Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11826211 \ CV EXPL 25-10662
Vonnis van 31 maart 2026
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. K. Boukema,
tegen
STICHTING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Stadgenoot,
gemachtigde: mr. C. Krijger.
De zaak in het kort
Het gaat in deze procedure met name om de vraag of [eiser] de huurovereenkomst van huurder mag voortzetten. Daarvoor is van belang dat voor het huren van de woning een huisvestigingsvergunning nodig is. Die vergunning ontbreekt en de kantonrechter is niet bevoegd om Stadgenoot tot afgifte daarvan te veroordelen. Daarom mag [eiser] de huurovereenkomst niet voortzetten. [eiser] moet de woning ontruimen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 juli 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord, met eis in reconventie, met producties,
- het tussenvonnis van 20 november 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen, waarna daarvoor een dag is bepaald,
- de nadere producties van de zijde van [eiser].
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 januari 2026 via een videoverbinding. [eiser] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Aan zijn zijde was zijn partner en zijn vader. Namens Stadgenoot is [naam 1] (medewerker afdeling woonfraude) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde.
1.3.
De gemachtigde van [eiser] heeft tijdens de zitting spreekaantekeningen met een productie overgelegd en voorgedragen. Deze spreekaantekeningen zijn aan het dossier toegevoegd. Partijen zijn daarna gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken, die eveneens in het dossier zijn gevoegd.
1.4.
Omdat Stadgenoot niet bekend was met de productie die [eiser] ter zitting heeft overgelegd heeft de kantonrechter, op verzoek van Stadgenoot, Stadgenoot in de gelegenheid gesteld om bij akte op de productie te reageren. Dat heeft Stadgenoot bij akte van 3 februari 2026, met productie, gedaan. Stadgenoot heeft in de akte ook de reactie van [eiser], op hetgeen Stadgenoot over de productie naar voren heeft gebracht, verwerkt. [eiser] heeft bij akte van 3 maart 2026 gereageerd op de laatste productie van Stadgenoot.
1.5.
Ten slotte is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
[naam 2], oudtante van [eiser], (hierna: huurder) heeft sinds 20 maart 1983 de woning aan de [adres] (hierna: de woning) gehuurd van de (rechtsvoorganger) van Stadgenoot. De woning is een vierkamerwoning (drie slaapkamers, een keuken, een toilet en een badkamer) met een tuin, en heeft een oppervlakte van 73 m2. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 650,06 inclusief servicekosten (waarvan € 636,97 aan kale huur).
2.2.
[eiser] staat sinds 8 februari 2022 ingeschreven op het adres van de woning.
2.3.
Op 5 februari 2025 heeft de voormalige gemachtigde van [eiser] een verzoek tot medehuurderschap bij Stadgenoot ingediend.
2.4.
Huurder is op 12 februari 2025 overleden. [eiser] is na het overlijden van huurder in de woning blijven wonen en woont daar nu nog steeds. Er wonen momenteel geen kinderen bij [eiser].
2.5.
[eiser] heeft een huisvestingsvergunning aangevraagd bij de gemeente Amsterdam.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser] vordert – kort gezegd – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, i) voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tegen gelijkblijvende voorwaarden zal worden voortgezet door [eiser] en ii) om Stadgenoot te veroordelen toestemming te verlenen voor het afgeven van een huisvestingsvergunning, iii) met veroordeling van Stadgenoot in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt daaraan ten grondslag dat hij voldoet aan de in artikel 7:268 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) gestelde eisen, waardoor hij de huurovereenkomst kan voortzetten. [eiser] heeft sinds 2022 zijn hoofdverblijf heeft in de woning en heeft tot het overlijden van huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding gehad. Huurder was oud, maar gezond, toen [eiser] bij haar ging wonen en de verslechtering van haar gezondheid was niet te voorzien. [eiser] biedt vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg voor betaling van de huur en door de puntentelling van de woning is geen huisvestingsvergunning nodig. Voor het geval wordt geoordeeld dat wel een huisvestingsvergunning nodig is, moet Stadgenoot daarvoor haar toestemming (akkoord) verlenen. Zonder die toestemming zou een procedure tot voortzetting overbodig worden, zo betoogt [eiser].
3.3.
Stadgenoot voert verweer. Stadgenoot betwist dat [eiser] sinds 2022 feitelijke in de woning heeft gewoond en dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. [eiser] had een fulltimebaan en studeerde en dat valt niet te combineren met mantelzorg. De relatie tussen [eiser] en huurder had een aflopend karakter, mede omdat [eiser] een partner heeft. Verder ontbreekt een huisvestingsvergunning en die is, gelet op de huurprijs (bij aanvang van de huurovereenkomst), wel nodig. Daarnaast komt [eiser] niet in aanmerking voor een huisvestingsvergunning en kan afgifte van de vergunning niet via de kantonrechter afgedwongen worden. Dat moet via de bestuursrechter, aldus steeds Stadgenoot.
In reconventie
3.4.
Stadgenoot vordert op haart beurt – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, i) te verklaren voor recht dat [eiser] geen recht heeft op voortzetting van de huurovereenkomst en ii) [eiser] te veroordelen om de woning binnen 30 dagen te ontruimen, eventueel met de sterke arm, iii) een bedrag van € 650,06 per maand, met rente, aan gebruiksvergoeding te betalen tot de dag van ontruiming en iv) de proceskosten te betalen.
3.5.
Stadgenoot legt aan haar vordering ten grondslag dat [eiser] de huurovereenkomst niet mag voortzetten. Daarom moet hij de woning ontruimen. Omdat sprake is van misbruik van recht kan het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden.
3.6.
[eiser] voert verweer. Volgens hem is er geen grond voor ontruiming, omdat hij de huurovereenkomst mag voortzetten. Voor het geval de ontruiming wel wordt toegewezen, verzoekt [eiser] de kantonrechter de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis in ieder geval af te wijzen, omdat artikel 7:268 lid 2 BW Pro daaraan in de weg staat zolang de rechter op de vordering van [eiser] nog niet onherroepelijk heeft beslist.
4.De beoordeling
Voortzetting huurovereenkomst
4.1.
De wet bepaalt dat als een huurder overlijdt, de persoon die geen medehuurder is tijdens de eerste zes maanden na het overlijden van de huurder de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst voort te zetten (artikel 7:268 lid 2 BW Pro). Daarvoor is nodig dat die persoon zijn hoofdverblijf in de woning heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd. Als die persoon de huur ook ná die periode wil voortzetten (en de verhuurder daar niet mee instemt), dan kan hij binnen de periode van zes maanden bij de kantonrechter vorderen om de huurovereenkomst voort te mogen zetten.
4.2.
De wet bepaalt verder dat de rechter de vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder door een persoon anders dan de medehuurder in ieder geval af wijst als i) eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij zijn hoofdverblijf in de woning had en met huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd, ii) vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt om de huur te betalen en iii) er een huisvestingsvergunning nodig is, maar eiser die niet overlegt (artikel 7:268 lid 3 BW Pro).
4.3.
[eiser] heeft de vordering ingesteld op 30 juli 2025. Dat is binnen zes maanden na het overlijden van huurder. De vordering is dan ook tijdig ingesteld.
Huisvestingsvergunning
4.4.
Partijen twisten over de vraag of het in deze zaak gaat om woonruimte waarvoor op grond van de Huisvestingswet 2014 en de Huisvestingsvordering van de gemeente Amsterdam 2024 een huisvestingsvergunning nodig is. De kantonrechter oordeelt dat dat het geval is. Daarvoor is het volgende redengevend.
4.5.
In artikel 2.1.1 lid 1 van de Huisvestingsvordering Amsterdam 2024 (geldend van 1 januari 2025 tot en met 30 juli 2025, dus ten tijde van het overlijden van huurder, hierna: de Huisvestingsverordening) is, voor zover relevant, bepaald: “
In de gemeente Amsterdam worden als woonruimten als bedoeld in artikel 7, eerste lid, van de Huisvestingswet aangewezen, alle zelfstandige woonruimten:
In de gemeente Amsterdam worden als woonruimten als bedoeld in artikel 7, eerste lid, van de Huisvestingswet aangewezen, alle zelfstandige woonruimten:
met een huurprijs tot de liberalisatiegrens;
waarvoor een huurwaarde geldt tot de liberalisatiegrens; en
waarvoor, op grond van erfpachtvoorwaarden, private overeenkomsten of een omgevingsplan, voor een periode van ten minste twintig jaar een huurwaarde vanaf de liberalisatiegrens is overeengekomen en die niet vallen onder de onderdelen a of b.”
Daaruit volgt dat in de gemeente Amsterdam, onder meer, sprake is van een woning waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is als het gaat om een zelfstandige woonruimte met een huurprijs tot de liberalisatiegrens. De kale huurprijs bedraagt € 636,97, terwijl de liberalisatiegrens op dat moment op € 1.184,82 was vastgesteld. De huurprijs ligt dan ook onder de liberalisatiegrens, waardoor een huisvestingsvergunning nodig is.
4.6.
Dat de puntentelling van de woning (volgens [eiser] 192 punten, volgens Stadgenoot 194 punten) hoger ligt dan de liberalisatiegrens maakt dit, anders dan [eiser] betoogt, niet anders. Uit de toelichting bij de Huisvestingsverordening volgt namelijk dat de in artikel 2.1.1 lid 1 van de Huisvestingsverordening opgesomde woningen verschillende categorieën woningen zijn en dat de waardering van de woning met name een rol speelt in gevallen waarin de huurprijs hoger ligt dan de waarde van de woning. Dat voor woningen waarvoor een lagere huurprijs wordt gevraagd dan de huur die op basis van de puntentelling zou moeten gelden geen huisvestingsvergunning nodig is, volgt daar niet uit. Bovendien blijkt uit artikel 9 van Pro het Handboek Woonruimteverdeling van de gemeente Amsterdam dat het gaat om woningen met een lage huur
ofeen maximale waardering.
ofeen maximale waardering.
4.7.
[eiser] heeft nog aangevoerd dat de woning niet onder artikel 2.1.1 lid 1 sub a van de Huisvestingsverordening valt, omdat er met hem als opvolgend huurder een nieuwe huurprijs afgesproken moet worden. Maar [eiser] wordt daarin niet gevolgd. Uit de toelichting bij de Huisvestingsverordening volgt dat voor de aanwijzing van gereguleerde woonruimte de huur die gold voor de oorspronkelijke hoofdhuurder leidend is. Bovendien verzoekt [eiser] om
voortzettingvan de huurovereenkomst. Daarbij hoeft geen nieuwe huurprijs afgesproken te worden.
voortzettingvan de huurovereenkomst. Daarbij hoeft geen nieuwe huurprijs afgesproken te worden.
4.8.
Tot slot wordt nog overwogen dat het doel van het overleggen van een huisvestingsvergunning bij een voortzetting is dat de persoon die de huur wil voortzetten, voldoet aan dezelfde vereisten als wanneer hij uit het aanbod van Stadgenoot een woning zou willen huren. Het gaat weliswaar om een voortzetting van de huurovereenkomst, maar dan wel met een nieuwe huurder. Gecontroleerd dient te worden of die nieuwe huurder de woning wel mag krijgen volgens de regels die gelden voor de verdeling van de schaarse woonruimte.
4.9.
De conclusie is dus dat voor de voortzetting van de woning een huisvestingsvergunning nodig is. Hierover beschikt [eiser] niet. Zijn vordering inzake voortzetting van de huur moet dan ook worden afgewezen. De door Stadgenoot in reconventie gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen.
Weigering Stadgenoot verstrekken huisvestingsverordening
4.10.
Dat het Stadgenoot zelf is geweest die de (medewerking aan) verstrekking van de huisvestingsvergunning heeft geweigerd maakt het niet anders. In de gemeente Amsterdam zijn de burgemeester en de wethouders bevoegd om te beslissen op een aanvraag om een huisvestingsvergunning (artikel 2.2.3. van de Huisvestingsvordering gemeente Amsterdam). Die bevoegdheid is gemandateerd aan een aantal woningcorporaties, waaronder aan Stadgenoot (artikel 1 van Pro het Mandaat Besluit woningcorporaties en WoningNet gemeente Amsterdam). Dit betekent dat Stadgenoot, naast de gemeente, zelf mag beslissen of er een huisvestingsvergunning wordt verstrekt voor de woningen die zij verhuurt. Als de aanvraag van [eiser] door Stadgenoot (of door de gemeente) wordt afgewezen, dan staat tegen dat besluit eerst bezwaar en vervolgens, eventueel, beroep open bij de bestuursrechter. [eiser] heeft niet gesteld dat hij Stadgenoot heeft verzocht om akkoord te geven op zijn verzoek tot afgifte van een huisvestingsverordening of dat hij bezwaar heeft gemaakt tegen een eventuele afwijzing van Stadgenoot. Ook over het resultaat van zijn aanvraag bij de gemeente Amsterdam heeft hij niets gesteld.
4.11.
Verder is de kantonrechter niet bevoegd om over de aanvraag van de huisvestingsvergunning te oordelen. Dat is voorbehouden aan de bestuursrechter. De kantonrechter kan Stadgenoot dan ook niet veroordelen om een dergelijke vergunning af te geven.
4.12.
Overigens is het maar zeer de vraag of [eiser] met succes bezwaar kan maken tegen een besluit om hem geen huisvestingsvergunning te verstrekken. [eiser] voldoet volgens Stadgenoot namelijk niet aan de passendheidscriteria die de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam stelt aan het verkrijgen voor een woning van meer dan 70 m2. Zulke woningen zijn bestemd voor huishoudens met tenminste drie minderjarige kinderen en daarvan is in dit geval geen sprake.
Duurzame gemeenschappelijke huishouding
4.13.
De kantonrechter overweegt ten overvloede dat [eiser] ook om een andere reden niet voor voortzetting van de huurovereenkomst in aanmerking komt. [eiser] heeft ten aanzien van zijn stelling dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding een verzwaarde stelplicht. Hij moet concrete feiten over die gemeenschappelijke huishouding aanvoeren zodat het voor Stadgenoot duidelijk is tegen welke feiten zij haar verweer moet richten. [eiser] heeft bankafschriften en verklaringen van buren overgelegd, maar [eiser] heeft hiermee niet voldoende duidelijke, eenduidige feiten en omstandigheden gesteld ter onderbouwing van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. [eiser] heeft dus ook niet voldaan aan de op hem rustende verzwaarde stelplicht. Daar komt bij dat [eiser] momenteel studeert en van plan is om met zijn partner te gaan samenwonen, wat een contra-indicatie is voor het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met huurder.
Ontruiming
4.14.
Uit het voorgaande volgt dat [eiser] de huurovereenkomst niet kan voortzetten. Aangezien er geen medehuurders of samenwoners zijn die de huurovereenkomst voortzetten, is de huurovereenkomst aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder geëindigd (artikel 7:268 lid 6 BW Pro). Dit betekent dat [eiser] sinds 1 mei 2025 zonder recht of titel in de woning verblijft. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen. Daarvoor wordt, zoals gevorderd, een termijn van 30 dagen bepaald.
Gebruiksvergoeding.
4.15.
Ook de gevorderde gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming wordt toegewezen. In artikel 7:268 lid 5 BW Pro is namelijk bepaald dat de personen die niet aan de voorwaarden van lid 2 voldoen en ten onrechte een beroep op voortzetting van de huur hebben gedaan, aansprakelijk zijn voor de nakoming van de huurverplichtingen gedurende de periode van het gebruik van de woonruimte. Daaronder valt dus ook de betaling van de huur. De gebruiksvergoeding wordt toegewezen vanaf 1 mei 2025. Daarbij geldt dat voor zover [eiser] de maandelijkse vergoeding al (deels) aan Stadgenoot heeft betaald, hij de vergoeding niet nog eens hoeft te betalen.
4.16.
Over de gebruiksvergoeding wordt de wettelijke rente toegewezen. Als [eiser] de gebruiksvergoeding niet tijdig betaalt is hij namelijk in verzuim. Daarom moet hij over de (eventueel nog niet betaalde) gebruiksvergoeding(en) de wettelijke rente betalen. De wettelijke rente wordt, zoals gevorderd, toegewezen vanaf de maand volgend op die waarin het bedrag opeisbaar is geworden.
De proceskosten
4.17.
[eiser] is in conventie en in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stadgenoot worden in conventie begroot op: € 614,50, bestaande uit het salaris van de gemachtigde (2,5 punten x € 217,-) en de nakosten (€ 72,-). Aangezien de reconventie voortvloeit uit het verweer, worden de proceskosten van Stadgenoot in reconventie begroot op € 271,25, bestaande uit het salaris van de gemachtigde (1,25 punten x € 217,-).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.18.
De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad wordt afgewezen. Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro heeft een samenwoner namelijk het recht om in de woning te verblijven, totdat onherroepelijk is beslist op zijn tijdige vordering tot voortzetting van de huur op grond van deze bepaling. Hieruit vloeit voort dat een ontruimingsveroordeling die in dit verband wordt uitgesproken, in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Dit kan in uitzonderlijke gevallen anders zijn, bijvoorbeeld wanneer sprake is van misbruik van recht. Maar daarvan is in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake.
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
5.1.
verklaart [eiser] niet-ontvankelijk ten aanzien van zijn vordering inzake het afgeven van een huisvestingsvergunning,
5.2.
wijst de overige vorderingen van [eiser] af,
5.3.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 614,50 te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
In reconventie
5.4.
verklaart voor recht dat [eiser] geen recht heeft om de huurovereenkomst van de woning aan de [adres] voort te zetten,
5.5.
veroordeelt [eiser] om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen of zaken, voor zover deze geen eigendom zijn van Stadgenoot, onder afgifte van alle sleutels van de woning en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen aan Stadgenoot, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het beginsel in artikel 555 e.v. in verbinding met artikel 444 Rv Pro,
5.6.
veroordeelt [eiser] om aan Stadgenoot te betalen € 650,06 per maand inclusief servicekosten aan gebruikersvergoeding vanaf 1 mei 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de maand volgend op die waarin het bedrag opeisbaar is geworden, tot de dag van volledige betaling,
5.7.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Stadgenoot begroot op van € 271,25 te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.E. Zwart da Silva Palma, griffier, op 31 maart 2026.
64183