ECLI:NL:RBAMS:2026:4609 - Rechtbank Amsterdam - Ontruiming woning blijft in stand na belangenafweging bij...

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 12163572 \ KK EXPL 26-213

Vonnis in kort geding van 15 april 2026

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats 1] ,

eisende partij in het verzet en in voorwaardelijke reconventie,

gedaagde partij in de hoofdzaak,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigden: mr. J.C.J. van de Rakt en mr. W.E. Boogert,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 2] (Verenigde Staten),

gedaagde partij in het verzet en verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,

eisende partij in de hoofdzaak,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. D. Schreurs.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verstekvonnis in kort geding van 24 februari 2026,

- de verzetdagvaarding van 31 maart 2026, met producties,

- de conclusie van antwoord van [gedaagde] , met producties.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 april 2026. [eiser] is verschenen, vergezeld door mr. J.E. van Lutterveld en mr. W.E. Boogert als gemachtigden. Voor [gedaagde] is mr. D. Schreurs als gemachtigde verschenen, de zitting werd bijgewoond door [naam 1] (ex-partner) en [naam 2] (makelaar). Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. [eiser] heeft daarbij gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die aan het procesdossier zijn toegevoegd. Vervolgens is de datum voor vonnis bepaald op vandaag.

2.De uitgangspunten

De kantonrechter heeft in het vonnis van 24 februari 2026 onder 2.1 tot en met 2.6 uitgangspunten vastgesteld. Deze luiden, voor zover niet in geschil en aangevuld met onomstreden uitgangspunten, samengevat, als volgt.

Krachtens schriftelijke huurovereenkomst huurt [eiser] met ingang van 24 september 2025 van [gedaagde] de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde of de woning) voor een huurprijs van € 5.200,00 per maand. Partijen zijn overeengekomen dat [eiser] een waarborgsom van € 9.000,00 zal betalen.

[eiser] heeft aanvankelijk geen huurtermijnen betaald en heeft de waarborgsom niet betaald.

Onder meer bij e-mail van 14 oktober 2025 heeft [gedaagde] [eiser] aangemaand tot betaling van de huurtermijnen en de waarborgsom en aangekondigd anders ontruiming van het gehuurde te zullen vorderen. In het kader van de vroegsignalering is [eiser] aangemeld bij de [gemeente] .

Ter voorbereiding op onderhoudswerkzaamheden aan (het gebouw waarvan) het gehuurde (deel uitmaakt), heeft een vertegenwoordiger van de betrokken Vereniging van Eigenaren (VvE) bij e-mail van 28 november 2025 aan [eiser] gevraagd of de aannemer op 5 en 8 december 2025 tussen 10.00 en 15.00 uur in het gehuurde kon komen kijken. Op dezelfde datum heeft [eiser] gereageerd:
“Hoe kom je aan mijn mail??? Dit is privacyschending Nee niemand komt er meer in door jullie eigen toedoen”.De in januari 2026 geplande werkzaamheden zijn hierom uitgesteld. De voorzitter van de VvE schreef daarop aan [gedaagde] : “
Haar houding verstoort alle gemaakte plannen. (…) Ze reageert in alle communicatie absurd agressief. Ze slaat wild om zich heen en weigert alle samenwerking.”

In reactie op een e-mail van de gemachtigde van [gedaagde] aan [eiser] van 2 december 2025, heeft [naam 3] – de echtgenoot van [eiser] – bij e-mail van 17 december 2025 onder meer geschreven dat tijdens de verhuizing inderdaad een kras op een muur is gekomen en aangeboden de daarvoor gemaakte herstelkosten te betalen. Deze kosten zijn niet betaald.

Op 24 december 2025 is vanaf een bankrekeningnummer op naam van [bedrijf] een bedrag van € 20.800,00 betaald aan [gedaagde] , met de omschrijving:
“Okt tm Jan Huur [adres] tbv [eiser] ”. Ten tijde van de mondelinge behandeling van 10 februari 2026 was de huur van februari 2026 niet betaald.

Bij vonnis in kort geding van 24 februari 2026 zijn de vorderingen van [gedaagde] bij verstek toegewezen. [eiser] is daarin onder meer veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.

Op 18 maart 2026 heeft [bedrijf] een bedrag van € 10.400,00 betaald, zijnde de huur voor de maanden februari en maart 2026.

i. De woning is op 18 maart 2026 ontruimd, ondanks dat door of namens [eiser] werd aangekondigd dat verzet zal worden ingesteld tegen het verstekvonnis.

3.Het geschil

3.1.

Bij dagvaarding van 10 december 2025 heeft [gedaagde] gevorderd, kort gezegd, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [eiser] tot betaling van de achterstallige huur (ten tijde van de dagvaarding ter hoogte van € 15.600,00), betaling van de waarborgsom van € 9.000,00 en de herstelkosten van € 555,90 vanwege een kras op de muur, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd, kort gezegd, dat sprake is van een huurachterstand van drie maanden. Ook is de waarborgsom niet betaald. Vanaf de aanvang van de huur heeft [eiser] niet voldaan aan haar financiële verplichtingen. Daarnaast handelt [eiser] in strijd met goed huurderschap, doordat zij heeft geweigerd mee te werken aan dringende werkzaamheden. Doordat [eiser] de huur niet (tijdig) betaalt, kan [gedaagde] haar hypothecaire verplichtingen niet nakomen.

3.3.

De vorderingen van [gedaagde] zijn bij verstek toegewezen bij vonnis van 24 februari 2026.

3.4.

Bij verzetdagvaarding van 31 maart 2026 is [eiser] in verzet gekomen. Zij heeft vernietiging van het vonnis van 24 februari 2026 gevorderd en de kantonrechter verzocht om, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [gedaagde] alsnog af te wijzen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.5.

In voorwaardelijke reconventie, namelijk als de vorderingen van [eiser] worden toegewezen (en de oorspronkelijke vorderingen van [gedaagde] dus worden afgewezen), vordert [eiser] om [gedaagde] te bevelen om haar het vrije genot te verschaffen van het gehuurde en het ertoe te geleiden dat de gevolgen van de ontruiming binnen drie dagen na betekening van het vonnis ongedaan worden gemaakt, in die zin dat de gehele door de deurwaarder afgevoerde inboedel is teruggeplaatst in het gehuurde, één en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 ineens en € 2.500,00 per dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,00 en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.6.

[eiser] heeft aangevoerd dat zij in het gehuurde woonde met haar minderjarige zoon [minderjarige] , wiens leven zich uitsluitend afspeelt in [plaats 2] . De gestelde tekortkomingen worden betwist en rechtvaardigen geen ontbinding van de huurovereenkomst. De belangen van [eiser] en [minderjarige] wegen zwaarder dan de vermeende belangen van [gedaagde] . Door tijdelijke financiële problemen die verband hielden met een zakelijk conflict was [eiser] niet bij machte de huur tijdig te betalen. Die problemen bestaan inmiddels niet meer. Uiteindelijk heeft [eiser] de achterstallige huur betaald. [eiser] betwist dat sprake is van structurele wanbetaling en overlast. Ontruiming is een zeer ingrijpende maatregel, waarbij grote terughoudendheid moet worden betracht, zeker als daar – zoals hier – een minderjarig kind bij is betrokken.

3.7.

De (overige) standpunten van partijen komen, voor zover van belang, bij de beoordeling aan de orde.

4.De beoordeling

4.1.

Geoordeeld wordt dat [gedaagde] een voldoende spoedeisend belang had bij haar vorderingen. [gedaagde] verhuurt de woning niet beroeps- of bedrijfsmatig heeft als onvoldoende weersproken gesteld dat zij hypothecaire lasten heeft op het gehuurde. Doordat zij zelf in de Verenigde Staten woont, heeft zij dubbele maandlasten, zodat het uitblijven van huurbetalingen bij haar leidt, althans kan leiden tot financiële problemen.

4.2.

Vaststaat dat [eiser] de huur op geen enkel moment tijdig, dat wil zeggen steeds vóór of op de eerste dag van de periode waarop de huur betrekking heeft, aan [gedaagde] heeft betaald. De vennootschap van [eiser] , genaamd [bedrijf] , is tot betaling overgegaan onder druk van aangekondigde rechtsmaatregelen, respectievelijk ontruiming. Doordat de huur een maandelijkse brengschuld is, maakt het betalingsgedrag dat sprake is van structurele wanbetaling. Dit betalingsgedrag rechtvaardigt aan de zijde van [gedaagde] het gevoel van wantrouwen dat [eiser] in de toekomst tijdig aan haar huurbetalingsverplichtingen zal voldoen.

4.3.

Op het moment dat [gedaagde] de dagvaarding uitbracht, bestond er een huurachterstand van € 15.600,00. Zo’n huurachterstand (van drie maanden) rechtvaardigt over het algemeen ontbinding van de huurovereenkomst. Weliswaar heeft [eiser] de huurachterstanden uiteindelijk betaald, maar de betalingen maken de tekortkomingen in het verleden niet ongedaan. Daar komt bij dat [eiser] de waarborgsom van € 9.000,00 in het geheel niet heeft betaald.

4.4.

De financiële onmacht waaraan [eiser] refereert is [gedaagde] niet toe te rekenen en kan haar dan ook niet worden tegengeworpen. De stelling van [eiser] dat de financiële onmacht van tijdelijke aard was en inmiddels niet meer aan de orde is, heeft zij op geen enkele wijze onderbouwd en een loutere toezegging biedt [gedaagde] geen enkele zekerheid voor de toekomst. [eiser] heeft ook anderszins geen vervangende zekerheid aangeboden voor het geval dat zij in de toekomst de huur niet tijdig en volledig zou (kunnen) betalen.

4.5.

Voldoende aannemelijk is geworden dat de huurrelatie tussen partijen, maar ook de relatie tussen [eiser] en de overige bewoners van het complex waarin het gehuurde is gelegen, verstoord is geraakt tijdens de huurperiode. Dit is het gevolg geweest van het betalingsgedrag van [eiser] , haar weigering mee te werken aan noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde waardoor deze moesten worden verzet, door het ophangen van een briefje in de gemeenschappelijke hal en door (nachtelijke) geluids- en wietrookoverlast in de binnentuin door (de vrienden van) [minderjarige] . [gedaagde] stelt dat sprake is van structurele en ernstige overlast door [minderjarige] . Weliswaar hebben enkele omwonenden overlast ervaren van geluids- en wietrookoverlast, maar de kantonrechter acht de omschreven, incidentele overlast voorshands onvoldoende structureel of dusdanig ernstig dat die op zichzelf ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. Wel weegt het als een omstandigheid mee bij de belangenafweging.

4.6.

[eiser] heeft artikel 3 IVRK Pro aangehaald, waarin is bepaald, kort gezegd, dat de belangen van minderjarige kinderen een eerste overweging vormen. Artikel 3 lid 1 IVRK Pro brengt mee dat de belangen van deze kinderen in kaart moeten worden gebracht en bij de beoordeling of de tekortkoming van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, als eerste overweging in aanmerking moeten worden genomen (vgl. HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799). Dit leidt er niet toe dat een woning
nooitmag worden ontruimd als daarin een minderjarig kind woont, maar wel dat in dat geval de belangen van dit kind een bijzonder gewicht in de schaal leggen en (kenbaar) door een rechter moeten zijn meegewogen. Terecht is aan de zijde van [gedaagde] opgemerkt dat het in de eerste plaats aan de ouders is om dakloosheid te voorkomen. In dit verband acht de kantonrechter van belang dat [eiser] een woning in [plaats 1] in eigendom heeft, die op dit moment te koop staat voor 1,2 miljoen euro. Van een situatie waarin dakloosheid dreigt is dan ook onvoldoende gebleken. Dat de woning in [plaats 1] zou zijn verhuurd, zoals [eiser] heeft aangevoerd, is niet onderbouwd en blijkt ook niet uit de advertentie op Funda, waarvan [gedaagde] de link heeft verstrekt. Afgezien daarvan is het in het huursegment waarin het gehuurde is gelegen, met een huurprijs ruim € 5.000,00 per maand, niet moeilijk om binnen afzienbare tijd een andere huurwoning te vinden. Dat heeft [eiser] ter zitting ook beaamd, zij het dat er volgens haar meestal een maand overheen gaat voordat een nieuwe huurwoning kan worden betrokken. De kantonrechter begrijpt dat het sociale leven van [eiser] en [minderjarige] zich inmiddels in [plaats 2] afspeelt, waarbij [minderjarige] in zijn examenjaar zit, maar dat enkele gegeven maakt niet dat de belangenafweging in het voordeel van [eiser] dient uit te vallen. Zo’n relatief korte periode is bovendien overbrugbaar (al dan niet vanuit [plaats 1] ). De belangen van [minderjarige] geven onder genoemde omstandigheden dan ook niet de doorslag.

4.7.

De structurele wanbetaling, waarbij enkel is betaald onder druk van rechtsmaatregelen, het onbetaald laten van de waarborgsom, de verstoorde huurrelatie en het ontbreken van objectiveerbare zekerheid voor deugdelijke nakoming van de huurovereenkomst in de toekomst maken dat voorshands voldoende gronden aanwezig zijn om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen, zodat ontruiming vooruitlopend daarop toewijsbaar is. Daaraan doen de belangen van het minderjarige kind onvoldoende af. De belangen van [gedaagde] , die de woning op persoonlijke titel verhuurt, geen vertrouwen meer heeft in [eiser] en van de huurbetalingen afhankelijk is voor de nakoming van haar eigen financiële verplichtingen, dienen onder genoemde omstandigheden te prevaleren.

4.8.

Nu de belangenafweging uitvalt in het voordeel van [gedaagde] , blijft de veroordeling tot ontruiming in stand. Doordat de woning inmiddels is ontruimd, terwijl gesteld noch gebleken is dat er sprake is van schade aan het gehuurde anders dan de kras op de muur die [gedaagde] (onder meer) heeft laten herstellen voor € 555,90 heeft [gedaagde] geen belang (meer) bij een veroordeling tot betaling van de waarborgsom van € 9.000,00.

4.9.

Voor wat betreft de gevorderde herstelkosten van € 555,90 heeft [eiser] de hoogte van dit schadebedrag betwist. Zij erkent dat er schade is veroorzaakt aan één muur, maar uit de factuur blijkt dat meer werkzaamheden zijn verricht dan herstel- en schilderwerk aan die betreffende muur. Er zijn blijkens de factuur ook gaten in twee muren gerepareerd en in totaal drie muren geschilderd. Tegenover dit verweer van [eiser] heeft [gedaagde] niets meer ingebracht (zie ook punt 2.4.4. van de conclusie van antwoord). Daarom moet worden aangenomen dat er niet méér schade was dan de kras op de muur, terwijl wel meer werkzaamheden zijn verricht waarvan de kosten bij [eiser] in rekening zijn gebracht. Nu de omvang van de daadwerkelijke schade die [eiser] dient te vergoeden niet eenvoudig kan worden vastgesteld, ook niet op grond van de factuur, terwijl aannemelijk is dat die ondergeschikt is aan het totale factuurbedrag, blijft deze voor rekening van [gedaagde] .

4.10.

In zoverre is het verzet gegrond en zal het verstekvonnis van 24 februari 2026 worden vernietigd. Voor het overige wordt het vonnis bekrachtigd.

4.11.

Nu de voorwaarde waaronder [eiser] de vordering in reconventie heeft ingesteld niet wordt vervuld, behoeft deze geen beoordeling en beslissing.

4.12.

Bij deze uitkomst wordt [eiser] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, die aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 577,00 aan salaris gemachtigde.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van 24 februari 2026 met zaaknummer 12002936 KK EXPL 25-846, voor zover [eiser] daarin is veroordeeld om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 9.000,00 in verband met de waarborgsom, vermeerderd met wettelijke rente, en tot betaling van € 555,90 in verband met reparatiekosten, en bekrachtigt het vonnis voor het overige,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten in het verzet, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 577,00 aan salaris gemachtigde, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger en in het bijzijn van mr. S. Homringhausen, de griffier, in het openbaar uitgesproken op 15 april 2026.

991