Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 12095935 \ KK EXPL 26-102
Vonnis in kort geding van 7 mei 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NEW WEST INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Genemuiden,
eisende partij,
hierna te noemen: New West,
gemachtigde: mr. P.J.G. van der Donck,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
STERK LETSELSCHADE B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Sterk,
gemachtigde: mr. C. Houth.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 16 januari 2026 met producties heeft New West een voorlopige voorziening gevraagd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 april 2026. Namens New West is [naam 1] ( [functie 1] ) verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens Sterk is [naam 2] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben op voorhand (nadere) stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting, mede aan de hand van een pleitnotitie, hun standpunten toegelicht. New West heeft daarbij haar eis gewijzigd.
Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1.1.
New West is eigenaar van het in 2019 opgeleverde nieuwbouwcomplex aan de [locatie] .
1.2.
Op 18 november 2019 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] , waarbij is overeengekomen dat Sterk de bedrijfsruimte casco huurt van New West voor het gebruik als kantoorruimte voor een juridisch adviesbureau. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2020 voor de duur van (telkens) vijf jaren. De aanvangshuurprijs bedroeg € 2.366,51 per maand. Sterk werd daarbij vertegenwoordigd door haar [functie 2] [naam 3] .
1.3.
Ingevolge artikel 4.10 van de huurovereenkomst dient de huur voor of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig te zijn voldaan. Ingevolge artikel 11.3 van de huurovereenkomst heeft New West over de eerste drie jaar recht op een huurkorting van in totaal € 3.600,- en ingevolge artikel 11.4 is het Sterk toegestaan om een entresol te realiseren in de bedrijfsruimte, die bij het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde achterblijft.
1.4.
In artikel 23.2 van de toepasselijke algemene bepalingen is bepaald dat huurder, telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigd bedrag door huurder niet prompt op de vervaldag is voldaan, van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete verbeurt van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,- per maand.
1.5.
Na ingang van de huurovereenkomst heeft Sterk een aannemer opdracht gegeven om een entresol en vloerverwarming te plaatsen, het geheel in te richten en hoogwaardig af te werken voor een bedrag van € 136.250,-. Door de plaatsing van de entresol is het vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte van 120 m2 verdubbeld naar 240 m2. Daarnaast heeft zij nog meer investeringen in het gehuurde gedaan, onder meer door een aircosysteem aan te leggen.
1.6.
Op 18 september 2020 en op 3 april 2023 hebben partijen huurovereenkomsten gesloten met betrekking tot in totaal drie parkeerplaatsen bij de gehuurde bedrijfsruimte. In deze huurovereenkomsten is bepaald dat de maandelijkse huur betaald dient te worden bij vooruitbetaling uiterlijk op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft. Verder is bepaald dat bij te late betaling huurder telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigd bedrag door huurder niet prompt op de vervaldag is voldaan, van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete verbeurt van 10% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 20,- per maand.
1.7.
Vanaf december 2023 is een huurachterstand ontstaan, die in juni 2024 was opgelopen tot € 12.253,24, daarna afnam, maar in oktober 2025 was opgelopen tot € 25.312,74.
1.8.
Bij brief van 24 oktober 2025 heeft New West de huurovereenkomsten in verband met de huurachterstand van € 25.312,74 en verbeurde boetes van € 12.547,71 buitengerechtelijk ontbonden en verzocht om het gehuurde per 1 november 2025 te verlaten en aan New West op te leveren.
1.9.
Bij e-mailbericht van 27 oktober 2025 heeft [naam 2] namens Sterk op de buitengerechtelijke ontbinding gereageerd en verzocht om een betalingsregeling.
1.10.
Bij e-mailbericht van 29 oktober 2025 heeft New West vervolgens onder meer het volgende aan Sterk bericht:
“Wij willen dat het saldo van de openstaande facturen van € 28.741,23 en de gemaakte kosten voor aanmaning en invordering ad € 817,96 in deze twee weken wordt betaald. Derhalve in totaal € 29.559,19. Voorstel is € 15.000,- deze week en € 14.559,19 volgende week. Voor de betaling van de verbeurde boete kunnen we dan een nadere afspraak maken in een nader op te stellen vaststellingsovereenkomst. Bij een akkoord wordt de buitengerechtelijke ontbinding vooralsnog een week verder opgeschort tot aan 8 november a.s. Bij naleving van dit akkoord zijn we bereid om een buitengerechtelijke ontbinding mogelijk verder op te schorten totdat ook de verbeurde boete is voldaan.
Daarnaast willen wij de omgaande toezegging dat bij een volgende achterstand met daaropvolgende aanschrijving met buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming daar ook direct en vrijwillig gehoor aan wordt gegeven. En omgaand moet de relatie helder worden gemaakt tussen dhr. [naam 3] en dhr. [naam 2] en tussen Sterk Letselschade B.V. en [bedrijf 1] .”
1.11.
Bij e-mailbericht van 31 oktober 2025 heeft [naam 2] toegelicht dat zijn broer [naam 3] [functie 2] is van Sterk en dat hij zijn broer bijstaat. Hij is advocaat en werkzaam bij [bedrijf 1] . Verder heeft hij namens Sterk opnieuw een betalingsregeling voorgesteld en medegedeeld dat het de bedoeling is om de onderneming voort te zetten en structurele afspraken te maken voor de toekomst. Daarbij wordt opgemerkt dat Sterk € 150.000,- in het pand heeft geïnvesteerd en dat dat nog niet is terugverdiend, zodat Sterk desnoods op zoek gaat naar iemand die het contract kan overnemen, zodat de investeringen kunnen worden terugverdiend.
1.12.
Nadat Sterk verschillende betalingen heeft gedaan, bericht New West per email op 21 november 2025 onder meer het volgende:
“Voor de goede orde, er zijn thans een aantal deelbetalingen gedaan van in totaal € 30.000,-. Daarmee is niet de totale vordering van € 37.860,45 voldaan. (…)
De buitengerechtelijke ontbinding is niet van de baan doordat alsnog een aantal deelbetalingen zijn verricht. (…)
U stelt voor dat het huurcontract wordt overgenomen door een derde partij. Wij zijn bereid om met deze derde partij aan tafel te gaan om kennis te maken en te zien of zij als nieuwe huurder geschikt bevonden zullen zijn. Die keuze zullen wij zelf maken, alsook op basis van welke huurvoorwaarden wij dan met haar een huurovereenkomst zouden willen aangaan. (…)”.
1.13.
Bij e-mail van 4 november 2025 heeft Sterk aan [bedrijf 2] voorgedragen als nieuwe huurder, waarbij Sterk met de stichting was overeengekomen dat de stichting de door haar gedane investeringen in de bedrijfsruimte zou overnemen tegen betaling van een vergoeding.
1.14.
Bij e-mail van 20 januari 2026 heeft New West aan Sterk meegedeeld dat zij de sleuteloverdracht heeft gepland op 23 januari 2026.
1.15.
Bij e-mailbericht van 27 januari 2026 heeft [bedrijf 2] aangeboden de bedrijfsruimte te huren tegen een jaarhuurprijs van € 48.375,- inclusief btw. Daarbij heeft New West medegedeeld dat zij niet verwachtte dat deze huurprijs voor de stichting haalbaar was en dat zij in dat geval de verhuur in de markt in gang zal zetten. De stichting heeft het voorstel inderdaad niet geaccepteerd.
1.16.
Bij brief van 29 januari 2026 stelt New West dat zij een resterende vordering van € 17.094,72 heeft en heeft zij Sterk verzocht om te bevestigen dat zij op 6 februari 2026 het gehuurde verlaat.
1.17.
Sterk heeft het gehuurde niet verlaten.
1.18.
In de laatste door New West overgelegde specificatie van 9 april 2026 heeft zij, zoals zij ook daarvoor heeft gedaan, een onderverdeling gemaakt tussen huur en overig. Daaruit volgt dat op dat moment een huurachterstand bestond van € 113,14, en een bedrag openstond van € 20.452,48 aan boete en reeds gemaakte/nog te ontvangen kosten aanmaning en invordering inclusief btw.
1.19.
Op 14 april 2026 is de dagvaarding in de bodemprocedure aan Sterk betekend.
Geschil
2. New West vordert, na wijziging eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Sterk te veroordelen:
- de bedrijfsruimte aan de [adres] uiterlijk 12 mei 2026 te ontruimen met achterlating van de entresol en overige nagelvaste zaken;
- tot betaling aan New West van € 11.294,21 ten titel van verbeurde boete, dan wel huur(schade), te vermeerderen met een bedrag van € 3.541,63 voor iedere maand, dat Sterk het gehuurde in haar bezit houdt vanaf de datum van ontruiming;
- tot betaling van de proceskosten.
3. New West stelt daartoe – kort gezegd – dat Sterk vanaf 2024 met grote regelmaat huurschulden heeft laten ontstaan, dat overleg daarover met Sterk heel moeizaam ging, dat [naam 2] zich onterecht als [functie 3] van Sterk afficheert, dat de schuld werd ingelopen via een rekening die (juridisch gezien) geheel los staat van Sterk en dat Sterk een boete is verbeurd, die niet gematigd dient te worden.
4. Sterk voert verweer. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van New West in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6. Tussen partijen is niet in geschil dat Sterk vanaf 2023 de huur niet meer volledig betaalde en uiteindelijk in 2025 een aanzienlijke huurachterstand van 8 maanden ten bedrage van € 25.312,74 heeft laten ontstaan. New West stelt terecht dat Sterk daarmee ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder. Zij heeft echter daarop in strijd met het recht de huurovereenkomst op 24 oktober 2025 buitengerechtelijk ontbonden. Ingevolge artikel 7:231 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) kan een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak alleen worden ontbonden door de rechter.
7. De huurovereenkomst is dus door de buitengerechtelijke verklaring van New West niet ontbonden. Vervolgens heeft Sterk de huurachterstand en de huur voor november en december 2025 op 18 november 2025 betaald, in totaal ten bedrage van € 30.000,-, zoals ook was voorgesteld door New West in haar brief van 29 oktober 2025. Vanaf dat moment is Sterk steeds de lopende huur blijven betalen met uiteindelijk een achterstand van € 113,14, zoals blijkt uit de door New West overgelegde specificatie van 9 april 2026. Sterk voert aan dat dit per abuis is gebeurd. Doordat zij sinds november 2025 geen facturen voor de huur meer ontvangt, is per ongeluk het niet geïndexeerde bedrag aan huur betaald (€ 3.428,49 in plaats van € 3.541,63). Bij ontdekking hiervan heeft Sterk op 28 april 2026 alsnog dit verschil betaalt. De huur voor mei 2025 zal worden betaald op 1 mei 2026, zoals is toegestaan in de huurovereenkomst. Sterk is dan ook van oordeel dat zij geen huurachterstand meer heeft en de lopende huur reeds vanaf november 2025 weer wordt betaald.
8. Hiertegenover heeft New West onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat op het moment van de mondelinge behandeling nog een huurachterstand bestond. Uit de overgelegde specificaties en de brief van 29 oktober 2025 van New West mocht Sterk er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de gedane betalingen op de huurachterstand werden afgeboekt. Voorshands wordt er dan ook vanuit gegaan dat de huurachterstand thans is ingelopen.
9. New West stelt echter dat de ontstane huurachterstand, de nog niet betaalde verbeurde boete en de overige omstandigheden desondanks ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen en dat daarop vooruitlopend Sterk veroordeeld dient te worden tot ontruiming van het gehuurde.
10. Hoewel, zoals hierboven is geoordeeld, de ontstane huurachterstand een ernstige tekortkoming is van Sterk en deze tekortkoming door het betalen van de achterstand niet ongedaan wordt gemaakt, wordt daarin geen aanleiding gezien om reeds nu op het oordeel van de bodemrechter over de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst vooruit te lopen. Nu sinds november 2025 geen noemenswaardige huurachterstand meer bestaat en Sterk deze inmiddels helemaal heeft ingelopen, heeft New West daarbij geen spoedeisend belang. Ditzelfde geldt ten aanzien van de geldvordering, nu deze alleen bestaat uit verbeurde boete/kosten.
11. Daarbij geldt dat de bodemrechter bij de beoordeling van de vordering tot ontbinding alle omstandigheden van het geval dient te betrekken. Sterk voert in de eerste plaats aan dat zij gelet op de brief van 29 oktober 2025 gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat als zij tijdig € 30.000,- zou betalen, de huurovereenkomst zou worden voortgezet. Onbetwist is gebleven dat zij dit bedrag tijdig heeft voldaan. Sterk voert verder aan dat zij een groot belang heeft bij voortzetting van de huur, mede gelet op de grote investeringen die zij heeft gedaan in de bedrijfsruimte. Zij heeft aangevoerd dat zij enkel onder druk van de buitengerechtelijke ontbinding een andere huurder heeft aangedragen. Verder voert Sterk gemotiveerd verweer tegen de hoogte van de gevorderde boete. Volgens haar is de boete ten onrechte cumulatief in plaats van enkelvoudig berekend, maar ook als dit wel terecht in rekening is gebracht, dient een beroep op matiging volgens haar te worden gehonoreerd. Het tot op heden niet betalen van de boete is daarom volgens haar een minder ernstige tekortkoming dan New West stelt. Tot slot voert Sterk aan dat New West onterecht steeds andere (incasso)kosten in rekening heeft gebracht tot uiteindelijk € 7.904,77, welke vordering New West op de mondelinge behandeling weer heeft ingetrokken.
12. Gelet op deze verweren en belangen van Sterk, kan thans niet worden geconcludeerd dat de vordering van New West in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan nu vooruit te lopen. Daarbij geldt dat [naam 2] op dit moment voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij bevoegd is om op te treden namens zijn broer, althans dat de gemachtigde dat is. Dat daarover onduidelijkheid heeft bestaan bij New West, maakt in ieder geval niet dat deze omstandigheid bijdraagt aan een rechtsgeldige grond voor ontbinding. Ditzelfde geldt voor de door New West gestelde omstandigheid dat de betaalde gelden in 2026 aan New West zijn overgemaakt door een derde (het advocatenkantoor van [naam 2] ). Van belang is dat de bedragen inmiddels zijn betaald en Sterk vanaf eind oktober 2025 bereikbaar was voor overleg en ook daarnaar heeft gehandeld. Nu de bodemprocedure door New West inmiddels aanhangig is gemaakt, bestaat geen reden daarop thans vooruit te lopen.
13. Slotsom van het bovenstaande is dat de vorderingen van New West worden afgewezen. Daar de huurachterstand was voldaan voordat de dagvaarding werd betekend op 16 januari 2026 en New West in het ongelijk wordt gesteld, wordt zij veroordeeld in de proceskosten van Sterk, te begroten op € 865,- aan salaris gemachtigde en € 144,- aan nakosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt New West in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Sterk begroot op € 865,- aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt New West in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 144,- aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.
811