ECLI:NL:RBAMS:2026:3620

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/747689 / HA ZA 24-250

Vonnis van 18 maart 2026

in de zaak van

1.ST. BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL OFFICE FUND,

gevestigd te Amsterdam,
2.
BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL HOTEL FUND N.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partijen,

advocaat: mr. S.J.A. van der Velden,

tegen

HURKS B.V.,

gevestigd te Eindhoven,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Hurks,

advocaat: mr. J.M. Henriquez.

Eiseres sub 1 zal hierna Bouwinvest Office Fund worden genoemd en eiseres sub 2 Bouwinvest Hotel Fund. Gezamenlijk zullen zij Bouwinvest worden genoemd. Gedaagde zal hierna Hurks worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 27 februari 2024, met producties,

- de conclusie van antwoord van 14 mei 2025, met producties,

- het tussenvonnis van 25 juni 2025,

- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 6 oktober 2025 en de daarin genoemde stukken,
- de akte uitlating producties van 5 november 2025 van Hurks, met producties,

- de akte uitlating producties van 3 december 2025 van Bouwinvest, voor zover toegestaan door de rechtbank^[1], met productie,

- de akte uitlating productie van 24 december 2025 van Hurks.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Hurks is een bouwbedrijf. Bouwinvest is een belegger in vastgoed.

2.2.

[gebouw] is een kantoor- en hotelcomplex van 80 meter hoog op [locatie] in [plaats] (het gebouw). Het gebouw is ontworpen door Dam & Partners Architecten (Dam & Partners). Sax Vastgoed V.O.F. (Sax) is de ontwikkelaar van het gebouw.

2.3.

Bouwinvest Office Fund heeft op 13 oktober 2016 een turnkey-koopovereenkomst met Sax gesloten voor de op dat moment nog te realiseren kantoorruimte, commerciële ruimte en parkeerplaatsen in het gebouw. Bouwinvest Hotel Fund heeft diezelfde dag met Sax een turnkey-overeenkomst gesloten voor het realiseren van een hotel en restaurant in het gebouw. Bouwinvest heeft CBRE B.V. (CBRE) ingehuurd als beheerder van het gebouw.

2.4.

Sax heeft het project ontworpen met een Portugese limestone, Moleanos, voor de gevel. Hurks heeft de inschrijving op het project op basis van deze steen gedaan. Hurks heeft Byldis Prefab B.V. (Byldis)^[2]ingeschakeld voor het realiseren van de gevel van het gebouw. Senta International B.V. (Senta) is de leverancier voor het natuursteen voor de gevel.

2.5.

Dam & Partners hebben Hurks en Senta verzocht of zij een lichtere en egalere limestone konden toepassen voor het gebouw tegen een gereduceerde prijs. In een memo van 15 februari 2017 heeft Hurks drie alternatieve steensoorten opgenomen, die Senta heeft voorgesteld. Sax en Dam & Partners hebben gekozen voor een witte matte natuursteen voor de gevel (Turkse Limestone White gezoet).

2.6.

Sax en (een rechtsvoorganger van) Hurks hebben op 10 juli 2017 een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van het gebouw. Op de aannemingsovereenkomst zijn onder meer de volgende algemene voorwaarden van toepassing:

het bestek ‘algemene voorwaarden en bouwplaatsvoorzieningen bouwkundige en constructieve werken’ d.d. 31 maart 2017 met kenmerk 10087MB1C1 (Bestek AVW 1);
het ‘bestek algemene voorwaarden en bouwplaatsvoorzieningen installatieve werken’ d.d. 31 maart 017 met kenmerk 10087MI1C1 (Bestek AVW 2); en
de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012 (UAV 2012).

2.7.

Daarnaast is onder meer van toepassing het ‘bestek bouwkundige en constructieve werken’ van 29 mei 2017 van Dam & Partners (Bestek Bouwkundig). Het bestek bevat de keuze voor de natuursteen Limestone White.

2.8.

Na de oplevering van het gebouw geldt op grond van § 00.02.11.01 Bestek AVW 1 en Bestek AVW 2 respectievelijk een onderhoudstermijn van:

12 maanden voor de bouwkundige/constructieve delen van het gebouw; en
24 maanden voor de installatietechnische delen van het werk.

2.9.

Op grond van § 11 lid 2 UAV 2012 moet de aannemer (Hurks) gebreken die in de onderhoudstermijn aan de dag treden herstellen. Op grond van § 12 lid 2 UAV 2012 jo. § 12 lid 3 UAV 2012 is de aannemer na afloop van de onderhoudstermijn niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen in het werk.

2.10.

In § 12 lid 2 UAV 2012 is bepaald dat deze regel uitzondering lijdt indien sprake is van een gebrek:

a) dat toe te rekenen is aan de aannemer en

b) dat bovendien ondanks nauwlettend toezicht tijdens de uitvoering dan wel bij de opneming van het werk door de directie redelijkerwijs niet onderkend had kunnen worden en waarvan

c) de aannemer binnen een redelijke termijn na de ontdekking mededeling is gedaan.

2.11.

Op 21 maart 2017 heeft Senta het bouwmanagement van Sax geadviseerd over het impregneren van de gevel:

Wat het impregneren betreft zouden wij dit wel adviseren mits de opvolging ervan ook wordt opgenomen in het onderhoudsplan. Impregneren is geen wondermiddel. Het natuursteen zal/kan wel vuil worden, door de bescherming die het impregneren geeft, neemt het materiaal nagenoeg geen water op en zal vuil niet of minder goed hechten en/of minder gauw doorslaan in het materiaal zelf. Wanneer het natuursteen vies wordt zal er nog steeds moeten worden schoongemaakt.

2.12.

Het onderhoudsvoorschrift van 18 mei 2020 van Byldis voor de gevel luidt voor wat betreft het regelmatig onderhoud:

Sub. 1 - Regelmatig onderhoud

Voor onderhoud is aan te bevelen de gevels (natuursteen) minimaal 2 per jaar te reinigen met schoon water, niet onder hoge druk*, doch als een glazenwasser met gebruik making van een zachte spons, zeem en wisser. Regelmatig schoonspoelen is beter dan bij aangekoekte vervuiling hard te borstelen. Mocht dit onvoldoende effect geven, dan altijd Senta / Byldis raadplegen voor advies of uitvoering van schoonmaak werkzaamheden. Afhankelijk van vervuiling wordt door Senta / Byldis gezocht naar een specifieke oplossing (maatwerk).

*hoge druk(spuit) is toegestaan mits deze te reguleren is. In dit geval mag de gevel met schoon water worden schoongemaakt onder een maximale druk van 5.000 psi (34MPA). Spuitkop uitsluitend loodrecht op de steen richten en niet op de voegen en gevelpuien.

Gevoelige plekken (qua ligging zon/regen en/of detail van de steen) die sneller (groene) aanslag krijgen, minimaal drie keer per jaar reinigen. Dit kunt u eventueel combineren met de glasbewassing. Niet standaard met hoge druk reinigen (* zie bovenstaand) en geen gebruik maken van schuursponzen of iets dergelijks.

Door het uitvoeren van het juiste onderhoud en een bescherming zal vlekvorming worden geminimaliseerd. Mochten er toch vlekken optreden, dan graag direct Senta / Byldis raadplegen voor hulp en advies ten aanzien van aangepaste reinigingsproducten.

2.13.

Volgens de onderhoudsplanning dient de gevel elke vijf jaar opnieuw te worden geïmpregneerd
,voor het eerst in januari 2023.

2.14.

Het gebouw is in drie delen opgeleverd op 5 maart 2020, 3 juni 2020 en 5 juni 2020. Van de opleveringen zijn processen-verbaal van oplevering opgemaakt met een restpuntenlijst met punten die nog moesten worden uitgevoerd of hersteld.

2.15.

De natuurstenen gevel is op 5 juni 2020 opgeleverd. In het proces-verbaal van oplevering staat achter onderdeel 6 ‘Gevel’ voor zover hier relevant:

De vlekken op de gevel conform de bijlage “gevelaanzichten – zoeten stenen” worden verwijderd door zoeten en opnieuw impregneren.

2.16.

Bij de oplevering van het gebouw is gebleken dat bij twee natuurstenen neggeplaten op de 17e en 18e verdieping een deel was afgebroken.

2.17.

Na de oplevering is Hurks begonnen met het verhelpen van de uitstaande restpunten.

2.18.

Op 16 december 2020 heeft Senta in aanvulling op het onderhoudsvoorschrift bericht dat de toegestane druk om de gevel met een hogedrukspuit te reinigen 120 bar is.

2.19.

In maart 2021 heeft Degenaar Gevelonderhoud proeven gedaan om de wateropname van de natuurstenen gevelplaten te testen. Daarbij is met een buis van Karsten gemeten hoeveel water deze buis via het gesteente kan verlaten. De tests zijn uitgevoerd op gereinigde en op niet gereinigde gevelplaten.

2.20.

Loyens & Loeff N.V. huurt het kantoorgedeelte van het gebouw op de begane grond, de eerste tot en met elfde verdieping en de 17e en 18e verdieping. Per e-mail van 14 juni 2021 heeft Loyens & Loeff aan Bouwinveste en CBRE het volgende geschreven:

Weliswaar zijn intussen veel van de restpunten (de gebreken die bij de oplevering zijn geconstateerd) verholpen, een belangrijk deel moet nog altijd opgelost worden. Zo is de gevel gereinigd en ziet deze er nu goed uit (wij hopen dat dit in de toekomst zo blijft), maar (…).

2.21.

Op 30 september 2021 is een stuk van de gevelplaat op de 18e verdieping van het gebouw afgebroken en naar beneden gevallen (het gevelincident). Hierna zijn als voorzorgsmaatregelen hekken geplaatst rondom het gebouw en vangnetten aangebracht. CRBE heeft Hurks aansprakelijk gesteld voor de schade en kosten die Bouwinvest lijdt als gevolg van het gevelincident.

2.22.

Hurks, Bouwinvest en Sax hebben in het voorjaar van 2022 afgesproken dat Hurks de gevel helemaal zal reinigen en impregneren. Bouwinvest en Sax hebben bijgedragen in de kosten daarvan.

2.23.

Het Duitse onderzoeksbureau Landesgewerbeanstalt Bayern (LGA) heeft in opdracht van Hurks onderzoek gedaan naar het gevelincident. LGA heeft testen uitgevoerd op de natuurstenen gevelpanelen om het draagvermogen van de panelen te controleren. LGA concludeert in haar rapport van 2 juni 2022 dat de verankering niet de oorzaak is van de gevelbreuk en dat de gevelplaat stabiel is.

2.24.

Bij brief van 7 juni 2022 heeft CBRE Hurks namens Bouwinvest aansprakelijk gesteld voor schade en kosten veroorzaakt door gebreken aan het gebouw, waaronder het loslaten van gevelplaten, groene aanslag op de gevel, beschadigingen aan de gevel door de gevelonderhoudsinstallatie (GOI) en problemen met de riolering.

2.25.

Op 22 september 2022 heeft Hurks Bouwinvest bericht dat de reinigings- en impregnatiewerkzaamheden gereed zijn en kunnen worden beoordeeld. Op 28 september 2022 heeft (een adviseur van) Bouwinvest geconstateerd dat sommige delen van de gevel nog niet schoon waren.

2.26.

Ingenieursbureau Peutz B.V. (Peutz) heeft de gevel manueel geïnspecteerd en trekproeven uitgevoerd op de gevel. Daarbij zijn 2 van de 425 neggeplaten bezweken. In haar rapport van 10 oktober 2022 concludeert Peutz dat sprake is van een montagefout.

2.27.

Degenaar Gevelonderhoud heeft CBRE op 19 oktober 2022 bericht dat zij een maal alle natuurstenen geveldelen heeft gereinigd (in december 2020 en in het eerste kwartaal van 2021) en een maal alleen de natuurstenen geveldelen uitkomend onder de “knik” van het gebouw aan de snelweg zijde (in maart 2022) en voorts:

De eerste reiniging zijn we conform het advies van Byldis (zie onderhoudsvoorschrift in de bijlage) gestart met het reinigen met borstels en schoon water. Het resultaat hiervan was nihil. Na overleg hebben we de werkmethodiek aangepast naar reinigen met gepaste hoge druk (120 Bar) koud water (zie aangepast reinigingsadvies in de bijlage).

Conform deze methodiek zijn toen alle natuurstenen geveldelen gereinigd. In de bijlage een aantal voortgangsrapporten van de eerste reiniging. Tijdens deze reiniging is gebleken dat wij niet alle geveldelen schoon kregen met de aangepaste werkmethodiek. Tevens zaten er onverklaarbare verschillen in de gereinigde platen onderling, zie foto’s bijlage.

Tevens in de bijlage nog een foto van het resultaat van de 1e reiniging onder de knik. Hier is goed te zien wat het verschil is tussen de platen onderling na de reiniging. Hier is ook duidelijk het zelfde beeld te zien als op de foto in onderstaande mail die is doorgestuurd (…). Deze donkere vlekken/vervuiling hebben wij niet weg gekregen met 120 Bar HD reinigen.

2.28.

Hurks heeft Bouwinvest er op 14 november 2022 op gewezen dat de gereinigde delen van de gevel weer vies werden en door Bouwinvest gereinigd moesten worden volgens het onderhoudsvoorschrift van 18 mei 2020. Hurks heeft aangeboden de delen van de gevel die niet schoon waren geworden alsnog te reinigen en te impregneren.

2.29.

Op 15 november 2022 heeft Bouwinvest aan Hurks bericht dat zij voor het gedeelte van de gevel dat gereinigd is en ook daadwerkelijk schoon is de reguliere onderhoudscyclus opstart:

1. Reinigen gevel

We onderscheiden drie delen:

1. Een deel boven de 3 meter dat gereinigd is en ook daadwerkelijk schoon is. Voor dit deel start BI [Bouwinvest] de reguliere onderhoudscyclus op. Actie: CBRE

2. Een deel boven de 3 meter dat na reiniging door AZS niet schoon geworden is. Byldis doet proef a.s. twee weken tbv reinigen. Hierna dienen deze delen in opdracht van Hurks nog geïmpregneerd te worden. Actie (proef): Byldis

3. Een deel onder de drie meter. De reiniging van dit deel moet nog uitgevoerd worden. Advies leverancier Hurks is om dit in het voorjaar uit te voeren. Hurks checkt of dit eerder uitgevoerd kan worden: Actie: Hurks

4. CBRE wil graag dat Senta aanwezig is bij de uitvoering van de gevelschoonmaak werkzaamheden van leverancier BI om discussie achteraf over niet juist reinigen te voorkomen. Byldis checkt bij Senta. Actie: Byldis.

2.30.

Bij brief van 6 december 2022 heeft Loyens & Loeff aan Bouwinvest bericht dat zij over de periode 1 oktober 2020 tot 1 januari 2023 een tegemoetkoming wenst voor de vermindering van haar huurgenot en voor haar schade als gevolg van het loslaten van gevelplaten, lekkages en rioleringsproblemen.

2.31.

Bij brief van 19 december 2022 heeft Bouwinvest Hurks voor verschillende gebreken aansprakelijk gesteld en gesommeerd deze te verhelpen. Bij brief van 17 april 2023 heeft Bouwinvest Hurks bericht dat zij in verzuim is.

2.32.

In een e-mail van 4 maart 2024 van onderhoudsbedrijf AZS Nederland aan Hurks staat:

In principe is alles afgerond.

Onderhoud zit nog niet bij ons (was in het verleden wel toegezegd) heb hier wel op aangedrongen omdat de vervuiling weer toeslaat.

Dus eigenlijk niet onder controle maar hier hebben wij geen invloed op, helaas.

2.33.

In een e-mail van 11 april 2024 heeft AZS Nederland aan Hurks en CBRE bericht:

Ik krijg van niemand een goedkeuring van de gevel omdat er blijkbaar op de achtergrond heel veel speelt.

Wij hebben een rondgang gemaakt eind 2023 en toen is er gezegd dat er nog een aantal dingen aan de gevel gereinigd moest worden (95% was al schoon) omdat die op dat moment nog niet schoon genoeg waren en dat klopte.

Dit hebben wij daarna gereinigd en geïmpregneerd.

Wij wilde in 2024 opstarten met ons contract maar werden terug gefloten omdat er van alles speelt.

2.34.

Op 27 maart 2024 heeft Gevelkracht B.V. een onderhoudsadvies voor de gevel en offerte aan CBRE uitgebracht:

Het beste zou zijn als de gevels vanuit de nieuwbouw minimaal tweemaal per jaar (liefst viermaal per jaar) zouden zijn afgewassen met stromend Osmosewater en een zachte borstel, dit is in tegenstelling tot een spons en zeem wél goed te doen.

2.35.

In 2024 heeft Peutz opnieuw trekproeven uitgevoerd op de natuurstenen gevel. Daarbij zijn geen onderdelen losgeraakt. In februari 2025 heeft Peutz de vorstbestendigheid van stukken natuursteen van de gevel laten onderzoeken en geconcludeerd dat de proefstukken vorstbestendig zijn.

2.36.

Op 20 maart 2025 heeft Kiwa BDA Dak- en Geveladvies (Kiwa BDA) de waterdichtheid onderzocht van de kozijnaansluitingen aan de terraszijde op de 18e verdieping van het gebouw en van de technische ruimte op het dak. De conclusie luidt:

Gesteld kan worden dat de uitgevoerde herstelwerkzaamheden voldoende waterdicht zijn uitgevoerd.

2.37.

Kiwa BDA heeft op 5 juni 2025 opnieuw waterdichtheidsproeven uitgevoerd door meerdere waterbelastingen aan te brengen, waarbij enkele lekkages zijn opgetreden.

2.38.

Op 1 september 2025 heeft Loyens & Loeff aan Bouwinvest bericht dat haar vordering tot huurprijsvermindering € 12.928.458,90 bedraagt.

3.Het geschil

3.1.

Bouwinvest vordert na eiswijziging, voor zover toegestaan door de rechtbank tijdens de mondelinge behandeling, - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I voor recht verklaart dat Hurks tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en dat Hurks ter zake in verzuim is geraakt door:

i ten aanzien van de lekkages (het niet wind- en waterdicht zijn van Hourglass) te doen en/of na te laten zoals omschreven in hoofdstuk 7 van de dagvaarding; en/of

ii ten aanzien van de gevelaanslag te doen en/of na te laten zoals omschreven in hoofdstuk 9 van de dagvaarding;

II Hurks te gebieden over te gaan tot herstel van de gebreken genoemd onder I en i en ii, zonder dat dit herstel negatief effect heeft op de door Hurks/onderaannemers verstrekte garanties, voor zover het geen vordering tot betaling van een geldsom betreft, op straffe van verbeurte van een dwangsom, door:

i ten aanzien van de lekkages (het niet wind- en waterdicht zijn van Hourglass), Hurks te veroordelen zorg te dragen voor een structurele oplossing voor de aanhoudende lekkages, daaronder in ieder geval begrepen dat Hurks nader onderzoek doet naar de wind- en waterdichtheid van de gehele buitenkant/buitenschil van Hourglass en de daaruit voortvloeiende te nemen maatregelen voor eigen rekening en risico uitvoert,

ii ten aanzien van de gevelaanslag,

primair:

1. Hurks te veroordelen de zorg en kosten te dragen voor een oplossing waarbij sprake is van een gevel die vrij is van de gebreken, daaronder in ieder geval begrepen (i) dat de gevel zodanige eigenschappen bezit dat onderhoud/schoonmaak gedurende de levensduur van de gevel niet frequenter noodzakelijk is dan redelijkerwijs verwacht mag worden van een gevel van vergelijkbare strekking (maximaal twee keer per jaar schoonmaak, maximaal eens per vijf jaar onderhoud), (ii) vergezeld met een adequate onderhouds-/schoonmaakinstructie; en

subsidiair:

2. Hurks te veroordelen, voor zover het primair gevorderde technisch onmogelijk blijkt, tot vergoeding van de additionele kosten die gedurende de levensduur van de gevel jaarlijks gemoeid zijn met het feit dat onderhoud/schoonmaak frequenter dient plaats te vinden

dan redelijkerwijs verwacht mag worden van een gevel van vergelijkbare strekking;

primair en subsidiair:

3. Hurks te veroordelen tot betaling van een vergoeding aan Bouwinvest nader op te maken bij staat, in verband met de versnelde afschrijving van de natuurstenen gevelplaten en de drie GOI’s krachtens artikel 6:105 Burgerlijk Pro Wetboek (BW).

III Hurks te veroordelen tot vergoeding van de schade die Bouwinvest tot aan de dagvaarding reeds heeft geleden van € 514.815,31, ingevolge
artikel 6:96 lid 2 sub a respectievelijk Pro sub b BW ter beperking en vaststelling van de schade en aansprakelijkheid, vermeerderd met wettelijke rente;

IV Hurks te veroordelen tot betaling aan Bouwinvest van de buitengerechtelijke incassokosten van € 4.349,08, ingevolge artikel 6:96 lid 2 sub c BW Pro, vermeerderd met wettelijke rente;

V voor recht te verklaren dat Hurks Bouwinvest dient te vrijwaren tegen de door Bouwinvest geleden en te lijden schade, in de vorm van succesvolle vorderingen van de huurders van Hourglass, die gegrond zijn c.q. voortkomen uit de gebreken die in deze dagvaarding zijn besproken, uit hoofde van de tussen Bouwinvest en huurders gesloten huurovereenkomsten, waaronder maar niet beperkt tot de aanspraken van huurders op huurkortingen/-prijsverminderingen;

VI Hurks te veroordelen in de kosten van deze procedure en in de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente;

3.2.

Bouwinvest legt – samengevat – aan haar vordering ten grondslag dat het gebouw nog steeds te kampen heeft met onopgeloste gebreken. Daarbij gaat het om (i) regelmatige en terugkerende lekkages van de (vlies)gevel, het dakvlak en/of de kozijnen in de techniekruimtes en (ii) (extreme) groene aanslag op de natuurstenen buitengevel, die moeilijk is te verwijderen en sneller terugkeert dan Bouwinvest op basis van normale gebruikservaring en het aanvankelijke gebruiksadvies had mogen verwachten. Deze gebreken hebben zich als restpunt bij de oplevering of in ieder geval tijdens de onderhoudstermijn gemanifesteerd. Hurks is daarom gehouden tot herstel. Voor zover een gebrek zich niet tijdens de toepasselijke onderhoudstermijn zou hebben voorgedaan, is sprake van gebreken waarvan de afwezigheid contractueel is gegarandeerd. Hurks is ook dan gehouden tot herstel. Indien de rechtbank hierover anders oordeelt, is volgens Bouwinvest sprake van verborgen gebreken in de zin van § 12 lid 2 UAV 2012.

3.3.

Hurks voert verweer. Hurks concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Bouwinvest, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Bouwinvest in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

In het kort

4.1.

In de loop van deze procedure is een aantal klachten van Bouwinvest over het gebouw verholpen, als gevolg waarvan Bouwinvest haar oorspronkelijke vorderingen heeft verminderd. Het geschil spitst zich nog toe op twee klachten: de lekkages en de gevelaanslag. De gevorderde verklaringen voor recht dat Hurks ten aanzien van deze gebreken toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en de daarmee samenhangende geboden tot herstel zal de rechtbank zo uitleggen dat bedoeld is (het herstel van) de gebreken zoals deze na wijziging van eis volgens Bouwinvest nog bestaan.

4.2.

De rechtbank is van oordeel dat Hurks voor zover het de klachten over de lekkages en de gevelaanslag betreft niet is tekortgeschoten in nakoming van de aannemingsovereenkomst. De kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid zal de rechtbank gedeeltelijk toewijzen. Hurks is vooralsnog niet gehouden Bouwinvest te vrijwaren voor schade, die zij lijdt als gevolg van schadeclaims van de huurders van het gebouw. De rechtbank licht dit oordeel toe.

Geen tekortkomingen

Lekkages

4.3.

Bouwinvest stelt dat er twee categorieën lekkages optreden:

i) lekkages als gevolg van het feit dat de aansluiting van de natuurstenen platen van de gevel en op dak van de achttiende en negentiende verdieping niet op elkaar aansluiten;
ii) lekkages die mogelijk zijn veroorzaakt door de niet-waterdichte wandafwerking van de techniekruimtes op de hoogste verdiepingen van het gebouw.

4.4.

Niet betwist is dat de lekkages bedoeld onder (i) en (ii) inmiddels geheel zijn verholpen, maar Bouwinvest heeft geen vertrouwen in de duurzaamheid van het herstel. De rechtbank overweegt dat in de loop der tijd zal moeten blijken of het herstel voldoende duurzaam is. Op grond van de door Kiwa BDA uitgevoerde waterdichtheidsproeven, genoemd in het rapport van 5 juni 2025, kan niet worden vastgesteld dat het herstel ondeugdelijk is. De wijze waarop de proeven zijn uitgevoerd komt niet overeen met de omstandigheden die zich in de praktijk kunnen voordoen. Uit het feit dat er lekkages optraden bij het aanbrengen van waterbelastingen kan daarom niet worden geconcludeerd dat er onder natuurlijke omstandigheden spontaan lekkages zullen optreden.

4.5.

Bouwinvest heeft voorts niet betwist dat Hurks na het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden geen lekkagemeldingen meer heeft ontvangen. Bouwinvest heeft daarnaast onvoldoende weersproken dat, voor zover de sluitnaden van de toegangsdeur naar het terras niet waterdicht zijn, aannemelijk is dat dit wordt veroorzaakt door mechanische beschadigingen (vervormingen) in de stijl en onderregel van de deur, die waarschijnlijk zijn ontstaan in de gebruiksfase van het gebouw. Van een tekortkoming van Hurks is daarom geen sprake.

Gevelaanslag

4.6.

De buitengevel van het gebouw is bekleed met licht natuursteen. Bouwinvest stelt dat sprake is van een gebrek, althans een tekortkoming, omdat

i) de gevelplaten in eerste instantie voor een groot deel zijn aangebracht zonder adequate impregnatie waardoor de gevel een schaakbordpatroon van groene aanslag vertoont; en
ii) Hurks geen toereikend onderhouds- en schoonmaakvoorschrift heeft verstrekt voor de gevel.

Ad (i) – impregneren natuursteen

4.7.

Bouwinvest stelt dat de natuurstenen niet afdoende zijn geïmpregneerd, omdat de gevel, ook nadat Degenaar Gevelonderhoud de gevel in 2021 volgens het onderhoudsvoorschrift had gereinigd, niet overal schoon werd. Bouwinvest verwijst naar de testen van Degenaar Gevelonderhoud naar de wateropname van de gevel (proef met de Karstenbuis). Hieruit is gebleken dat een deel van de gereinigde platen en de meeste niet gereinigde gevelplaten vrijwel direct water opzuigen. De platen zijn niet voldoende beschermd, wat de groene aanslag op de gevelplaten verklaart. Degenaar Gevelonderhoud concludeert daarom dat de aangebrachte impregnatie niet of niet afdoende werkt, met uitzondering van enkele verspreide geveldelen die wel een gesloten oppervlak hebben.

4.8.

Hurks voert aan dat zij in het voorjaar van 2022 met Bouwinvest en Sax gezamenlijk hebben afgesproken de gevel helemaal te reinigen en te impregneren en dat zij achteraf niet met zekerheid kan achterhalen wie verantwoordelijk was voor de toen aanwezige vervuiling op de gevel, of dit een opleveringsgebrek was en/of dit door achterstallig onderhoud van Bouwinvest kwam. Volgens Hurks is dit ook niet relevant gezien de afspraak die partijen in 2022 hebben gemaakt. Bouwinvest heeft na de werkzaamheden in 2022 het onderhoud niet volgens het onderhoudsvoorschrift opgepakt.

4.9.

De rechtbank overweegt dat § 35.34 10-a van het Bestek Bouwkundig over de oppervlaktebehandeling van de natuursteenplaten bepaalt dat de platen ‘gezoet’ en ‘geïmpregneerd’ moeten zijn. Het Bestek Bouwkundig bepaalt verder in § 35.34 10-a tot en met 10-e dat als steensoort ‘Limestone White’ moet worden toegepast. De keuze voor het type natuursteen – Turkse Limestone White - is gemaakt door architect Dam & Partners. Hurks heeft onderbouwd dat bij deze keuze is gelet op de kleur, prijs en de grootte waarin de gevelplaten leverbaar zouden zijn.

4.10.

Hurks heeft de door de architect gekozen steensoort toegepast op de gevel en heeft daarmee voldaan aan het bestek. Dat de gekozen variant volgens Bouwinvest minder geschikt is voor toepassing in regenachtige landen, omdat deze variant bijzonder poreus en waterabsorberend is, levert geen aan Hurks toe te rekenen gebrek op. Aan de mate van poreusheid van de natuursteen zijn geen eisen gesteld in het bestek. Ook over de mate waarin de gevelsteen bestand zou moeten zijn tegen vervuiling of over de aard en de frequentie waarin onderhoud van de gevelsteen nodig zou zijn is in het bestek niets bepaald.

4.11.

Het is de vraag of de gevelstenen aanvankelijk allemaal goed waren geïmpregneerd. Aanwijzingen dat dit niet steeds het geval was zijn de voor 2022 geconstateerde verschillen in de mate waarin de platen vuil werden (volgens Bouwinvest een schaakbordpatroon van groene aanslag) en de onder 2.19 vermelde proef met de Karstenbuis.

4.12.

Hurk heeft in 2022 met Bouwinvest afgesproken voor gezamenlijke rekening de gehele gevel te reinigen en impregneren. Regelmatig onderhoud had op dat moment nog niet plaatsgevonden. Hurks heeft de reiniging en het impregneren vervolgens in 2022 en 2023 uitgevoerd. Of de gevelplaten aanvankelijk niet goed waren geïmpregneerd kan dan ook in het midden blijven. Dat had in ieder geval toen deze werkzaamheden voltooid waren plaatsgevonden. Uit de onder 2.33 aangehaalde e-mail van 11 april 2024 van AZS Nederland blijkt dat de gehele gevel eind 2023 gereinigd en geïmpregneerd was. Vast staat verder dat Bouwinvest de gevel, nadat deze vanaf het najaar van 2022 in delen schoon was opgeleverd door Hurks, niet in onderhoud heeft genomen, hoewel zij Hurks in haar e-mail van 15 november 2022 (zie onder 2.29) heeft bevestigd dit te zullen doen. Hierdoor kan niet meer worden vastgesteld of de opnieuw opgetreden aanslag op de gevel het gevolg is van achterstallig onderhoud of het niet afdoende impregneren van de gevel.

4.13.

De conclusie is dat na oplevering het onderhoud niet volgens het onderhoudsvoorschrift ter hand is genomen. Of de platen voldoende geïmpregneerd worden kan worden betwijfeld. Dit is hersteld in 2022 en 2023. Voor zover de impregnatie aanvankelijk niet voldoende zou zijn geweest, is dat gebrek hersteld door opnieuw impregneren. Al met al is voor zover het de toegepaste natuursteen en het impregneren van de gevel betreft geen sprake van een tekortkoming van Hurks.

Ad (ii) – onderhouds- en schoonmaakvoorschrift

4.14.

Hurks heeft voor de oplevering van de gevel, op 18 mei 2020, het onderhoudsvoorschrift van Byldis verstrekt. Dit voorschrift is een half jaar later eenmaal aangevuld door Senta voor wat betreft de druk voor het reinigen van de gevel met een hogedrukspuit. Bouwinvest stelt dat schoonmaken volgens dit advies onvoldoende resultaat oplevert en achterhaald is. Reiniging met heftiger methoden dan geadviseerd heeft Bouwinvest achterwege gelaten omdat dit tot verval van garantie zou leiden. Hurks betwist dat het onderhoudsadvies achterhaald is.

4.15.

De rechtbank kan niet vaststellen dat het onderhoudsvoorschrift van Hurks ontoereikend is gebleken. Bouwinvest heeft, na oplevering aanvankelijk het onderhoud niet volgens het onderhoudsvoorschrift uitgevoerd en ook nadat de gevel opnieuw was geïmpregneerd en gereinigd heeft zij geen regulier onderhoud gepleegd overeenkomstig het onderhoudsvoorschrift. Het feit dat Gevelkracht in haar offerte, waar Bouwinvest zich op beroept, een ander advies geeft, betekent niet dat het onderhoudsadvies dat bij de oplevering is verstrekt ontoereikend is. In het onderhoudsvoorschrift is rekening gehouden met de mogelijkheid dat de geadviseerde schoonmaakmethode onvoldoende effect kan opleveren. In dat geval kon contact met Senta worden opgenomen voor hulp en advies. Van die mogelijkheid is – uiteindelijk – ook gebruikgemaakt door AZS Nederland, die heeft nagevraagd of natriumhydroxide kon worden toegepast om de gevel te reinigen. Het onderhoudsvoorschrift voorziet dus in het leveren van maatwerk.

4.16.

Omdat Bouwinvest het onderhoudsadvies niet heeft opgevolgd kan de rechtbank ook niet vaststellen dat de gevel intensiever onderhouden moet worden dan op grond van het onderhoudsvoorschrift mocht worden verwacht. Daarmee ontbreekt de grondslag voor de - overigens niet nader onderbouwde - verwachting van Bouwinvest dat de natuurstenen platen een kortere levensduur zullen hebben vanwege intensiever onderhoud. De vordering tot betaling van een vergoeding in verband met de versnelde afschrijving van de natuurstenen platen zal dan ook worden afgewezen.

4.17.

De vergoeding van kosten die verband houden met de versnelde afschrijving van de GOI’s zal ook worden afgewezen. De GOI’s zijn onder meer nodig voor het reguliere onderhoud van de gevel en niet gebleken is dat dit onderhoud intensiever is dan Bouwinvest mocht verwachten. Zoals hiervoor vermeld houdt het bestek niets in over de aard en frequentie van het onderhoud. Bouwinvest heeft daarnaast zowel voor als na de reiniging en het opnieuw impregneren van de gevel in 2022 en 2023 niet of nauwelijks regulier onderhoud verricht, zodat de gestelde versnelde afschrijving van de GOI’s daar niet door kan zijn veroorzaakt.

Kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid deels toewijsbaar

4.18.

Bouwinvest vordert een bedrag van in totaal € 514.815,31 aan kosten voor technische bijstand door externe adviseurs. De btw, die in dit bedrag is begrepen, kan niet worden toegewezen, omdat Bouwinvest die kan verrekenen. De rechtbank gaat daarom uit van een bedrag van in totaal € 425.467,20 en zal bij alle afzonderlijk opgevoerde kostenposten geen rekening houden met btw. Over deze kosten, zoals opgenomen in het kostenoverzicht van Bouwinvest^[3](hierna het kostenoverzicht), oordeelt de rechtbank als volgt.

 Breuk neggeplaat

4.19.

Het merendeel van de gevorderde kosten hangt samen met het gevelincident op
30 september 2021.

4.20.

Omdat een duidelijke oorzaak voor het breken van de gevelplaten ontbreekt, kan de rechtbank niet vaststellen dat sprake is van een gebrek. Van montagefouten is niet gebleken. LGA heeft na overleg met Peutz onderzoek gedaan naar de oorzaak van het gevelincident. LGA concludeert in haar rapport dat de plug en de verankering niet de oorzaak is van de gevelbreuk en dat de gevelplaat stabiel is. Volgens LGA is de schade vermoedelijk het gevolg van het samenvallen van meerdere ongunstige invloeden, die echter niet eenduidig kunnen worden bepaald. Mogelijke factoren zijn de glazenwasinstallatie, weersinvloeden en het feit dat de gebroken plaat contact maakte met het houten stelkozijn. Peutz komt niet tot een andere conclusie. De deskundigen van Hurks en Bouwinvest zijn het verder met elkaar eens dat, indien al sprake zou zijn van een montagefout, er voldoende materiaalsterkte resteert om de in rekening te brengen belastingen op te nemen. De neggeplaten breken niet bij een trekproef en zijn vorstbestendig.

4.21.

Bouwinvest heeft onvoldoende onderbouwd dat de gevelbreuken zijn veroorzaakt door omstandigheden die aan Hurks kunnen worden toegerekend. Bij die stand van zaken dienen partijen ieder de kosten van de eigen deskundigen te dragen. Dit betekent dat de facturen van Peutz (aangeduid met letters A en B) voor rekening van Bouwinvest blijven. Ditzelfde geldt voor de facturen van Boers Bouw Amsterdam B.V. (in het kostenoverzicht aangeduid met letters C tot en met N).

 Reinigen gevel

4.22.

De factuur van Degenaar (in het kostenoverzicht aangeduid met de letter Q) met omschrijving ‘reinigen gevel en glas’ heeft betrekking op het jaar 2021. De factuur van Degenaar (in het kostenoverzicht aangeduid met de letter R) heeft betrekking op (tijdvakken in) 2023. Er is geen grond om deze kosten van normaal onderhoud voor rekening van Hurks te brengen. Deze kosten blijven voor rekening van Bouwinvest.

 Riolering

4.23.

Niet ter discussie staat dat Hurks verantwoordelijk is voor het herstel van de klachten over de riolering. Arcadis heeft onderzoek gedaan naar de oorzaken van de aanhoudende klachten over het slecht functioneren van de riolering. Dit zijn kosten tot vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Hurks is uiteindelijk ook tot het noodzakelijke herstel overgegaan. Hurks dient het bedrag van de twee facturen van in totaal € 9.879,00 van Arcadis (in het kostenoverzicht aangeduid met letters S en T) aan Bouwinvest te voldoen. Dat Hurks de klachten zelf in onderzoek had bij haar adviseurs en onderaannemers maakt het nog niet onredelijk dat Bouwinvest zelf ook onderzoek heeft laten verrichten naar de problemen met de riolering.

 Lekkages

4.24.

Het herstel van de lekkages valt onder de verantwoordelijkheid van Hurks. De facturen die in het kostenoverzicht zijn aangeduid met letters U, V,W en X van Peutz zien op onderzoek naar de lekkages op de 17e, 18e en 19e verdieping van het gebouw. Deze kosten van in totaal € 13.750,00 zijn voor rekening van Hurks. Van de factuur van Peutz, aangeduid met de letter Y, kan de rechtbank niet vaststellen dat deze ziet op (onderzoek naar) de lekkages. De omschrijving in het kostenoverzicht duidt erop dat de factuur ziet op onderzoek naar gevelschade. Deze kosten blijven voor rekening van Bouwinvest.

 Coördinatiekosten CBRE

4.25.

Voor de coördinatiekosten van € 65.555, heeft Bouwinvest weliswaar urenregistraties van CBRE overgelegd, aangeduid met Z (i), maar geen factuur. Omdat de rechtbank niet kan vaststellen dat de kosten aan Bouwinvest in rekening zijn gebracht, zullen deze kosten worden afgewezen.

 Overige

4.26.

De kosten van €

4.500 betreffen het onderzoek van Peutz naar geluidsoverlast (het tikgeluid) en waterlekkage in de boardroom. De tik is inmiddels op kosten van Hurks verholpen. Partijen hebben hangende deze procedure verder afgesproken dat de adviseurskosten van Peutz voor rekening van Bouwinvest zijn. Dit bedrag wordt daarom niet toegewezen.

Vrijwaring niet toewijsbaar

4.27.

Loyens & Loeff heeft Bouwinvest aansprakelijk gesteld voor geleden huurgenot en aanspraak gemaakt op huurvermindering. De andere twee huurders van het gebouw (Premier Suites en Trainmore) hebben geen aanspraak gemaakt op huurvermindering. De gevorderde verklaring voor recht dat Hurks Bouwinvest dient te vrijwaren tegen vorderingen van huurders vanwege gederfd huurgenot ziet dus alleen op de vordering van Loyens & Loeff. De rechtbank zal deze vordering afwijzen.

4.28.

De schade waarvan Bouwinvest gevrijwaard wenst te blijven heeft Bouwinvest nog niet geleden. Op dit moment is namelijk onbekend of, en zo ja, voor welk bedrag, Bouwinvest schadevergoeding of huurkorting verschuldigd is aan Loyens & Loeff. Ook indien vast zou staan dat Bouwinvest schade dient te vergoeden aan Loyens & Loefff, kan niet worden vastgesteld welk gedeelte van de schade voor rekening van Hurks komt. De rechtsverhouding tussen Bouwinvest en Loyens & Loeff is immers een andere dan die tussen Bouwinvest en Hurks. De gevorderde verklaring voor recht is daarom op dit moment te algemeen en onbepaald om te kunnen worden toegewezen. Dat neemt niet weg dat Bouwinvest Hurks hiervoor in de toekomst nog aansprakelijk zal kunnen stellen.

Hurks moet buitengerechtelijke incassokosten betalen

4.29.

Bouwinvest vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Bouwinvest heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De rechtbank zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief. Dit betekent concreet dat een bedrag van € 1.011,29 aan buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen.

4.30.

De door Bouwinvest over de buitengerechtelijke incassokosten gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro wordt toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.

De proceskosten worden gecompenseerd

4.31.

Bouwinvest is weliswaar in het ongelijk gesteld, maar een gedeelte van de gebreken was op het moment van dagvaarding nog aanwezig en is in de loop van de procedure door Hurks hersteld. Dit is voor de rechtbank reden om de proceskosten tussen partijen te compenseren, in de zin dat iedere partij haar eigen proceskosten draagt.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

4.32.

De veroordelingen tot betaling worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat de veroordelingen ook moeten worden uitgevoerd als tegen dit vonnis hoger beroep worden ingesteld en zolang daarop niet anders is beslist.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van Bouwinvest als bedoeld in 3.1 onder I, II en V af,

5.2.

veroordeelt Hurks om aan Bouwinvest te betalen een bedrag van € 23.629,00, te voldoen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis en, indien Hurks niet binnen de genoemde termijn heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag te rekenen vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag van betaling,

5.3.

veroordeelt Hurks om aan Bouwinvest te betalen een bedrag van € 1.011,29 aan buitengerechtelijke incassokosten te voldoen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis en, indien Hurks niet binnen de genoemde termijn heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag te rekenen vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag van betaling;

5.4.

verklaart de veroordelingen onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel met bijstand van mr. S.C. Zum Vörde Sive Vörding, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.

Afwijzing tekortkoming aannemer bij lekkages en gevelaanslag in kantoor- en hotelcomplex