Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 12079223 \ KK EXPL 26-75
Vonnis in kort geding van 24 april 2026
in de zaak van
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres, hierna te noemen: Ymere,
gemachtigde: mr. L.C. Strating,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
feitelijk verblijvende te [verblijfplaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
gemachtigden: mr. W. Albers en mr. C.C. Alsemgeest,
en,
2.[gedaagde 2] vennoot van A&O Bewindvoering en Budgetbeheer V.O.F,in diens hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van[gedaagde 1] ,
kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
hierna te noemen: de bewindvoerder,
3.
DE GEZAMENLIJKE ERFGENAMEN VAN[erflaatster] ,
DE GEZAMENLIJKE ERFGENAMEN VAN[erflaatster] ,
hierna te noemen: de erven,
4
. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN AAN DE [gedaagde 4]
4
. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN AAN DE [gedaagde 4]
hierna te noemen: zij die verblijven,
gedaagden,
niet verschenen.
De zaak in het kort
[erflaatster] heeft van Ymere een woning gehuurd. Zij is in 2025 overleden en één van de erven heeft de huurovereenkomst opgezegd. [gedaagde 1] , de partner van [erflaatster] , weigert de woning te verlaten. Ymere vordert dat [gedaagde 1] (en de andere gedaagden) de woning ontruimen. Die vordering wordt toegewezen. [gedaagde 1] heeft namelijk niet voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de huurovereenkomst mag voortzetten.
1.De procedure
1.1.
Ymere heeft bij dagvaarding(en) van 5 februari 2026, met producties, een voorziening gevorderd, ten aanzien van [gedaagde 1] , de erven en zij die verblijven. Bij dagvaarding van 17 februari 2026 heeft Ymere de vordering ook tegen de bewindvoerder ingesteld. [gedaagde 1] heeft producties ingediend. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Ymere nog een aanvullende productie ingediend.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 april 2026. Namens Ymere zijn [naam 1] en [naam 2] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde 1] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigden. Aan zijn zijde was [naam 3] (belangen-behartiger) ook aanwezig. De bewindvoerder, de erven en zij die verblijven zijn, hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen, niet verschenen. Tegen hen is verstek verleend.
1.3.
De gemachtigden van Ymere en [gedaagde 1] hebben spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Die zijn in het dossier gevoegd. Partijen zijn daarna gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken, die in het dossier zijn gevoegd. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
2.2. De uitgangspunten
2.1.
In 2011 heeft [erflaatster] , partner van [gedaagde 1] , van Ymere de sociale huurwoning aan de [adres] (hierna: de woning) gehuurd. De woning is een driekamerwoning. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 652,19 per maand.
2.2.
In 2018 heeft er een politie-inval in de woning plaatsgevonden, vanwege een vermoeden van drugshandel vanuit de woning. Na de inval zijn [erflaatster] en Ymere een ‘laatste kans verklaring’ overeengekomen. In die verklaring is onder meer opgenomen:
“
Ik zorg dat [gedaagde 1] geen toegang meer heeft tot de woning. (…) Ik laat niemand anders in de woning wonen. (…) Als ik mij hier niet aan houd, moet ik de woning teruggeven.”
“
Ik zorg dat [gedaagde 1] geen toegang meer heeft tot de woning. (…) Ik laat niemand anders in de woning wonen. (…) Als ik mij hier niet aan houd, moet ik de woning teruggeven.”
2.3.
In het kader van de laatste kans verklaring heeft de toenmalig advocaat van [erflaatster] bij e-mail van 12 juli 2018 het volgende aan Ymere geschreven:
“
Cliënte heeft een affectieve relatie met de heer [gedaagde 1] , die overigens is vrijgesproken in de strafzaak waar Ymere aan refereert, en zij heeft al jaren een zogenaamde lat-relatie met hem. De heer [gedaagde 1] heeft een eigen woning in [plaats] . (…) Voor de goede orde: de heer [gedaagde 1] woont daar niet.”
“
Cliënte heeft een affectieve relatie met de heer [gedaagde 1] , die overigens is vrijgesproken in de strafzaak waar Ymere aan refereert, en zij heeft al jaren een zogenaamde lat-relatie met hem. De heer [gedaagde 1] heeft een eigen woning in [plaats] . (…) Voor de goede orde: de heer [gedaagde 1] woont daar niet.”
2.4.
[erflaatster] is op 6 oktober 2025 overleden. Vervolgens heeft een van haar zoons de huurovereenkomst per 20 november 2025 opgezegd.
2.5.
De gemachtigde van [gedaagde 1] heeft bij e-mail van 23 oktober 2025 aan Ymere kenbaar gemaakt dat [gedaagde 1] in de woning verblijft en verzocht om [gedaagde 1] als medehuurder aan te merken. Ymere heeft dat geweigerd en [gedaagde 1] verzocht om de woning uiterlijk op 31 december 2025 te verlaten.
3.Het geschil
3.1.
Ymere vordert, kort gezegd, dat [gedaagde 1] , de bewindvoerder, de erven en zij die verblijven, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, worden veroordeeld i) om de woning te ontruimen binnen acht dagen na dit vonnis en ii) de kosten van deze procedure te betalen.
3.2.
Ymere legt aan de vorderingen te grondslag dat [gedaagde 1] zonder recht of titel in de woning verblijft. Hij is geen medehuurder en er is geen gemeenschappelijk verzoek tot medehuurderschap in de zin van artikel 7:267 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) gedaan. Bovendien is er geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dat blijkt onder meer uit de mededeling van [erflaatster] dat zij een latrelatie had met [gedaagde 1] en dat [gedaagde 1] niet bij haar woonde. Daarnaast is de huur rechtsgeldig door de zoon van [erflaatster] opgezegd. Om die reden moeten [gedaagde 1] , de bewindvoerder, de erven en zij die verblijven de woning ontruimen, aldus steeds Ymere.
3.3.
[gedaagde 1] voert verweer. [gedaagde 1] stelt dat hij voldoet aan de in artikel 7:268 lid 2 en Pro 3 BW gestelde eisen, waardoor hij de huurovereenkomst kan voortzetten. [gedaagde 1] had een liefdesrelatie met [erflaatster] , woont al 13 jaar in de woning, deed boodschappen van zijn eigen geld en betaalde regelmatig de huur. Er was dus sprake van een duurzame gemeen-schappelijke huishouding en ook aan de andere eisen is voldaan. Bij dagvaarding van 7 april 2026 is een vordering tot voortzetting ingesteld en op die beslissing kan niet vooruitgelopen worden. Bovendien heeft Ymere geen spoedeisend belang en had de zoon die de huur-overeenkomst heeft opgezegd geen goede band met [erflaatster] , zo betoogt de [gedaagde 1] .
4.De beoordeling
Verstek
4.1.
De bewindvoerder, de erven en zij die verblijven, zijn niet verschenen in deze kort gedingprocedure. Tegen hen is verstek verleend. Omdat [gedaagde 1] wel in het kort geding is verschenen wordt, op grond van het bepaalde in artikel 140 lid 3 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), in deze zaak één vonnis gewezen dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd. Ook tegenover de gedaagden tegen wie verstek is verleend.
Ontruiming
4.2.
Een vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als in hoge mate waarschijnlijk is dat de kantonrechter in een eventuele bodemprocedure de gevorderde ontruiming zal toewijzen. Daarnaast moet de vordering zo spoedeisend zijn dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. Ook moet er een belangen-afweging gemaakt worden en moet de ontruiming proportioneel zijn. De kantonrechter moet bij de beoordeling daarvan terughoudend zijn. Bij een ontruiming in kort geding wordt namelijk vooruit gelopen op een definitief oordeel van de rechter in een (eventuele) bodemprocedure. Dit terwijl er in kort geding geen ruimte is voor een uitgebreid onderzoek naar de betwiste feiten, en de gevolgen van een ontruiming vaak niet meer kunnen worden teruggedraaid.
Spoedeisend belang
4.3.
Volgens Ymere is sprake van oneigenlijk gebruik van een sociale huurwoning. Gelet op de krapte op de woningmarkt en de lange wachtlijsten die bestaan voor sociale huurwoningen, heeft Ymere er belang bij dat zo snel mogelijk een einde wordt gemaakt aan een eventuele onrechtmatige situatie, zodat zij de woning op korte termijn kan verhuren aan woningzoekenden die op de wachtlijst staan. Om die reden heeft Ymere voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen.
Voortzetting van de huur
4.4.
De vraag die in dit geval met name voorligt, is of [gedaagde 1] zonder recht of titel in de woning verblijft. Om die vraag te kunnen beantwoorden is van belang of een mogelijke vordering van [gedaagde 1] tot voortzetting van de huurovereenkomst, kan slagen. Het meest verstrekkende verweer van Ymere, ten aanzien van de gestelde bevoegdheid tot voortzetting van de huur, is dat [gedaagde 1] de vordering te laat heeft ingesteld. Ymere wordt daarin gevolgd. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarom niet voldoende aannemelijk dat [gedaagde 1] de huurovereenkomst mag voortzetten. Dat wordt hierna uitgelegd.
4.5.
De wet bepaalt dat als een huurder overlijdt, de persoon die geen medehuurder is maar wel zijn hoofdverblijf heeft in de woning, tijdens de eerste zes maanden na het overlijden van de huurder de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst voort te zetten (artikel 7:268 lid 2 BW Pro). Daarvoor is onder meer nodig dat die persoon met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd. Als die persoon de huur ook ná die periode wil voortzetten (en de verhuurder daar niet mee instemt), dan kan hij bij de kantonrechter vorderen om de huurovereenkomst voort te mogen zetten. Die vordering moet binnen zes maanden na het overlijden ingesteld worden.
4.6.
[gedaagde 1] moest de vordering tot voortzetting, op grond van de wet, dus binnen zes maanden na overlijden instellen. [erflaatster] is op 6 oktober 2025 overleden. Dit betekent dat hij daarvoor uiterlijk tot 6 april 2026 de tijd had. [gedaagde 1] heeft de vordering pas op 7 april 2026 ingesteld, en dat is te laat. Dat 6 april 2025 een feestdag was (namelijk Tweede Paasdag) maakt dat, anders dan [gedaagde 1] heeft betoogd, niet anders. De Algemene termijnenwet (Atw), die in beginsel in dat geval verlenging van de termijn met één dag tot de eerstvolgende werkdag voorschrijft, geldt namelijk niet voor termijnen van meer dan drie maanden zoals hier het geval is (artikel 4 sub a Atw Pro). [gedaagde 1] heeft zijn vordering tot voortzetting van de huur dus één dag te laat heeft ingesteld en er is niet gesteld dat sprake is van een verschoonbare termijnoverschrijding. [gedaagde 1] zal daarom niet-ontvankelijk verklaard moeten worden in zijn vordering, zodat hij de huurovereenkomst niet op grond van artikel 7:268 BW Pro kan voortzetten.
Huisvestingsvergunning en gemeenschappelijke duurzame huishouding
4.7.
De kantonrechter overweegt ten overvloede dat, zelfs als [gedaagde 1] de vordering wel op tijd had ingesteld, het zeer de vraag is of de bodemrechter de vordering zal kunnen toewijzen. Voor de woning is een huisvestigingsvergunning nodig en er is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde 1] voldoet aan de passendheidscriteria die de Huisvestingsverordening van de [gemeente] stelt aan het verkrijgen van een driekamerwoning.
4.8.
Daarnaast heeft [gedaagde 1] ten aanzien van zijn stelling dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding een verzwaarde stelplicht. Hij moet concrete en objectieve feiten over die gemeenschappelijke huishouding aanvoeren zodat het voor Ymere duidelijk is tegen welke feiten zij haar verweer moet richten. [gedaagde 1] heeft in deze procedure verklaringen overgelegd, maar uit die verklaringen – waaronder die van een dochter van [erflaatster] , die heeft verklaard dat zij haar moeder maar één keer per jaar belde en een periode geen contact met haar heeft gehad – blijkt onvoldoende dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. [gedaagde 1] heeft verder ter zitting verklaard dat hij zijn boodschappen en huur steeds contant betaalde met het budget dat hij van zijn bewindvoerder kreeg, maar hij heeft geen bankafschriften (of geldopnames) of andere stukken overgelegd om de huur en de boodschappen voor gemeenschappelijk gebruik te onderbouwen. [gedaagde 1] heeft daarmee niet voldoende duidelijke, objectief verifieerbare feiten en omstandigheden gesteld ter onderbouwing van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
4.9.
Daar komt bij dat [erflaatster] in 2018 expliciet heeft verklaard dat [gedaagde 1] niet bij haar woonde en dat zij met Ymere heeft afgesproken dat zij [gedaagde 1] niet in de woning zou toelaten. Dat weegt naar het oordeel van de kantonrechter zwaar. Ook als de verklaring alleen zou zijn gedaan om de woning te kunnen behouden, zoals [gedaagde 1] heeft aangevoerd. De verklaring heeft er destijds (mede) toe geleid dat [erflaatster] de woning kon behouden en het kan niet zo zijn dat nu, omdat dat in dit geval beter uitkomt, plotseling een ander standpunt wordt ingenomen.
4.10.
Uit het voorgaande volgt dat niet voldoende aannemelijk is dat [gedaagde 1] de huurovereenkomst kan voortzetten. Aangezien niet is gebleken dat er medehuurders of samenwoners zijn die de huurovereenkomst voortzetten, is de huurovereenkomst – los van de opzegging – aan het eind van de tweede maand na het overlijden van [erflaatster] geëindigd (artikel 7:268 lid 6 BW Pro). Dit betekent dat [gedaagde 1] sinds 1 januari 2026 zonder recht of titel in de woning verblijft. Of de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd, kan om die reden onbesproken blijven.
Belangenafweging
4.11.
Vervolgens moet in het kader van dit kort geding een belangenafweging gemaakt worden tussen enerzijds het belang van Ymere bij ontruiming en anderzijds het belang van [gedaagde 1] om in de woning te blijven wonen. Hoewel het belang van [gedaagde 1] bij het behoud van de woning groot is, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van Ymere in dit geval zwaarder moet wegen. [gedaagde 1] woont momenteel in de woning, zonder huurover-eenkomst. Dit terwijl de woning eigendom is van Ymere. Daar komt bij dat [gedaagde 1] in de woning is gaan wonen, terwijl eerder uitdrukkelijk met [erflaatster] is afgesproken dat dat niet mocht. Daarom kan in de gegeven omstandigheden van Ymere niet langer gevergd worden dat zij [gedaagde 1] nog langer in de woning laat wonen. Dat er omstandigheden zijn die maken dat het belang van [gedaagde 1] zwaarder moet wegen, is onvoldoende gebleken. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen.
Ontruimingstermijn
4.12.
Dit betekent dat [gedaagde 1] de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. Hoewel [gedaagde 1] onder bewind is gesteld zal, niet de bewindvoerder maar [gedaagde 1] zelf, (mede) worden veroordeeld om de woning te ontruimen. Hiervoor is geoordeeld dat [gedaagde 1] zonder recht of titel in de woning verblijft. Er is dus geen (huur)recht dat is aan te merken als goed in de zin van art. 1:431 lid 1 BW Pro, en onder het bewind gestelde vermogen valt. Ook de erven en zij die verblijven zullen veroordeeld worden om de woning te ontruimen. De kantonrechter zal daarvoor een termijn bepalen van veertien dagen gerekend vanaf de dag dat het vonnis door de deurwaarder aan [gedaagde 1] en de bewindvoerder is bezorgd (betekend). Ymere heeft namelijk niet toegelicht waarom zij een kortere termijn van acht dagen na vonnis passend acht.
De proceskosten
4.13.
[gedaagde 1] , de bewindvoerder, de erven en zij die verblijven zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom in beginsel de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat de erven de huurovereenkomst hebben opgezegd en niet is gebleken dat er naast [gedaagde 1] iemand in de woning verblijft, wordt alleen de bewindvoerder in de proceskosten veroordeeld. De kosten van deze procedure vallen namelijk wel onder het onder bewind gestelde vermogen. De proceskosten van De Ymere worden begroot op € 1.091,88, bestaande uit de kosten van de dagvaardingen voor [gedaagde 1] en zijn bewindvoerder (€ 303,88), het griffierecht (€ 139,-), het salaris van de gemachtigde (€ 577,-) en de nakosten (€ 72,-).
Uitvoerbaar bij voorraad
4.14.
De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad wordt ten aanzien van de ontruiming afgewezen. Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro heeft een samenwoner namelijk het recht om in de woning te verblijven, totdat onherroepelijk is beslist op zijn tijdige vordering tot voortzetting van de huur op grond van deze bepaling. Hieruit vloeit voort dat een ontruimingsveroordeling die in dit verband wordt uitgesproken, in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Dit kan in uitzonderlijke gevallen anders zijn, bijvoorbeeld wanneer sprake is van misbruik van recht. Maar daarvan is in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake.
5.BESLISSING
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] , de erven en zij die verblijven om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan [gedaagde 1] en de bewindvoerder, de woning aan de [gedaagde 4] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Ymere zijn, en de sleutels af te geven aan Ymere,
5.2.
veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten, aan de zijde van Ymere begroot op € 1.091,88, te vermeerderen met de kosten van betekening als Malone niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.E. Zwart da Silva Palma, griffier, op 24 april 2026.
64183.MVU