ECLI:NL:RBAMS:2026:3723

• Datum uitspraak: 24 maart 2026
• Publicatiedatum: 15 april 2026
• Zaaknummer: 11908669 \ CV EXPL 25-13567
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: M.V. Ulrici
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontvankelijkheid eisers en gemeenschappelijkheid dakkapellen in VvE-geschil over kosten dakherstel

In deze VvE-zaak vorderen eisers betaling van kosten die zij in privé hebben voorgeschoten voor herstelwerkzaamheden aan het dak en de dakkapellen van een appartementsgebouw. De gedaagde betwist de vordering en stelt dat alleen de hoofd VvE bevoegd is om te procederen, en dat de dakkapellen niet tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren.

De kantonrechter oordeelt dat eisers ontvankelijk zijn, ondanks dat zij niet de VvE hebben gedagvaard, omdat een stemming in de VvE-vergadering waarschijnlijk zou staken en het onredelijk is hen te verplichten eerst een vervangende machtiging te vragen. Tevens wordt geoordeeld dat de dakkapellen onderdeel zijn van het dak en daarmee tot de gemeenschappelijke gedeelten van de hoofd VvE behoren, op basis van objectieve uitleg van de splitsingsakte.

De kantonrechter wijst erop dat de extra kosten voor houtrot en langere steigerhuur onvoorzien waren en dat gedaagde daaraan moet bijdragen. Omdat de eisers hun vordering onvoldoende hebben gespecificeerd en onderbouwd met facturen, wordt de zaak aangehouden en krijgen zij gelegenheid dit te doen, waarna gedaagde kan reageren.

Uitkomst: Eisers zijn ontvankelijk en dakkapellen behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten; zaak aangehouden voor nadere specificatie vordering.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11908669 \ CV EXPL 25-13567

Vonnis van 24 maart 2026

in de zaak van

1. [eiser 1],

wonende te [woonplaats 1],
2.
[eiser 2] ,

wonende te [woonplaats 2],

eisers,

hierna te noemen: [eiser 1] en/of [eiser 2],

procederend in persoon,

tegen

[gedaagde] ,

wondende te [woonplaats 3],

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. M.J. Drijftholt.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties van 18 september 2025;

- de conclusie van antwoord met één productie;

- het tussenvonnis van 16 januari 2026 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de mondelinge behandeling van 19 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

De mondelinge behandeling is gehouden op 19 februari 2026. [eiser 1] en [eiser 2] zijn verschenen. Namens [gedaagde] is mr. Drijftholt verschenen. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunten toegelicht. Daarna is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

Het pand aan de [adres 1] is gesplitst in appartementsrechten. [gedaagde] is rechthebbende van het appartementsrecht van de bedrijfsruimte in het souterrain en op de begane grond. [eiser 2] was rechthebbende van het appartements-recht van de woning(en) op de eerste en tweede verdieping. [eiser 1] is rechthebbende van het appartementsrecht van de woning op de derde verdieping met zolder. Het breukdeel van de bedrijfsruimte bedraagt 1/3 en dat van de woningen gezamenlijk 2/3. Er is een “hoofd VvE”, bestaande uit de bedrijfsruimte en de woningen en een “onder-splitsing VvE”, bestaande uit de woningen. De bedrijfsruimte heeft één stem in de vergadering van de hoofd VvE en de woningen hebben gezamenlijk ook één stem.

2.2.

Op 3 mei 1999 is het splitsingsreglement van de hoofd VvE gewijzigd in die zin dat:

“
In aanvulling op het bepaalde in artikel 3 sub a. van het reglement juncto artikel 9 lid 1 wordt bepaald dat niet tot de gemeenschappelijke zaken worden gerekend:

- de buitengevels met inbegrip van raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk- en het privé-gedeelte;

- de balkonconstructies;

- het hang- en sluitwerk aan kozijnen en deuren welke aan of in de buitengevel van het gebouw zitten,

Zodat derhalve de kosten terzake van herstel en vernieuwing van deze zaken voor rekening zijn van de eigenaar van het betrokken appartementsrecht; ”

2.3.

[naam 1] (hierna: [naam 1]) is de contactpersoon van [gedaagde]. Bij e-mail van 11 februari 2025 heeft [eiser 2], met [eiser 1] in de cc, het volgende geschreven aan [naam 1]:

“
De onderstaande werkzaamheden komen voor rekening van de hoofd VVE (conform splitsingsakte):

• Nieuw dak en goten: EUR 10.741
• (De)montage steiger: EUR 4.472
• Huur steiger EUR 697 per week * 2 weken
• Stelpost: eventuele houtrot boeideel

Aandeel [gedaagde] is 1/3 van deze kosten + BTW

De onderstaande werkzaamheden komen voor rekening van de onder-splitsing VVE (conform splitsingsakte):

• Schilder werkzaamheden.
• NB: het verven van de boeideel komt eigenlijk van de hoofd VVE, maar daar doen we niet moeilijk over.
• De steiger zal langer dan 2 weken staan, de extra huurkosten zijn ook voor ons.

[gedaagde] betaalt niet mee in deze kosten

Zie bijlagen. ”

2.4.

[gedaagde] heeft akkoord gegeven deze werkzaamheden te laten uitvoeren.

2.5.

Omdat tijdens de werkzaamheden werd door de schilders geconstateerd dat sprake was van houtrot aan de dakgoten en dakkapellen. Daarop hebben [eiser 2] en [eiser 1] contact gezocht met [gedaagde] c.q. [naam 1]. Vervolgens is aan de vaste timmerman van [gedaagde] opdracht gegeven de dakgoot te herstellen. In totaal bedroegen de kosten voor alle werk-zaamheden € 31.586,00 in plaats van het aanvankelijk begrote bedrag van € 20.094,47 inclusief btw.

3. Het geschil

3.1.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen, samengevat, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 3.274,00 vermeerderd met wettelijke rente vanaf 10 september 2025 en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.

[eiser 1] en [eiser 2] stellen daartoe het volgende. De hoofd VvE is niet actief, maar dat is te wijten aan [gedaagde]. Als het aan [eiser 1] en [eiser 2] ligt wordt er jaarlijks een vergadering gehouden, een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opgesteld en maandelijks betalingen gedaan ten behoeve van het reservefonds, maar hieraan wil [gedaagde] niet meewerken. Met [gedaagde] valt geen contact te leggen, alleen soms met zijn beheerder. Tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden bleek er veel houtrot te zijn aan de dakgoten en dakkapellen. Dat is hersteld door de timmerman van [gedaagde]. Het herstel van het houtrot heeft veel extra kosten met zich gebracht. Ook moesten de steigers daardoor langer blijven staan, wat ook extra kosten met zich bracht. De dakkappelen zijn onderdeel van het dak en zijn daarmee gemeen-schappelijk in de zin van het splitsingsreglement. Werkzaamheden aan de dakkapellen zijn daarom voor rekening van de hoofd VvE. In 2004 zijn er ook werkzaamheden aan de dak-kapellen verricht en toen zijn de kosten daarvan ook voor gemeenschappelijke rekening gekomen. Van de aanvankelijk begrote kosten van circa € 20.094,47 heeft [gedaagde] een bedrag van € 951,00 onbetaald gelaten en ten aanzien van het meerwerk dient [gedaagde] nog een bedrag van € 2.323,00 te betalen, dus in totaal een bedrag van € 3.274,00.

3.3.

[gedaagde] heeft als volgt verweer gevoerd. [eiser 2] en [eiser 1] zijn niet-ontvankelijk. Volgens [eiser 2] en [eiser 1] komen de gevorderde kosten voor rekening van de hoofd VvE. De hoofd VvE is daarom de aangewezen partij om een vordering tot betaling tegen [gedaagde] als lid van de hoofd VvE in te stellen. Er is geen wettelijke grondslag op grond waarvan [eiser 1] en [eiser 2] in privé een vordering tegen [gedaagde] kunnen instellen. Daarbij geldt dat in alle gevallen waarin een VvE wil procederen, daartoe eerst een VvE-besluit moet worden genomen en dat ontbreekt. Verder geldt dat [eiser 2] voor het uitbrengen van de dagvaarding zijn appartementsrecht(en) heeft verkocht. Hij kan dan ook daarom geen vordering instellen jegens [gedaagde].

3.4.

Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat [eiser 1] en [eiser 2] geen inzicht hebben gegeven in de kosten die zijn gemaakt. Het is [gedaagde] volstrekt onduidelijk op welke werkzaamheden en/of kosten de gevorderde € 951,00 en € 2.323,00 zien. Voor het eventuele meerwerk geldt dat daarover geen VvE-besluit is genomen waaruit blijkt dat extra werkzaamheden mochten worden uitgevoerd. Uit een niet met facturen onderbouwd overzicht van de kosten blijkt dat de huurkosten van de steiger in totaal bijna € 7.000,00 bedragen, dit terwijl de aanvankelijke kosten waren begroot op circa € 1.400,00 plus btw en [eiser 1] en [eiser 2] hebben toege-zegd dat eventuele extra steigerkosten voor hun rekening zouden komen. De splitsingsakte bepaalt dat buitengevels, inclusief de daarin opgenomen raamkozijnen, niet tot de gemeen-schappelijke gedeelten behoren. Een dakkapel vormt naar zijn aard en functie een buiten-gevel in de zin van de splitsingsakte. Werkzaamheden aan de dakkapellen komen dan ook niet voor rekening van de hoofd VvE. [gedaagde] is niet akkoord gegaan met het meerwerk. Uit coulance en om zijn goede wil te tonen, heeft hij toegezegd € 7.255,00 te betalen zodat een deel van de kosten toch is voldaan, aldus steeds [gedaagde].

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Zijn [eiser 1] en [eiser 2] ontvankelijk?

4.1.

Een VvE heeft in beginsel toestemming nodig van de vergadering als zij een gerechtelijke procedure wil starten. Als de vergadering geen toestemming geeft voor een procedure, kan aan de kantonrechter een vervangende machtiging worden gevraagd. Ont-breekt de toestemming van de vergadering of is er door de kantonrechter geen vervangende machtiging verstrekt, dan dient een VvE niet-ontvankelijk te worden verklaard. Het voor-gaande betekent dat deze procedure eigenlijk door de hoofd VvE met toestemming van de vergadering, dan wel met een vervangende machtiging van de kantonrechter, aanhangig gemaakt had moeten worden. Desondanks zijn [eiser 1] en [eiser 2] ontvankelijk in hun vordering. Daarvoor is het volgende redengevend.

4.2.

In dit geval zijn er in de vergadering van de hoofd VvE twee stemgerechtigden. [gedaagde] heeft immers één stem en [eiser 1] en [eiser 2] hebben als eigenaren van de woningen gezamenlijk ook één stem. In de praktijk zou dit hebben betekend dat tijdens een vergade-ring van de hoofd VvE waarin wordt gestemd over de vraag of tegen [gedaagde] een procedure moet worden gestart ter verkrijging van de in deze procedure gevorderde bedragen, de stemmen naar verwachting zouden staken. Het is immers niet aannemelijk dat [gedaagde] had ingestemd met een procedure tegen zichzelf, te meer nu hij in deze procedure de verschuldigdheid van de gevorderde kosten betwist. Kosten die door [eiser 1] en [eiser 2] in privé zijn voorgeschoten en zij nu rechtstreeks van [gedaagde] vorderen.

4.3.

Daar komt bij dat in het geval [eiser 1] en [eiser 2] in deze procedure niet-ontvankelijk worden verklaard, dat zou betekenen dat zij vervolgens een vergadering van de hoofd VvE zullen moeten uitroepen waarin zij om toestemming vragen een procedure tegen [gedaagde] te starten, in welke vergadering de stemmen zullen staken, om vervolgens een vervangende machtiging aan de kantonrechter te vragen, welke zij in beginsel zullen krijgen, om vervolgens in een nieuwe procedure te vorderen wat zij feitelijk in deze procedure vorderen. Dit kan redelijkerwijs niet van [eiser 1] en [eiser 2] worden verlangd en komt de proceseconomie ook niet ten goede.

4.4.

Dat [eiser 2] geen eigenaar meer is van het appartementsrecht doet aan zijn ontvankelijkheid niet af. In het geval (een deel van) de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] wordt toegewezen, dient het bedrag aan [eiser 1] en [eiser 2] te worden betaald, omdat zij het in privé hebben voorgeschoten.

4.5.

De conclusie is dat [eiser 1] en [eiser 2] in dit bijzondere geval ontvankelijk zijn in hun vordering.

Behoren de dakkapellen tot de gemeenschappelijke gedeelten van de hoofd VvE

4.6.

Partijen verschillen van mening of op basis van de akte van 3 mei 1999 de dak-kapellen gemeenschappelijk zijn of niet. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] zijn de dakkapellen gemeenschappelijk, omdat deze behoren tot het dak. Volgens [gedaagde] behoren de dakkapellen tot de buitengevel en zijn ze daarom niet gemeenschappelijk.

4.7.

Voor de vraag of de dakkapellen als dan niet behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van de hoofd VvE, is leidend wat daarover in de splitsingsakte(n) is bepaald. Uitgangspunt is daarbij de in de splitsingsstukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen en omschrijvingen, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. Bij de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is kunnen ook de feitelijke kenmerken van het splitsingsobject een rol spelen (vlg Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL: HR:2013:1078 en Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).

4.8.

In de akte van 3 mei 1999 is bepaald, voor zover voor de beoordeling van belang, dat niet tot de gemeenschappelijke zaken worden gerekend de buitengevels met inbegrip van raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk- en het privé-gedeelte en het hang- en sluitwerk aan kozijnen en deuren welke aan of in de buitengevel van het gebouw zitten.

4.9.

Een gevel is de buitenzijde of buitenmuur van een gebouw. Een dak is de bovenste afsluiting en overdekking van een gebouw. Het dak en de gevel vormen samen de zogenaamde ‘schil’, maar zijn twee aparte onderdelen van een gebouw. Een dakkapel maakt onderdeel uit van het dak. In de splitsingsakte staat dat de buitengevel - en dus niet het dak - niet tot de gemeenschappelijke zaken worden gerekend. Als het al de bedoeling zou zijn geweest om een dakkapel tot de buitengevel te laten horen, kan dit niet op basis van objec-tieve maatstaven worden afgeleid uit de in de splitsingsakte gebezigde bewoordingen en omschrijvingen. Die biedt daarvoor geen aanknopingspunt. Dat een dakkapel een raam-kozijn met al dan niet hang- en sluitwerk kan hebben, maakt nog niet dat een dakkapel daarmee tot de buitengevel behoort.

4.10.

De conclusie is dat de dakkappelen tot het dak horen en daarmee tot de gemeenschappelijke gedeelten van de hoofd VvE.

Moet [gedaagde] een bedrag betalen aan [eiser 1] en [eiser 2] (formeel: de hoofd VvE)

4.11.

De kantonrechter begrijpt de stellingen van [eiser 1] en [eiser 2] aldus dat de aanvankelijke kosten van de werkzaamheden ten behoeve van de hoofd VvE waren begroot op € 20.094,47 inclusief btw, dat van dit bedrag 1/3 deel (€ 6.698,16) voor rekening van [gedaagde] komt, dat hij ten aanzien van dat bedrag € 951,00 onbetaald heeft gelaten en hij ten aanzien van het latere meerwerk een bedrag van € 2.323,00 onbetaald heeft gelaten.

4.12.

In zijn e-mail van 11 februari 2025 heeft [eiser 2] een overzicht gestuurd aan de beheerder van [gedaagde] met de verwachte kosten voor de werkzaamheden. Uit dat overzicht volgt dat voor de huur van de steiger een bedrag van € 697,00 exclusief btw per week is begroot, waarbij wordt uitgegaan van een huurperiode van twee weken. Dit maakte de verwachte kosten voor de steiger € 1.686,74 (€ 697,00 x 2 vermeerderd met 21% btw). In die e-mail staat dat de steiger langer dan twee weken zal blijven staan en dat de extra huurkosten voor [eiser 1] en [eiser 2] zijn. De steiger zou langer dan twee weken staan vanwege de schilderwerkzaamheden aan het gedeelte met de woningen van het pand, wat voor rekening van [eiser 1] en [eiser 2] komt.

4.13.

De steigerkosten zijn echter veel hoger uitgevallen. Uit een door [eiser 1] en [eiser 2] opgesteld overzicht volgt dat de huurkosten van de steiger (dus exclusief vergunnings- en (de)montagekosten) uitkomen op in totaal een bedrag van € 6.976,00 inclusief btw. Tijdens de werkzaamheden is dus gebleken dat er veel houtrot was aan de dakgoten en de dakkapellen, die beide gemeenschappelijk zijn. Dit was een onvoorziene omstandigheid. Als het houtrot de reden is geweest dat de steiger veel langer is blijven staan dan gepland, kunnen [eiser 1] en [eiser 2] niet aan hun toezegging worden gehouden dat de extra huurkosten voor de steiger voor hun rekening komt. Die toezegging is namelijk gedaan met het oog op de schilderwerkzaamheden aan de woningen. Als de extra huurkosten voor de steiger voortkomen uit werkzaamheden die gemeenschappelijk zijn, dient [gedaagde] daaraan bij te dragen.

4.14.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben geen facturen voor het huren van de steiger in het geding gebracht. Ook is onduidelijk hoe lang de steiger uiteindelijk heeft gestaan. Op dit moment kan daarom geen oordeel worden gegeven over die kostenpost.

4.15.

Verder geldt dat voor het repareren van het houtrot de vaste timmerman van [gedaagde] is ingeschakeld. De kosten die deze timmerman in rekening heeft gebracht bedragen volgens [eiser 1] en [eiser 2] € 7.151,00. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] weet [gedaagde] hiervan, omdat zij de factuur van de timmerman aan [gedaagde] hebben doorgestuurd. Die factuur is echter niet in deze procedure in het geding gebracht. Onduidelijk is dus of de werkzaamheden van de timmerman volledig voor rekening van de hoofd VvE komen, of dat ook werkzaamheden ten behoeve van de woningen zijn verricht, die voor rekening van [eiser 1] en [eiser 2] komen.

4.16.

In bovenstaande ziet de kantonrechter aanleiding [eiser 1] en [eiser 2] de gelegenheid te geven hun vordering nader te verduidelijken en met stukken te onderbouwen, waarop [gedaagde] vervolgens zal mogen reageren. Van [eiser 1] en [eiser 2] wordt verwacht dat zij onderbouwen op welke specifieke kosten de bedragen van € 951,00 en € 2.323,00 zien met overlegging van de onderliggende facturen, waaronder in ieder geval de facturen voor het huren van de steiger en de factuur van de timmerman.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van 21 april 2026 voor het bij akte indienen door [eiser 1] en [eiser 2] van een nadere onderbouwing en specificering van hun vordering zoals in r.o. 4.16 omschreven, waarna [gedaagde] bij akte zal mogen reageren,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2026.

57170.MVU