (slaapkamer 2). Deze hoge temperaturen komen voor in de periode april t/m september.
Het toepassen van speciale binnenzonwering, met gemetalliseerd materiaal, zal de situatie iets verbeteren maar dit is onvoldoende om te hoge (oncomfortabele) binnentemperaturen te voorkomen.
De g-waarde van het toegepaste glas in het gebouw is ongunstiger (0,42) dan wat er in de technische omschrijving wordt aangegeven (0,40).
De spuicapaciteit van de woonmaker (69m2) is onvoldoende zodat er in deze ruimte bij overmatige warmte en/of grotere bezetting onvoldoende kan worden gespuid.
De toegepaste verouderde garantiemodule van SKW (II-P uit 2014) gaat nog uit van

een te garanderen binnentemperatuur van 20°C in verblijfsruimte. Dit is een achterhaalde binnentemperatuur en zal in de winterperiode bij lagere buitentemperaturen leiden tot discomfort. In de nieuwere modules van 2020 en nieuwer wordt om die reden een temperatuurgarantie van minimaal 22°C voorgeschreven.


Bij deze woning is de SWK Garantie- en waarborgregeling van toepassing en zal moeten voldoen aan de eis van ‘goed en deugdelijk werk’.

Op basis van de informatie die wij hebben over de ontwerpuitgangspunten, voorzieningen en garanties over dit bouwproject trekken wij de conclusie dat het niveau van klimaatbeheersing in het appartement niet in overeenstemming is met wat je er als bewoner van zou mogen verwachten. Op basis van meerdere aspecten voldoet deze woning niet aan de eis van “goed en deugdelijk werk”, namelijk:

- Het ontbreken en niet mogen toepassen van buitenzonwering, wat heeft een zeer negatief effect op het binnenklimaat

- Het ontbreken van voldoende koelvermogen waardoor er geen leefbaar klimaat kan worden gerealiseerd bij hoge zonbelasting

- Het toepassen van een verouderde garantiemodule (2014) waarin in de winter voor de verblijfsruimten slechts een temperatuur van 20°C wordt gegarandeerd, zorgt in de winter bij lagere buitentemperaturen voor een onaangenaam binnenklimaat […]”

3.42.

In de periode van 28 februari 2024 tot en met 2 juni 2025 heeft UBA in totaal zeven facturen aan [eisers] gezonden die optellen tot een totaalbedrag van € 1.021.750,62 en waarin de voor de bouw overeengekomen tweede tot en met de achtste/laatste termijn aan [eisers] zijn gefactureerd. De facturen vermelden een betalingstermijn van veertien dagen. [eisers] hebben deze facturen onbetaald gelaten.

3.43.

Bij brief van 30 april 2024 had UBA [eisers] al gesommeerd om tot betaling van de op dat moment openstaande factuur van € 176.163,90 (de tweede termijn) over te gaan bij gebreke waarvan zij aanspraak maakt op de contractueel overeengekomen rente.

3.44.

Bij brief van 14 april 2025 heeft (de advocaat van) UBA [eisers] gesommeerd binnen vijftien kalenderdagen na ontvangst van die brief alsnog aan de betalings-verplichtingen uit hoofde van de aanneemovereenkomst te voldoen en het openstaande bedrag van € 904.308,02 te betalen, evenals de tot dan verschenen contractuele rente van € 42.733,01, bij gebreke waarvan eveneens aanspraak zal worden gemaakt op een alsdan verschuldigd bedrag van € 6.510,20 aan buitengerechtelijke incassokosten.

3.45.

Een in opdracht van een drietal andere kopers van appartementen van gebouw [gebouwnaam 4] opgesteld rapport van Ootes engineering (hierna: Ootes), gedateerd 21 mei 2025, vermeldt - samengevat weergegeven en voor zover hier van belang - diverse volgens Ootes door UBA doorgevoerde (detail)wijzigingen ten opzichte van de tekeningen van de architect en de verleende omgevingsvergunning, onder meer ten aanzien van het gebruik van kiepramen in plaats van draai/kiepramen. Ootes spreekt in haar rapport het vermoeden uit dat deze wijzigingen ingegeven waren door de wens van UBA om kosten te besparen. Ootes acht het uiteindelijke afwerk- en opleverniveau van de woningen en algemene ruimtes ondermaats en niet conform de verwachtingen die men van het hogere segment mag verwachten. Ook meent Ootes dat het binnenklimaat bij gebrek aan buitenzonwering niet voldoet aan de richtlijnen van goed en deugdelijk werk.

3.46.

Bij brief van 28 mei 2025 heeft UBA [eisers] uitgenodigd voor de oplevering van hun appartement met bijbehorende parkeerplaatsen op 17 juni 2025. Hieraan hebben [eisers] geen gehoor gegeven.

3.47.

Een brief van [gedaagde] aan [eiser 2] van 17 juni 2025 luidt voor zover hier relevant als volgt:

“Uw appartement, dat op zeer korte termijn aan u wordt opgeleverd heeft een balkon aan de

zuidwestzijde met uitzicht op [locatie 3]

De eigenaar van dit perceel heeft ons laten weten dat sommige balkons aan deze kant van het

gebouw dichter dan twee meter van de erfgrens liggen. Volgens artikel 5:50 van Pro het Burgerlijk

Wetboek is dat officieel alleen toegestaan met toestemming van de buren.

Naar aanleiding hiervan heeft [gedaagde] een landmeter opdracht gegeven om de exacte

perceelsgrenzen op te meten. Uit die meting is gebleken dat het standpunt van de buren inderdaad

formeel juist is: in uw geval valt een gedeelte van circa 2,1 m2 van uw balkon binnen de bedoelde

twee-meter-zone, Op de bijgevoegde tekening kunt u zien om welk deel van het balkon het gaat.

[gedaagde] heeft daarop contact gezocht met de eigenaar van het buurperceel om toestemming te

verkrijgen voor deze situatie in de vorm van een erfdienstbaarheid. De betreffende eigenaar heeft

echter aangegeven niet bereid te zijn daaraan mee te werken.

Hoe nu verder?

We hebben juridisch advies ingewonnen over deze situatie. De wet is bedoeld om de privacy van

buren te beschermen - bijvoorbeeld als er uitzicht is op een tuin of privéruimte. In dit geval gaat het

echter om een parkeerterrein bij een kantoorgebouw, waar geen sprake is van privacy die in het geding is.

Wat betekent dit voor u?

Voor u als koper verandert er niets. U hoeft niets te doen. De situatie heeft geen invloed op de

koopovereenkomst of op het gebruik van uw appartement en balkon. […]”

3.48.

Op 19 juni 2025 heeft UBA [eisers] per brief, overeenkomstig het bepaalde in artikel 26 van Pro de aanneemovereenkomst, uitgenodigd voor een uitgestelde oplevering op

1 juli 2025. [eisers] hebben hieraan geen gehoor gegeven en hebben via hun advocaat op 20 juni 2025 laten weten de aanneemovereenkomst als ontbonden te beschouwen. UBA heeft vervolgens een proces-verbaal van oplevering opgesteld.

3.49.

Bij brief van 26 juni 2025 heeft de beheerder van de Vereniging van Eigenaren (VvE) van gebouw [gebouwnaam 4] aan [gedaagde] geschreven dat het niet ondenkbaar of onwaarschijnlijk is dat de buurpercelen op enig moment (her)ontwikkeld zullen worden, dat de buurpercelen een gemengde bestemming hebben en dat de kantoorgebouwen al gesplitst zijn in appartementsrechten. De VvE wijst [gedaagde] erop dat de stelling ten aanzien van het gebrek aan privacyschending niet opgaat indien op de parkeerplaats bijvoorbeeld een woontoren gebouwd zal gaan worden. De VvE verlangt van [gedaagde] dat zij binnen veertien dagen bevestigt dat [gedaagde] ervoor zal zorgdragen dat [locatie 3] (DGD), de eigenaar van het naastgelegen perceel, toestemming geeft voor de situatie en dat [gedaagde] schade aan de eigenaars dan wel de VvE zal vergoeden voor zover DGD de eigenaars of de VvE aanspreekt.

3.50.

Op 8 juli 2025 heeft de advocaat van [gedaagde] het volgende, voor zover hier van belang, aan de beheerder van de VvE geschreven:

“[…]
Daarop heeft [gedaagde] juridisch advies ingewonnen over de mogelijke acties van DGD richting de eigenaren van de betreffende balkons. Daaruit volgt dat, hoewel formeel sprake kan zijn van strijd met art. 5:50 BW Pro, de kans dat een vordering van DGD in rechte zal slagen, zeer gering is. Immers, uit het bovenstaande juridisch kader volgt dat art. 5:50 BW Pro tot doel heeft om de privacy van het buurperceel te beschermen en dat daarbij de feitelijke toestand op het moment van beoordeling doorslaggevend is. Op dit moment ligt op het buurperceel een parkeerplaats die wordt gebruikt door de gebruikers van het naastgelegen kantoorpand. Van een privacy schending, als bedoeld in art. 5:50 BW Pro, is derhalve geen sprake.

Vooralsnog zijn er - voor zover [gedaagde] weet - nog geen concrete plannen ingediend bij de gemeente met het oog op herontwikkeling van het buurperceel.

Of die situatie in de toekomst mogelijk anders wordt, valt op dit moment nog niet te zeggen en zal met name afhangen van de plannen van DGD met het buurperceel. In dat verband is van belang dat op grond van het bestemmingsplan een vrije zichtstrook tussen de gebouwen, evenredig verdeeld over weerszijden van de beide erfgrenzen, gehanteerd dient te worden. Deze vrije zichtstrook verkleint de kans dat sprake zal zijn van een privacy schending, waarvoor art. 5:50 8W bescherming biedt. Daarnaast zal het toekomstige plan van DGD ook moeten voldoen aan de Investeringsnota Buiksloterham 2020 van de gemeente Amsterdam. Dat beleidsdocument laat in beginsel een beperkte bebouwing op die locatie toe (zowel qua hoogte als omvang).

Gelet op het voorgaande acht [gedaagde] de kans dat DGD met succes een beroep kan doen op art. 5:50

BW gering. Dat geldt zowel voor de huidige situatie als de toekomstige situatie waarin DGD besluit

haar perceel te (her)ontwikkelen. […]

3.51.

In opdracht van UBA heeft Koppen Bouwexperts B.V. (hierna: Koppen) praktijkmetingen uitgevoerd in het appartement. Dat is gebeurd in de periode van 30 juni 2025 tot 23 juli 2025. Het daarover door Koppen gemaakte rapport, gedateerd 27 augustus 2025, luidt voor zover hier relevant:

“1.1 SAMENVATTING

Uit de uitgevoerde metingen en onderzoeken zijn de volgende constateringen naar voren gekomen:

Visuele inspectie

1. Het klimaatsysteem functioneert correct ten tijde van de meting: Er is in de woning een koelingsvraag en de instellingen van het systeem staan op koelen.

2. De woning is niet voorzien van buitenzonwering of andersoortige raambekleding.

3. Het ventilatiesysteem is actief en functioneert, de bypass was ten tijde van mijn bezoek geopend hierdoor kan ook gekoeld worden met buitenlucht (indien die kouder is als binnen).

4. De woning is voorzien van warmte werend glas […]

5. De woning beslaat de gehele 2 bovenste verdieping van het gebouw, hierdoor is de helft van het gebouw zuid georiënteerd. De voor zoninstraling gevoelige ruimten zijn de keuken, de eetkamer, slaapkamer 1, slaapkamer 2 en de studio.

6. De woning staat leeg en wordt niet bewoond. Ramen en deuren zijn permanent afgesloten.

Thermografie

7. Het koelingssysteem van de woning overal actief is.

8. In de keuken en slaapkamer 1 is bij de raamzone geen of minder koeling zichtbaar. Dit word veroorzaakt door de zonnewarmte en/of het niet goed (genoeg) ingeregeld zijn van het systeem.

Klimaatmeting

9. Meting heeft plaats gevonden in de periode van 30-06-2025 13:00 uur tot 23-07-2025 8:30 uur (totaal 23 dagen, 547 uur).

10. Gedurende de meet periode is de:

a. dagtemperatuur (6:30 tot 21:30)

i.. Minimaal: 12,9 ºC

ii. Maximaal: 35,28 ºC

iii. Gemiddeld: 21,22 ºC

b. Nacht temperatuur (21:30 tot 6:30 uur)

i. Minimaal: 12,15 ºC

ii. Maximaal: 28,05 ºC

iii. Gemiddeld: 17,53 ºC

11. Ondanks dat er geventileerd wordt gedurende de meetperiode en de koeling actief is lopen de temperaturen in het appartement door de zoninstraling op tot boven de 28 ºC.

a. De ruimte met de hoogste temperatuur is de Studio;

i. In de Studio is de temperatuur gedurende 107 uur boven de 28 graden.

b. Ook in de eetkamer en de woonkamer loopt de temperatuur op tot boven de 28 graden.

i. In de eetkamer is de temperatuur gedurende 45 uur boven de 28 graden.

ii. In de woonkamer is de temperatuur gedurende 21 uur boven de 28 graden.

12. De opwarming van het vloerveld in de woonkamer loopt iets achter de rest van de woning aan, dit duidt op warmtetransport door de koelingsleidingen van het verwarmings-/koelingssysteem.”

1.2

CONCLUSIE

Uit de metingen blijkt dat alle systemen functioneren, echter kunnen deze niet voorkomen dat de zoninstraling door het glas bijdraagt aan opwarming van diverse ruimten in het appartement.

1.3

ADVIES

Om de binnentemperatuur te verbeteren kan overwogen worden om bij de zuid georiënteerde gevels buitenzonwering of reflecterende binnen zonwering aan te brengen.

Nagaan of het klimaatsysteem op de juiste wijze is ingeregeld.

[…]

5 KLIMAAT METING

[…]

Uit de klimaatmetingen blijkt dat:

De ingestelde temperatuur van 19 graden in geen van de onderzochte ruimte behaald wordt.
De pieken in de binnentemperatuur meelopen met de pieken van de zoninstraling (ook die van de vloer).
Opvallend is dat de pieken in de vloer (in de woonkamer) iets achterlopen op de pieken in de overige ruimten, dit duidt erop dat de warmte opgeslagen in de vloer mogelijk wordt getransporteerd door het koelingssysteem.

[…]”

3.52.

Bij brief van 1 september 2025 heeft de advocaat van de VvE [gedaagde] voor zover nodig in gebreke gesteld wegens het met het bouwen van gebouw [gebouwnaam 4] overschrijden van de erfgrens en heeft zij van [gedaagde] verlangd dat zij binnen 1 maand toestemming van DGD verkrijgt in de vorm van een erfdienstbaarheid.

4.Het geschil in de hoofdzaak in conventie

4.1.

[eisers] vorderen bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, samengevat weergegeven en na wijziging van eis:

primair:

I. voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst appartementsrecht, de koopovereenkomst losse parkeerplaats en de aanneemovereenkomst zijn vernietigd per 7 mei 2024;

subsidiair:

II. de koopovereenkomst appartementsrecht, de koopovereenkomst losse parkeerplaats en de aanneemovereenkomst te ontbinden;

primair en subsidiair:

III. te bepalen dat de door [eisers] uitgevoerde prestaties ongedaan gemaakt dienen te worden door:

A. [gedaagde] te veroordelen tot betaling binnen 7 dagen na het te wijzen vonnis van € 2.993.602, 65 aan [eisers] te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 15 december 2022;

B. [gedaagde] te veroordelen binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan de formele (terug)levering van het appartementsrecht met 2 parkeerplaatsen van [eisers] op kosten van [gedaagde] via een aan notariskantoor Brummelhuis verbonden notaris, met machtiging van een aan notariskantoor Brummelhuis verbonden notaris indien [gedaagde] niet tijdig medewerking verleent;

C. UBA te veroordelen binnen 7 dagen na het te wijzen vonnis tot betaling aan [eisers] van € 132.620,99 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 28 september 2023;

D. [gedaagde] en UBA te veroordelen tot vergoeding aan [eisers] van de volledige als gevolg van de wanprestaties en/of vernietiging geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat;

E. [gedaagde] en UBA hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten inclusief nakosten te vermeerderen met wettelijke rente indien deze kosten niet binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis zijn voldaan.

4.2.

[eisers] baseren hun vordering primair op bedrog en/of dwaling, ten gevolge waarvan de overeenkomsten buitengerechtelijk zijn vernietigd en deze worden geacht niet te hebben bestaan. Voorafgaand aan het sluiten van de koop is [eisers] wezenlijke informatie onthouden. Al betaalde bedragen moeten worden terugbetaald. Subsidiair gronden [eisers] het gevorderde op het door [gedaagde] en UBA tekortschieten in de nakoming van voor hen uit de overeenkomsten voortvloeiende verplichtingen op grond waarvan de overeenkomsten voor ontbinding in aanmerking komen en waarna er ongedaanmakingsverplichtingen ontstaan waaronder de verplichting tot terugbetaling van hetgeen [eisers] al hebben betaald.

4.3.

[gedaagde] en UBA voeren ieder afzonderlijk gemotiveerd verweer. Beide betwisten, samengevat weergegeven, dat [eisers] een geslaagd beroep op bedrog en/of dwaling toekomt dan wel dat sprake is van tekortkomingen. Zij hebben [eisers] voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomsten niet verkeerd geïnformeerd of informatie achtergehouden. Op voorhand is duidelijk aangegeven dat buitenzonwering niet mogelijk was en geen onderdeel van de overeenkomsten vormde.

[gedaagde] en UBA betwisten daarnaast dat het gerealiseerde appartement niet zou voldoen aan de daaraan te stellen eisen en/of dat het appartement niet geschikt zou zijn voor normaal gebruik of niet aan de overeenkomsten beantwoordt.

De overeenkomsten zijn volgens [gedaagde] en UBA ten onrechte vernietigd door [eisers] en de overeenkomsten komen ook niet voor ontbinding op grond van wanprestatie in aanmerking. Evenmin zijn zij jegens [eisers] schadeplichtig geworden.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.Het geschil in de hoofdzaak in reconventie

5.1.

UBA vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, na wijziging van eis:

I. voor recht te verklaren dat het Bouwbesluit 2012, zoals vastgesteld bij Besluit van 29 augustus 2011 (Stb. 2011, 416) en zoals geldend op 21 oktober 2019, van toepassing is op [projectnaam] ;

II. [eisers] te veroordelen tot betaling van € 1.021.750,62, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, ter vergoeding van de reeds uitgevoerde werkzaamheden, te vermeerderen met de contractueel overeengekomen rente van 7 procent en omzetbelasting, te rekenen vanaf de datum van opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening;

III. [eisers] te veroordelen tot betaling van € 43.707,50, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, ter vergoeding van de schade als gevolg van de onrechtmatige opschorting door [eisers] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. [eisers] te veroordelen tot betaling aan UBA van € 2.831,13 ter vergoeding van de na de oplevering van het appartement door UBA gemaakte instandhoudingskosten, te vermeerderen met € 23,25 per dag vanaf

29 oktober 2025, dan wel een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

V. [eisers] te veroordelen tot betaling aan UBA van € 6.775,- ter vergoeding van buitengerechtelijke kosten ex artikel 6:96 lid 2 sub c Burgerlijk Pro Wetboek (BW), dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag;

VI. [eisers] te veroordelen in de kosten van deze procedure inclusief nakosten en salaris advocaat, te voldoen binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten na deze termijn indien voldoening uitblijft.

5.2.

UBA stelt hiertoe dat [eisers] ten onrechte nalaat de termijnen van de aanneemsom te betalen en hiermee jegens UBA in verzuim verkeert. De vernietiging van de overeenkomsten was niet rechtsgeldig en sorteert daarom geen effect. Ook komt de aanneemovereenkomst niet voor ontbinding in aanmerking. Het appartement is inmiddels opgeleverd, nadat UBA [eisers] tot twee keer toe voor een oplevering heeft uitgenodigd maar niet is verschenen. UBA wijst op het bepaalde in artikel 26 lid 2 van Pro de aanneemovereenkomst. De contractuele rente wordt gevorderd gelet op het bepaalde in artikel 4 lid 6 van Pro de aanneemovereenkomst. Daarnaast maakt UBA aanspraak op vergoeding van haar schade (op grond van artikel 6:74 BW Pro) die het gevolg is van de onterechte opschorting van de betalingsverplichtingen door [eisers] , bestaande uit met name interne kosten ad € 43.707,50, en van door UBA gemaakte instandhoudingskosten (bestaande uit onder meer betaalde energiekosten, verzekeringspremies en kosten van het regelmatig doorspoelen van leidingen ter voorkoming van legionella) die vanaf de oplevering voor rekening van [eisers] zijn en die tot 29 oktober 2025 € 2.831,13 bedragen en nadien gemiddeld € 23,25 per dag.

5.3.

[eisers] voeren in reconventie gemotiveerd verweer en menen geen betaling meer aan UBA te zijn verschuldigd. De verplichting tot betaling van de facturen is terecht opgeschort en de aanneemovereenkomst is rechtsgeldig buitengerechtelijk vernietigd, waarmee deze overeenkomst als niet gesloten dient te worden beschouwd. Subsidiair beroepen [eisers] zich op ontbinding van de overeenkomsten, waarmee eveneens elke betalingsverplichting komt te vervallen.

5.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

6.Het geschil in het incident

6.1.

In het incident vordert UBA bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de veroordeling van [eisers] krachtens artikel 223 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bij wege van voorlopige voorziening voor de duur van het geding:

I. de veroordeling van [eisers] tot betaling aan UBA van € 904.308,02, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, ter vergoeding van de reeds uitgevoerde werkzaamheden te vermeerderen met de contractuele rente van 7 procent en omzetbelasting, vanaf de datum van opeisbaarheid,

II. de veroordeling van [eisers] in de proceskosten in het incident, inclusief nakosten en salaris advocaat, te voldoen binnen veertien dagen en te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling binnen die termijn uitblijft.

6.2.

UBA stelt hiertoe, samengevat weergegeven, dat [eisers] tot op heden, behoudens de eerste termijn, de aanneemsom onbetaald heeft gelaten, waardoor er een discrepantie is ontstaan tussen de stand van het werk en de betaalde termijnen. Het appartement is inmiddels als opgeleverd te beschouwen. Van UBA kan niet worden gevergd dat zij de uitkomst van de hoofdzaak afwacht. De opschorting van vrijwel de gehele aanneemsom staat ook niet in verhouding tot de gestelde tekortkomingen, die bovendien gemotiveerd worden betwist.

6.3.

[eisers] betwisten dat de voorlopige voorziening toewijsbaar is. De overeenkomsten zijn rechtsgeldig buitengerechtelijk vernietigd dan wel komen voor ontbinding in aanmerking, waardoor hun betalingsverplichting is komen of komt te vervallen. Het staat onvoldoende vast dat de vordering in reconventie uiteindelijk toegewezen kan worden. Niet kan worden geconcludeerd dat UBA de uitkomst van de procedure in reconventie redelijkerwijs niet kan afwachten terwijl er bovendien een aanzienlijk restitutierisico bestaat nu meerdere kopers hun betaling hebben opgeschort en het daardoor (financieel) niet goed gaat met UBA.

6.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

7.De beoordeling

In de hoofdzaak in conventie

Ten aanzien van de ontvankelijkheid

7.1.

Allereerst betoogt [gedaagde] dat [eiser 1] niet ontvankelijk verklaard dient te worden nu zij geen partij is bij de koopovereenkomsten met [gedaagde] . Zij heeft deze overeenkomsten slechts als echtgenote mee ondertekend gelet op het bepaalde in artikel 1:88 BW Pro. De appartementsrechten zijn ook uitsluitend geleverd aan [eiser 2] , aldus [gedaagde] .

7.2.

Deze stelling hebben [eisers] onvoldoende betwist. Zij stellen slechts in gemeenschap van goederen te zijn gehuwd en zichzelf gezamenlijk als koper/opdrachtgever te beschouwen. Anders dan [eisers] stellen, maakt het enkel mee ondertekenen door [eiser 1] nog niet dat zij ook (materieel) contractspartij is geworden bij de koopovereenkomsten. In die koopovereenkomsten is expliciet vermeld dat deze overeenkomsten niet op beider naam worden gesloten (zie 3.17). Dat dit strookt met de bedoeling van partijen blijkt uit de e-mail die [eiser 2] op 2 juni 2022 aan de makelaar had gestuurd (productie 15 van [gedaagde] ). Daarin merkt [eiser 2] naar aanleiding van de concept-koopovereenkomsten op dat het niet klopt dat deze op beider naam zijn gezet en licht hij toe waarom deze alleen op zijn naam moeten worden gezet. Ook heeft [gedaagde] onbetwist gesteld dat de notariële levering op 15 december 2022 uitsluitend aan [eiser 2] heeft plaatsgevonden. De als productie 2A bij dagvaarding overgelegde nota van afrekening van de notaris van 15 december 2022 bevestigt dat, want is uitsluitend aan [eiser 2] gericht. Daarmee is niet komen vast te staan dat ook [eiser 1] juridisch partij is geworden bij de met [gedaagde] gesloten koopovereenkomsten. [eiser 1] zal daarom niet ontvankelijk worden verklaard in het door haar jegens [gedaagde] gevorderde.

7.3.

Dat is anders ten aanzien van de met UBA gesloten aanneemovereenkomst, nu niet in geschil is dat [eiser 1] wel partij is bij die overeenkomst. In de aanneemovereenkomst staat ook expliciet vermeld – anders dan in de koopovereenkomsten – dat [eiser 1] als medeopdrachtgever geldt. Ten aanzien van het jegens UBA gevorderde is [eiser 1] daarmee wel ontvankelijk.

Wel verbondenheid van de overeenkomsten, maar geen toerekening van gedragingen van [gedaagde] en UBA aan elkaar

7.4.

[eisers] stellen dat de beide koopovereenkomsten en de aanneemovereenkomst zo onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn dat de gedragingen van [gedaagde] en UBA aan elkaar kunnen worden toegerekend. [gedaagde] en UBA betwisten dit.

Voor de vraag wie hierin gelijk heeft, komt het aan op een uitleg van de tussen partijen gesloten overeenkomsten en met name op uitleg van het bepaalde in artikel 19 van Pro de koopovereenkomst appartementsrecht respectievelijk artikel 14 van Pro de aanneemovereenkomst (zie 3.18 en 3.19). De rechtbank stelt daarbij voorop dat de vraag hoe een schriftelijke overeenkomst dient te worden uitgelegd niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij is mede van belang de bedoelingen die partijen hebben gehad bij het aangaan van de overeenkomsten. Ook de aard van de overeenkomsten speelt een rol.

7.5.

Uit een redelijke uitleg van genoemde bepalingen in de overeenkomsten volgt naar het oordeel van de rechtbank dat beide overeenkomsten zien op het appartement(srecht) (met parkeerplaatsen), dat onderdeel vormt van [projectnaam] . Deze overeenkomsten kunnen weliswaar niet los van elkaar (voort)bestaan, maar dat wil echter niet zeggen dat elke gedraging van de verkoper automatisch ook aan de aannemer (of andersom) kan worden toegerekend en automatisch tot (mede) aansprakelijkheid van allebei leidt. Gesteld noch gebleken is dat dat laatste de bedoeling van partijen was bij het aangaan van de overeenkomsten. Een dergelijk vergaande aansprakelijkheidsbepaling zou ook expliciet moeten zijn overeengekomen, wat niet is gebeurd. Het tweede lid van de artikelen 19 en 14 wijst eerder op het tegendeel. Ook het sluiten van aparte overeenkomsten met [gedaagde] en met UBA, in plaats van het sluiten van één overeenkomst wijst in tegenovergestelde richting. Daarbij komt dat iedere gedaagde zijn eigen specifieke rol en navenante eigen verplichtingen jegens [eisers] heeft.

7.6.

Het voorgaande dient voor ogen te worden gehouden bij het beoordelen van de verwijten die [eisers] aan [gedaagde] en UBA maken in het kader van hun beroep op vernietiging dan wel ontbinding van de overeenkomsten. Dat neemt niet weg dat, indien één van de overeenkomsten voor vernietiging of ontbinding in aanmerking komt, de andere overeenkomst niet kan blijven voortbestaan.

Het beroep op dwaling en bedrog

7.7.

Aan het in conventie gevorderde leggen [eisers] primair een beroep op bedrog dan wel dwaling ten grondslag. Daartoe stellen zij, kort gezegd, dat [gedaagde] en UBA doelbewust essentiële informatie hebben verzwegen voor [eisers] , onder andere over de bovenmatige opwarming van het appartement. Indien [eisers] hadden geweten van de bovenmatige opwarming en de andere problemen, zouden zij nooit tot het sluiten van de koop- en aanneemovereenkomsten zijn overgegaan, aldus [eisers]

7.8.

[gedaagde] en UBA betwisten dat aan [eisers] een beroep dwaling of bedrog toekomt. [gedaagde] en UBA stellen zich op het standpunt dat zij geen informatie hebben achtergehouden over het binnenklimaat of over enig ander onderwerp dat relevant zou kunnen zijn voor [eisers] bij het aangaan van de koop- en aanneemovereenkomsten.

7.9.

De bepalingen in de wet over dwaling en bedrog vormen voor de rechtbank het vertrekpunt bij de beoordeling. Dat zijn respectievelijk de artikelen 6:228 BW en 3:44 BW.

7.10.

De rechtbank begrijpt uit de stellingen van [eisers] dat zij zich bij hun beroep op dwaling baseren op schending van een mededelingsplicht door [gedaagde] en UBA, de sub b variant van artikel 6:228 BW Pro. Daarin staat dat een overeenkomst die onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is, indien de wederpartij (in dit geval [gedaagde] en UBA) in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten de dwalende had behoren in te lichten. Lid 2 van artikel 6:228 BW Pro bepaalt verder dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeerde geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.

7.11.

Of [gedaagde] en UBA een op hun rustende mededelingsplicht hebben geschonden, dient te worden beoordeeld naar het moment waarop de overeenkomsten werden gesloten (30 juni 2022 en 1 juli 2022) en de vraag of [gedaagde] en UBA op dat moment bekend waren of hadden behoren te zijn met bepaalde informatie.

7.12.

Artikel 3:44, derde lid, BW definieert wanneer sprake is van bedrog. Op grond van die bepaling is bedrog aanwezig wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep. Aanprijzingen in algemene bewoordingen, ook al zijn ze onwaar, leveren op zichzelf geen bedrog op.

7.13.

Aangezien [eisers] de vernietiging van de overeenkomsten inroepen, rust op hen de stelplicht en bewijslast van alle voor een beroep op dwaling of bedrog noodzakelijke feiten.

7.14.

Hierna bespreekt de rechtbank de afzonderlijke feitelijke verwijten die [eisers] voor hun beroep op dwaling en bedrog naar voren hebben gebracht.

* Het binnenklimaat

7.15.

Volgens [eisers] wisten [gedaagde] en UBA ten tijde van het aangaan van de overeenkomsten met [eisers] van problemen met de klimaatbeheersing en van (het risico op) temperatuuroverschrijdingen in het appartement, althans hadden [gedaagde] en UBA reden om dit onderzoeken. In de dagvaarding hebben [eisers] niet uitgelegd waar zij dit standpunt op baseren. Tijdens de mondelinge behandeling is gesteld dat zij zich baseren op de TO-berekeningen van Nieman. Zo blijkt volgens [eisers] uit de notities van Nieman van 31 augustus 2023 en 18 september 2025 dat dit updates zijn, terwijl de eerste versie van de TO-berekeningen dateert van 4 juli 2022. Ervan uitgaande dat een opdracht voor een TO-onderzoek ten minste een aantal weken eerder moet zijn gegeven, moeten er vóór het tekenen van de overeenkomsten met [eisers] bij [gedaagde] en UBA al twijfels hebben bestaan over temperatuuroverschrijdingen, aldus [eisers]

7.16.

Dat [gedaagde] en/of UBA wetenschap had(den) van (mogelijke) problemen met het binnenklimaat in het appartement of daarmee bekend had(den) moeten zijn op het moment van sluiten van de overeenkomsten met [eisers] , is naar het oordeel van de rechtbank niet komen vast te staan. Nog daargelaten of uit de notities van Nieman kan worden afgeleid dat het appartement een onaanvaardbaar binnenklimaat heeft – hetgeen op dit punt in het midden kan blijven – is van belang dat de in deze procedure overgelegde notities van Nieman allemaal dateren van 2023, 2024 en 2025. Die notities zijn dus van ruim ná het sluiten van de overeenkomsten met [eisers] en de inhoud daarvan zegt dus niets over vermeende wetenschap van [gedaagde] en/of UBA ten tijde van het aangaan van de overeenkomsten.

[gedaagde] en UBA hebben betwist dat eerdere berekeningen van Nieman van 4 juli 2022 zien op het appartement van [eisers] en het gebouw [gebouwnaam 4] . Volgens UBA had die eerdere versie van 4 juli 2022 uitsluitend betrekking op de gebouwen [gebouwnaam 1] en [gebouwnaam 2] , die in meerdere opzichten verschillen van gebouw [gebouwnaam 4] . De eerste berekeningen voor het gebouw [gebouwnaam 4] en het appartement van [eisers] zijn volgens UBA pas in oktober 2022 gemaakt. Dat Nieman al op 4 juli 2022 TO-berekeningen van gebouw [gebouwnaam 4] heeft gemaakt, is dus niet komen vast te staan. Overigens, ook als dergelijke berekeningen op 4 juli 2022 wel zouden zijn gemaakt, dan nog dateren die van ná de overeenkomsten met [eisers] , zodat dat geen steun biedt voor het standpunt van [eisers] Gelet op het voorgaande kan in dit verband dus in het midden blijven of – zoals gesteld door [eisers] en betwist door [gedaagde] en UBA – uit de berekeningen van Nieman volgt dat het nog te bouwen appartement van [eisers] na oplevering een probleem met het binnenklimaat zou hebben. Dat er rapporten of berekeningen bestaan die dateren van vóór het sluiten van de overeenkomsten en die wel zien op het gebouw [gebouwnaam 4] en het appartement van [eiser 2] , is niet gesteld door [eisers] De enkele omstandigheid dat de firma Nieman al voor het sluiten van de overeenkomsten als adviseur was betrokken bij [projectnaam] , betekent niet dat daarmee vaststaat dat [gedaagde] en/of UBA in het bezit waren van relevante informatie over het binnenklimaat. [eisers] hebben geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die steun kunnen bieden aan hun standpunt dat [gedaagde] en/of UBA vóór het aangaan van de overeenkomsten wisten of hadden moeten weten van problemen met het binnenklimaat van het appartement.

* Geen mogelijkheid van buitenzonwering

7.17.

Van dwaling of bedrog ten aanzien van het niet kunnen aanbrengen van buitenzonwering is evenmin sprake.

7.18.

[gedaagde] en UBA hebben op voorhand uitdrukkelijk aan [eisers] gecommuniceerd dat het appartement zonder buitenzonwering zou worden verkocht en geleverd en dat het door de koper zelf aanbrengen van buitenzonwering (al dan niet via een meerwerkoptie) niet mogelijk was en niet zou worden gefaciliteerd. Ook staat duidelijk in de technische omschrijving vermeld (zie 3.10) dat het aanbrengen van buitenzonwering niet tot de mogelijkheden behoort. Daar zijn [eisers] voor het aangaan van de overeenkomsten op gewezen. Uit de tussen partijen gevoerde correspondentie volgt ook dat [eisers] zich hiervan bewust waren. Van dwaling op dit punt ten tijde van het aangaan van de overeenkomsten is daarmee geen sprake geweest.

7.19.

De rechtbank begrijpt verder dat [eisers] stellen dat zij verkeerd zijn geïnformeerd over de (on)mogelijkheid van buitenzonwering met als argument dat de aan hen gedane mededeling, dat het aanbrengen van zonwering niet mogelijk is, niet juist was. Volgens [eisers] was het aanbrengen van buitenzonwering voorafgaand aan de bouw wel degelijk mogelijk, maar is dat pas veranderd door aanpassingen die tijdens de bouw zijn gedaan in de vorm van bezuinigingen aan de gevel. [gedaagde] en UBA betwisten dit. Naar het oordeel van de rechtbank is niet komen vast te staan dat [eisers] op dit punt verkeerd zijn geïnformeerd. Dat het aanbrengen van buitenzonwering aanvankelijk wel mogelijk was, blijkt nergens uit en is door [eisers] ook niet onderbouwd. Daartegenover staat dat UBA – naar aanleiding van door [eisers] in 2022 gestelde vragen – op 16 mei 2022 (zie 3.12) al had toegelicht dat door de complexe detaillering en variatie van de gevels en de grote glasoppervlakten het aanbrengen van buitenzonwering niet, althans niet op een veilige manier, mogelijk is zonder het ontwerp en de omgevingsvergunning aan te passen. Dat er in de glasoppervlakten of de detaillering van de gevels veranderingen zijn aangebracht tijdens de bouw hebben [eisers] niet concreet gesteld, laat staan onderbouwd. Uit de in 2024 door leverancier Excelsior verstrekte informatie (productie 9 van UBA) blijkt eveneens dat het glasoppervlak en de detaillering problematisch zijn voor wat betreft buitenzonwering. Anders dan [eisers] stellen, volgt uit de informatie van Excelsior ook niet dat het aanbrengen van zonwering mogelijk is zonder constructieve aanpassingen van de gevel. De conclusie is dan ook dat de aan [eisers] gedane mededeling “dat buitenzonwering niet tot de mogelijkheden behoort” juist was.

* Te dicht bouwen op de erfgrens

7.20.

Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] gesteld dat zij zijn misleid over de kwestie van de erfgrens. Volgens [eisers] hadden [gedaagde] en UBA voorkennis en wisten zij medio 2023 al van onregelmatigheden met de erfgrens. De rechtbank is van oordeel dat deze stelling onvoldoende is voor een geslaagd beroep op dwaling of bedrog. Niet is komen vast te staan dat [gedaagde] of UBA ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten met [eisers] in 2022 al wisten of behoorden te weten dat te dicht op de erfgrens zou worden gebouwd. Dat te dicht op de erfgrens is gebouwd, is pas veel later geconstateerd. [gedaagde] en UBA hebben aangevoerd dat dat pas is 2024 gebleken. In het midden kan blijven of, zoals [eisers] stellen, [gedaagde] en UBA in 2023 wisten van onregelmatigheden met de erfgrens. Ook als dat zo zou zijn, is dat nog steeds ruimschoots na de totstandkoming van de in 2022 gesloten overeenkomsten met [eisers] Het niet bouwen conform de tekeningen en vergunning, met als gevolg dat te dicht op de erfgrens is gebouwd, kan daarom niet met succes aan het beroep op dwaling of bedrog ten grondslag worden gelegd. Daarnaast geldt hiervoor bovendien nog dat een beroep op dwaling niet kan worden gebaseerd op uitsluitend toekomstige omstandigheden gelet op het bepaalde in lid 2 van artikel 6:228 BW Pro.

Tussenconclusie

7.21.

Het voorgaande betekent dat het beroep van [eisers] op dwaling en bedrog niet opgaat en dat [eisers] de overeenkomsten ten onrechte buitengerechtelijk hebben vernietigd in de e-mail van 7 mei 2024. Die buitengerechtelijke vernietiging van de overeenkomsten sorteert daarom geen effect. Vordering I van [eisers] is daarmee niet toewijsbaar.

Het beroep op ontbinding van de overeenkomsten

7.22.

Subsidiair vorderen [eisers] dat de rechtbank de overeenkomsten ontbindt. Voor een geslaagd beroep op ontbinding is, kort gezegd, een tekortkoming en verzuim vereist. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft in beginsel aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW Pro). In lid 2 van artikel 6:265 BW Pro is bepaald dat voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat, wanneer de schuldenaar in verzuim is. [eisers] moeten het bestaan van een tekortkoming stellen en zo nodig bewijzen, omdat zij zich op het rechtsgevolg van ontbinding beroepen.

* Standpunt van [eisers]

7.23.

Volgens [eisers] zijn [gedaagde] en UBA tekort geschoten in de nakoming van voor hen uit de koopovereenkomsten dan wel de aanneemovereenkomst voortvloeiende verplichtingen door aan [eisers] een penthouse te verkopen dat, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper, niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de overeenkomsten mochten verwachten.

Het penthouse zou uitgerust moeten zijn met een klimaatsysteem dat zodanig beïnvloedbaar is dat het hele jaar door een vrij constante en aangename temperatuur gerealiseerd kan worden. Hieraan voldoet het appartement niet. Het klimaatsysteem zal in de winter slechts voor een temperatuur van zo’n 20 °C zorgen, dat is te koud. In het voorjaar en de zomer zullen de temperaturen daarentegen bij zonnig weer regelmatig bovenmatig zijn tot zo’n 35 °C, zonder dat het klimaatsysteem in staat is de temperatuur terug te brengen tot een aangename temperatuur. Deze bovenmatige opwarming doet zich voor in de eetkamer, keuken en woonkamer (die met elkaar in verbinding staan) en in één van de slaapkamers.

Naast deze tekortkoming van het binnenklimaat heeft [gedaagde] verzuimd mededeling te doen van het feit dat in afwijking van de eisen van de bouwvergunning geen bezonnings- en windonderzoek is uitgevoerd. Ook hebben [gedaagde] en UBA verzuimd aan [eisers] mee te delen dat ten aanzien van het oorspronkelijke ontwerp vele door bezuinigingsmotieven ingegeven aanpassingen zouden plaatsvinden, zoals het gebruik van kiepramen in plaats van draai-/kiepramen, het vervangen van industrieel ogende stalen kolommen door betonen kolommen en het aanpassen van de gevelstructuur waardoor het aanbrengen van project-buitenzonwering niet meer mogelijk was
.Dat levert een toerekenbare tekortkoming op. Op geen enkele wijze rechtvaardigt de verkochte kwaliteit een koopprijs van in totaal

€ 4.130.000,-. Daarnaast is inmiddels komen vast te staan dat het gebouw [gebouwnaam 4] is gebouwd binnen de tweemeter-grens van artikel 5:50 BW Pro met het buurperceel [locatie 3] . De toekomstige gevolgen hiervan zijn niet te overzien, maar sowieso zal het woongenot van de toekomstige bewoners worden aangetast en zal de waarde van het penthouse aanzienlijk negatief worden beïnvloed.

Al met al is volgens [eisers] sprake van wanprestatie zijdens [gedaagde] en UBA zodat de ontbinding van de overeenkomsten gerechtvaardigd is. De tekortkomingen zijn essentieel voor het woongenot in een als luxe en van hoogwaardige kwaliteit aangeprezen appartement
.[eisers] verwijzen daarbij naar overgelegde rapporten van Van Duin, berekeningen van Nieman en een rapportage van Ootes. [eisers] zien in het door UBA overgelegde rapport van Koppen eveneens steun voor hun standpunt dat het appartement een onaanvaardbaar warm binnenklimaat heeft.

* Standpunt van [gedaagde]

7.24.

[gedaagde] betwist dat sprake is van wanprestatie. Er is voldaan aan de conformiteits-eis van artikel 7:17 BW Pro. Het appartement is geschikt voor normaal gebruik en heeft de eigenschappen die [eisers] op grond van de overeenkomsten mochten verwachten. Daarbij is relevant dat specifieke normen of regelgeving waaraan het appartement wat betreft klimaateisen moet voldoen, ontbreken. Het toepasselijke Bouwbesluit 2012 bevat niet dergelijke normen. Aan normen die pas zijn ingevoerd nadat de omgevingsvergunning van [projectnaam] al was verleend, hoeft niet te worden voldaan. De pas sinds januari 2022 ingevoerde NEN-leidraad ‘goed en deugdelijk werk’ en het Bouwbesluit 2021 zijn niet van toepassing. Het appartement is gebouwd conform de van te voren opgegeven specificaties en regelgeving zoals deze ten tijde van de afgifte van de omgevingsvergunning golden. Overigens blijkt uit de rapporten van Nieman dat aan de grenswaarden van de door hem onderzochte rekenmethodieken wordt voldaan als binnenzonwering wordt toegepast.

* Standpunt van UBA

7.25.

UBA betwist, kort samengevat, dat het inmiddels afgebouwde en opgeleverde appartement niet voldoet aan hetgeen [eisers] mochten verwachten. Het appartement voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en aan de eisen die het Bouwbesluit 2012 daaraan stelt, alsmede aan de eisen zoals die volgen uit de technische omschrijving. Het Bouwbesluit 2012 en de SWK bevatten geen eisen of specifieke normen voor de binnentemperatuur. Het Bouwbesluit 2021, en eventueel daaruit volgende strengere normen, zijn op de bouw van [projectnaam] niet van toepassing. Hetzelfde geldt voor normen die volgen uit de NEN-leidraad ‘Goed en deugdelijk werk 2022’. Die leidraad dateert van na de start van de bouw van [projectnaam] en de daaraan ten grondslag liggende vergunningen. UBA was niet verplicht om buitenzonwering aan te brengen. Van begin af aan was duidelijk en is ook uitdrukkelijk diverse keren voor het sluiten van de overeenkomsten meegedeeld aan [eisers] dat buitenzonwering niet tot de mogelijkheden zou behoren. Het appartement is voorzien van alle maatregelen die het ontwerp biedt: het glas is zonwerend, het appartement is voorzien van een koelsysteem en er is de mogelijkheid van natuurlijk ventileren. Vanwege de grote hoeveelheid glas mag van de bewoner bovendien worden verwacht dat die zelf ook maatregelen neemt om opwarming door zoninstraling tegen te gaan, zoals het gebruik van binnenzonwering, te meer omdat vooraf duidelijk was dat buitenzonwering niet zou worden aangebracht. Van het toerekenbaar tekortschieten in voor UBA uit de aanneemovereenkomst voortvloeiende verplichtingen is geen sprake.

* Beoordeling door de rechtbank

De toetsingsnorm

7.26.

De rechtbank stelt voorop dat voor de met [gedaagde] gesloten koopovereenkomsten geldt dat ingevolge artikel 7:17 lid 1 BW Pro het door [eiser 2] gekochte nieuwbouw appartement aan de overeenkomst moet beantwoorden. Uit lid 2 van dit wetsartikel volgt verder dat een zaak, in dit geval het appartement, niet aan de overeenkomst beantwoordt indien het, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper, [eiser 2] , op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Daarbij is mede relevant wat er over die eigenschappen in de overeenkomsten en de daarbij behorende documenten staat omschreven en welke mededelingen voorafgaand aan het sluiten van de koop zijn gedaan.

7.27.

Met UBA hebben [eisers] een aanneemovereenkomst gesloten, waarbij UBA zich jegens [eisers] heeft verplicht een appartement te bouwen dat voldoet aan hetgeen in die overeenkomst staat omschreven alsmede aan de daarbij behorende technische omschrijving. IJkpunt is verder de ten tijde van de voor het [projectnaam] afgegeven omgevingsvergunning geldende regelgeving. In dit geval is dat het Bouwbesluit 2012. UBA heeft daarbij de zorgplicht van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Dat betekent dat UBA een appartement moet bouwen dat voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk.

7.28.

Hierna bespreekt de rechtbank de afzonderlijke door [eisers] gestelde tekortkomingen.

Ten aanzien van het ontbreken van de mogelijkheid van buitenzonwering

7.29.

Voor zover [eisers] zich erop beroepen dat het niet kunnen aanbrengen van buitenzonwering een tekortkoming is, volgt de rechtbank hen daarin niet. Maatgevend is wat partijen met elkaar hebben afgesproken. Op grond van de overeenkomsten is aan [eisers] een appartement zonder buitenzonwering verkocht. Verder staat in de technische omschrijving dat het aanbrengen van buitenzonwering niet tot de mogelijkheden behoort. Daar zijn [eisers] voor het aangaan van de overeenkomsten op gewezen. Dat betekent dat [eisers] , gelet op de inhoud van de overeenkomsten, niet mochten verwachten dat zij na levering alsnog zelf buitenzonwering zouden kunnen aanbrengen. De omstandigheid dat na het sluiten van de overeenkomsten op verzoek van [eisers] is gesproken over de mogelijkheid om alsnog buitenzonwering aan te brengen, brengt geen verandering in de verwachting die [eisers] mochten hebben. [gedaagde] en UBA hebben over die mogelijkheid namelijk uitdrukkelijk geen toezegging gedaan, maar slechts onderzocht of het aanbrengen van buitenzonwering alsnog kon worden gerealiseerd maar dat bleek niet haalbaar. Dat is ook duidelijk aan [eisers] kenbaar gemaakt, zoals blijkt uit de berichten van 30 september 2022 en 5 oktober 2022 (zie 3.24 en 3.25). Dat geen buitenzonwering kan worden aangebracht, is daarom geen tekortkoming.

Ten aanzien van het binnenklimaat

7.30.

[eisers] hechten, voor wat betreft wat zij meenden te mogen verwachten van het binnenklimaat in het appartement, veel waarde aan een passage in de verkoopbrochure. Die passage luidt (zie ook 3.9): “Daarnaast zijn de appartementen goed geïsoleerd. Met als resultaat een vrij constante temperatuur, het hele jaar door”. Volgens [eisers] mochten zij daarom verwachten dat het appartement gedurende het gehele jaar een constante, aangename temperatuur heeft. De rechtbank is van oordeel dat aan de hiervoor geciteerde tekst niet de betekenis kan worden toegekend die [eisers] daaraan toekennen. De betreffende passage uit de verkoopbrochure hoort bij het onderwerp gasloos en het goed geïsoleerd zijn van het appartement en heeft het karakter van een algemene aanprijzing. Hieruit kan geen
garantieten aanzien van een constante temperatuur worden afgeleid. Daarnaast bepaalt de koopovereenkomst appartementsrecht (in artikel 27 lid Pro 1) dat geen rechten kunnen worden ontleend aan het bepaalde in onder meer de verkoopbrochure. Ook hieruit volgt dat deze geciteerde tekst niet als garantie kan worden beschouwd. De rechtbank vindt, anders dan [eisers] , het beroep van [gedaagde] en UBA op genoemd artikel 27 lid 1 naar Pro maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Dat is immers een gebruikelijke bepaling, die slechts bevestigt dat de verkoopbrochure naar zijn aard bepaalde aanprijzingen van algemene aard bevat. Gelet op het karakter daarvan kunnen aan de verkoopbrochure daarom geen rechten worden ontleend. Met schommelingen in temperatuur, zeker tijdens een hittegolf of tijdens een koude winter, hebben [eisers] redelijkerwijs rekening moeten houden en dergelijke schommelingen maken het appartement nog niet ongeschikt voor normaal gebruik.

7.31.

In het verlengde van het voorgaande hebben [eisers] betoogd dat het een luxe appartement in het topsegment betreft en daarbij gewezen op de koopprijs. Weliswaar betreft het hier een zeer duur appartement, maar dat heeft naar het oordeel van de rechtbank in dit geval, bij gebrek aan concrete toezeggingen of garanties, niet tot gevolg dat [eisers] meer of andere verwachtingen van het binnenklimaat mochten hebben dan bij een ander nieuwbouwappartement. De hoogte van de koopprijs maakt dus niet dat er hogere eisen gelden ten aanzien van het binnenklimaat. Die prijs is hier vooral ingegeven door de oppervlakte van het appartement, de locatie (in [plaats 1] ) en het uitzicht over [locatie 2] .

7.32.

Om te beoordelen of sprake is van bovenmatige of onaanvaardbare opwarming, moet worden vastgesteld welke concrete eisen kunnen worden gesteld aan het binnenklimaat en de maximumtemperatuur van het appartement. In de technische omschrijving bij de aanneemovereenkomst staat dat het Bouwbesluit 2012 van toepassing is op de bouw van het appartement. De rechtbank constateert met partijen dat noch in het Bouwbesluit 2012 noch in de tussen partijen gesloten overeenkomsten of de daarbij behorende technische omschrijving concrete normen staan geformuleerd voor een maximumtemperatuur van het binnenklimaat van het appartement. Na 2021 opgestelde of in werking getreden concretere (NEN) normen of leidraden waaraan het binnenklimaat van nieuwbouwappartementen (tegenwoordig) dient te voldoen, waarop [eisers] zich hebben beroepen, zijn niet toepasselijk, zodat die recentere normen niet, althans niet zonder meer, als toetsingskader kunnen dienen.

7.33.

Bij gebrek aan overeengekomen concrete normen waaraan getoetst kan worden, zal de rechtbank een maatstaf voor een aanvaardbaar binnenklimaat moeten formuleren.

7.34.

Aan de ene kant ligt het voor de hand om aan te sluiten bij de jurisprudentie uit het huurrecht (uitspraken van de Huurcommissie en van rechterlijke instanties) en de daarin geformuleerde uitgangspunten. Daarin wordt, bij gebrek aan concrete eisen die volgen uit het Bouwbesluit 2012, met regelmaat aansluiting gezocht bij een normering voor temperatuuroverschrijding die is ontleend aan de GIW/ISSO 2008^[1]. Die norm houdt in dat wanneer de binnentemperatuur in een woning meer dan 300 uur per jaar boven de 26,5 ºC uitkomt, terwijl de buitentemperatuur minstens 6 ºC lager ligt, sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro^[2]. In lijn hiermee zou in dergelijke gevallen naar het oordeel van de rechtbank in beginsel ook sprake zijn van non-conformiteit of een tekortkoming van een onder het Bouwbesluit 2012 opgeleverd nieuwbouwappartement.

7.35.

Aan de andere kant geldt dat de normering uit de GIW/ISSO 2008 inmiddels gedateerd is en dat ook al was bij de ontwikkeling van het [projectnaam] en bij het aangaan van de overeenkomsten. Naar de rechtbank begrijpt, is één van de drie door Nieman in zijn rapport van 31 augustus 2023 (zie 3.34) gebruikte berekeningsmethodes (te weten de PMV-methodiek) gebaseerd op de normering van de GIW/ISSO 2008. In de toelichting op de rekenresultaten van deze methode (opgenomen in de bijlage) schrijft Nieman: “Zoals geadviseerd in GIW/ISSO publicatie 2008 is hierbij gerekend met de zomerperiode 30-04-1964 t/m 30-09-1964. Opgemerkt moet worden dat de beoordelingsmethode en ook het gehanteerde klimaatjaar verouderd is en niet meer representatief voor het huidige klimaat. Dit klimaatjaar staat echter nog wel voorgeschreven in GIW/ISSO 2008 als onderdeel van die beoordelingsmethode (die niet meer wordt geüpdatet) (…). Er zijn inmiddels andere methodes gebruikelijk zoals ATG-methode of GTO-methode. Hierin zijn de uitgangspunten voor thermisch comfort uitgewerkt op actuele uitgangspunten en geven daarmee een realistischer beeld van het te verwachten risico op oververhitting.”

7.36.

Aangezien de normering uit GIW/ISSO 2008 gedateerd is, ligt het naar het oordeel van de rechtbank voor de hand een andere norm te hanteren en bijvoorbeeld aansluiting te zoeken bij die van de GTO-methode of de ATG-methode aangezien ook dat gangbare (maar actuelere) rekenmethoden zijn voor woningen. De omstandigheid dat het voldoen aan deze twee methoden nog niet was voorgeschreven in het kader van het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor [projectnaam] neemt niet weg dat de GTO-methode of de ATG-methode wel mede als richtsnoer kan fungeren bij de invulling van de norm over wat een aanvaardbaar binnenklimaat is.

7.37.

Ook als wordt uitgegaan van de GTO-methode of de ATG-methode hebben [eisers] echter onvoldoende onderbouwd dat sprake is van onaanvaardbare opwarming. Daarvoor is het volgende redengevend.

7.38.

Nieman heeft in zijn rapporten twee situaties onderzocht: een situatie met en zonder toepassing van (gemetalliseerde) binnenzonwering. Uit het betoog van [eisers] blijkt dat zij uitsluitend de resultaten van de situatie zonder binnenzonwering van belang vinden. De rechtbank volgt [eisers] hier niet in. Bij de vraag of al dan niet sprake is van onaanvaardbare opwarming is ook relevant of een bewoner maatregelen kan nemen tegen opwarming. Het gaat immers om de situatie in bewoonde toestand en van een bewoner mag worden verwacht dat hij zelf ook warmtewerende maatregelen neemt. Dat is in het geval van [eisers] niet anders. Aangezien buitenzonwering in dit geval niet mogelijk is, gaat het hier dan om het aanbrengen van bijvoorbeeld binnenzonwering of andere raambekleding. Uit het rapport van Nieman van 31 augustus 2023 blijkt dat in de situatie met toepassing van gemetalliseerde binnenzonwering wel wordt voldaan aan de normen van elk van de drie door hem gebruikte rekenmethoden (PMV, GTO en ATG). Anders dan [eisers] betogen, bieden de rapporten van Nieman dus geen steun voor hun standpunt dat sprake is van onaanvaardbare opwarming. Dat [eisers] altijd een voorkeur voor buitenzonwering in plaats van binnenzonwering hebben gehad, kunnen zij niet als argument gebruiken, omdat zij bij het aangaan van de overeenkomsten wisten dat buitenzonwering geen optie was.

7.39.

[eisers] beroepen zich verder op de conclusie in het rapport van Van Duin van 13 december 2024 dat het toepassen van speciale binnenzonwering, met gemetalliseerd materiaal, de situatie iets zal verbeteren maar onvoldoende is om te hoge (oncomfortabele) binnentemperaturen te voorkomen. Die conclusie is echter niet toegelicht, zodat voor de rechtbank niet duidelijk is waarop die is gebaseerd. In zijn reactie van 9 juli 2025 schrijft Van Duin vervolgens dat het effect van binnenzonwering in de praktijk ongunstiger is dan de claims die fabrikanten eraan toedichten. De rechtbank vindt deze algemene stelling onvoldoende om aan de rekenresultaten van Nieman te twijfelen.

Daar komt nog bij dat UBA in haar conclusie van antwoord heeft aangevoerd, mede onder verwijzing naar kritiek van Nieman op het rapport van Van Duin, dat Van Duin onjuiste uitgangspunten en berekeningen heeft gebruikt bij diens berekeningen en dat de simulaties van Van Duin niet stroken met de uitgangspunten die volgen uit de regelgeving. Daarvan heeft UBA ook een aantal concrete voorbeelden genoemd. In reactie hierop hebben [eisers] alleen gesteld “dat Van Duin bij zijn simulatie gebruik heeft gemaakt van in de praktijk vergelijkbare systemen”. Dat is te weinig concreet.

7.40.

Het rapport van Ootes, waarnaar [eisers] hebben verwezen, kan hen evenmin helpen, reeds omdat wat Ootes vindt van het binnenklimaat niet is gebaseerd op zelfstandige temperatuurberekeningen of -metingen.

7.41.

Ten slotte zien [eisers] steun voor hun standpunt in de temperatuurmetingen uit het rapport van Koppen, zoals overgelegd door UBA als productie 32. Dat rapport bevat als enige rapport concrete in het appartement gemeten temperaturen nadat het appartement was afgebouwd. Dat rapport vermeldt meetgegevens in de periode van 30 juni 2025 tot en met 23 juli 2025. Om meerdere redenen zijn die metingen niet representatief voor het binnenklimaat gedurende het jaar (althans het voorjaar en de zomer) van het appartement in bewoonde staat. Ten eerste was binnen die korte meetperiode sprake van enkele dagen met een ongebruikelijke hoge buitentemperatuur van boven de 35,5 ºC. Ten tweede zijn deze metingen verricht in een onbewoond appartement zonder vloerbedekking, zonder enige vorm van raambekleding of binnenzonwering en zonder dat de bewoner natuurlijke ventilatie toepast (de ramen openzet) op momenten dat de temperatuur buiten lager is dan binnen. Ook werkt het koelsysteem door het ontbreken van vloeren en raambekleding minder goed, zo heeft UBA onbetwist toegelicht. Aangenomen moet daarom worden dat in bewoonde staat en met door de bewoner zelf te treffen maatregelen tegen zoninstraling (zoals de aanwezigheid van binnenzonwering of andere raambekleding) de gemeten temperaturen lager zouden zijn uitgevallen.

7.42.

Om een representatief beeld te krijgen van het binnenklimaat en om zo goed mogelijk te kunnen beoordelen of sprake is van onaanvaardbare opwarming, zijn bij voorkeur concrete temperatuurmetingen over een langere periode in het appartement in bewoonde staat nodig. Die gegevens ontbreken hier, omdat [eisers] ervoor hebben gekozen het appartement niet af te nemen en niet te gaan bewonen. Die keuze was mede ingegeven door een vrees voor bovenmatige opwarming, gebaseerd op de onterechte aanname dat [gedaagde] en UBA gehouden waren de mogelijkheid van buitenzonwering te bieden en gebaseerd op simulaties van een fictieve situatie zonder toepassing van binnenzonwering. Gegevens waaruit blijkt dat daadwerkelijk sprake is van bovenmatige opwarming in het appartement ontbreken daarentegen.

7.43.

Het voorgaande betekent dat [eisers] niet hebben aangetoond dat in het appartement sprake is van een onaanvaardbaar, te warm binnenklimaat in het appartement. Op dit punt is dus niet komen vast te staan dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] of UBA.

Ten aanzien van de minimumtemperatuur

7.44.

Volgens [eisers] zal het in de winter te koud zijn in het appartement. Zij vinden namelijk dat de gegarandeerde temperatuur van 20 ºC te laag is voor een comfortabele binnentemperatuur. Ter onderbouwing verwijzen zij naar het rapport van Van Duin, waarin staat: “Het toepassen van een verouderde garantiemodule (2014) waarin in de winter voor de verblijfsruimten slechts een temperatuur van 20 ºC wordt gegarandeerd, zorgt in de winter bij lagere buitentemperaturen voor een onaangenaam binnenklimaat.”

7.45.

De rechtbank stelt voorop dat als uitgangspunt geldt wat partijen zijn overeengekomen: tot een buitentemperatuur van -10 ºC is de binnentemperatuur in verblijfsruimten van het appartement ten minste 20 ºC. Die minimumtemperatuur van 20 ºC volgt uit de technische omschrijving (pagina 44) en de toepasselijke Module II-P van de aanvullende garantievoorwaarden. [eisers] hebben niet gesteld dat het appartement niet aan deze minimumeis voldoet. Dat die minimumeis onvoldoende is voor normaal gebruik van het appartement, hebben [eisers] onvoldoende onderbouwd. De verwijzing naar Van Duin volstaat niet, reeds omdat – naar UBA onbetwist naar voren heeft gebracht – ook in recentere regelgeving (zoals het Bouwbesluit 2021) nog steeds een minimumtemperatuur van 20 ºC wordt gehanteerd. Bij die temperatuur is het appartement naar het oordeel van de rechtbank ook objectief bezien gewoon geschikt voor normaal gebruik. Het appartement voldoet dus aan de eisen die daaraan gelet op het tijdstip van de bouw ervan mogen worden gesteld. Op dit punt is van een tekortkoming, waarop een ontbinding van de overeenkomsten kan worden gebaseerd, geen sprake.

Ten aanzien van de bezonningsstudie en het windhinderonderzoek

7.46.

[eisers] stellen, verwijzend naar de afgegeven omgevingsvergunning, dat zowel het windhinderonderzoek als een bezonningsstudie ontbreken terwijl beide voorgeschreven zijn en de gemeente in de verleende omgevingsvergunning hier ongemotiveerd aan voorbij is gegaan. Dat betekent niet alleen dat de omgevingsvergunning ten onrechte is verleend, maar gevolg van het ontbreken van het windhinderonderzoek en een bezonningsstudie is ook dat een appartement is gebouwd met een onleefbaar binnenklimaat dat niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen en verwachtingen, aldus [eisers]

7.47.

Volgens [gedaagde] en UBA zijn wel een windhinderonderzoek en een bezonningstudie uitgevoerd. Ter onderbouwing is een concept-rapport van een windklimaatonderzoek van maart 2020 overgelegd, evenals een e-mail met bezonningsfilmpjes.

7.48.

De rechtbank overweegt dat in het midden kan blijven of het windhinderonderzoek en de bezonningsstudie zijn uitgevoerd. Ook als die onderzoeken niet zouden zijn uitgevoerd, kan dat niet als een tekortkoming van [gedaagde] en/of UBA tegenover [eisers] worden aangemerkt. Ten eerste staat vast dat een omgevingsvergunning voor de bouw van [projectnaam] is afgegeven. Van de juistheid en rechtmatigheid van dat bestuursrechtelijke besluit moet de rechtbank in deze civiele procedure uitgaan. Er is dus gebouwd op basis van een geldige omgevingsvergunning. Ten tweede hebben [eisers] niet onderbouwd dat een windhinderonderzoek en een bezonningsstudie (mede) strekken ter bescherming van hun belangen, in het bijzonder hun belang bij een bepaald binnenklimaat. Naar UBA onweersproken heeft toegelicht, zien deze onderzoeken namelijk op het tegengaan van mogelijke windhinder of hinderlijke schaduwvorming door de aanwezigheid van een nieuw gebouw (in dit geval gebouw [gebouwnaam 4] en de andere panden van [projectnaam] ) voor omliggende bebouwing. Een windhinderonderzoek en bezonningsstudie zien dus op de belangen van omliggende bebouwing, en niet op de belangen van de (potentiële) kopers van een appartement in [projectnaam] .

Ten aanzien van volgens [eisers] doorgevoerde wijzigingen aan het gebouw

7.49.

Volgens [eisers] heeft UBA ten onrechte allerlei eenzijdige wijzigingen, ingegeven door kostenbesparingen, doorgevoerd die van invloed zijn op het afwerkingsniveau van het gebouw [gebouwnaam 4] . UBA betwist dat sprake is geweest van eenzijdige wijzigingen ten opzichte van hetgeen in de aanneemovereenkomst met bijbehorende technische omschrijving is overeengekomen.

7.50.

De rechtbank gaat voorbij aan dit algemene verwijt van [eisers] , omdat dat niet concreet is onderbouwd en daardoor niet kan worden beoordeeld. De enkele verwijzing door [eisers] naar het rapport Ootes is, zonder nadere toelichting, niet voldoende. Met die algemene verwijzing is niet aan de wegwijsplicht voldaan. De rechtbank zal hierna alleen ingaan op concrete verwijten waarop door [eisers] voldoende kenbaar een beroep is gedaan.

7.51.

De rechtbank overweegt verder dat met betrekking tot de hierna te bespreken vermeende wijzigingen in beginsel doorslaggevend is hetgeen in de aanneemovereenkomst en de bijbehorende technische omschrijving aan specificaties staat omschreven. Verder is in artikel 37 van Pro de aanneemovereenkomst opgenomen dat UBA wijzigingen mag aanbrengen, mits die geen afbreuk doen aan het aanzicht van het gebouw en aan de kwaliteit zoals omschreven in de technische omschrijving. In die technische omschrijving is in het verlengde hiervan opgenomen dat UBA tijdens de (af)bouw wijzigingen mag aanbrengen indien dit tijdens de uitvoering noodzakelijk blijkt, mits de veranderingen geen afbreuk doen aan de waarde, kwaliteit, uiterlijk en bruikbaarheid van het appartement.

Ten aanzien van de gevelconstructie

7.52.

[eisers] stellen dat de gevelopbouw is gewijzigd. UBA betwist uitdrukkelijk dat op dit punt sprake is geweest van een (eenzijdige) wijziging die zich heeft voorgedaan na het sluiten van de aanneemovereenkomst. Zij heeft daarbij toegelicht dat zolang zij bij het project betrokken was al sprake was van een houtskelet gevelbouw in plaats van een aluminium gevel.

7.53.

[eisers] hebben vervolgens, terwijl dat wel op hun weg lag, niet geconcretiseerd dat en waarom sprake is geweest van een eenzijdige wijziging van de gevelopbouw die zou zijn doorgevoerd na het sluiten van de overeenkomsten. Een tekortkoming van de zijde van UBA of [gedaagde] kan daarom niet worden vastgesteld.

Ten aanzien van de gebruikte kwaliteit en de zonwerendheid van het glas

7.54.

[eisers] stellen dat de kwaliteit van het glas in het appartement niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen. [eiser 2] verwijst daarbij naar de bevindingen van Van Duin die in de studio (op de 8e verdieping) glas heeft aangetroffen met een ZTA-waarde van 0,42. Volgens [eisers] moet de ZTA-waarde van het glas 0,4 zijn. Het glas in het appartement heeft daarmee volgens [eisers] niet een voldoende zonwerende werking.

7.55.

UBA betwist dat glas met een ZTA-waarde van 0,4 is overeengekomen. Daarnaast stelt UBA zich op het standpunt dat op de gehele 7e verdieping van het appartement glas is toegepast met een ZTA-waarde van 0,39, zodat, als de norm van 0,4 zou gelden, daar wel aan is voldaan. De studio is de enige ruimte waar glas met een hogere ZTA waarde dan 0,4 is gebruikt, omdat in de studio speciaal spiegelend glas is toegepast.

7.56.

De rechtbank is van oordeel dat het gebruikte glas moet voldoen aan de voorwaarden zoals gesteld in de aanneemovereenkomst met bijbehorende technische omschrijving. Uit die technische omschrijving volgt uitsluitend dat HR ++ glas zal worden gebruikt met een zogenaamde U-waarde van 1,1. UBA heeft onbetwist gesteld dat het gebruikte glas hieraan voldoet. Gesteld noch gebleken is dat de technische omschrijving een voorgeschreven ZTA-waarde bevat. Ook als ervan uit wordt gegaan dat UBA gehouden was op de 7e verdieping van het appartement glas met een ZTA-waarde van ten minste 0,4 aan te brengen, dan heeft zij daaraan voldaan. UBA heeft met de overlegging van de bestellijst van het glas als productie 26, voldoende aangetoond dat overal in het appartement (met uitzondering van de studio op de 8e verdieping) glas met een ZTA-waarde van 0,39 is gebruikt. Hiertegenover is de bevinding van Van Duin, die is gebaseerd op de aangetroffen sticker op het glas in de studio, onvoldoende. Van Duin heeft kennelijk op basis daarvan de onjuiste conclusie getrokken dat op de 7e verdieping hetzelfde glas als in de studio (op de 8e verdieping) is geplaatst. In het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, hebben [eisers] onvoldoende gesteld waaruit kan worden afgeleid dat het gebruikte glas niet aan de kwaliteitseisen of de mate van zonwerendheid voldoet. Een tekortkoming op dit punt is daarmee niet komen vast te staan.

Ten aanzien van de ramen

7.57.

[eisers] stellen dat, in tegenstelling tot hetgeen in de omgevingsvergunning is opgenomen, enkel kiepramen zijn geplaatst in plaats van draai-/kiepramen en dat dit voor het binnenklimaat nadelige gevolgen heeft.

7.58.

De rechtbank overweegt dat [eisers] dit voor het eerst op de zitting genoemde verwijt onvoldoende hebben toegelicht. Vooral het vermelde in de aanneemovereenkomst met bijlagen, waaronder met name de technische omschrijving, is relevant bij het beantwoorden van de vraag of het gerealiseerde appartement voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Onderdeel 6.4 van de technische omschrijving vermeldt op het punt van de ramen: “
De te openen delen zijn draai- en/of kiepramen volgens tekening.”Welk type raam waar is voorgeschreven, volgt dus uit de tekening. [eisers] hebben echter niet toegelicht welke ramen volgens de tekening gecombineerde draai-/kiepramen hadden moeten zijn maar dat in werkelijkheid niet zijn. Bij gebrek aan onderbouwing kan daarom niet worden vastgesteld dat op dit punt sprake is van een tekortkoming.

Ten aanzien van de kolommen

7.59.

[eisers] stellen dat UBA in het kader van een bezuinigingsronde stalen kolommen heeft vervangen door betonnen kolommen. Dat gaat volgens [eisers] ten koste van de industriële uitstraling van het appartement. Hiermee voldoet UBA niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk, aldus [eisers]

7.60.

UBA erkent dat ten aanzien van de kolommen tijdens de bouw noodzakelijke wijzigingen hebben plaatsgevonden waarover de bewoners van de appartementen waarvoor dit speelde zijn geïnformeerd en waarbij in gezamenlijk overleg is gekozen voor één van de voorgestelde oplossingen. [eisers] waren ook uitgenodigd maar hebben van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt.

7.61.

De rechtbank overweegt dat [eisers] niet hebben betwist dat het een noodzakelijke wijziging betrof en dat zij waren uitgenodigd om een keuze te maken uit een van de voorgestelde opties, maar er zelf voor hebben gekozen hieraan niet deel te nemen. Gelet hierop kan het plaatsen van betonnen in plaats van stalen kolommen niet als een tekort-koming van UBA worden aangemerkt. Ook hebben [eisers] UBA ten aanzien van dit punt niet in gebreke gesteld. Het toch doorvoeren van deze kennelijk noodzakelijke wijziging kan daarom niet leiden tot ontbinding van de gesloten overeenkomsten. Of het, zoals [eisers] stellen, ten gevolge van de gewijzigde kolommen lastiger zou worden om later nog buitenzonwering aan te brengen, is daarbij niet doorslaggevend, nu het appartement uitdrukkelijk is verkocht als appartement zonder de mogelijkheid van buitenzonwering.

Ten aanzien van het te dicht bouwen op de erfgrens

7.62.

[eisers] stellen dat gebouw [gebouwnaam 4] te dicht op de erfgrens is gebouwd met het buurperceel. Als gevolg hiervan is een balkon van het appartement binnen de door artikel 5:50 BW Pro voorgeschreven afstand van twee meter van de erfgrens gebouwd. Dit is een gebrek wat de waarde van het appartement significant negatief beïnvloedt, aldus [eisers]

7.63.

UBA betwist dat haar een tekortkoming kan worden verweten wegens het te dicht op de erfgrens bouwen. Zij stelt conform het ontwerp te hebben gebouwd, waarin de positionering was bepaald. Zij betwist dat sprake is van een gebrek waarvoor zij verantwoordelijk is. [eisers] hebben verder niet onderbouwd dat het appartement ten gevolge van een erfgrensoverschrijding significant in waarde zou zijn gedaald, aldus UBA.

[gedaagde] heeft met zoveel woorden erkend dat onder andere een van de balkons behorend bij het door [eisers] gekochte appartement is gebouwd zonder dat daarbij een afstand van twee meter zoals voorgeschreven door artikel 5:50 BW Pro in acht is genomen.

7.64.

Artikel 5:50 lid 1 BW Pro bepaalt, voor zover hier van belang, dat het zonder toestemming van de eigenaar van het naburige erf niet geoorloofd is om binnen twee meter van de grenslijn van dat erf balkons te hebben, voor zover deze op dit naburige erf uitzicht geven. De rechtbank gaat er, mede gelet op de erkenning door [gedaagde] , vanuit dat (een gedeelte van) één van de balkons van het appartement van [eisers] zich binnen twee meter afstand van de erfgrens met het naburige perceel bevindt. Dat balkon geeft uitzicht over dat naburige perceel. De eigenaar van het naburige erf heeft tot nu toe geen toestemming willen geven voor de ontstane situatie. Op dit moment is geen sprake is van een privacy-inbreuk, omdat het balkon uitzicht geeft op de parkeerplaatsen van het naburig erf. Een dergelijke privacy-inbreuk zou in de toekomst wel kunnen ontstaan indien het buurperceel wordt herontwikkeld. Dat is een in de toekomst niet geheel ondenkbare situatie mede nu [eisers] onbetwist hebben gesteld dat het naburige erf een gemengde bestemming heeft (die ook wonen toestaat) en het bestaande kantoorgebouw al gesplitst is in appartementsrechten.

7.65.

De met artikel 5:50 BW Pro strijdige aanwezigheid van het balkon levert in beginsel een tekortkoming op van zowel UBA, ook al heeft zij mogelijk niet zelf de ontwerpfout gemaakt, als ook van [gedaagde] jegens [eisers] Deze tekortkoming is echter van geringe betekenis, ook indien dat in de toekomst zou leiden tot het moeten afschermen van een deel van het balkon. Daartoe is van belang dat [gedaagde] onbetwist heeft gesteld dat het appartement van [eisers] beschikt over in totaal 133 m² aan buitenruimte, verdeeld over drie balkons. Van die oppervlakte is slechts 2,2 m² van één van de balkons gebouwd binnen de afstand van twee meter van artikel 5:50 BW Pro. Om dat probleem op te lossen, zijn meerdere alternatieven denkbaar. Gelet hierop acht de rechtbank ook niet aannemelijk dat sprake is van een significant effect op de waarde van het appartement. De geringe ernst en betekenis van de tekortkoming rechtvaardigt daarom niet de gehele ontbinding van de koopovereenkomsten of de aanneemovereenkomst. Dat deze tekortkoming wel de gedeeltelijke ontbinding van die overeenkomsten zou rechtvaardigen, is niet gesteld en evenmin is door [eisers] geconcretiseerd tot welk bedrag de koop- dan wel aanneemovereenkomst voor gedeeltelijke ontbinding in aanmerking zou komen. Door [eisers] is ook onvoldoende geconcretiseerd dat een en ander tot een waardedaling van hun appartement zou leiden en zo ja tot welk bedrag. Specifiek hierop gericht zijn ook geen afzonderlijke vorderingen ingesteld. Kortom, de erfgrens-kwestie kan de door [eisers] ingestelde ontbindingsvorderingen niet zelfstandig dragen.

Conclusie in conventie

7.66.

Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, was de buitengerechtelijke vernietiging van de overeenkomsten op grond van bedrog of dwaling onterecht en kan [eisers] evenmin met succes de ontbinding van de overeenkomsten in rechte vorderen. Dat betekent dat de vorderingen als weergegeven onder 4.1 sub I. II en III niet toewijsbaar zijn.

7.67.

De nevenvordering als genoemd onder 4.1 sub IV. volgt het lot van de hoofdvorderingen en is daarmee evenmin toewijsbaar. Kortom, alle vorderingen in conventie zijn tevergeefs ingesteld en zullen worden afgewezen.

7.68.

Aangezien de vorderingen in conventie op inhoudelijke gronden niet toewijsbaar zijn, komt de rechtbank niet toe aan een beoordeling van het door [gedaagde] gevoerde procedurele verweer, inhoudende dat de beherend vennoten van [gedaagde] niet mede zijn gedagvaard en dat [eisers] daarom niet ontvankelijk zijn voor zover zij van [gedaagde] (medewerking aan) teruglevering van het appartement vorderen.

Het in reconventie gevorderde

7.69.

UBA vordert een verklaring voor recht dat het Bouwbesluit 2012 van toepassing is op [projectnaam] . De rechtbank overweegt dat zij in deze procedure alleen een verklaring voor recht kan geven die betrekking heeft op de rechtsverhouding tussen UBA en [eisers] De door UBA gevorderde verklaring voor recht strekt echter verder dan die rechtsverhouding, omdat die naar de bewoordingen betrekking heeft op [projectnaam] en daarmee impliciet ook op de rechtsverhouding tussen UBA en de andere appartementseigenaren. In zoverre is die verklaring voor recht niet toewijsbaar. Er is ook geen belang (meer) om de verklaring voor recht in gewijzigde vorm (bijvoorbeeld toegespitst op de rechtsverhouding tussen UBA en [eisers] ) toe te wijzen, omdat tussen partijen niet (langer) in geschil is dat het Bouwbesluit 2012 van toepassing is op de tussen hen gesloten aanneemovereenkomst. [eisers] heeft dit erkend in punt 2.43 van zijn conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende wijziging van eis in conventie. Het in reconventie onder 5.1 sub I. door UBA gevorderde is daarmee niet toewijsbaar.

7.70.

Uit hetgeen in conventie is overwogen, volgt dat de overeenkomsten ten onrechte buitengerechtelijk door [eisers] zijn vernietigd en dat [eisers] evenmin aanspraak kunnen maken op ontbinding van de overeenkomsten. [eisers] hebben zich ten onrechte op opschorting beroepen en gaan ten onrechte ervan uit dat hun betalingsverplichting jegens UBA is komen of zal komen te vervallen. Het appartement is inmiddels volledig afgebouwd en kan als opgeleverd worden beschouwd per 1 juli 2025, zodat inmiddels alle verschuldigde resterende termijnen van de aanneemsom opeisbaar zijn geworden en deze terecht aan [eisers] zijn gefactureerd. De betaaltermijn voor elk van de facturen is verstreken. UBA heeft [eisers] ook nog gesommeerd tot betaling ervan over te gaan, wat [eisers] hebben nagelaten. [eisers] verkeren jegens UBA dus in verzuim met de betaling van de openstaande termijnen van de aanneemsom.

7.71.

Dat betekent dat het in reconventie gevorderde als weergegeven onder 5.1 sub II. toewijsbaar is. Tegen de hoogte van de gevorderde factuurbedragen hebben [eisers] geen afzonderlijk verweer gevoerd, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid van deze bedragen.

7.72.

Op basis van artikel 4 van Pro de aanneemovereenkomst vordert UBA over de openstaande termijnen de contractuele rente van 7% per jaar vanaf de opeisbaarheid van de respectieve facturen (zijnde de vervaldata), en die rente te verhogen met btw. Aangezien [eisers] hebben gehandeld als consument bij het aangaan van de aanneemovereenkomst, terwijl gesteld noch gebleken is dat over het standaardbeding van artikel 4 afzonderlijk Pro is onderhandeld, moet de rechtbank ambtshalve toetsen of artikel 4 een Pro oneerlijk beding is. Voor zover daarin is bepaald dat een rente van 7% per jaar is verschuldigd, is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een oneerlijk beding, omdat die rente niet buitensporig hoog is en ook niet veel hoger dan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro. Dat in artikel 4 lid 7 is Pro bepaald dat de rente wordt vermeerderd met omzetbelasting acht de rechtbank daarentegen wel een oneerlijk beding, omdat rente een vorm van schadevergoeding is en over schade geen omzetbelasting is verschuldigd. Met artikel 4 lid 7 wenst Pro UBA op oneigenlijke wijze de contractuele rente te verhogen. Vanwege die oneerlijkheid kan UBA op artikel 4 lid 7 dus Pro geen beroep doen. De contractuele rente van 7% per jaar is dus toewijsbaar, maar zonder de verhoging daarvan met btw.

7.73.

UBA heeft daarnaast een schadevergoeding van € 43.707,50 gevorderd op grond van artikel 6:74 BW Pro wegens het onrechtmatig opschorten door [eisers] van hun betalingsverplichting. UBA stelt veel interne kosten te hebben gemaakt, bestaande uit manuren van werknemers die zijn ingezet in het kader van de met [eisers] gevoerde discussies.

7.74.

Nu het niet tijdig betalen maar ten onrechte opschorten van de betalingen een toerekenbare tekortkoming van [eisers] jegens UBA oplevert en [eisers] met betaling jegens UBA in verzuim verkeren, kan UBA jegens [eisers] op grond van artikel 6:74 BW Pro aanspraak maken op vergoeding van door haar geleden schade die hiervan het gevolg is geweest. Tegen (de hoogte van) deze schadepost heeft [eisers] geen afzonderlijk verweer gevoerd, terwijl UBA deze kosten wel heeft gespecificeerd in een als productie 15 overgelegd overzicht. Het onder 5.1 sub III gevorderde is daarmee eveneens toewijsbaar.

7.75.

Hetzelfde geldt voor het onder 5.1 sub IV in reconventie gevorderde. UBA heeft onbetwist gesteld dat zij ter hoogte van dit bedrag instandhoudingskosten van het appartement, bestaande uit onder meer verzekeringskosten, energiekosten en kosten voor het doorspoelen van de leidingen ter voorkoming van legionella, moet maken doordat [eisers] hebben geweigerd aan de oplevering en sleuteloverdracht mee te werken. Deze kosten bedragen volgens UBA vanaf 1 juli 2025 (de opleverdatum) tot 29 oktober 2025 € 2.831,13 en vanaf laatstgenoemde datum € 23,25 per dag. [eisers] zijn verantwoordelijk voor deze kosten vanaf de opleverdatum, welke datum op 1 juli 2025 gesteld kan worden. Ten onrechte weigeren [eisers] tot betaling over te gaan en tot een (sleutel)overdracht te komen. Het op dit punt gevorderde is daarom ook toewijsbaar als hierna vermeld.

7.76.

UBA maakt ten slotte, op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW Pro aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten ad € 6.775,-.

Deze vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat [eisers] consumenten zijn, te weten natuurlijke personen die niet hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Daarom moet de rechtbank controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. UBA heeft aan [eisers] op 2 juni 2025 een aanmaning gestuurd die niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Daarin is namelijk een te hoog bedrag aan incassokosten aangezegd. Dat bedrag is niet alleen berekend op basis van de op dat moment verschuldigde hoofdsom, maar mede op basis van de over de verschuldigde hoofdsom tot dan verschenen contractuele rente. Dat laatste is alleen toegestaan voor zover sprake is van langer dan één jaar verschenen rente. Over een aantal door UBA in rekening gebrachte termijnen was op 2 juni 2025 minder dan één jaar rente verschuldigd. Aangezien de aanmaning daarmee niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 2 BW Pro moeten de door UBA gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.

De proceskosten in conventie en in reconventie

7.77.

[eisers] krijgen in de hoofdzaak in conventie en in reconventie (overwegend) ongelijk. [eisers] zullen daarom de proceskosten van [gedaagde] en UBA in de hoofdzaak moeten vergoeden.

7.78.

De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

griffierecht € 6.861

salaris advocaat € 9.262 (2 punten x tarief VIII ad € 4.631 per punt)

nakosten
€ 189(plus de verhoging die is vermeld in de beslissing)

totaal: € 16.312.

7.79.

De proceskosten van UBA in conventie worden begroot op:

griffierecht € 6.861

salaris advocaat € 9.262 (2 punten x tarief VIII ad € 4.631 per punt)

nakosten
€ 189(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

totaal: € 16.312.

7.80.

De proceskosten van UBA in reconventie worden begroot op:

salaris advocaat € 4.631 (2 punten x tarief VIII ad € 4.631 x factor 0,5)

nakosten
€ 107

totaal: € 4.738.

7.81.

De wettelijke rente over de proceskosten wordt, voor zover gevorderd, toegewezen als hierna vermeld in de beslissing.

In het incident

7.82.

Nu in dit vonnis wordt beslist op het in reconventie in de hoofdzaak gevorderde, heeft UBA geen belang meer bij het incidenteel gevorderde, dat daarom zal worden afgewezen. In de omstandigheid dat het belang bij het incidenteel gevorderde met de beslissing in de hoofdzaak is komen te vervallen, ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten in het incident te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

8. De beslissing

De rechtbank

in het incident

8.1.

wijst het gevorderde af;

8.2.

compenseert de proceskosten in het incident aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in de hoofdzaak in conventie

8.3.

verklaart [eiser 1] niet ontvankelijk in haar vorderingen jegens [gedaagde] ;

8.4.

wijst het door [eisers] gevorderde (voor het overige) af;

8.5.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van [gedaagde] van € 16.312,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers] niet tijdig aan deze proceskostenveroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [eisers] € 98,- extra betalen plus de kosten van betekening;

8.6.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van UBA van € 16.312,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers] niet tijdig aan deze proceskostenveroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [eisers] € 98,- extra betalen plus de kosten van betekening;

8.7.

veroordeelt [eisers] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de aan UBA te betalen proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

8.8.

verklaart de veroordelingen in 8.5 tot en met 8.7 uitvoerbaar bij voorraad;

in de hoofdzaak in reconventie

8.9.

veroordeelt [eisers] tot betaling van een bedrag van € 1.021.750,62, te vermeerderen met de contractueel overeengekomen rente van 7 procent per jaar, te rekenen vanaf de datum van opeisbaarheid van de facturen tot aan de dag der algehele voldoening;

8.10.

veroordeelt [eisers] tot betaling aan UBA van een bedrag van € 43.707,50 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

8.11.

veroordeelt [eisers] tot betaling aan UBA van € 2.831,13, te vermeerderen met

€ 23,25 per dag vanaf 29 oktober 2025 tot aan de dag dat [eisers] de resterende termijnen van de aanneemsom hebben betaald en medewerking hebben verleend aan een sleuteloverdracht;

8.12.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van UBA van € 4.738,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [eisers] € 98,- extra betalen plus de kosten van betekening;

8.13.

veroordeelt [eisers] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de aan UBA te betalen proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

8.14.

verklaart de veroordelingen in 8.9 tot en met 8.13 uitvoerbaar bij voorraad;

8.15.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, rechter, bijgestaan door mr. C.L. de Rijke, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2026.

Afwijzing vernietiging en ontbinding nieuwbouwappartement wegens vermeende gebreken binnenklimaat

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

1.[eiser 1] ,

1.de commanditaire vennootschap [gedaagde] C.V.,

1.De zaak en de beslissing in het kort

2.De procedure

3.De feiten

4.Het geschil in de hoofdzaak in conventie

5.Het geschil in de hoofdzaak in reconventie

6.Het geschil in het incident

7.De beoordeling

Voetnoten