ECLI:NL:RBAMS:2026:4729 - Rechtbank Amsterdam - Afwijzing huurprijsvermindering wegens overlast onderbuur...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11930470 \ CV EXPL 25-14495

Vonnis van 16 april 2026

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: Huurder,

procederend in persoon,

tegen

WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Verhuurder,

gemachtigde: mr. P. Brulleman.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 oktober 2025, met producties;

- de conclusie van antwoord, met producties;

- het tussenvonnis van 16 december 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen, waarna daarvoor een dag is bepaald;
- de akte met aanvullende producties door Huurder op 7 maart 2026.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 maart 2026. Daarvan zijn door de griffier aantekeningen gemaakt. Huurder is verschenen, vergezeld door haar twee zoons. Namens Verhuurder verscheen [naam 1] ( [functie] ), vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, Verhuurder mede aan de hand van pleitaantekeningen, inclusief een bijlage met titel “Stand van zaken maart 2026”, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Verhuurder verhuurt sinds 1 oktober 1993 aan Huurder de sociale huurwoning aan het adres [adres]. Sinds 1 juli 2025 bedraagt de maandelijkse huurprijs inclusief servicekosten € 1.055,92.

2.2.

Onder het gehuurde bevindt zich de woning met nummer [nummer]. Deze woning wordt door Verhuurder verhuurd aan de onderbuurvrouw van Huurder. Ook de onderbuurvrouw woont daar meer dan 30 jaar.

2.3.

Bij brief (en e-mail) van 12 mei 2025 aan Verhuurder maakt Huurder formeel bezwaar tegen de door Verhuurder voorgestelde huurverhoging per 1 juli 2025. Daarnaast verzoekt zij om huurverlaging, die over de periode van 1 januari 2015 tot heden 30% bedraagt en die vanaf heden inhoudt dat de huur wordt verlaagd tot € 669,14 per maand. De huurverlaging vanaf heden wenst zij te laten voortduren totdat de overlast door de onderbuurvrouw is gestopt en haar woongenot is hersteld. In de brief licht Huurder toe dat zij al sinds januari 2015 overlast ondervindt van de onderbuurvrouw, dat ondanks herhaalde meldingen en verzoeken aan Verhuurder om actie te ondernemen de situatie niet is verbeterd, dat de aanhoudende overlast grote impact heeft op haar woongenot en dat een huurverhoging niet gerechtvaardigd is.

2.4.

Ten aanzien van het verzoek om huurverlaging heeft Verhuurder aan Huurder laten weten dat zij dit verzoek afwijst. Bij e-mail van 23 juni 2025 laat Verhuurder tevens aan Huurder weten dat de situatie met de buurvrouw bekend is en Verhuurder al langere tijd in overleg is met het Meldpunt Zorg en Woonoverlast en de betrokken partijen om de situatie zo veel mogelijk te normaliseren. Daarbij merkt Verhuurder ook op dat de buurvrouw aanvankelijk niet wilde meewerken en het er naar uitzag dat op ontbinding en ontruiming kon worden aangestuurd, maar dat de buurvrouw inmiddels hulp toelaat en dat, zolang zorgpartijen vinden dat er niet hoeft te worden ingegrepen, Verhuurder dat ook niet kan. Aan het slot laat Verhuurder weten dat als er alsnog een onhoudbare situatie ontstaat, Huurder en andere omwonenden Verhuurder moeten berichten zodat er een nieuw dossier kan worden opgebouwd dat in een eventuele ontbindingsprocedure gebruikt kan worden.

2.5.

Op 31 juli 2025 heeft Verhuurder de huurcommissie verzocht om haar voorstel tot huurverhoging te beoordelen, namelijk een verhoging van de (kale) huur per 1 juli 2025 met € 100,00 naar € 1.016,90 per maand. De voorzitter van de huurcommissie heeft in zijn uitspraak van 5 september 2025 geoordeeld dat het voorstel van Verhuurder redelijk is en dat het bezwaar van Huurder tegen de verhoging, namelijk burenoverlast, ongegrond is omdat voor verminderd woongenot als gevolg van burenoverlast bij de huurcommissie geen huurverlagingsprocedure beschikbaar is.

3.Het geschil

3.1.

Huurder vordert dat Verhuurder wordt veroordeeld tot betaling aan Huurder van:
a. € 29.276,24, zijnde te veel betaalde huur vanaf 1 januari 2015 tot heden, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 30 september 2025 tot de dag van algehele voldoening;
b. € 8.935,27 aan wettelijke rente over de hoofdsom, berekend tot en met 30 september 2025;

c. de proceskosten en wettelijke rente daarover.

3.2.

Aan haar vordering heeft Huurder, samengevat, het volgend ten grondslag gelegd. Huurder ondervindt al 20 jaar overlast van de onderbuurvrouw. De overlast bestaat onder andere uit agressief gedrag, herhaaldelijk bonken op de deur, beledigende teksten aanbrengen op muren, briefjes op de voordeur en pogingen om andere buren tegen Huurder op te zetten. Huurder voelt zich door de overlast onveilig in haar woning en zij probeert de onderbuurvrouw zoveel mogelijk te ontlopen. Van Verhuurder mag verwacht worden dat zij tegen de onderbuurvrouw, die ook huurder is van Verhuurder, de juiste stappen neemt om de overlast te (doen) stoppen. Ondanks herhaalde meldingen aan Verhuurder heeft Verhuurder dat niet gedaan, hetgeen leidt tot een gebrek. Huurder vordert om die reden een huurverlaging wegens gederfd woongenot van 30% van de huurprijs, met terugwerkende kracht tot 1 januari 2015. Dit komt neer op een bedrag van € 29.276,24. Dit vordert zij tevens ten titel van schadevergoeding, omdat Verhuurder is tekortgeschoten in zijn verplichting om op afdoende wijze op te treden tegen de onderbuurvrouw.

3.3.

Verhuurder voert verweer en stelt zich – samengevat – op het volgende standpunt. Van een gebrek dan wel tekortkoming is geen sprake, omdat Verhuurder tot nu toe voldoende gedaan om de overlast te beperken, Van haar kan op dit moment niet worden gevergd een ontruimingsprocedure te beginnen tegen de onderbuurvrouw, die 74 jaar oud en psychisch kwetsbaar is. Daarnaast zal een dergelijke procedure zeer moeilijk worden zolang de zogenoemde Einde Interventieverklaring niet door het Meldpunt Zorg en Overlast wordt afgegeven. Ook speelt mee dat de overlast afwisselend aan- en afwezig is en bovendien niet altijd kan worden aangeduid als (zeer) ernstig. Ten aanzien van de gevorderde vermindering van de huurprijs heeft Verhuurder dan ook bestreden dat er sprake is van gederfd huurgenot als gevolg van haar handelen en heeft zij gewezen op de vervaltermijn van 6 maanden. In dat verband heeft Verhuurder verder opgeworpen dat na die termijn ook niet bij wijze van schadevergoeding de door Huurder gewenste huurvermindering alsnog kan worden gevorderd.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Vervaltermijn4.1. De wet bepaalt in artikel 7:257 lid 1 BW Pro dat de huurder een vordering tot huurprijsvermindering wegens een gebrek moet indienen binnen zes maanden na aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. Na het verstrijken van die termijn kan voor op grond van lid 3 van genoemde bepaling wat het verleden betreft geen huurvermindering worden gevorderd over een langere periode dan zes maanden voor het instellen van de vordering. Huurder huurt een woning in de niet-geliberaliseerde huursector waardoor deze vervaltermijn op haar situatie van toepassing is. Huurder heeft haar vordering tot huurprijsvermindering niet binnen zes maanden na kennisgeving aan Verhuurder ingediend, maar deze pas bij dagvaarding van 7 oktober 2025 ingesteld. Hierdoor kan zij geen huurprijsvermindering vorderen over de periode die langer dan zes maanden vóór de dagvaarding ligt. Dit betekent dat - voor zover sprake zou zijn van een gebrek - Huurder in ieder geval geen huurprijsvermindering kan vorderen kan vorderen wegens door haar ervaren verminderd huurgenot in de periode vóór 7 april 2025. De vordering van Huurder tot vermindering van de huurprijs over de periode vanaf 1 januari 2015 tot 7 april 2025 (dus het leeuwendeel van de vordering) kan hoe dan ook niet slagen.

4.2.

In het verlengde daarvan wordt als volgt overwogen. Naast meldingen uit 2025 en 2026 heeft Huurder overlastmeldingen (voornamelijk e-mails) overgelegd uit november 2015, februari t/m december 2023 en januari 2024. Overigens gaat het niet in alle gevallen om overlastmeldingen aan Verhuurder. Het betreft ook meldingen aan de Politie. Over de periode 2016 t/m 2022 heeft Huurder geen meldingen overgelegd en ook niet over 2024, met uitzondering van januari 2024. Met Verhuurder is de kantonrechter van oordeel dat het zwaartepunt van de overlastmeldingen vooral lijkt te liggen in 2023. Wat hiervan ook zij, bij de beoordeling van de vraag of Huurder recht heeft op een huurprijsvermindering dienen de overlastmeldingen die zijn gedaan vóór april 2025 buiten beschouwing te worden gelaten, gelet op de hiervoor genoemde vervaltermijn

Is er sprake van een gebrek?4.3. Op grond van artikel 7:204 lid 3 BW Pro levert een zuiver feitelijke stoornis in het huurgenot door derden (zoals overlast) geen gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Als de derde huurder is van dezelfde verhuurder als degene die de overlast ondervindt, kan de situatie echter anders liggen. De verhuurder kan de betreffende derde in dat geval immers aanspreken op zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW Pro). Als vast komt te staan dat de verhuurder in een dergelijk geval zelf mede tot de feitelijke stoornis bijdraagt door geen of onvoldoende gebruik te maken van zijn bevoegdheden tegenover de derde, moet dit worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro en is de uitzondering van artikel 7:204 lid 3 BW Pro dus niet van toepassing. Niet de overlast zelf, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten levert dan het gebrek op.

4.4.

Of van een dergelijk gebrek sprake is, hangt af van de omstandigheden van het geval. In het algemeen zal van een verhuurder verwacht kunnen worden dat hij naar aanleiding van overlastklachten een onderzoek instelt naar de aard en ernst van de gestelde overlast en dat hij vervolgens de nodige maatregelen jegens de overlast veroorzakende huurder neemt teneinde de overlast te laten eindigen. Bij dergelijke maatregelen moet naar het oordeel van de kantonrechter in eerste instantie worden gedacht aan sommaties aan de overlast veroorzakende huurder om de overlast te staken en het aangaan van een of meerdere gesprekken met deze huurder. Indien dergelijke maatregelen na verloop van tijd geen soelaas blijken te bieden, is het mogelijk dat van de verhuurder op een gegeven moment wordt verwacht dat hij een ontbindingsprocedure tegen de overlastveroorzaker begint (vgl. gerechtshof 's-Gravenhage 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712 en gerechtshof Amsterdam 17 juli 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2535). Daarbij dient wel te worden bedacht dat een verhuurder niet zomaar naar de rechter kan stappen voor beëindiging van de huurovereenkomst met de overlast veroorzakende huurder. De verhuurder zal hiervoor een dossier moeten opbouwen. Verder geldt in het algemeen dat een huurder pas recht op huurprijsvermindering heeft vanaf het moment dat het gebrek is ontstaan, dus in een geval als dit pas vanaf het moment dat Verhuurder geacht kan worden onvoldoende actie te hebben ondernomen naar aanleiding van de overlastmeldingen door Huurder. Hierbij ligt het op de weg van Huurder om voldoende te stellen - en bij betwisting te bewijzen - wanneer zij bij Verhuurder meldingen over de overlast van de onderbuurvrouw heeft gedaan.

4.5.

De kantonrechter stelt voorop dat zij begrijpt dat het voor Huurder moeilijk kan zijn om in haar dagelijkse woonomgeving te worden geconfronteerd met de problemen zoals Huurder die in de stukken en ter zitting heeft geschetst. Tegelijkertijd brengt dat, gelet op het voorgaande, niet zonder meer mee dat zij aanspraak heeft op huurverlaging. Dat is alleen het geval als de overlast zo ernstig is dat Verhuurder meer actie had moeten ondernemen. Daarbij gaat het niet om een resultaatsverplichting, maar om een inspanningsverplichting. De verplichting van Verhuurder gaat niet zo ver dat zij moet bewerkstelligen dat de overlast eindigt, want dat heeft Verhuurder immers niet in eigen hand.

4.6.

Verhuurder heeft vanaf het voorjaar van 2025 geen meldingen over de onderbuurvrouw heeft ontvangen van andere omwonenden, maar alleen van Huurder. Op 22 januari 2026 heeft Verhuurder bovendien verzocht om nieuwe overlast door de onderbuurvrouw meteen te melden en ook daarop zijn geen reacties ontvangen. Dit wil niet zeggen dat de door Huurder ervaren overlast niet bestaat, maar kan wel iets zeggen over de mate en de ernst van de overlast en de maatregelen die Verhuurder geacht wordt daartegen te nemen. Ook weegt de kantonrechter mee dat Huurder ter zitting heeft erkend dat zij de overlast niet structureel ervaart, maar dat er ook ‘rustige’ periodes zijn.

4.7.

Verhuurder heeft vanaf 2023 de onderbuurvrouw via 11 brieven aangemaand om te stoppen met overlast en hulp te accepteren, waarbij zij is gewaarschuwd voor mogelijke gerechtelijke stappen. Het betreft brieven van 24 februari 2023, 21 april 2023, 18 december 2023, 30 mei 2024, 15 juli 2024, 1 augustus 2024, 18 december 2024, 20 januari 2025, 10 maart 2025, 27 augustus 2025 en 22 september 2025. Verhuurder heeft het niet alleen bij deze brieven gelaten. Naar aanleiding van de meldingen heeft Verhuurder de onderbuurvrouw verschillende malen bezocht om de overlastsituatie te bespreken. Daarbij werd Verhuurder ook in sommige gevallen vergezeld door de GGD. Ook heeft Verhuurder inzake de onderbuurvrouw in de periode 6 februari 2024 t/m 12 mei 2025 brieven en e-mails gestuurd naar zorgverleners (Cordaan, GGD en een sociaalpsychiatrisch verpleegkundige) om de overlast(situatie) rondom de onderbuurvrouw onder hun aandacht te brengen. Ook heeft Verhuurder de situatie van de onderbuurvrouw vanaf september 2025 structureel op het discipline overstijgend overleg bij het Meldpunt Zorg en Woonoverlast (waar bijvoorbeeld ook GGD en Cordaan aanwezig zijn) aangekaart. Uit de overgelegde correspondentie ontstaat het beeld dat het voor de betrokken zorgverleners moeilijk is om de zorg op te starten, maar dat dit traject nog lopende is. Daarbij heeft Verhuurder ter zitting onweersproken gesteld dat zij heeft gepoogd om een Einde Interventie-verklaring te verkrijgen, maar dat die door het Meldpunt Zorg en Overlast nog niet wordt afgegeven. Dit ligt echter buiten de invloedssfeer van Verhuurder, zij heeft op dit punt gedaan wat zij kan.

4.8.

Voor zover Huurder zich op het standpunt stelt dat Verhuurder inmiddels een ontruimingsprocedure had moeten starten, wordt Huurder in dat standpunt ook niet gevolgd. Een dergelijke procedure is een uiterste mogelijkheid, die een gerede kans van slagen moet hebben. Daarbij weegt ook zwaar dat in het civiele recht eenieder zelf de keuze mag maken om een ander wel of niet in rechte te betrekken. Verhuurder heeft voldoende toegelicht waarom zij op dit moment nog niet tot een ontruimingsprocedure overgaat, onder andere omdat de overlastperiodes niet consistent zijn en worden afgewisseld met rustige periodes, hetgeen Huurder heeft erkend. Ook is daarbij van belang dat een Einde Interventieverklaring nog niet is afgegeven. Verder weegt ook in dit kader de psychische gesteldheid en de hoge leeftijd van de onderbuurvrouw mee. Dat Verhuurder desondanks de stap naar de rechter had moeten zetten heeft Huurder tegen die achtergrond onvoldoende toegelicht.

4.9.

Gelet op dit alles is de kantonrechter van oordeel dat Verhuurder zich voldoende heeft ingespannen om de overlast te (doen) stoppen. Van een gebrek is daarom geen sprake. Voor zover de vordering op die grondslag is gebaseerd, kan dit dus niet leiden tot toewijzing van een betalingsvordering.

Is er aanspraak op schadevergoeding?

4.10.

Voor zover Huurder aan haar vordering ten grondslag legt dat zij aanspraak heeft op schadevergoeding, heeft zij dat onderbouwd met dezelfde feiten zoals die zijn aangevoerd in het kader van de huurprijsverlaging. Gelet op het voorgaande is niet gebleken dat Verhuurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Huurder. Alleen al om die reden is de gevorderde schadevergoeding niet toewijsbaar. Daar komt bij dat, gelet op het bepaalde in artikel 7:257 lid 3 BW Pro, na het verstrijken van de in dat artikel bedoelde vervaltermijn, aan een huurder niet alsnog langs de weg van schadevergoeding een vordering toekomt tot terugbetaling van vermeend te veel betaalde huur. Ook op deze grond moet de gevorderde schadevergoeding worden afgewezen.

Ten overvloede

4.11.

Ten overvloede merkt de kantonrechter nog het volgende op. Het is van belang dat Huurder – en andere omwonenden – overlast blijven melden bij Verhuurder. Bij het ontstaan van een duidelijk dossier nemen de mogelijkheden voor Verhuurder immers toe om verder stappen te zetten tegen overlast gevende huurders. Huurder heeft echter verklaard dat zij – en andere omwonenden – overlast lang niet altijd melden omdat zij van Verhuurder niet de terugkoppeling krijgen dat er iets met hun melding wordt gedaan. Daartegenover staat dat Verhuurder is gehouden aan privacywetgeving en zij daarom niet in staat is om Huurder tot in detail op de hoogte te houden van de stand van zaken. Dat neemt niet weg dat van Verhuurder wel mag worden verwacht dat zij op enige wijze naar Huurder – en andere melders – communiceert dat het dossier ten aanzien van de onderbuurvrouw de aandacht heeft en dat zij daarin actie onderneemt. De kantonrechter geeft partijen daarom nadrukkelijk in overweging om daarin (voor zover mogelijk) toch de dialoog te blijven zoeken.

Huurder moest de proceskosten van Verhuurder betalen

4.12.

Huurder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Verhuurder worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

1.154,00

(2 punten × € 577,00)

- nakosten

€

72,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.226,00

5.De beslissing

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt Huurder in de proceskosten van € 1.226,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Huurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

5.3.

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Wiltjer en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2026.

436