Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11938858 CV EXPL 25-14805
Vonnis van 23 april 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap
B.V. Property Investment Rotterdam P.I.R.
B.V. Property Investment Rotterdam P.I.R.
gevestigd te Rotterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: PIR,
gemachtigde: mr. R. Sekeris,
tegen
de besloten vennootschap
Technische Unie B.V.
Technische Unie B.V.
gevestigd te Amstelveen,
gedaagde partij,
hierna te noemen: TU,
gemachtigde: mr. B.O. Eschweiler.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 15 oktober 2025, met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in voorwaardelijke reconventie van 25 november 2025, met producties;
- het tussenvonnis van 9 december 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen, met daarna de dagbepaling mondelinge behandeling;
- de akte overlegging nadere productie van PIR, ter griffie ingekomen op 16 maart 2026.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 maart 2026. Namens PIR is verschenen [naam 1] ( [functie 1] ), bijgestaan door de gemachtigde. Namens TU verscheen [naam 2] ( [functie 2] ), bijgestaan door de gemachtigde. Ter zitting heeft PIR een actueel overzicht overgelegd van de huurachterstand tot en met 25 maart 2026. Partijen hebben, mede aan de hand van pleitaantekeningen, die aan het dossier zijn toegevoegd, hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In 2013 huurde (de rechtsvoorganger van) TU van (de rechtsvoorganger van) PIR in totaal 31 bedrijfspanden ten behoeve van de exploitatie van haar onderneming.
2.2.
In mei 2013 heeft TU de huur van vijf panden opgezegd, te weten de locaties Middelburg, Amersfoort, Enschede, Leiden en Zwolle. Aanleiding daarvoor was een combinatie van factoren, waaronder de staat van het onderhoud van de panden, de huurprijs en het feit dat TU voor de toekomst andere plannen had met betrekking tot haar overslagpunten in Nederland en het aantal daarvan wenste te verminderen.
2.3.
Naar aanleiding van de opzeggingen zijn partijen in de tweede helft van 2013 met elkaar in onderhandeling getreden. Voor PIR was van belang TU als huurder van alle op dat moment verhuurde panden te behouden en haar te binden aan langlopende contracten. Voor TU was van belang: het verkrijgen van enige flexibiliteit bij tussentijdse beëindiging van huurovereenkomsten en het verkrijgen van een huurkorting. Tevens hebben partijen bij de onderhandelingen gesproken over de jaarlijkse indexering van de huurprijs.
2.4.
Op 7 november 2013 hebben partijen mondeling overeenstemming bereikt. De afspraken hebben partijen eerst neergelegd in een brief van 13 november 2013. Na aanpassing daarvan zijn de gemaakte afspraken schriftelijk vastgelegd in een schrijven van 5 december 2013 (hierna: de brief). De brief is door beide partijen ondertekend. De brief luidt, voor zover hier relevant, als volgt:
“(…)
6. De jaarlijkse indexatie van alle in de bijlage opgenomen bedrijfslocaties/bedrijfsruimten zullen door verhuurder vanaf 1 juli 2013 niet worden toegepast indien en voor zover verhuurder niet meer dan één tussentijdse huuropzegging ontvangt waarvan de datum van de huuropzegging ligt in de onder 7 genoemde periodes.
7. De jaarlijkse indexatie zal door verhuurder wél worden toegepast indien verhuurder twee of meer tussentijdse huuropzeggingen vallende in de hieronder genoemde periodes heeft ontvangen; (…) Tweejaarsperioden:
- 1 juli 2013 tot en met 30 juni 2015
- 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2017
- 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2019
- 1 juli 2019 tot en met 30 juni 2021
- 1 juli 2021 tot en met 30 juni 2023
8. Bij huurbeëindiging dient Otra (
de rechtsvoorganger van TU, toevoeging kantonrechter)een opzegtermijn in acht te nemen van 18 maanden.
de rechtsvoorganger van TU, toevoeging kantonrechter)een opzegtermijn in acht te nemen van 18 maanden.
Bovengenoemde afspraken zullen in een separate allonge worden vastgelegd en aan de desbetreffende bestaande huurovereenkomst worden toegevoegd. Voorts zal een kopie van deze brief aan de huurovereenkomst worden gehecht. Bij strijdigheid tussen tekst van de allonge en deze brief gaat de brief voor.
(…)”
2.5.
De afspraken uit de brief zijn vervolgens uitgewerkt in een allonge bij de onderscheiden huurovereenkomsten (hierna: de allonge), welke door beide partijen is ondertekend. De allonge luidt, voor zover hier relevant, als volgt:
“(…)
2. In afwijking van het gestelde in artikel 3.3 van de huurovereenkomst vindt beëindiging van deze overeenkomst plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 18 maanden.
(…)
4. Het is huurder toegestaan in het gehuurde verbouwingswerkzaamheden uit te voeren in de periode van januari 2014-juli 2023. (…)
7. Met ingang van 1 juli 2013 wordt de jaarlijkse huurprijsindexering als genoemd in artikel 4.3 van de huurovereenkomst niet toegepast, zolang verhuurder niet meer dan één tussentijdse huuropzegging ontvangt (van in bijlage genoemde huurovereenkomsten) waarvan de datum van huuropzegging ligt in de onder artikel 8 van Pro deze allonge genoemde periodes.
8. De jaarlijkse huurprijsindexering wordt door verhuurder wel toegepast indien verhuurder twee of meer tussentijdse huuropzeggingen vallende in de hieronder genoemde periodes heeft ontvangen. (…) Tweejaarsperioden:
- 1 juli 2013 tot en met 30 juni 2015;
- 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2017;
- 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2019;
- 1 juli 2019 tot en met 30 juni 2021;
- 1 juli 2021 tot en met 30 juni 2023.
(…)”
2.6.
Van de door TU gehuurde panden staan er vijf op de navolgende locaties: Breda, Deventer, Dordrecht, Haarlem en Groningen. De huurovereenkomsten van die locaties zijn grotendeels gelijkluidend en kennen eenzelfde systematiek ten aanzien van de huurprijs en de jaarlijkse huurprijsindexering. Op die huurovereenkomsten (al dan niet met uitzondering van de locatie Deventer) zijn van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW (hierna: algemene bepalingen).
2.7.
PIR heeft met ingang van 1 juli 2023 de jaarlijkse huurprijsindexering hervat. TU heeft de geïndexeerde bedragen niet voldaan en is de eerder geldende huurprijs blijven betalen, omdat zij de verschuldigdheid van de indexering betwist. Partijen hebben in de loop van 2024 getracht in der minne tot een oplossing te komen, mede in het kader van bredere gesprekken over verlenging van de lopende huurovereenkomsten. Dit overleg heeft niet tot een regeling geleid.
2.8.
Bij sommatiebrief van 10 juli 2025 heeft de gemachtigde van PIR TU gesommeerd tot betaling van de openstaande bedragen. TU is niet tot betaling daarvan overgegaan.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
PIR vordert veroordeling van TU, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling aan haar van € 54.359,09, bestaande uit € 46.313,95 aan huurachterstand, € 6.807,00 aan contractuele boete en € 1.238,14 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van betaling, alsmede veroordeling in de proces- en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
3.2.
PIR legt, kort gezegd, daaraan ten grondslag dat TU toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomsten. Tussen partijen is niet in geschil dat de contractuele hoofdregel jaarlijkse indexering voorschrijft. PIR stelt dat de afwijking daarvan in de brief en de allonge tijdelijk was en uitsluitend ziet op de periode 1 juli 2013 tot en met 30 juni 2023, en dat per 1 juli 2023 de voornoemde hoofdregel is herleefd. Door de indexeringen vanaf dat moment onbetaald te laten schiet TU tekort in de nakoming van haar verplichtingen.
3.3.
TU voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van PIR. Zij stelt zich, kort gezegd, op het standpunt dat partijen zijn overeengekomen dat geen indexering meer zou worden toegepast, behoudens als sanctie bij te veel tussentijdse huuropzeggingen en dat deze indexeringsafspraak niet tijdelijk maar structureel van aard is.
3.4.
Op de (overige) standpunten van partijen over en weer wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.5.
TU vordert in voorwaardelijke reconventie, voor het geval de kantonrechter de vordering in conventie toewijst op de grond dat de indexeringsafspraak slechts temporele werking heeft en per 30 juni 2023 is uitgewerkt, kort gezegd, een verklaring voor recht dat de opzegtermijn bij beëindiging van de huurovereenkomsten vanaf 30 juni 2023 12 maanden bedraagt. TU legt daaraan ten grondslag dat de afspraak over de opzegtermijn van 18 maanden uitsluitend ziet op tussentijdse beëindiging in de periode 2013-2023 en derhalve, zoals zij ook tegen de indexeringsafspraak kijkt, temporele werking heeft.
3.6.
PIR voert daartegen verweer en stelt dat de opzegtermijn van 18 maanden een zelfstandige, niet aan een tijdsbegrenzing gebonden afspraak is die gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomsten geldt.
3.7.
Op de (overige) standpunten van partijen over en weer wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
PIR heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat in de dagvaarding abusievelijk wordt gesproken over ontbinding en ontruiming, maar dat zij dit niet vordert en dat de vorderingen onder sub II en sub III van het petitum van de dagvaarding reeds zijn begrepen in het onder sub I gevorderde bedrag (zoals hiervoor onder 3.1. is gespecificeerd) en dat zij deze afzonderlijke vorderingen onder II en III voornoemd dus niet handhaaft. De kantonrechter behoeft over deze onderdelen dan ook niet afzonderlijk te beslissen. Wat resteert zijn de vorderingen tot betaling van de huurachterstand, de contractuele boete en de buitengerechtelijke incassokosten.
de Haviltex-maatstaf
4.2.
Het geschil spitst zich in de kern toe op de vraag of PIR de indexering per 1 juli 2023 terecht heeft hervat. Voor beantwoording van die vraag is van belang de uitleg van de indexeringsafspraak zoals neergelegd in de brief van 5 december 2013 en de uitwerking daarvan in de allonge. Bij de uitleg van een overeenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogeheten Haviltex-maatstaf).
4.3.
Bij de toepassing van deze maatstaf komt in praktisch opzicht aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, gelezen in het licht van de overeenkomst als geheel, vaak groot gewicht toe. Dit geldt in het bijzonder bij commerciële contracten tussen professionele partijen die een gedetailleerde schriftelijke regeling hebben getroffen. Dat neemt niet weg dat ook dan alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn en dat de rechter niet uitsluitend op de taalkundige uitleg mag afgaan indien de overige omstandigheden een andere uitleg meebrengen.
4.4.
Partijen zijn beide professionele commerciële partijen. Bij de totstandkoming van de brief waren geen advocaten of juridisch adviseurs betrokken. De gemachtigde van TU heeft in dit kader desgevraagd ter zitting verklaard dat hij achteraf is gevraagd de tekst van de brief te beoordelen, maar dat hij niet betrokken was bij de onderhandelingen vooraf. Aan die omstandigheid kan in dit kader dan ook weinig betekenis worden toegekend. Dit doet echter niet af aan het professionele karakter van partijen en de zorgvuldigheid waarmee zij de afspraken hebben vastgelegd. Dit blijkt uit het feit dat partijen na de mondelinge overeenstemming de gemaakte afspraken schriftelijk hebben vastgelegd in de brief van 13 november 2013, waarna zij die afspraken nader en op gerichte punten hebben aangepast hetgeen heeft geleid tot de brief en vervolgens de uitwerking daarvan in de allonge. Aan de tekst van de brief en de allonge, waarbij geldt dat de brief bij strijdigheid prevaleert boven de allonge, komt dan ook substantieel gewicht toe.
de indexeringsafspraak
4.5.
Niet in geschil is dat de contractuele hoofdregel jaarlijkse indexering voorschrijft op grond van artikel 4.3 van de huurovereenkomsten. De vraag die partijen verdeeld houdt is of de brief en de allonge een tijdelijke dan wel een structurele afwijking van die hoofdregel behelzen.
4.6.
Punt 6 van de brief bepaalt dat de jaarlijkse indexatie niet wordt toegepast "
indien en voor zolang" verhuurder niet meer dan één tussentijdse huuropzegging ontvangt waarvan de datum ligt in de in punt 7 genoemde perioden. Punt 7 van de brief noemt vijf uitdrukkelijk omschreven tweejaarsperioden, waarvan de laatste eindigt op 30 juni 2023. De bepaling over de indexering maakt daarmee een uitdrukkelijke koppeling met de periode tot en met 30 juni 2023. De regeling is zowel wat betreft de voorwaarde, een beperkt aantal tussentijdse huuropzeggingen, als wat betreft de tijdsduur, de vijf genoemde tweejaarsperioden, nauwkeurig en uitdrukkelijk begrensd. Dat wijst erop dat de indexeringsafspraak niet zonder meer kan worden begrepen als een permanente uitsluiting van indexering.
indien en voor zolang" verhuurder niet meer dan één tussentijdse huuropzegging ontvangt waarvan de datum ligt in de in punt 7 genoemde perioden. Punt 7 van de brief noemt vijf uitdrukkelijk omschreven tweejaarsperioden, waarvan de laatste eindigt op 30 juni 2023. De bepaling over de indexering maakt daarmee een uitdrukkelijke koppeling met de periode tot en met 30 juni 2023. De regeling is zowel wat betreft de voorwaarde, een beperkt aantal tussentijdse huuropzeggingen, als wat betreft de tijdsduur, de vijf genoemde tweejaarsperioden, nauwkeurig en uitdrukkelijk begrensd. Dat wijst erop dat de indexeringsafspraak niet zonder meer kan worden begrepen als een permanente uitsluiting van indexering.
4.7.
TU heeft betoogd dat de woorden "
indien en voor zolang" in punt 6 van de brief door haar zijn ingebracht juist om uitdrukking te geven aan het structurele karakter van de afspraak: geen indexering, tenzij zij teveel tussentijdse huuropzeggingen zou doen. De kantonrechter volgt dit betoog niet. De woorden "
indien en voor zolang" zijn onlosmakelijk verbonden met de in punt 7 genoemde perioden: de voorwaarde waaraan moet zijn voldaan, niet meer dan één tussentijdse huuropzegging per periode, kan per definitie alleen worden vervuld binnen de uitdrukkelijk omschreven tweejaarsperioden. Buiten die perioden is er geen voorwaarde meer waaraan kan worden voldaan, en daarmee ook geen grondslag meer voor de afwijking van de hoofdregel.
indien en voor zolang" in punt 6 van de brief door haar zijn ingebracht juist om uitdrukking te geven aan het structurele karakter van de afspraak: geen indexering, tenzij zij teveel tussentijdse huuropzeggingen zou doen. De kantonrechter volgt dit betoog niet. De woorden "
indien en voor zolang" zijn onlosmakelijk verbonden met de in punt 7 genoemde perioden: de voorwaarde waaraan moet zijn voldaan, niet meer dan één tussentijdse huuropzegging per periode, kan per definitie alleen worden vervuld binnen de uitdrukkelijk omschreven tweejaarsperioden. Buiten die perioden is er geen voorwaarde meer waaraan kan worden voldaan, en daarmee ook geen grondslag meer voor de afwijking van de hoofdregel.
4.8.
TU heeft voorts betoogd dat het wegcontracteren van de indexering een wezenlijk onderdeel vormde van de ‘package deal’ die partijen hebben gesloten, en dat het onwaarschijnlijk is dat zij zich aan langlopende contracten zou hebben verbonden zonder de zekerheid dat geen indexering zou worden toegepast. De kantonrechter stelt vast dat de afspraken als geheel bezien een evenwichtig geheel vormen: TU verkreeg – naast hetgeen voortvloeit uit de indexeringsclausule – een huurkorting van 15% voor alle huurovereenkomsten, verbouwingsmogelijkheden en enige flexibiliteit bij tussentijdse opzegging. PIR verkreeg de zekerheid van langlopende contracten met een uitgebreide opzegtermijn. Dat TU daarbovenop ook een permanente uitsluiting van indexering heeft bedongen, vindt gelet op het voorgaande geen steun in de tekst van de brief en ligt ook niet voor de hand. [naam 3] , die namens PIR bij de onderhandelingen betrokken was, heeft verklaard dat de indexeringsafspraak door partijen als een tijdelijke regeling is bedoeld. TU heeft de juistheid van die verklaring betwist, maar heeft die betwisting niet nader onderbouwd. De verklaring van [naam 3] vindt echter steun in de tekst en systematiek van de brief (waaronder, naast het genoemde evenwicht, ook de plaatsing van de indexeringsclausule tussen de punten 4, 5 en 7 die alle ondubbelzinnig zien op de periode tot en met 30 juni 2023), zodat de kantonrechter daaraan betekenis toekent.
4.9.
Daarbij weegt ook sterk mee dat een andere uitleg van de brief, te weten een permanente uitsluiting van indexering na afloop van de vijf tweejaarsperioden, tot gevolg zou hebben dat het evenwicht in de tussen partijen gemaakte afspraken nagenoeg geheel zou verdwijnen. De lezing van TU zou namelijk ertoe leiden dat het belang van TU (een lagere huurprijs en flexibiliteit om tussentijds op te zeggen, zoals ter zitting verklaard) ook na die periode gediend blijft, terwijl PIR na afloop van die periode met lege handen achterblijft doordat zij op termijn niet langer in staat zal zijn om met deze huurovereenkomsten inkomsten te genereren. Bij gebreke van een indexatiemogelijkheid zal immers de reële huurwaarde over de verdere looptijd van de huurovereenkomsten stelselmatig worden uitgehold naar mate de inflatie toeneemt. Dat is iets wat PIR, naar zij ook onweersproken heeft gesteld, nooit zou hebben aanvaard. Dat het PIR in dat geval vrij stond om na afloop de huurovereenkomsten op te zeggen, zoals TU heeft opgemerkt, maakt dat niet anders.
4.10.
Beide partijen hebben een bewijsaanbod gedaan tot het horen van getuigen omtrent de totstandkoming van de afspraken en de bedoelingen van partijen daarbij. De kantonrechter passeert het bewijsaanbod. De zaak kan op basis van het voorgaande worden beslist, zodat getuigenbewijs niet ter zake dienend is.
4.11.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de indexeringsclausule in de brief en de allonge uitsluitend ziet op de periode tot en met 30 juni 2023. Voor de periode ná 30 juni 2023 bevatten de brief noch de allonge nieuwe indexatieafspraken. Dat betekent dat de afwijkingsregeling na het verstrijken van de laatste tweejaarsperiode zonder meer is uitgewerkt. Bij gebreke van een vervolgregeling herleeft per 1 juli 2023 de contractuele hoofdregel van artikel 4.3 van de huurovereenkomsten. Het ontbreken van een vervolgregeling kan niet worden uitgelegd als een stilzwijgende voortzetting van de afwijking. Een dergelijke vergaande afspraak, die zou neerkomen op een permanente uitsluiting van indexering voor de gehele verdere looptijd van de huurovereenkomsten, had uitdrukkelijk en ondubbelzinnig moeten worden vastgelegd. Dat is niet gebeurd.
4.12.
De conclusie is dat PIR de indexering per 1 juli 2023 terecht heeft hervat. TU is daarom in beginsel gehouden de vanaf dat moment verschuldigde geïndexeerde huurpenningen te voldoen.
locatie Deventer
4.13.
TU heeft nog aangevoerd dat de algemene bepalingen niet van toepassing zijn op de huurovereenkomst betreffende de locatie Deventer, nu daarin niet naar de algemene bepalingen wordt verwezen en deze ook niet toepasselijk zijn verklaard. De kantonrechter passeert dit verweer. Partijen zijn in 2013 met elkaar in onderhandeling getreden en hebben afspraken gemaakt over onder andere de indexering van de huurprijzen voor alle locaties, Deventer daaronder begrepen. Daarmee hebben partijen over en weer tot uitdrukking gebracht dat zij de indexeringsregeling ook op de huurovereenkomst voor de locatie Deventer van toepassing achtten. TU kan zich in het kader van deze procedure dan ook niet met vrucht op het standpunt stellen dat de bepalingen met betrekking tot de indexering niet gelden voor die locatie. Daar komt bij dat TU niet heeft toegelicht welke consequentie zij aan dit verweer verbindt voor de beoordeling van de onderhavige vorderingen, zodat het verweer ook om die reden niet kan slagen.
huurachterstand
4.14.
Nu vast is komen te staan dat PIR de indexering per 1 juli 2023 terecht heeft hervat, is TU gehouden de daaruit voortvloeiende huurachterstand te voldoen. TU heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat zij begrepen heeft dat de berekening door PIR is opgesteld aan de hand van de CPI-indexering, maar zij heeft het gevorderde bedrag aan huurachterstand niet betwist.
4.15.
PIR heeft ter zitting een actueel huuroverzicht overgelegd waaruit een hogere huurachterstand blijkt dan het in de dagvaarding genoemde bedrag van € 46.313,95. De kantonrechter begrijpt dit als een vermeerdering van eis. TU heeft het overzicht ter zitting ontvangen en de gelegenheid gehad daarop te reageren, maar zij heeft tegen de vermeerdering van eis geen bezwaar gemaakt, noch tegen de juistheid van de in het overzicht opgenomen bedragen. De kantonrechter gaat daarom uit van het in het overzicht genoemde bedrag aan huurachterstand tot en met maart 2026 (te weten € 81.202,08). Dat bedrag zal worden toegewezen.
4.16.
PIR heeft in het petitum van de dagvaarding ook wettelijke (handels)rente gevorderd over de huurachterstand. In het lichaam van de dagvaarding heeft zij echter opgemerkt dat zij geen aanspraak maakt op wettelijke (handels)rente, vanwege de gevorderde contractuele boete. Desgevraagd heeft PIR ter zitting bevestigd dat zij aanspraak maakt op boeterente en dat zij daarom geen wettelijke (handels)rente vordert. Gelet daarop behoeft de wettelijke (handels)rente geen verdere bespreking.
contractuele boete
4.17.
Op grond van artikel 14.2 van de algemene bepalingen is TU bij niet-tijdige betaling van rechtswege een boete verschuldigd van 2% per maand over het achterstallige bedrag, met een minimum van € 113,45 per kalendermaand per huurovereenkomst. Nu vast is komen te staan dat TU tekortgeschoten is in de nakoming van haar betalingsverplichtingen, is de boete in beginsel verschuldigd over alle vijf locaties.
4.18.
TU heeft een beroep gedaan op matiging van de boete. De kantonrechter stelt voorop dat voor matiging slechts aanleiding bestaat indien toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. Dat TU de indexering heeft betwist en partijen lange tijd hebben getracht een minnelijke oplossing te bereiken, doet aan de verschuldigdheid van de boete niet af: TU had de in haar ogen te veel in rekening gebrachte bedragen onder protest kunnen voldoen en had daarmee het oplopen van de boete kunnen beperken. Daar komt bij dat PIR de boete reeds heeft gematigd tot de minimumboete van € 113,45 per maand per huurovereenkomst over de laatste twaalf maanden. Van een buitensporig resultaat is dan ook geen sprake. In lijn daarmee wordt de boete toegewezen tot een bedrag van € 113,45 per maand per huurovereenkomst.
4.19.
De kantonrechter acht het evenwel redelijk de boete toe te wijzen vanaf 11 juli 2025, nu PIR eerst bij sommatiebrief van die datum aanspraak heeft gemaakt op de boete en de vordering ter zake voordien niet eerder uitdrukkelijk is ingesteld. De boete is toewijsbaar over alle vijf huurovereenkomsten vanaf de genoemde datum tot aan de dag der algehele voldoening.
buitengerechtelijke incassokosten
4.20.
PIR maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 1.238,14. Vast staat dat de gemachtigde van PIR op 11 juli 2025 een sommatiebrief heeft verzonden en in de daaropvolgende periode inhoudelijk met TU heeft gecorrespondeerd. Deze werkzaamheden gaan de gebruikelijke voorbereiding van een procedure te buiten en kwalificeren als buitengerechtelijke incassowerkzaamheden in de zin van artikel 6:96 lid 2 onder Pro c BW. TU heeft de gevorderde kosten niet betwist. De vordering van € 1.238,14 is toewijsbaar.
4.21.
TU is bij deze uitkomst overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom in conventie de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Die proceskosten van PIR worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
1.461,00
- salaris gemachtigde
€
1.732,00
(2 punten × € 866,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.409,47
in voorwaardelijke reconventie
de opzegtermijn
4.22.
TU heeft in voorwaardelijke reconventie een verklaring voor recht gevorderd dat de opzegtermijn vanaf 30 juni 2023 12 maanden bedraagt. De voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld, namelijk toewijzing van de vordering in conventie op de grond dat de indexeringsafspraak temporele werking heeft, is vervuld. De kantonrechter komt dan ook toe aan de beoordeling van de vordering in reconventie.
4.23.
TU legt aan haar vordering ten grondslag dat de afspraak over de opzegtermijn van 18 maanden in de brief uitsluitend zag op tussentijdse beëindiging van huurovereenkomsten in de periode 2013-2023. De kantonrechter stelt vast dat artikel 2 van Pro de allonge schijnbaar een ruimere formulering kent dan artikel 8 van Pro de brief. Waar artikel 8 van Pro de brief de opzegtermijn vermeldt direct na de bepalingen over de tussentijdse beëindigingsmogelijkheden en de indexering, en daarmee in het verlengde lijkt te staan van de tijdelijke indexatieregeling, is artikel 2 van Pro de allonge bovenaan het document geplaatst en daarmee schijnbaar losgemaakt uit die context.
4.24.
De allonge vormt echter een uitwerking van de brief en dient in samenhang daarmee te worden gelezen. Voor zover het voor partijen niet de bedoeling was om de opzegtermijn uit genoemde context te halen en als zelfstandige bepaling in de allonge op te nemen, had het voor de hand gelegen dat TU na toezending van de allonge daarover opmerkingen had gemaakt. Dit heeft zij echter niet gedaan. De kantonrechter ziet daarin een bevestiging van het feit dat artikel 2 van Pro de allonge een juiste uitwerking is van hetgeen in de brief is bepaald en dus wat tussen partijen is overeengekomen. Dat in de brief en de allonge is bepaald dat bij strijdigheid tussen deze documenten de brief prevaleert, maakt dat niet anders.
4.25.
In artikel 2 van Pro de allonge is uitdrukkelijk bepaald dat beëindiging van de overeenkomst plaatsvindt door opzegging met inachtneming van een termijn van tenminste 18 maanden, in afwijking van artikel 3.3 van de huurovereenkomst. Anders dan de indexeringsafspraak, die in de brief uitdrukkelijk is gekoppeld aan de vijf genoemde tweejaarsperioden, bevat de brief ten aanzien van de opzegtermijn geen enkele tijdsbegrenzing. Deze uitwerking van de brief, te weten een algemene, niet aan een tijdsbegrenzing gebonden opzegtermijn van 18 maanden, hebben partijen door ondertekening van de allonge aanvaard.
4.26.
De vordering in voorwaardelijke reconventie wordt dan ook afgewezen.
4.27.
TU is ook in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom ook die proceskosten betalen. Die proceskosten worden, gezien de samenhang met de zaak in conventie, aan de zijde van PIR begroot op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt TU tot betaling aan PIR van € 81.202,08 aan huurachterstand tot en met maart 2026,
veroordeelt TU tot betaling aan PIR van de contractuele boete van € 113,45 per kalendermaand en per huurovereenkomst over de periode vanaf 11 juli 2025 tot de dag van voldoening;
veroordeelt TU tot betaling aan PIR van € 1.238,14 aan buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt TU in de proceskosten van € 3.409,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als TU niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
veroordeelt TU in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan, vanaf de vijftiende dag tot de dag van de voldoening;
in reconventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt TU in de proceskosten, aan de zijde van PIR tot en met heden vastgesteld op nihil;
in conventie en reconventie
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Wiltjer, kantonrechter, en in aanwezigheid van mr. H. El Falah, de griffier, in het openbaar uitgesproken op 23 april 2026.
58865