Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/772470 / HA ZA 25-1291
Vonnis van 22 april 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,
advocaat: mr. K. Tülü,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. M.L. van Kleef.
1.Korte samenvatting
1.1.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben met [gedaagde] een overeenkomst gesloten voor de verkoop van hun huis. Deze koopovereenkomst is door [eiser 1] en [eiser 2] ontbonden, omdat [gedaagde] niet op tijd een bankgarantie had gesteld. In deze procedure speelt de vraag of [gedaagde] de contractuele boete van 10% van de koopprijs (€ 43.500,-) moet betalen. [gedaagde] vindt van niet. Zij zegt dat zij door haar eigen aankoopmakelaar is opgelicht. Volgens [gedaagde] kan de boete daarom niet aan haar worden toegerekend. Als de boete wel aan haar wordt toegerekend, is de boete volgens [gedaagde] niet redelijk en moet deze verlaagd worden naar € 0,- of een ander door de rechter te bepalen redelijk bedrag.
1.2.
De rechtbank vindt dat de boete toerekenbaar is aan [gedaagde] . [gedaagde] moet dus een boete betalen, maar de rechtbank vindt dat er in dit geval wel reden is om het boetebedrag te verlagen. De rechtbank bepaalt dat [gedaagde] een boete moet betalen van € 30.000,-. De reden daarvoor is (i) dat [gedaagde] de woning wel wilde kopen, en dacht dat zij dat zij dat ook kon, maar dat zij hierover van haar aankoopmakelaar verkeerde informatie heeft gekregen en mogelijk zelfs is opgelicht, (ii) dat vast staat dat [eiser 1] en [eiser 2] hierdoor € 25.000,- aan schade hebben geleden en (iii) dat [eiser 1] en [eiser 2] lange tijd niet wisten waar zij aan toe waren, doordat [gedaagde] niet eerder aan de bel trok. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] daarom gedeeltelijk toe en veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 juli 2025;
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 21 januari 2026, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte eisvermeerdering van 2 maart 2026 van [eiser 1] en [eiser 2] en
- de mondelinge behandeling van 11 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Op 28 maart 2025 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten voor de woning van [eiser 1] en [eiser 2] aan het adres [adres] . De afgesproken koopprijs was € 435.000,-.
3.2.
[eiser 1] en [eiser 2] werden in het verkooptraject bijgestaan door HVMS Makelaardij (hierna: de verkoopmakelaar). [gedaagde] werd bijgestaan door de heer [de aankoopmakelaar] van Aksa Real Estate Investment B.V. (de aankoopmakelaar, hierna: [de aankoopmakelaar] en Aksa).
3.3.
In artikel 5 van Pro de koopovereenkomst staat dat [gedaagde] uiterlijk op 9 mei 2025 een waarborgsom moest betalen of moest zorgen voor een bankgarantie van € 43.500,-. Dit bedrag is even hoog als de boete van 10% van de koopsom die betaald moet worden als de koopovereenkomst wordt ontbonden door een fout van de ander (bij een ‘toerekenbare tekortkoming’, artikel 11, lid 3 van de koopovereenkomst). Daarnaast stond in de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud, dat – als [gedaagde] dat wilde – ook uiterlijk op 9 mei 2025 goed gedocumenteerd moest worden ingeroepen (artikel 15).
3.4.
De afgesproken leverdatum was 28 mei 2025.
3.5.
Op 20 mei 2025 heeft de verkoopmakelaar, namens [eiser 1] en [eiser 2] , een ingebrekestelling gestuurd aan [gedaagde] . Hierin stond dat zij zich niet aan de afspraken had gehouden doordat zij op 9 mei 2025 geen waarborgsom had betaald of bankgarantie had afgegeven.. [gedaagde] heeft toen nog 8 dagen de tijd gekregen om dit te regelen. Als [eiser 1] en [eiser 2] na die 8 dagen nog geen waarborgsom of bankgarantie hadden gekregen, dan zouden zij het recht hebben de koopovereenkomst te ontbinden en – kort gezegd – geld te eisen van [gedaagde] . Op verzoek van Aksa, is deze termijn nog één keer tot 4 juni 2025 verlengd, maar [eiser 1] en [eiser 2] hebben ook toen de afgesproken waarborgsom of bankgarantie niet ontvangen.
3.6.
Per brief van 16 juni 2025 hebben [eiser 1] en [eiser 2] de koopovereenkomst ontbonden en de boete van € 43.500,- opgeëist.
3.7.
Op 8 juli 2025 hebben [eiser 1] en [eiser 2] [gedaagde] gedagvaard.
3.8.
Op 11 november 2025 heeft [gedaagde] [de aankoopmakelaar] en Aksa in vrijwaring opgeroepen. Na dit vonnis zal in deze vrijwaringsprocedure een beslissing worden genomen.
4. Het geschil
4.1.
Samengevat, vorderen [eiser 1] en [eiser 2] – na eisvermeerdering bij akte en eisvermindering op de zitting – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 43.500,-, vermeerderd met rente en kosten.
4.2.
[eiser 1] en [eiser 2] vinden dat zij de koopovereenkomst terecht hebben ontbonden en dat zij recht hebben op betaling van de contractuele boete van 10% van de koopprijs
(€ 43.500,-). Een boete van 10% is volgens [eiser 1] en [eiser 2] normaal in dit soort gevallen en is daarnaast nodig om de door hen geleden schade te vergoeden (totaal: € 42.435,-). [eiser 1] en [eiser 2] leggen uit dat zij door hun echtscheiding de woning moesten verkopen. Doordat [gedaagde] de afspraken niet nakwam, hebben [eiser 1] en [eiser 2] zelf zes maanden in een onduidelijke situatie gezeten en hadden zij dubbele woonlasten. Daarnaast hebben zij de woning uiteindelijk voor € 25.000,- minder verkocht en dubbele makelaarskosten (courtagekosten) moeten maken.
4.3.
[gedaagde] is het hier niet mee eens. Zij geeft toe dat zij niet op tijd een bankgarantie heeft afgegeven of de waarborgsom heeft betaald. Volgens [gedaagde] is dit alleen niet haar schuld, maar die van haar aankoopmakelaar, [de aankoopmakelaar] van Aksa. [de aankoopmakelaar] heeft volgens [gedaagde] niet goed gehandeld en haar ook misleid. Zij vindt dat de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] daarom moeten worden afgewezen, maar dat in ieder geval het boetebedrag moet worden verminderd tot € 0,- of tot een ander door de rechter te bepalen redelijk bedrag. Ook vindt zij dat [eiser 1] en [eiser 2] de proceskosten moeten betalen.
4.4.
De rechtbank zal hierna, als dat nodig is, verder ingegaan op wat partijen hebben gezegd.
5.De beoordeling
[gedaagde] moet een boete betalen
5.1.
Tussen partijen staat vast dat de koopovereenkomst door [eiser 1] en [eiser 2] is ontbonden omdat [gedaagde] geen bankgarantie heeft afgegeven of waarborgsom heeft betaald, ook niet nadat de termijn tot 4 juni 2025 werd verlengd. Dit was wel de afspraak, wat betekent dat sprake is van een tekortkoming. De rechtbank vindt dat deze tekortkoming ook aan [gedaagde] is toe te rekenen. Op basis van wat [gedaagde] heeft verteld, heeft de rechtbank de indruk dat [gedaagde] ’s verkoopmakelaar [de aankoopmakelaar] inderdaad fouten heeft gemaakt en haar mogelijk zelfs heeft misleid. Dit maakt alleen niet dat [gedaagde] niet verantwoordelijk is: [gedaagde] is de koopovereenkomst zelf aangegaan en het is dus ook haar verantwoordelijkheid om te zorgen dat ze aan haar verplichtingen voldoet, ook als [de aankoopmakelaar] en Aksa alles beloven te regelen. Als dat niet gebeurt, zoals hier het geval is, dan kan [gedaagde] deze verantwoordelijkheid niet naast zich neerleggen. Dat zou tegenover de verkopers, die van deze situatie ook last hebben gehad, niet eerlijk zijn.
5.2.
Dit betekent dat [gedaagde] een boete moet betalen, op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst en artikel 6:92 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). De vraag is alleen of de boete moet worden verminderd.
De rechtbank vermindert de boete
5.3.
[gedaagde] vindt dat de toepassing van het boetebeding in dit geval niet redelijk zou zijn en zou leiden tot een onaanvaardbaar resultaat. Daarom verzoekt zij de rechtbank het boetebedrag te verminderen tot € 0,- of een ander door de rechter te bepalen redelijk bedrag. Kort samengevat, zegt [gedaagde] dat zij door [de aankoopmakelaar] is misleid, doordat hij steeds garandeerde dat de financiering zou rondkomen en aangaf dat zij zich geen zorgen hoefde te maken, terwijl het er nu op lijkt dat de financiering nooit is aangevraagd of geregeld. Hierdoor kon [gedaagde] niet op tijd een beroep doen op het financieringsvoorbehoud. [gedaagde] zegt dat zij heeft gedaan wat zij kon doen, maar dat zij in dit proces volledig afhankelijk was van [de aankoopmakelaar] , (onder andere) omdat zij de Nederlandse taal niet goed spreekt en geen ervaring heeft met het aankoop- en financieringsproces. Hiernaast zegt zij dat [de aankoopmakelaar] en/of Aksa in drie vergelijkbare zaken op dezelfde manier hebben gehandeld en dat de rechter in die zaken het boetebedrag daarom heeft verminderd. Ook zegt zij dat [eiser 1] en [eiser 2] , los van het verschil in koopprijs
(€ 25.000,-), geen aantoonbare schade hebben geleden, terwijl toewijzing van het gehele boetebedrag zware gevolgen zou hebben voor [gedaagde] . [gedaagde] is bang dat zij hierdoor persoonlijk failliet gaat.
(€ 25.000,-), geen aantoonbare schade hebben geleden, terwijl toewijzing van het gehele boetebedrag zware gevolgen zou hebben voor [gedaagde] . [gedaagde] is bang dat zij hierdoor persoonlijk failliet gaat.
5.4.
[eiser 1] en [eiser 2] zijn het hier niet mee eens. Zij zeggen dat [gedaagde] het kooptraject lichtzinnig is aangegaan en dat zij niet blind op [de aankoopmakelaar] had mogen vertrouwen. Daarnaast zeggen zij daadwerkelijk schade te hebben geleden, die zelfs hoger is dan het boetebedrag. Deze schade bestaat niet alleen uit het verschil in koopprijs, maar ook uit de inkomsten die zij hadden kunnen hebben als zij de woning hadden kunnen verhuren en dubbele makelaarskosten (courtage). Tot slot, geven zij aan dat deze situatie niet alleen [gedaagde] raakt, maar ook hen veel zorgen en stress heeft bezorgd.
5.5.
In artikel 11, lid 3 van de koopovereenkomst staat een boetebeding zoals bedoeld in artikel 6:91 BW Pro. In art. 6:94 lid 1 BW Pro staat dat de rechter dit soort boetes kan verlagen als deze onredelijk hoog zijn, maar dat de boete nooit lager mag worden dan de schadevergoeding waar schuldeisers (hier: [eiser 1] en [eiser 2] ) recht op hebben op grond van de wet. De rechter moet bij het toepassen van deze bevoegdheid terughoudend zijn en niet alleen kijken naar het verschil tussen de schade en de hoogte van de boete, maar ook naar wat voor overeenkomst het is, wat het boetebeding precies inhoudt en de situatie waarin het boetebeding wordt gebruikt (HR 27 april 2007, LJN AZ 6638, NJ 2007/262 (Intrahof/Bart Smit). In andere woorden: dat een boete hoger is dan de daadwerkelijke schade, betekent niet altijd dat deze onredelijk is.
5.6.
Een boetebeding zoals hier aan de orde is, is normaal bij koopovereenkomsten tussen particulieren. Het boetebeding wordt juist opgenomen om te voorkomen dat kopers te lichtvaarding een koopovereenkomst voor een woning sluiten. Het doel is om ervoor te zorgen dat afspraken worden nagekomen en dat als dat niet gebeurt, er geen discussie ontstaat over de schade. In het algemeen is het dus niet onredelijk een boetebeding zoals hier aan de orde is, in een koopovereenkomst op te nemen. Toch vindt de rechtbank het in dit geval onredelijk als [gedaagde] de hele boete (€ 43.500,-) moet betalen. De rechtbank zal het boetebedrag daarom verminderen tot € 30.000,-. Hieronder legt zij uit waarom.
5.7.
Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] de Nederlandse taal niet goed spreekt, dat zij geen ervaring heeft met de aankoop en financiering van een woning en dat zij om deze reden [de aankoopmakelaar] van Aksa heeft ingeschakeld als aankoopmakelaar en hypotheekadviseur. [gedaagde] heeft [de aankoopmakelaar] hiervoor € 8.000,- betaald. In ruil hiervoor zou [de aankoopmakelaar] haar helpen met het zoeken van een geschikte woning, zorgen voor de koopovereenkomst en de noodzakelijke financiering regelen. Uit de overgelegde Whatsapp-berichten volgt dat [gedaagde] al maanden voordat zij de bankgarantie moest afgeven of de waarborgsom moest betalen, tegen [de aankoopmakelaar] zei dat zij zich zorgen maakte over het op tijd rondkomen van de financiering. Hierop zei [de aankoopmakelaar] steeds dat dat niet nodig was, dat ze haar hypotheek zou krijgen en dat die zelfs al akkoord was, maar dat het wachten was op de schriftelijke bevestiging. Uiteindelijk is het [gedaagde] duidelijk geworden dat [de aankoopmakelaar] geen financiering voor haar had geregeld en waarschijnlijk zelfs nooit heeft aangevraagd. [gedaagde] kan [de aankoopmakelaar] ook niet meer bereiken.
5.8.
De rechtbank heeft geen reden om te denken dat het niet waar is wat [gedaagde] hierover heeft verteld. Zij gaat er daarom van uit dat [gedaagde] de woning wel wilde kopen en dacht dat zij dat ook kon betalen, maar dat zij hierover verkeerde informatie heeft gekregen van [de aankoopmakelaar] en mogelijk zelfs door hem is opgelicht. Daarnaast is de rechtbank ervan overtuigd dat het grote gevolgen zal hebben voor [gedaagde] als zij de hele boete moet betalen. [gedaagde] werkt als zzp’er in de schoonmaak en huurt op dit moment voor € 600,- in de maand een kamer. Het risico bestaat dat als zij deze boete moet betalen, zij persoonlijk failliet gaat. Haar werkgever, die bij de zitting aanwezig was, heeft dit bevestigd. Dit alles maakt dat de rechtbank vindt dat de boete verlaagd moet worden, maar niet tot € 0,-. [eiser 1] en [eiser 2] hebben van deze situatie namelijk ook last gehad: zij hebben schade geleden en de vertraging in het koopproces heeft voor hen vervelende gevolgen gehad. Zij hebben daarom recht op een vergoeding (zie 5.5 hiervoor).
5.9.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben de woning uiteindelijk voor € 410.000,- verkocht, dus voor € 25.000,- minder dan zij met [gedaagde] hadden afgesproken. Dit is schade van [eiser 1] en [eiser 2] . Dat zij meer schade hebben gelden kan de rechtbank niet vast stellen. Uit de documenten die [eiser 1] en [eiser 2] hebben ingediend, volgt namelijk niet dat zij dubbele huurlasten hebben gehad. Dat geldt ook voor de dubbele makelaarskosten: uit de factuur van de makelaar blijkt niet dat er twee keer kosten in rekening zijn gebracht. Tussen de stukken zitten ook documenten over kosten voor het opslaan en vervoeren van meubels en spullen en kinderopvang. [eiser 1] en [eiser 2] hebben niet uitgelegd dat en waarom dit schade is die zij door [gedaagde] hebben geleden. De rechtbank kan daarom geen rekening houden met deze posten.
5.10.
Daarbij heeft [gedaagde] [eiser 1] en [eiser 2] lange tijd niet verteld wat er aan de hand was, ook niet toen de koopovereenkomst op 16 juni 2025 door hen werd ontbonden en zij [gedaagde] vroegen om betaling van de boete. [eiser 1] en [eiser 2] hebben hierdoor onnodig lang in onzekerheid gezeten, met grote gevolgen voor hun eigen leven. Door de dubbele woonlasten hadden zij zelf geen vaste woning en hadden de kinderen geen eigen kamer. Ook boodschappen werden te duur. Zij hebben hierdoor nog steeds schulden. Daarnaast moesten [eiser 1] en [eiser 2] , ondanks een moeilijke echtscheiding, door deze situatie contact met elkaar houden. Pas toen zij deze procedure hadden gestart, hoorden zij wat de situatie was. De rechtbank vindt het passend als [eiser 1] en [eiser 2] , bovenop de schade door het verschil in koopprijs (€ 25.000), ook hiervoor een vergoeding krijgen.
5.11.
Om al deze redenen samen, verlaagt de rechtbank de boete tot € 30.000,-. De rechtbank begrijpt dat ook dit bedrag voor [gedaagde] een zware last zal zijn, maar vindt dit niet onredelijk. [gedaagde] heeft volledig op [de aankoopmakelaar] vertrouwd, terwijl de Whatsapp-berichten laten zien dat zij zich ook al maanden zorgen maakte over de financiering. Toch heeft zij in die periode geen onderzoek gedaan naar [de aankoopmakelaar] en/of Aksa en heeft zij pas hulp gezocht toen bleek dat zij niet op tijd een bankgarantie zou krijgen en daarom misschien een boete moest betalen. [gedaagde] had zelf eerder actie kunnen en moeten ondernemen om van de koop af te komen.
Wettelijke rente en proceskosten
5.12.
Over de boete van € 30.000,- is [gedaagde] wettelijke rente verschuldigd vanaf 16 juni 2025. Op die datum hebben [eiser 1] en [eiser 2] de koopovereenkomst ontbonden. Uit artikel 11.2 van de koopovereenkomst volgt dat [gedaagde] vanaf dat moment definitief te laat was met het nakomen van de afspraken (‘verzuim’).
5.13.
Omdat [gedaagde] grotendeels in het ongelijk is gesteld, moet zij daarnaast de proceskosten (inclusief nakosten) van [eiser 1] en [eiser 2] betalen. De rechtbank stelt deze kosten vast op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat
€
2.090,00
(2,5 punten × € 836,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.798,45
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een bedrag van € 30.000,00 plus wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, vanaf 16 juni 2025 tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 4.933,45, te betalen binnen veertien dagen nadat [eiser 1] en [eiser 2] hierom hebben gevraagd, plus € 98,00 en de kosten van betekening als [gedaagde] niet op tijd aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.1 en 6.2 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Bavinck en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026.