Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 12078241 \ KK EXPL 26-69
Vonnis in kort geding van 20 april 2026
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiseres, hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. J.R. Rutgers,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
De zaak in het kort
[gedaagde] huurt van [eiseres] een woning in [woonplaats 2] . [gedaagde] heeft de huur meerdere maanden niet betaald. [eiseres] vordert dat [gedaagde] de woning ontruimt en de huurachterstand betaalt, met nevenvorderingen. De kantonrechter wijst de vorderingen grotendeels toe. Omdat het incassokostenbeding oneerlijk is, worden de incassokosten afgewezen.
1.De procedure
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 5 februari 2026, met producties, een voorziening gevorderd. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [eiseres] een akte eiswijziging (met actuele specificatie), met producties ingediend.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 april 2026. [eiseres] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken, die in het dossier zijn gevoegd. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
2.De uitgangspunten
2.1.
[gedaagde] huurt van [eiseres] de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De huurovereenkomst is 1 oktober 2019 ingegaan. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van Pararius B.V. van 9 augustus 2016 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.
2.2.
Op de huurovereenkomst is ook de ex-partner van [gedaagde] vermeld als huurder. De ex-partner van [gedaagde] heeft de woning per januari 2023 verlaten. [gedaagde] is sindsdien (feitelijk) de enige huurder van de woning.
2.3.
De huur bedraagt momenteel € 1.577,05 per maand en is steeds bij vooruitbetaling (vóór de eerste van de maand) verschuldigd. In oktober en november 2025 bedroeg de huur € 1.536,- per maand.
2.4.
Er is een achterstand ontstaan in de huurbetalingen.
2.5.
[eiseres] heeft [gedaagde] bij aangetekende brieven en e-mails van 8, 22 en 31 oktober 2025 en 7 november 2025, zowel in het Nederlands als in het Engels, gewezen op de huurachterstand. [eiseres] heeft [gedaagde] daarbij herhaaldelijk verzocht om de achterstallige huur te betalen en om een afspraak te maken voor het onderhoud van de cv-ketel. Verder heeft [eiseres] [gedaagde] er op gewezen dat hij als goed huurder verplicht is om mee te werken aan schadeherstel aan (de deur van) de woning. Deze brieven zijn bij deurwaarders exploot van 21 november 2025 aan [gedaagde] betekend (in een gesloten envelop achtergelaten).
2.6.
[eiseres] heeft in het kader van de vroegsignalering op 9 december 2025 volgens artikel 2 van Pro het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening een melding gedaan bij de gemeente Amsterdam van de huurachterstand van [gedaagde] .
2.7.
De gemachtigde van [eiseres] heeft [gedaagde] bij aangetekende brief en e-mail van 5 januari 2025 gesommeerd om de huurachterstand te betalen.
2.8.
Bij e-mail van 22 januari 2026 heeft het [buurtteam] het volgende aan [eiseres] geschreven: “
Op 22-12-2025 hebben wij de melding ingevoerd en zijn wij begonnen met contactpogingen doen. Na meerdere contactpogingen (Belletjes, brieven, e-mails, Whatsapp berichten en huisbezoeken) hebben wij helaas nog geen contact gekregen met [gedaagde] . (…)”.
Op 22-12-2025 hebben wij de melding ingevoerd en zijn wij begonnen met contactpogingen doen. Na meerdere contactpogingen (Belletjes, brieven, e-mails, Whatsapp berichten en huisbezoeken) hebben wij helaas nog geen contact gekregen met [gedaagde] . (…)”.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert na eiswijziging, kort gezegd, dat [gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, i) wordt veroordeeld om de woning binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ii) om aan [eiseres] te betalen:
€ 10.957,15 aan achterstallige huurpenningen berekend tot en met april 2026,
€ 122,21 aan verschenen wettelijke rente tot en met 31 maart 2026,
de wettelijke rente vanaf 1 april 2026,
€ 1.021,25 aan buitengerechtelijke incassokosten,
de proceskosten, met rente.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de (betalings)verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft sinds oktober 2025 een forse huurachterstand laten ontstaan, die na de dagvaarding is opgelopen. Daarnaast gedraagt [gedaagde] zich niet als een goed huurder. Hij is steeds slecht bereikbaar, heeft lange tijd geweigerd om stukken aan te leveren die de verzekeraar van [eiseres] nodig had voor de afhandeling van een schade aan de woning en weigert een afspraak in te plannen voor het onderhoud van de cv-ketel. Gelet op de hoogte van de huurachterstand en de overige tekortkomingen is het aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en is ontruiming in deze kort gedingprocedure gerechtvaardigd. [gedaagde] moet de huurachterstand betalen, net zoals de incassokosten. [eiseres] heeft de zaak namelijk uit handen heeft gegeven aan een incassobureau, aldus steeds [eiseres] .
3.3.
[gedaagde] erkent dat er een huurachterstand is ontstaan. [gedaagde] voert aan dat hij graag in de woning wil blijven wonen en dat hij zijn best doet om de huurachterstand in te lopen. [gedaagde] heeft contact opgenomen met schuldhulpverlening en zij zullen de volledige huurachterstand van hem overnemen, zo stelt [gedaagde] .
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsing
4.1.
In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. [eiseres] heeft immers niet gesteld dat zij als particuliere verhuurder en niet als handelaar beschouwd moet worden. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Eiseres mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68 (
Dexia)).
Dexia)).
4.2.
[eiseres] heeft de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden in het geding gebracht, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de bedingen die daarin staan een oneerlijk karakter hebben.
4.3.
Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding in de huurovereenkomst zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
4.4.
Het huurprijswijzigingsbeding (artikelen 5 huurovereenkomst en 20.1 algemene voorwaarden) en het rentebeding (artikel 15.3 algemene voorwaarden) zijn getoetst en worden niet oneerlijk bevonden.
4.5.
Ook het kostenbeding (artikel 15.5) is getoetst. Dit artikel luidt als volgt: “
Alle redelijke buitengerechtelijke kosten (inclusief de verschuldigde omzetbelasting) die verhuurder moet maken omdat huurder tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen, zijn voor rekening van huurder. Onder redelijke buitengerechtelijke kosten worden verstaan de door verhuurder gemaakt advocaatkosten, deurwaarderskosten, kosten van een incassobureau of van een andere derde, te vermeerderen met de door verhuurder zelf gemaakte kosten. Voor de berekening van de buitengerechtelijke kosten is van toepassing de wettelijke staffel.”
Alle redelijke buitengerechtelijke kosten (inclusief de verschuldigde omzetbelasting) die verhuurder moet maken omdat huurder tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen, zijn voor rekening van huurder. Onder redelijke buitengerechtelijke kosten worden verstaan de door verhuurder gemaakt advocaatkosten, deurwaarderskosten, kosten van een incassobureau of van een andere derde, te vermeerderen met de door verhuurder zelf gemaakte kosten. Voor de berekening van de buitengerechtelijke kosten is van toepassing de wettelijke staffel.”
4.6.
Het beding over buitengerechtelijke incassokosten is oneerlijk. Op grond van artikel 15.5 van de algemene voorwaarden kunnen namelijk
alleredelijke buitengerechtelijke kosten op de consument worden verhaald. In het beding staat weliswaar dat voor de kosten-berekening wordt aangesloten bij de wettelijke staffel, maar dit is innerlijk tegenstrijdig met de formulering dat alle redelijke kosten voor rekening van de huurder komen en met de opgesomde kostenposten die als redelijk worden beschouwd. Dit kan ertoe leiden dat de consument hogere kosten moet betalen dan wettelijk toegestaan, en maakt bovendien onduidelijk welke kosten daadwerkelijk verschuldigd zijn. Daarom is het beding oneerlijk en wordt het vernietigd. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden dan ook afgewezen.
alleredelijke buitengerechtelijke kosten op de consument worden verhaald. In het beding staat weliswaar dat voor de kosten-berekening wordt aangesloten bij de wettelijke staffel, maar dit is innerlijk tegenstrijdig met de formulering dat alle redelijke kosten voor rekening van de huurder komen en met de opgesomde kostenposten die als redelijk worden beschouwd. Dit kan ertoe leiden dat de consument hogere kosten moet betalen dan wettelijk toegestaan, en maakt bovendien onduidelijk welke kosten daadwerkelijk verschuldigd zijn. Daarom is het beding oneerlijk en wordt het vernietigd. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden dan ook afgewezen.
De vordering
4.7.
Een vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als in hoge mate waarschijnlijk is dat de kantonrechter in een eventuele bodemprocedure de gevorderde ontruiming zal toewijzen. Daarnaast moet de vordering zo spoedeisend zijn dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. Ook moet er een belangen-afweging gemaakt worden en moet de ontruiming proportioneel zijn. De kantonrechter moet bij de beoordeling daarvan terughoudend zijn. Bij een ontruiming in kort geding wordt namelijk vooruit gelopen op een definitief oordeel van de rechter in een (eventuele) bodemprocedure. Dit terwijl er in kort geding geen ruimte is voor een uitgebreid onderzoek naar de betwiste feiten, en de gevolgen van een ontruiming vaak niet meer kunnen worden teruggedraaid.
Spoedeisend belang
4.8.
Gelet op de stelling dat [gedaagde] een forse huurachterstand heeft laten ontstaan die steeds blijft oplopen, heeft [eiseres] voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen.
De huurachterstand
4.9.
De kantonrechter neemt tot uitgangspunt dat [eiseres] heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Pro het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
4.10.
Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [eiseres] een actuele specificatie van de huurachterstand overgelegd. Deze eindigt met een betalings-achterstand van € 10.957,15 aan huur tot en met de maand april 2026. [gedaagde] heeft deze betalingsachterstand niet betwist. Het is dan ook aannemelijk dat [gedaagde] in een bodemprocedure zal worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand. De gevorderde achterstallige huur wordt dan ook toegewezen.
4.11.
Ook de gevorderde (verschenen) wettelijke rente over de huurachterstand wordt toegewezen. [gedaagde] heeft de huur namelijk niet (tijdig) betaald en is daarom in verzuim. Hij moet daarom rente betalen, steeds vanaf de dag dat de huur opeisbaar is. [gedaagde] heeft de hoogte van de verschenen rente berekend tot en met 31 maart 2026 niet betwist. Bovendien heeft [eiseres] een berekening van de verschenen rente overgelegd en die berekening kan de kantonrechter volgen. De gevorderde verschenen rente is dan ook toewijsbaar, zoals de rente vanaf 1 april 2026.
Ontruiming
4.12.
De vraag die in dit geval met name voorligt, is of de door [eiseres] gestelde tekortkomingen zodanig zijn dat, in hoge mate waarschijnlijk is dat de kantonrechter in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. Daarvoor geldt dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure alleen wordt toegewezen als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen (artikel 6:265 lid 1 BW Pro). Doorgaans is een achterstand van meer dan drie maanden voldoende, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Dit brengt ook mee dat niet op voorhand aan één gezichtspunt, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, een beslissende rol kan worden toegekend (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
4.13.
[gedaagde] is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Hij heeft een huurachterstand laten ontstaan en is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand al meer dan drie maanden huur. De huurachterstand is na de dagvaarding verder opgelopen en bedraagt inmiddels ruim zeven maanden huur. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij momenteel geen werk heeft en heeft niet toegelicht dat hij over andere inkomsten beschikt, zodat de kantonrechter het niet aannemelijk acht dat [gedaagde] de huurachterstand op de korte termijn zal inlopen. Dat de volledige huurachterstand overgenomen zal worden door de schuldhulpverlener, zoals [gedaagde] stelt, is onvoldoende aannemelijk. [gedaagde] heeft slechts gesteld dat de schuldhulpverlener heeft toegezegd de schuld over te nemen, maar dat niet met stukken onderbouwd. Dat is, mede gezien de hoogte van de schuld, onvoldoende.
4.14.
Gelet op de hoogte van de huurachterstand en de periode waarover deze reeds bestaat, is sprake van een zodanig ernstig tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting, dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Dat er bijzondere omstandigheden zijn die tot de conclusie kunnen leiden dat deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of betekenis de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt, is door [gedaagde] niet gesteld.
4.15.
Vervolgens moet in het kader van dit kort geding een belangenafweging gemaakt worden tussen enerzijds het belang van [eiseres] bij ontruiming en anderzijds het belang van [gedaagde] om de woning te blijven huren. Hoewel het belang van [gedaagde] bij het behoud van de woning groot is, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [eiseres] in dit geval zwaarder moet wegen. In de gegeven omstandigheden kan van [eiseres] niet langer gevergd worden dat zij de woning aan [gedaagde] blijft verhuren. [gedaagde] is al enige tijd gestopt met het betalen van de lopende huur en er is geen perfectief dat hij de huur(achterstand) binnenkort wel zal gaan betalen. Daar komt bij dat [gedaagde] niet heeft weersproken dat hij lange tijd heeft geweigerd om stukken aan de verzekeraar van [eiseres] te verstrekken en dat hij al jarenlang weigert om een afspraak in te plannen om de cv-ketel te laten onderhouden, terwijl dit wel van hem verwacht kan worden. De kantonrechter zal de gevorderde ontruiming dan ook toewijzen.
Ontruimingstermijn
4.16.
Dit betekent dat [gedaagde] de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. De kantonrechter zal daarvoor een termijn bepalen van veertien dagen gerekend vanaf de dag dat het vonnis door de deurwaarder aan [gedaagde] is bezorgd (betekend). [eiseres] heeft namelijk niet toegelicht waarom zij een kortere termijn van twee dagen na betekening passend acht.
De proceskosten
4.17.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op € 1.067,77, bestaande uit de kosten van de dagvaarding (€ 153,77), het griffierecht (€ 265,-), het salaris van de gemachtigde (€ 577,-) en de nakosten (€ 72,-). De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiseres] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiseres] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen:
€ 10.957,15 aan achterstallige huur berekend tot en met april 2026, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 1 april 2026 tot de dag van volledige betaling,
€ 122,21 aan verschenen rente berekend tot en met 31 maart 2026,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] begroot op € 1.067,77, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.E. Zwart da Silva Palma, griffier, op 20 april 2026.
64183.MVU