Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/787087 / KG ZA 26-345 MK/EV
Vonnis in kort geding van 4 mei 2026
in de zaak van
SDB VASTGOED B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij bij dagvaarding van 30 april 2026,
hierna te noemen: SDB,
advocaat: mr. M.J. Sarfaty,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats] ,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagde 1] ,
advocaat: mr. P.M. Jongeling.
1.De procedure
Op de mondelinge behandeling van 1 mei 2026 is namens SDB verschenen [naam 1] (aandeelhouder) met mr. Sarfaty. Namens [gedaagde 1] zijn verschenen [gedaagde 2] (wiens besloten vennootschap vennoot is van de vof) en [gedaagde 3] (eigenaar) met mr. Jongeling. SDB heeft de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht aan de hand van vooraf ingediende producties en een pleitnota. [gedaagde 1] hebben verweer gevoerd, eveneens aan de hand van een pleitnota. Op verzoek van de voorzieningenrechter hebben [gedaagde 1] de gebruikersovereenkomst bij akte op 1 mei 2026 (na de mondelinge behandeling) nog ingebracht waarop SDB bij akte van 4 mei 2026 heeft gereageerd. In verband met de spoedeisendheid van het gevorderde is de vonnisdatum vervolgens bepaald op 4 mei 2026 in de vorm van een ‘kopstaartvonnis’. Dit is de uitwerking daarvan die op 15 mei 2026 aan partijen is afgegeven.
2.De feiten
2.1.
SDB is eigenaresse van het pand aan [adres] (hierna: het pand). Zij verhuurt het pand aan [gedaagde 1] (hierna: de vof), die daar een hotel c.q. restaurant exploiteert.
2.2.
Op grond van artikel 1.3 van de tussen partijen geldende huurovereenkomst is het pand uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als hotel, café, restaurant.
2.3.
In artikel 1.4 van de huurovereenkomst is opgenomen dat het de huurder niet is toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven.
2.4.
Op 24 april 2026 ontving SDB een brief van de gemeente Aalsmeer waarin werd aangekondigd dat het Centraal Orgaan Asielzoekers (hierna: COA) vanaf 4 mei 2026 40 nareizigers/statushouders (hierna steeds aan te duiden als: statushouders) zal onderbrengen in het pand. De vof heeft ten aanzien daarvan een overeenkomst gesloten met het COA (hierna: de gebruikersovereenkomst), die loopt van 4 mei 2026 tot en met 4 november 2026.
3.Het geschil
3.1.
Samengevat vordert SDB:
I. [gedaagde 1] hoofdelijk te verbieden om in het pand aan [adres] nareizigers c.q. statushouders te (laten) huisvesten door het COA en/of een andere (overheids)instelling en indien en voor zover er reeds nareizigers c.q. statushouders in het pand zijn gehuisvest, dit gebruik te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom;
II. [gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen in de (na)kosten van deze procedure met de wettelijke rente daarover.
3.2.
SDB legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Met de opvang van statushouders handelen [gedaagde 1] in strijd met de overeengekomen bestemming van het pand. Op 26 maart 2026 is SDB telefonisch benaderd door [gedaagde 2] , die om toestemming vroeg om via het COA statushouders in het pand te huisvesten. SDB heeft in dat gesprek en de daaropvolgende overleggen haar toestemming geweigerd. Zij voelde zich dan ook overvallen toen de gemeente haar aankondiging deed, te meer om de maatschappelijke onrust die een dergelijke invulling van het pand met zich zal meebrengen. Partijen hebben bij aanvang van de huurovereenkomst een dergelijke bestemming ook niet voor ogen gehad. Een verblijf in een hotel is naar zijn aard van korte duur (enkele nachten), terwijl huisvesting – ook binnen de tijdelijkheid van enkele maanden – een meer permanent verblijfskarakter ('short stay') heeft. SDB vreest dat de woningkrapte (en daarmee het beperkte aanbod van sociale huurwoningen) ertoe zal leiden dat de voorgenomen snelle doorstroom naar een vaste woning niet mogelijk zal zijn voor de statushouders. Het huisvesten van statushouders levert ook een schending van het in de algemene bepalingen overeengekomen onderverhuurverbod op. Alle kamers worden immers geboekt door één organisatie en het risico van de bezetting en de exploitatie ligt daarmee niet meer bij de huurder, maar bij het COA.
3.3.
[gedaagde 1] voeren verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het staat tussen partijen vast dat het pand conform de huurovereenkomst is bestemd om te worden gebruikt als hotel, café, restaurant (bestemmingsbepaling). De vraag die voorligt is of de voorgenomen plaatsing van statushouders in het pand door de vof past binnen de bestemmingsbepaling of een tekortkomging oplevert.
4.2.
[gedaagde 1] hebben aangevoerd dat binnen een hotelbestemming ruimte bestaat voor variatie, zolang de exploitatie hotelmatig blijft. Doorslaggevend is daarbij dat de exploitant het hotel zelf blijft exploiteren. Dat is volgens hen het geval. Daarbij komt dat de vof de statushouders ziet als hotelgasten. Zij verblijven tegen betaling in het hotel, niet alle kamers worden in gebruik gegeven aan het COA en het terras en restaurant blijven geopend voor het publiek. Omdat de hotelbestemming onderdeel is van de bestemming zoals opgenomen in de huurovereenkomst is – anders dan SDB heeft gesteld – geen afzonderlijke toestemming van SDB vereist. In de gebruikersovereenkomst met het COA is expliciet opgenomen dat het pand uitdrukkelijk niet is bestemd om te worden gebruikt als (permanente) woonruimte. Het gaat om kort verblijf met doorstroom. Voor zover SDB bezorgd is over die doorstroom, voeren [gedaagde 1] aan dat nareizigers niet putten uit het reguliere aanbod van sociale huurwoningen omdat voor hen aparte voorzieningen gelden. Daarbij is in de gebruikersovereenkomst een einddatum opgenomen zodat het gebruik na zes maanden van rechtswege eindigt.
4.3.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de plaatsing van statushouders door de vof in het pand zoals voorzien en vastgelegd in de gebruikersovereenkomst met het COA mogelijk is binnen de bestemmingsbepaling. Deze vorm is weliswaar niet 1-op-1 vergelijkbaar met een ‘reguliere’ hotelsituatie, maar vertoont voldoende gelijkenissen met de exploitatie van een hotel om aldus binnen de bestemmingsbepaling te vallen. Zo is het pand voor een periode van een half jaar geboekt door het COA voor het verblijf van individuele gasten en wordt hiervoor betaald. Voor elke statushouder wordt bovendien toeristenbelasting afgedragen. Verder blijkt uit de gebruikersovereenkomst dat de vof onder meer drie maaltijden per dag verzorgt, de kamers schoonmaakt en linnengoed verstrekt. Dit zijn elementen die typisch bij een hotelexploitatie horen en onderbouwen de stelling dat de vof het gehuurde zelf blijft exploiteren, ook nu de individuele gasten door het COA worden aangedragen. Dit is een belangrijk gezichtspunt voor de vraag of de plaatsing past binnen de bestemmingsbepaling.
4.4.
De totale duur van de afspraken met het COA is vermoedelijk langer dan gebruikelijk bij een doorsnee hotelexploitatie, maar nog steeds van beperkte duur (maximaal zes maanden). Daarbij wordt het pand als doorstroomlocatie aangemerkt en hebben [gedaagde 1] tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat het de bedoeling is dat de verblijfsduur van de gasten kort is (niet de volledige duur van de termijn van maximaal zes maanden) omdat zij doorstromen naar andere plekken binnen de gemeente. SDB plaatst hier vraagtekens bij, maar heeft onvoldoende aangevoerd om van een andere situatie uit te gaan. Verder geldt dat een gebruik in afwijking van de gebruikelijke invulling niet automatisch meebrengt dat dit strijdig is met de overeengekomen bestemming of leidt tot een transformatie naar woonruimte, zeker niet als het slechts een in tijd beperkte duur betreft.
4.5.
Partijen hebben verschillende standpunten ingenomen ten aanzien van de vraag of het gehele hotel gebruikt gaat worden voor het onderbrengen van statushouders of dat nog (ten minste) een kamer voor andere exploitatie beschikbaar blijft. De gebruikersovereenkomst met het COA gaat uit van negentien kamers en de voorzieningenrechter begrijpt dat het hotel twintig kamers telt. Maar ook als dit anders is, zoals SDB stelt, leidt dit niet tot een ander oordeel. Anders gezegd, ook als het gehele hotel tijdelijk voor het onderbrengen van statushouders wordt gebruikt blijft het binnen de bestemmingsbepaling op basis van hetgeen hiervoor overwogen. Aan bespreking van de optelsom van kamers en bedden zoals die door SDB in haar akte is overgelegd, wordt derhalve niet toegekomen.
4.6.
SDB beroept zich aanvullend nog op de bepaling dat het – behoudens toestemming van SDB – niet is toegestaan het pand aan derden in (onder)huur of gebruik af te staan (artikel 6.1 Algemene Bepalingen). In dat kader is het van belang dat [gedaagde 1] aannemelijk hebben gemaakt dat de vof het hotel nog altijd zelf exploiteert, zoals hierboven is toegelicht. Dat het pand in zijn geheel wordt gebruikt voor het plaatsen van statushouders maakt niet dat er sprake is van onderhuur of ingebruikgeving. De eindverantwoordelijkheid ligt nog altijd bij de vof. Ten aanzien van het standpunt van SDB dat het pand in gebruik wordt (af)gegeven wordt nog opgemerkt dat die situatie zich ook voordoet bij het verschaffen van een kamer aan een gast, hetgeen wel binnen de bestemming als hotel is toegestaan (en daar juist voor bedoeld is).
4.7.
Een afweging van de belangen leidt tot slot ook niet tot een andere conclusie. SDB vreest voor ernstige maatschappelijke onrust in de directe omgeving van het pand. Dat dit in dit specifieke geval zal gebeuren is niet althans onvoldoende onderbouwd. Er heeft weliswaar een protest plaatsgevonden, maar naar de voorzieningenrechter begrijpt is dit vreedzaam verlopen. De onrust waarvan naar aanleiding van (de weerstand op) de komst van statushouders wel is gebleken, heeft zich voornamelijk tegen [gedaagde 3] gericht, die met bedreigingen aan zijn adres te maken heeft gekregen. De huisvesting zou ook een negatieve uitstraling hebben op het pand en daarmee op de beleggingswaarde daarvan, waardoor SDB meent schade te lijden. Daarvan ontbreekt iedere onderbouwing. Het belang van de vof is een financieel belang: met deze constructie verwachten zij met minder kosten (commissie van Booking.com en afdracht van creditcardbetalingen) een opbrengst te realiseren waarmee een nodige verbouwing gefinancierd kan worden. Daarnaast is er een algemeen belang. Gemeenten en het COA hebben een verantwoordelijkheid om nareizigers te huisvesten. Het gaat in dit geval om een groep van 40 mensen die reeds in het bezit is van een verblijfsvergunning (statushouders). Daarbij bestaat deze groep uit vrouwen en kinderen, van wie het veiligheidsrisico als laag wordt beoordeeld. Het belang om deze relatief kleine groep mensen voor korte duur op te vangen, weegt zwaarder dan het belang van SDB.
4.8.
SDB is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] worden begroot op:
- griffierecht
€
735,00
- salaris advocaat
€
1.177,00
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.101,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt SDB in de proceskosten van € 2.101,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als zij niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E.P.M. Vos, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2026. [1]