Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11930050 \ CV EXPL 25-14478
Vonnis van 17 april 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GOTTHARD VASTGOED B.V.,
gevestigd te Haarlemmermeer,
eisende partij,
hierna te noemen: Gotthard,
gemachtigde: mr. O.J. Boeder,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.A. Veeneman.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 oktober 2025, met producties,
- het proces-verbaal van (begin van) mondeling antwoord van 24 oktober 2025, waarbij [gedaagde] aanvankelijk in persoon is verschenen en in de gelegenheid is gesteld haar antwoord schriftelijk aan te vullen,
- het proces-verbaal van (begin van) mondeling antwoord van 24 oktober 2025, waarbij [gedaagde] aanvankelijk in persoon is verschenen en in de gelegenheid is gesteld haar antwoord schriftelijk aan te vullen,
- de aanvullende conclusie van antwoord tevens houdende een eis in reconventie, met producties,
- het instructievonnis van 16 december 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de dagbepaling mondelinge behandeling,
- de akte met aanvullende producties van [gedaagde] ,
- het e-mailbericht van 16 maart 2025, waarbij Gotthard heeft aangekondigd ter zitting haar eis te verminderen.
1.2.
Op 17 maart 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Gotthard is [naam] verschenen vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is met haar gemachtigde verschenen. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2. De feiten
in conventie en in reconventie:
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 juli 1990 de woning aan de [adres] van (de rechtsvoorganger van) Gotthard tegen een huurprijs van laatstelijk € 1251,55 aan kale huur en € 250,- aan servicekosten.
2.2.
De woning ligt op een bedrijventerrein dat door Gotthard wordt verhuurd en heeft een gezamenlijke gasaansluiting. De woning van [gedaagde] heeft een eigen gasmeter.
2.3.
[gedaagde] verblijft jaarlijks in de wintermaanden in Portugal en verbruikt dan geen gas.
2.4.
Hoewel de woning een eigen gasmeter heeft, zijn vanaf 2017 de gasmeterstanden door Gotthard geschat conform het huurbeleid van de Huurcommissie. Vanaf november 2022 bedroeg het voorschot servicekosten voor gas en elektriciteit € 175,- per maand.
2.5.
Op 22 februari 2024 heeft [gedaagde] per e-mail een aantal gebreken aan de woning bij Gotthard gemeld, waaronder dat de gasmeter het niet doet. Op 26 maart 2024 is de gasmeter in opdracht van Gotthard vervangen.
2.6.
Per augustus 2024 heeft Gotthart het voorschot servicekosten verhoogd naar € 250,- per maand. [gedaagde] heeft daarvan steeds € 125,- betaald en verzocht om het voorschotbedrag te verlagen.
2.7.
Sinds 27 augustus 2024 is haar stiefdochter bij [gedaagde] komen wonen.
2.8.
Bij verstekvonnis van 19 december 2024 is [gedaagde] bij verstek veroordeeld tot betaling aan Gotthard van € 1573,- aan achterstallige huur tot november 2024 vermeerderd met rente en kosten. Dit vonnis is onherroepelijk geworden.
2.9.
Bij factuur van 30 juni 2025 heeft Gotthart na aftrek van de daadwerkelijk betaalde voorschotten een bedrag van € 188,43 aan eindafrekening over 2024 aan [gedaagde] in rekening gebracht.
2.10.
Op 25 september 2025 heeft Gotthard [gedaagde] aangemeld bij schuldhulpverlening van de Gemeente Amsterdam.
3.Het geschil
in conventie:
3.1.
Gotthard vorderde bij dagvaarding ontbinding van de huurovereenkomst en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde alsmede tot betaling van € 1688,43 aan restant servicekosten, vermeerderd met rente en (proces)kosten.
3.2.
Gotthard stelde daartoe dat de eindafrekening servicekosten over 2024 onbetaald is gebleven en dat vanaf 1 november 2024 tot en met 1 oktober 2025 € 125,- aan voorschot servicekosten te weinig is betaald. Gelet op het verstekvonnis van 19 december 2024 is sprake van herhaalde wanprestatie en rechtvaardigen deze tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, volgens Gotthard.
3.3.
Ter zitting heeft Gotthard haar eis verminderd tot betaling van € 188,34 aan eindafrekening servicekosten 2024 (zonder rente en incassokosten). Nu voorafgaande aan de mondelinge behandeling geen schikking tot stand is gekomen, is [gedaagde] volgens haar ook de proceskosten verschuldigd. Uiteindelijk heeft Gotthard aan het einde van de zitting haar hele vordering ingetrokken.
3.4.
[gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen zal hieronder nader worden ingegaan.
in reconventie:
3.5.
[gedaagde] vordert Gotthard te veroordelen tot:
A. betaling van € 4.057,89 aan teveel betaalde servicekosten;
B. onderbouwing te leveren van de energiekosten;
C. het uit (laten) voeren van achterstallig onderhoud;
D. betaling van een kleine vergoeding voor al het werk dat [gedaagde] heeft moeten verrichten om alle documenten te doorgronden en te reconstrueren;
E. betaling van een vergoeding voor ontbrekend woongenot als gevolg van het niet uitvoeren van de gemelde klachten.
3.6.
[gedaagde] stelt daartoe dat Gotthard vanaf 2017 te veel servicekosten in rekening heeft gebracht. Nu vanaf 2024 de gasmeterstand afgelezen kan worden, heeft [gedaagde] berekend dat zij een daadwerkelijk gasverbruik heeft van 180 m3 per jaar en heeft zij de schattingen van Gotthard in de jaarfacturen vanaf 2017 herberekend naar dit reële gasverbruik. Daaruit volgt dat [gedaagde] over de afgelopen jaren in totaal € 4.057,89 teveel aan servicekosten heeft betaald. Verder heeft Gotthard ondanks verzoek daartoe achterstallig onderhoud niet uitgevoerd en heeft zij daardoor verminderd huurgenot gehad.
3.7.
Gotthard voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie:
4.1.
Ambtshalve toetsing aan de Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EG) is niet aan de orde omdat de huurovereenkomst is gesloten vóór de implementatie van deze richtlijn.
in conventie:
4.2.
Nu Gotthard haar vordering in conventie heeft ingetrokken hoeft daarop niet meer te worden beslist. Wel wordt Gotthard in de proceskosten van [gedaagde] veroordeeld. Omdat [gedaagde] de conclusie van antwoord zelf heeft opgesteld, wordt 1 punt liquidatietarief toegekend. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
217,00
(1 punt × € 43,00)
- nakosten
€
72,00
Totaal
€
289,00
in reconventie:
4.3.
Het meest verstrekkende verweer tegen de vordering van [gedaagde] onder A tot terugbetaling van een gedeelte van de betaalde servicekosten is het beroep van Gotthard op verjaring ten aanzien van de terugbetaling van servicekosten van vóór 2020. Dit beroept slaagt, nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] voor de conclusie van antwoord eerder aanspraak heeft gemaakt op terugbetaling van deze bedragen en inmiddels vijf jaren zijn verstreken.
4.4.
Gotthard voert verder aan dat in het onherroepelijke verstekvonnis van 19 december 2024 reeds is bepaald wat de achterstallige huur inclusief servicekosten tot november 2024 was en dat dat oordeel gezag van gewijsde heeft betreffende de rechtsbetrekking tussen partijen tot dat moment. [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat dit vonnis ook betrekking had op servicekosten, maar stelt, zonder nadere toelichting, dat dit vonnis geen betrekking had op de jaren 2020 en 2021. Ingevolge artikel 236 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering heeft een beslissing gewezen in een onherroepelijk vonnis (ook bij verstek) bindende bewijskracht in een ander geding tussen dezelfde partijen. Nu in het verstekvonnis is beslist dat de huurachterstand tot november 2024 € 1.573,- bedroeg, onbetwist is dat hierin ook de servicekosten zijn berekend en niet verder is gespecificeerd waarop die huurachterstand zag, wordt geoordeeld dat in dat vonnis bindend tussen partijen is vastgesteld welk bedrag [gedaagde] uit hoofde van de huurovereenkomst inclusief servicekosten vanaf aanvang in 1990 tot november 2024 aan Gotthard was verschuldigd. De vordering van [gedaagde] tot terugbetaling van teveel betaalde (voorschotten) servicekosten vóór november 2024 wordt daarom afgewezen.
4.5.
[gedaagde] stelt verder dat de in 2025 ontvangen eindafrekening servicekosten van 2024 (aldus opgemaakt nadat het verstekvonnis was gewezen) te hoog is. Het gemeten verbruik van 26 maart tot en met 31 december bedraagt volgens haar 191 m3. Bij de schatting van het eerdere verbruik van januari tot en met 25 maart 2024, toen de gasmeter niet werkte, is Gotthart niet van dit later gemeten verbruik uitgegaan. Gotthard had het gemeten verbruik over maart tot en met december 2024 moeten delen door het aantal dagen van gebruik en dan op basis van dit verbruik per dag het verbruik van januari tot en met 25 maart 2024 moeten inschatten. Als zij dat had gedaan had zij 60 m3 in plaats van de ingeschatte 188 m3 dienen te berekenen over periode van januari tot en met 25 maart 2024. Verder heeft zij 280 m3 in plaats van de afgelezen stand eind 2024 van 191 m3 over 26 maart tot en met december 2024 in rekening gebracht. De eindafrekening had daarom € 1.758,07 moeten zijn in plaats van het in rekening gebrachte bedrag van € 2.038,43. Nu onbetwist is dat [gedaagde] in 2024 € 1.850,- aan voorschotten heeft betaald, vordert zij een bedrag van € 91,93 terug. Hiertegenover heeft Gotthard onvoldoende toegelicht dat het redelijk is om een hogere schatting van het gebruik in de periode januari tot en met maart 2024 te hanteren dan door [gedaagde] is berekend. De stiefdochter van [gedaagde] woonde toen nog niet in de woning en [gedaagde] heeft voldoende gesteld dat zij in de wintermaanden gebruikelijk niet in de woning verblijft en dus ook in die maanden in ieder geval niet meer dan het gemiddelde per jaar per maand aan gas heeft verbruikt. Daarnaast heeft Gotthart onvoldoende aangevoerd waarom het redelijk is om uit te gaan van een meting in het voorjaar van 2025 voor het gebruik in de periode tot 2025. Dat Gotthard, nu zij een grote verhuurder is, geen tijd had om eerder het verbruik op te meten is daartoe in ieder geval onvoldoende. Daarbij geldt dat [gedaagde] heeft toegezegd altijd, ook al verblijft zij dan gebruikelijk in het buitenland, ervoor te zorgen dat Gotthard aan het einde van het jaar de meterstand kan komen opmeten. Conclusie is dan ook dat de schatting van [gedaagde] voor haar gasverbruik tot 25 maart 2024 beter aansluit bij haar daadwerkelijke verbruik dan de schatting van Gotthard en dat Gotthard niet meer over 2024 in rekening kon brengen dan het door [gedaagde] gemeten verbruik op 5 januari 2025, waarvan Gotthard erkent dat dat lager is dan het door haar in rekening gebrachte verbruik. De vordering tot terugbetaling van € 91,93 wordt dan ook toegewezen.
4.6.
Ter zitting is namens Gotthart verder verklaard dat zij de hoogte van het voorschot aan de hand van de eindafrekening van 2024 zal aanpassen tot een bedrag van € 180,- per maand. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat Gotthart een herberekening zal maken van de verschuldigde voorschotten vanaf januari 2025 tot en met maart 2026 en dat [gedaagde] het resterende bedrag aan Gotthart als voorschot alsnog zal betalen.
4.7.
Nu Gotthard de onderliggende stukken van de eindafrekening 2024 aan [gedaagde] in december 2025 heeft toegestuurd, heeft zij geen belang meer bij haar vordering onder B, zodat deze wordt afgewezen.
4.8.
[gedaagde] vordert verder onder C en E Gotthard te veroordelen achterstallig onderhoud uit te voeren met een vergoeding voor verminderd woongenot. Ter onderbouwing daarvan heeft [gedaagde] een emailbericht van 22 februari 2024 overgelegd, waarin zij aan Gotthard een aantal gebreken meldt, foto’s van een toilet met een kapotte vlotter en foto’s van plafonds van de woning. Gotthard betwist dat recent nog meldingen van gebreken bij haar zijn gedaan, maar heeft ter zitting verklaard dat zij bereid is om de woning te inspecteren en daar waar het haar verantwoordelijkheid is de gebreken op haar kosten te verhelpen. Gelet hierop wordt de vordering van [gedaagde] onder C toegewezen, maar de vordering onder E afgewezen. Gotthard dient als er gebreken zijn, deze te verhelpen (voor zover deze voor haar rekening komen), zoals zij ook heeft aangeboden. [gedaagde] heeft echter tegenover de betwisting van Gotthard onvoldoende concreet gesteld, wat de gebreken zijn, dat zij recent over deze gebreken heeft geklaagd, dat deze desondanks niet zijn verholpen en dat deze gebreken een huurkorting rechtvaardigen.
4.9.
Ten slotte vordert [gedaagde] onder D een vergoeding voor het uitzoekwerk dat zij heeft gedaan, maar daarvoor bestaat geen wettelijke grondslag, zodat deze vordering wordt afgewezen.
4.10.
Nu partijen in reconventie beiden gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, wordt daarin aanleiding gezien de proceskosten tussen partijen te compenseren.
5.DE BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie:
5.1.
veroordeelt Gotthard in de proceskosten van 289,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Gotthard niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.2.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie:
5.3.
veroordeelt Gotthart tot betaling aan [gedaagde] van € 91,93;
5.4.
veroordeelt Gotthart tot het herstel van gebreken voor zover deze gebreken voor haar rekening komen;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat ieder de eigen kosten draagt;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2026.
811