ECLI:NL:RBAMS:2026:3986

• Datum uitspraak: 17 maart 2026
• Publicatiedatum: 22 april 2026
• Zaaknummer: 11267229 \ CV EXPL 24-10761
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Verstek
• Rechters: E. Pennink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging overeenkomst wegens schending informatieplichten en oneerlijke handelspraktijk bij bemiddeling huurwoning

Eisende partij, een makelaarsmaatschap, heeft gedaagde partij geholpen bij het vinden van een huurwoning. De overeenkomst werd gesloten na een intakegesprek en uitwisseling van informatie via e-mail en WhatsApp. De rechtbank beoordeelde de overeenkomst als een overeenkomst op afstand en toetste de naleving van de informatieplichten volgens het Burgerlijk Wetboek.

De rechtbank constateerde dat eisende partij niet voldeed aan meerdere essentiële informatieplichten, zoals het niet volledig informeren over identiteit, prijs, betalingswijze, ontbindingsrecht en opzeggingsvoorwaarden. De verstrekte prijsinformatie was onvolledig en onduidelijk, met name door het ontbreken van het btw-percentage en de mogelijkheid van overbieden, wat leidde tot een niet-transparant prijsbeding.

Daarnaast oordeelde de rechtbank dat het hanteren van een prijs exclusief btw tegenover consumenten een misleidende omissie vormt, wat een oneerlijke handelspraktijk inhoudt. Gezien het grote aantal schendingen en de ernst daarvan, vernietigde de rechtbank ambtshalve de overeenkomst en wees de vordering van eisende partij af. Eisende partij werd veroordeeld in de proceskosten, die nihil werden begroot aan de zijde van gedaagde partij.

Uitkomst: De rechtbank vernietigt de overeenkomst wegens schending van essentiële informatieplichten en oneerlijke handelspraktijk en wijst de vordering af.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11267229 \ CV EXPL 24-10761

Vonnis van 17 maart 2026

in de zaak van

de maatschap

VAN TRIEST REAL ESTATE NETWORK ,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partij,

gemachtigde: [gemachtigde] ,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

niet verschenen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 21 oktober 2025,
- de akte van eisende partij, met producties.

1.2.

Hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, heeft gedaagde partij niet gereageerd op de akte van eisende partij.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1.

Bij voornoemd tussenvonnis is eisende partij, kort gezegd, in de gelegenheid gesteld zich (nader) uit te laten over:

• de wijze waarop de overeenkomst is gesloten,
• hoe is voldaan aan de informatieplichten,
• de transparantie van het beding over de prijs,
• de toepasselijkheid c.q. het hanteren van algemene voorwaarden,
• de (on)eerlijkheid van de bedingen die aan de vordering ten grondslag zijn of kunnen worden gelegd, en
• de gevolgen van eventuele vernietiging van deze bedingen voor het geval ze als oneerlijk worden aangemerkt.

2.2.

Eisende partij heeft gedaagde partij geholpen bij het vinden van een huurwoning. Eisende partij stelt in de akte dat gedaagde partij zich via de website van eisende partij heeft aangemeld voor een intakegesprek. Voordat dit intakegesprek plaatsvond heeft eisende partij op 20 maart 2023 per e-mail extra informatie opgevraagd bij gedaagde partij en een brochure toegestuurd. Op 21 maart 2023 heeft het intakegesprek plaatsgevonden, door middel van een Teams meeting, waar eisende partij haar werkwijze, de kosten, etc. heeft toegelicht. Daarna is extra informatie opgevraagd bij gedaagde partij (arbeidsovereenkomst, loonstroken). Deze informatie is ontvangen. Via WhatsApp werd gedaagde partij op de hoogte gehouden van de voortgang.

2.3.

Onder genoemde omstandigheden is sprake van een overeenkomst op afstand, zodat moet worden getoetst of eisende partij heeft voldaan aan de informatieplichten van artikel 6:230m lid 1 en 6:230v van het Burgerlijk Wetboek (BW).

2.4.

Uit de gegeven toelichting en de daarbij overgelegde producties blijkt dat eisende partij gedaagde partij in de precontractuele fase niet op de wettelijk voorgeschreven wijze heeft geïnformeerd over:

• haar identiteit en adresgegevens (artikel 6:230m lid 1 onder b en c BW),
• de totale prijs (artikel 6:230m lid 1 onder e BW),
• de wijze van betaling (artikel 6:230m lid 1 onder g BW),
• het ontbindingsrecht (artikel 6:230m lid 1 onder h BW),
• de opzeggingsvoorwaarden (artikel 6:230m lid 1 onder o BW),
• dat en wanneer er een betalingsverplichting wordt aangegaan (artikel 6:230v lid 3 BW).

2.5.

Weliswaar heeft eisende partij enige informatie verstrekt over de prijs, maar niet de totale prijs. Ondanks dat de hoogte van de prijs afhankelijk is van de huurwoning die is gevonden, volgt uit de brochure slechts dat een courtage is verschuldigd van een maand huur, exclusief btw en overbieden. Daarmee wordt niet voldaan aan het bepaalde in artikel 6:230m lid 1 onder e BW.

2.6.

Eisende partij heeft de overeenkomst ook niet schriftelijk bevestigd, zoals artikel 6:230v lid 7 BW voorschrijft.

2.7.

Vanwege het schenden van meerdere essentiële informatieplichten, is de kantonrechter gehouden hiervoor een sanctie op te leggen (ECLI:NL:HR:2021:1677), die volgens het landelijke sanctiemodel in dit geval zou neerkomen op een korting op de hoofdsom van 60%.

2.8.

De beperkte informatieverstrekking over de prijs (overweging 2.5) heeft ook gevolgen voor het prijsbeding. In de brochure staat het volgende vermeld over de prijs:

We work on a ‘no cure, no pay’ basis, which means that if we cannot find a suitable accommodation for you, we will not charge anything.

If we’ve assisted you with the entire rental process, we charge an amount equal to one month’s rent (without overbidding) excluding VAT.

2.9.

Geoordeeld wordt dat het prijsbeding, vanwege de beperkte informatieverstrekking, onvoldoende transparant is. Gedaagde partij kan de economische gevolgen weliswaar enigszins inschatten, namelijk voor wat betreft de hoogte van de huur van de te kiezen woning, maar niet volledig. Onduidelijk is welk btw-percentage wordt geheven dat nog bovenop de prijs komt en in hoeverre overboden kan worden. Beide zijn kennelijk van invloed op de hoogte van de uiteindelijk door gedaagde partij aan eisende partij te betalen prijs. Door de btw-heffing, zonder vermelding van het btw-percentage, kan gedaagde partij de economische verplichtingen niet goed inschatten, zeker in combinatie met een eventuele overbieding.

2.10.

Daar komt bij, dat door te adverteren met enkel de prijs exclusief btw, eisende partij zich tegenover consumenten – waar zij zich blijkens de brochure (ook) op richt – schuldig maakt aan een oneerlijke handelspraktijk. De prijs inclusief btw is namelijk essentiële informatie. Door die te onthouden, is sprake van een misleidende omissie, wat leidt tot een misleidende en daarmee oneerlijke handelspraktijk (artikel 6:193b lid 3, 6:193d en 6:193e lid 1 onder c BW). Dat leidt ingevolge artikel 6:193j lid 3 BW tot vernietigbaarheid van de overeenkomst.

2.11.

De kantonrechter ziet aanleiding om vanwege het grote aantal schendingen van essentiële informatieplichten, waardoor zij in de ‘zwaarste’ categorie sanctie van het sanctiemodel terecht komt, in combinatie met de omstandigheid dat zij een niet transparant prijsbeding hanteert en zich schuldig heeft gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk, om de overeenkomst ambtshalve te vernietigen.

2.12.

Eisende partij is in het tussenvonnis al in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over eventuele (gedeeltelijke) vernietiging van de overeenkomst en heeft dat ook gedaan, zodat zij daartoe niet nogmaals in de gelegenheid wordt gesteld.

2.13.

De vordering wordt op grond van het voorgaande afgewezen.

2.14.

Eisende partij wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van gedaagde partij begroot op nihil.

3. De beslissing

De kantonrechter

3.1.

wijst de vordering af,

3.2.

veroordeelt eisende partij in de proceskosten, aan de zijde van gedaagde partij begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink en in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2026.

991