Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/780521 / KG ZA 25-1037 VVV/KH
Vonnis in kort geding van 22 januari 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij bij dagvaarding van 24 december 2025,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. O. Diemel,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. D.N. Reijnders.
1.De procedure
1.1.
Tijdens de zitting van 8 januari 2026 heeft [eiser] de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht. [eiser] heeft bij de zitting gebruikgemaakt van pleitaantekeningen die aan het digitale dossier zijn toegevoegd. Bij de zitting waren aanwezig, voor zover relevant, partijen met hun advocaten.
1.2.
Partijen zouden uiterlijk 15 januari 2026 terugkoppelen of zij een schikking hadden bereikt. Dat is niet het geval, nu mr. Diemel bij e-mail van 15 januari 2026 namens [eiser] om vonnis heeft gevraagd. Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiser] en [gedaagde] zijn buren van elkaar aan de [locatie] . Het gebouw is gesplitst in vier appartementsrechten. [gedaagde] heeft het appartementsrecht op de begane grond ( [adres 1] ) in eigendom. [eiser] heeft het appartementsrecht op de eerste verdieping [adres 2] ) in eigendom. De andere appartementsrechten zijn daarboven gelegen. Er is een Vereniging van Eigenaars (VvE) van het gebouw.
2.2.
[gedaagde] wilde verbouwen en in dat kader een uitbouw realiseren. Hij heeft de andere leden van de VvE eind 2023 benaderd om toestemming te verlenen voor de uitbouw. [eiser] heeft in reactie daarop gevraagd of zij in het verlengde van haar bestaande balkon een dakterras op de uitbouw mag plaatsen, wat voor [gedaagde] akkoord was. [gedaagde] heeft [eiser] vervolgens gevraagd of zij kon instemmen met verwijdering van haar balkon, zodat het plafond van zijn uitbouw iets hoger kon worden. Daarmee heeft [eiser] ingestemd. Over de uitvoering is door partijen op verschillende momenten gecorrespondeerd. Ook zijn er architecten en constructeurs betrokken.
2.3.
Op 18 april 2024 heeft [eiser] aan [gedaagde] gemaild:
“(…)
Zoals eerder besproken is voor mij een voorwaarde dat de toekomstige terrasvloer op dezelfde hoogte komt als de huidige balkonvloer. Als ik de tekening van de architect goed interpreteer is dat in huidig ontwerp niet het geval, klopt dat of zie ik het verkeerd?(…)”
Zoals eerder besproken is voor mij een voorwaarde dat de toekomstige terrasvloer op dezelfde hoogte komt als de huidige balkonvloer. Als ik de tekening van de architect goed interpreteer is dat in huidig ontwerp niet het geval, klopt dat of zie ik het verkeerd?(…)”
2.4.
Daarop reageerde [gedaagde] bij e-mail van 26 april 2024:
“(…)
Dat klopt. We zijn uitgegaan van het dak van de uitbouw (volledig afgewerkt), net zo hoog te maken als de “vloer” van jouw huidige balkon. Het dakterras à 13 cm zou daar dan op komen.
Dat klopt. We zijn uitgegaan van het dak van de uitbouw (volledig afgewerkt), net zo hoog te maken als de “vloer” van jouw huidige balkon. Het dakterras à 13 cm zou daar dan op komen.
Als dit voor jou echt niet wenselijk is zullen we dit aanpassen. Dit zou voor mij wel betekenen dat mijn plafond in de uitbouw lager is dan in de rest van het huis, wat ongunstig is. Voor jou zou het betekenen dat je een minder hoog afstapje hebt naar je dakterras (zou ongeveer dezelfde hoogte zijn als je binnenvloer) wat mij eerder gunstig lijkt.(…)”
2.5.
Waarop [eiser] per e-mail van 5 mei 2024 reageerde:
“(…)
Bovenstaande voorwaarde[2.3, vzr.]
blijft staan. Wel vind ik het erg jammer voor jou dat deze voorwaarde niet samen kan gaan met jouw gladde plafond, dat was mooi geweest. Graag ontvang ik de nieuwe tekeningen waarin dit is aangepast en ook belangrijk dat daar alle afmetingen van het dakterras inkomen.(…)”
Bovenstaande voorwaarde[2.3, vzr.]
blijft staan. Wel vind ik het erg jammer voor jou dat deze voorwaarde niet samen kan gaan met jouw gladde plafond, dat was mooi geweest. Graag ontvang ik de nieuwe tekeningen waarin dit is aangepast en ook belangrijk dat daar alle afmetingen van het dakterras inkomen.(…)”
2.6.
Op 2 juni 2024 mailt [eiser] aan [gedaagde] :
“(…)
Verder lijkt het me goed om nog even op te schrijven wat we in ons overleg vorige week hebben besproken
Verder lijkt het me goed om nog even op te schrijven wat we in ons overleg vorige week hebben besproken
(…)
Nogmaals besproken dat de toekomstige terrasvloer op de 1e verdieping (dus incl terrasplanken) op dezelfde hoogte komt als de huidige balkonvloer(…).
De uitbouw/het dakterras mag niet hoger komen en indien nodig moet daarvoor marge worden ingecalculeerd door jouw architect en/of aannemer. Deze marge en de dikte van de terrasvloer (10,5 cm) moeten ook beschreven staan in de tekening.(…)”
Nogmaals besproken dat de toekomstige terrasvloer op de 1e verdieping (dus incl terrasplanken) op dezelfde hoogte komt als de huidige balkonvloer(…).
De uitbouw/het dakterras mag niet hoger komen en indien nodig moet daarvoor marge worden ingecalculeerd door jouw architect en/of aannemer. Deze marge en de dikte van de terrasvloer (10,5 cm) moeten ook beschreven staan in de tekening.(…)”
2.7.
Op 17 juni 2024 mailt [gedaagde] aan [eiser] :
“(…)
Bijgevoegd tref je de nieuwe en aangepaste tekeningen van de uitbouw waarbij de hoogte van het dak, inclusief dakterras, niet hoger is dan jouw huidige balkonvloer.(…)”
Bijgevoegd tref je de nieuwe en aangepaste tekeningen van de uitbouw waarbij de hoogte van het dak, inclusief dakterras, niet hoger is dan jouw huidige balkonvloer.(…)”
2.8.
Op 17 oktober 2024 mailt [eiser] aan [gedaagde] en de andere VvE-leden:
“(…)
Zoals aangegeven in de plannen van [gedaagde] zal bij de uitbouw mijn balkon worden verwijderd en een dakterras worden teruggeplaatst.(…)
Hieronder de voorwaarden waarop ik akkoord kan gaan met de uitbouw + weghalen balkon + aanleg dakterras.(…)
Zoals aangegeven in de plannen van [gedaagde] zal bij de uitbouw mijn balkon worden verwijderd en een dakterras worden teruggeplaatst.(…)
Hieronder de voorwaarden waarop ik akkoord kan gaan met de uitbouw + weghalen balkon + aanleg dakterras.(…)
Afspraken t.a.v. hoogte van de uitbouw, mastiekstrook, afwatering (zoals beschreven in de tekening “23-11 [adres 1] Doorsnede + details [nummer] ”) worden nagekomen.(…)”
Afspraken t.a.v. hoogte van de uitbouw, mastiekstrook, afwatering (zoals beschreven in de tekening “23-11 [adres 1] Doorsnede + details [nummer] ”) worden nagekomen.(…)”
2.9.
Op 18 oktober 2024 heeft de VvE ingestemd met de uitbouw en het dakterras.
2.10.
De leden van de VvE hebben op 2 april 2025 een vaststellingsovereenkomst (VSO) met elkaar gesloten waarin onder meer afspraken zijn gemaakt over de uitbouw van [gedaagde] en het dakterras van [eiser] . Gemaakte afspraken zijn, voor zover van belang:
“
2.5. [gedaagde](…)
zorgt ervoor dat de uitbouw conform een goedgekeurd ontwerp, constructierapport en dan geldende regels en voorschriften van de gemeente wordt gerealiseerd.(…)
2.5. [gedaagde](…)
zorgt ervoor dat de uitbouw conform een goedgekeurd ontwerp, constructierapport en dan geldende regels en voorschriften van de gemeente wordt gerealiseerd.(…)
3.5.
[gedaagde] zorgt ervoor dat de uitbouw conform een goedgekeurde ontwerp en constructierapport wordt gerealiseerd, inclusief goedgekeurd plan voor ventilatie en vochtregulatie van de kruipruimte.
(…)
4.1.
[eiser] is gerechtigd haar huidige balkon te vervangen door een dakterras dat zal worden gerealiseerd bovenop de uitbouw van [gedaagde] , conform het in artikel 2 genoemde Pro en door de VvE goedgekeurde ontwerp en constructierapport. De omvang van het dakterras is weergegeven op de alsbijlage 1aangehechte tekening van de architect. De uitbouw zal geschikt zijn om een dakterras op te plaatsen.”
2.11.
Bijlage 1 van de VSO is een tekening van de architect met weergave van het dakterras van [eiser] en de uitbouw van [gedaagde] . Onderdeel van bijlage 1 is de volgende weergave:
2.12.
Op 3 oktober 2025 mailt [gedaagde] aan [eiser] de definitieve stukken van constructeur Brouwer & Kok:
“(…)
Bijgevoegd de definitieve stukken vanuit de constructeur, en hieronder een bevestiging vanuit de constructeur v.w.b. jouw dakterras. De afspraken die wij eerder hebben gemaakt m.b.t. jouw dakterras blijven ongewijzigd.(…)”
Bijgevoegd de definitieve stukken vanuit de constructeur, en hieronder een bevestiging vanuit de constructeur v.w.b. jouw dakterras. De afspraken die wij eerder hebben gemaakt m.b.t. jouw dakterras blijven ongewijzigd.(…)”
2.13.
De tekeningen die [gedaagde] deelde waren van 1 oktober 2025. Nadien zijn er nog twee versies van constructietekeningen gemaakt door Brouwer & Kok: een versie van 6 oktober 2025 en een versie van 4 november 2025. Die versies zijn door [gedaagde] niet met [eiser] gedeeld. De uitbouw is verricht conform de laatste versie.
2.14.
Halverwege november 2025 is de aannemer van start gegaan.
2.15.
Op 2 december 2025 mailt [eiser] aan [gedaagde] :
“(…)
Tot mijn zeer grote spijt heb ik vandaag, samen met [gedaagde] van van Mier bouw, geconstateerd dat de stalen portalen veel te hoog zijn geplaatst. In de vaststellingsovereenkomst zijn we tekening 23-11 D D01 overeengekomen en zoals ik het nu zie is de laag “bestaand metselwerk” ingetekend voor bijna 25 cm, in zijn geheel verwijderd. [gedaagde] heeft deze ruimte, tussen portaal en kozijn, vandaag opgemeten en dit blijkt nu 5 cm te zijn. Ik ben hier echt van geschrokken en eerlijk gezegd ook verbijsterd hoe dit kan gebeuren na twee jaar van zo’n intensieve voorbereiding. De tekening is en blijft leidend en ik hoor morgen graag z.s.m. hoe dit hersteld en aangepast kan worden.(…)”
“(…)
Tot mijn zeer grote spijt heb ik vandaag, samen met [gedaagde] van van Mier bouw, geconstateerd dat de stalen portalen veel te hoog zijn geplaatst. In de vaststellingsovereenkomst zijn we tekening 23-11 D D01 overeengekomen en zoals ik het nu zie is de laag “bestaand metselwerk” ingetekend voor bijna 25 cm, in zijn geheel verwijderd. [gedaagde] heeft deze ruimte, tussen portaal en kozijn, vandaag opgemeten en dit blijkt nu 5 cm te zijn. Ik ben hier echt van geschrokken en eerlijk gezegd ook verbijsterd hoe dit kan gebeuren na twee jaar van zo’n intensieve voorbereiding. De tekening is en blijft leidend en ik hoor morgen graag z.s.m. hoe dit hersteld en aangepast kan worden.(…)”
2.16.
Op 3 december 2025 reageert [gedaagde] aan [eiser] per e-mail:
“(…)
Inmiddels heb ik met mijn aannemer kunnen spreken en heb ik een beter beeld van de situatie. Ik begrijp dat de praktische uitwerking niet helemaal volgens tekening en afspraak is gegaan, en snap je reactie. Het klopt dat de stalen ligger onder jouw kozijn momenteel wat hoger ligt dan op tekening. Dit heeft twee oorzaken:
Inmiddels heb ik met mijn aannemer kunnen spreken en heb ik een beter beeld van de situatie. Ik begrijp dat de praktische uitwerking niet helemaal volgens tekening en afspraak is gegaan, en snap je reactie. Het klopt dat de stalen ligger onder jouw kozijn momenteel wat hoger ligt dan op tekening. Dit heeft twee oorzaken:
1. Het stuk dat staat ingetekend als "Bestaand metselwerk" bestond in de praktijk niet. Dit was het balkon dat voor een deel in de gevel was verankerd en verwijderd moest worden. Tevens komt de maatvoering van de bestaande elementen in de tekening niet volledig overeen met de werkelijkheid
2. In het werk is er door alle andere voorwaarden en commotie niet voldoende gelet op dit detail, ondanks dat dit gedeeld en bekend was met de aannemers
Dat de uitwerking van de portalen afwijkt en niet volgens afspraak is gegaan is vervelend en niet de bedoeling geweest, zeker niet die van mij. Daarnaast hadden de zaken die in het werk gevonden zijn, en afweken van de tekeningen, proactief met mij gedeeld moeten worden zodat ik dit ook aan jou had kunnen laten weten. Ik betreur dat dit niet is gedaan. Aan het staal valt nu alleen niks meer te veranderen. Echter, waar het volgens mij om draait is dat het uiteindelijke dakterras niet hoger komt dan het oorspronkelijke balkon. Dit zou, als het goed is, in de verdere uitwerking (bijna) nog mogelijk moeten zijn. Bijgevoegd een schets van mijn aannemer.(…)
Mijn intentie is nog steeds om zo dicht mogelijk in de buurt te komen van de gemaakte tekeningen en afspraken, en hier wil ik ook zorg voor dragen. Ik begrijp je reactie en dat je niet blij bent met de afwijkingen. Wel zou ik je willen vragen om ook begrip te hebben voor mijn situatie en waar het nu om gaat in perspectief te brengen met wat er voor terugkomt.(…)”
Mijn intentie is nog steeds om zo dicht mogelijk in de buurt te komen van de gemaakte tekeningen en afspraken, en hier wil ik ook zorg voor dragen. Ik begrijp je reactie en dat je niet blij bent met de afwijkingen. Wel zou ik je willen vragen om ook begrip te hebben voor mijn situatie en waar het nu om gaat in perspectief te brengen met wat er voor terugkomt.(…)”
2.17.
Daarnaast hadden partijen contact via WhatsApp. Op 4 december 2025 appt [gedaagde] aan [eiser] :
“
Nogmaals, dit is niet bewust geweest vanuit mij. De tekeningen en instructies waren duidelijk en hielden rekening met de afspraken omtrent het dakterras. Het is in de uitwerking net wat anders uitgevallen. Ik snap dat je hier niet blij mee bent. Maar vraag je wel om dit in perspectief te brengen. Ik heb meer dan 2 jaar met stress, gezeur en ongelooflijke financiële impact moeten doen met dit project. Ik heb overigens nooit een dakterras gewild op mij uitbouw, maar omdat ik afhankelijk was van de goedkeuring vanuit de VVE, ben ik gedwongen om hier in mee te gaan - daar heb ik me bij neergelegd maar vind ik tot zekere hoogte krom. Jij krijgt hiervoor extra vierkante meters, die niet van jouw zijn (de goed rechtelijke situatie moest zelfs aangepast worden), waar je geen enkele financiële bijdrage aan wilde leveren (behalve meebetalen een een paar extra houten balken - terwijl het mij inmiddels 80.000 euro kost om ook jouw vierkante meters te realiseren). Daarbovenop komt dat je enkele centimeters hoogte van jouw dakterras, waarvan ik me niet kan voorstellen dat er enig praktisch nadeel van is, belangrijker vindt dan een aanzienlijk laag plafond waar ik elke dag mee moet leven. Ondanks dat er is afgeweken van de afspraken, wat niet mijn bedoeling is geweest en niet mijn instructies waren, en wat ik zo goed mogelijk wil oplossen, moeten we het niet groter maken dan het is. Je krijgt er een ontzettend mooi dakterras voor terug, wat misschien enkele centimeters hoger ligt dan de intentie maar waar je geen last van zal ondervinden. Ik wil graag op een constructieve manier met je kijken naar een goede oplossing. Maar het staal kan en gaat niet aangepast worden”.
Nogmaals, dit is niet bewust geweest vanuit mij. De tekeningen en instructies waren duidelijk en hielden rekening met de afspraken omtrent het dakterras. Het is in de uitwerking net wat anders uitgevallen. Ik snap dat je hier niet blij mee bent. Maar vraag je wel om dit in perspectief te brengen. Ik heb meer dan 2 jaar met stress, gezeur en ongelooflijke financiële impact moeten doen met dit project. Ik heb overigens nooit een dakterras gewild op mij uitbouw, maar omdat ik afhankelijk was van de goedkeuring vanuit de VVE, ben ik gedwongen om hier in mee te gaan - daar heb ik me bij neergelegd maar vind ik tot zekere hoogte krom. Jij krijgt hiervoor extra vierkante meters, die niet van jouw zijn (de goed rechtelijke situatie moest zelfs aangepast worden), waar je geen enkele financiële bijdrage aan wilde leveren (behalve meebetalen een een paar extra houten balken - terwijl het mij inmiddels 80.000 euro kost om ook jouw vierkante meters te realiseren). Daarbovenop komt dat je enkele centimeters hoogte van jouw dakterras, waarvan ik me niet kan voorstellen dat er enig praktisch nadeel van is, belangrijker vindt dan een aanzienlijk laag plafond waar ik elke dag mee moet leven. Ondanks dat er is afgeweken van de afspraken, wat niet mijn bedoeling is geweest en niet mijn instructies waren, en wat ik zo goed mogelijk wil oplossen, moeten we het niet groter maken dan het is. Je krijgt er een ontzettend mooi dakterras voor terug, wat misschien enkele centimeters hoger ligt dan de intentie maar waar je geen last van zal ondervinden. Ik wil graag op een constructieve manier met je kijken naar een goede oplossing. Maar het staal kan en gaat niet aangepast worden”.
2.18.
Bij brief van 5 december 2025 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] [gedaagde] gesommeerd om het uitgevoerde ongedaan te maken en te herstellen conform de afspraken. Ondanks deze en meerdere correspondentie heeft [gedaagde] de bouw voortgezet en de hoogte van de uitbouw niet aangepast.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis [gedaagde] op straffe van een dwangsom te veroordelen de bouwwerkzaamheden van zijn uitbouw na (betekening van) dit vonnis, te staken en gestaakt te houden zolang niet onherroepelijk over de hoogte van de uitbouw is beslist in een bodemprocedure tussen partijen, onder veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
Volgens [eiser] hebben partijen duidelijke afspraken gemaakt in de VSO die tot stand zijn gekomen na langdurig overleg. De afspraak is dat het niveau van het te realiseren dakterras gelijk aan of lager is dan het verwijderde balkon. Dit is nader uitgewerkt in de als bijlage 1 aan de VSO aangehechte tekening van de architect waarbij is uitgegaan van 23 cm tussen de bovenkant van het dak van de uitbouw en de onderkant van de bestaande deurkozijnen. In strijd met deze afspraken is er nu slechts sprake van 5 cm ruimte, terwijl er nog allerlei lagen op het dak moeten worden aangebracht. [eiser] is akkoord gegaan met de constructietekening van 1 oktober 2025, maar [gedaagde] heeft daarna meerdere versies laten maken die niet met [eiser] zijn gedeeld. De constructeur heeft aan [eiser] verteld dat [gedaagde] heeft verzocht om de definitieve tekening van 1 oktober 2025 aan te passen naar een hoger plafond/ontwerp voor [gedaagde] . [gedaagde] heeft met zijn handelwijze bewust het risico genomen dat de werkzaamheden weer ongedaan gemaakt moeten worden. De gemaakte afspraak is duidelijk en [eiser] is van meet af aan helder geweest over het feit dat zij de terrasvloer op dezelfde hoogte wilde als de balkonvloer en dat dit voor haar een belangrijke voorwaarde was. Zij heeft al een dakterras voor ogen en heeft de dikte van 10,5 cm al doorgegeven aan de gemeente in het kader van de vergunningaanvraag. Bovendien heeft de constructeur [eiser] laten weten dat de stalen liggers aangepast kunnen worden. Het belang van [eiser] bij handhaving van de afspraken uit de VSO weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij afwijking daarvan.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Volgens hem zijn de afspraken in de VSO ruimer bedoeld dan door [eiser] wordt gepresenteerd. Het gaat erom dat er voldoende ruimte is om een dakterras te realiseren. Volgens hem blijkt uit de VSO dat de constructieve stukken leidend zijn voor de uitbouw, en niet de tekening van de architect die als bijlage 1 is toegevoegd. Daar wordt immers uitsluitend naar verwezen ter bepaling van de omvang van het beoogde dakterras en deze is niet bedoeld als 100% maatvast uitvoeringsdocument voor de uitbouw. De uiteindelijk door Brouwer & Kok opgestelde stukken brengen in de feitelijke uitvoering geen enkel nadelig verschil mee voor realisatie van het dakterras van [eiser] . Deze wijken zelfs in haar voordeel af ten opzichte van eerder opgestelde constructieve stukken door De Ingenieursgroep B.V. die bij de hele VvE bekend waren. Bovendien is in de stukken van de verschillende constructeurs steeds opgenomen: “
Alle maatvoering in het werk controleren”. Dat betekent dat de uitvoering een paar cm anders kan uitvallen dan in de tekening voorzien. Ook in de architectentekening staat: “
Maatvoering in het werk controleren. Constructie volgens opgave constructeur”. Door de constructieve stukken als uitgangspunt te nemen is [gedaagde] de gemaakte afspraken nagekomen. [eiser] kan nog steeds een dakterras realiseren op de 7 cm beschikbare ruimte die er volgens [gedaagde] is. Ook een belangenafweging valt in het voordeel van [gedaagde] uit, gelet op het ontbreken van enig aantoonbaar nadeel voor [eiser] , de reële risico’s voor het gebouw en de overige eigenaren bij het (deels) ongedaan maken van de uitbouw en de kosten die [gedaagde] als gevolg daarvan zal moeten maken en de vertraging die hij zal oplopen. Dit bovenop de al opgelopen vertraging en extra kosten die hij heeft moeten maken door de houding van de VvE en de eisen die de leden stelden.
Alle maatvoering in het werk controleren”. Dat betekent dat de uitvoering een paar cm anders kan uitvallen dan in de tekening voorzien. Ook in de architectentekening staat: “
Maatvoering in het werk controleren. Constructie volgens opgave constructeur”. Door de constructieve stukken als uitgangspunt te nemen is [gedaagde] de gemaakte afspraken nagekomen. [eiser] kan nog steeds een dakterras realiseren op de 7 cm beschikbare ruimte die er volgens [gedaagde] is. Ook een belangenafweging valt in het voordeel van [gedaagde] uit, gelet op het ontbreken van enig aantoonbaar nadeel voor [eiser] , de reële risico’s voor het gebouw en de overige eigenaren bij het (deels) ongedaan maken van de uitbouw en de kosten die [gedaagde] als gevolg daarvan zal moeten maken en de vertraging die hij zal oplopen. Dit bovenop de al opgelopen vertraging en extra kosten die hij heeft moeten maken door de houding van de VvE en de eisen die de leden stelden.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In dit kort geding komt het in de kern neer op de vraag of [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met de gemaakte afspraken in de VSO. Die vraag wordt bevestigend beantwoord en dat zal hieronder worden toegelicht.
4.2.
Partijen hebben voorafgaand aan de totstandkoming van de VSO uitgebreid gecorrespondeerd over de uitbouw en het dakterras. [eiser] heeft op verschillende momenten duidelijk gemaakt dat voor haar voorwaarde om akkoord te gaan met de uitbouw is dat haar dakterrasvloer op dezelfde hoogte komt als haar voormalige balkonvloer. Ook heeft zij al in een vroeg stadium aangekaart dat de dikte van haar beoogde terrasvloer 10,5 cm is en dat deze dikte samen met een marge in de architectentekening moet worden beschreven. In de aan de VSO aangehechte architectentekening is vervolgens uitgegaan van 10,5 cm voor de dikte van de dakterrasvloer, 2,5 cm marge en 10 cm dat na de marge vrij blijft tussen de bovenkant van het te realiseren dakterras en de onderkant van de bestaande deurkozijnen van [eiser] . Dat met de afspraken in de VSO slechts bedoeld zou zijn dat er genoeg ruimte overblijft om een dakterras te realiseren en niet om exact de maten in de architectentekening aan te houden omdat dat niet expliciet in de VSO staat, zoals [gedaagde] meent, is bij deze stand van zaken niet aannemelijk. Het feit dat in de architectentekening een standaardbepaling staat “maatvoering in het werk controleren”, waardoor de feitelijke situatie volgens [gedaagde] kan afwijken, maakt dat niet anders. Dit betekent dat er tolerantie is voor noodzakelijke afwijkingen in het werk, niet dat [gedaagde] zonder overleg met [eiser] van gemaakte afspraken kan afwijken. Bovendien staat in de meest recente constructietekening van 4 november 2025 nu juist: “voor overige maatvoering zie tekening architect”.
4.3.
[gedaagde] heeft drie verschillende constructeurs betrokken bij de uitbouw. Uiteindelijk heeft Brouwer & Kok de definitieve constructietekening opgesteld. Op 3 oktober 2025 deelt [gedaagde] met [eiser] de ‘definitieve stukken vanuit de constructeur’, versie 1 oktober 2025, van Brouwer & Kok. In de begeleidende e-mail schrijft hij dat de gemaakte afspraken met betrekking tot het dakterras ongewijzigd blijven. [eiser] is met deze stukken akkoord gegaan. Zij mocht er dus van uitgaan dat de uitbouw conform deze constructietekening plaats zou vinden en dat, gelet op het hiervoor overwogene, deze constructietekening in lijn was met de architectentekening voor wat betreft de maatvoering. Desondanks heeft de uitvoering van de uitbouw plaatsgevonden op basis van een later in opdracht van [gedaagde] door Brouwer & Kok opgestelde, niet met [eiser] gedeelde, constructietekening van 4 november 2025. Ter zitting hebben de advocaten van partijen de verschillende versies van de constructietekeningen laten zien in vergelijking met de architectentekening die is aangehecht aan de VSO. Daaruit bleek dat de constructietekening van 4 november 2025 minder ruimte laat voor het dakterras dan de aan de VSO gehechte architectentekening, en dus in strijd is met de gemaakte afspraken.
4.4.
In reactie op de vraag waarom de overgebleven ruimte voor het dakterras in werkelijkheid afwijkt van de gemaakte afspraken antwoordde (de advocaat van) [gedaagde] wisselend. Enerzijds zou dat zijn omdat [gedaagde] de constructeur zou hebben gevraagd om de tekening van 1 oktober 2025 in lijn te brengen met de originele constructietekeningen waarnaar wordt verwezen in de VSO die bij de hele VvE bekend waren. Dat is echter onbegrijpelijk nu tussen partijen juist overeenstemming bestond over de definitieve tekening van 1 oktober 2025. Anderzijds zou dat zijn omdat de feitelijke situatie anders was dan op de tekeningen beoogd. Dat laatste is door [gedaagde] niet aangetoond. Als dat al zo was, dan had het op de weg van [gedaagde] gelegen om tijdig met [eiser] te overleggen en te bespreken hoe om te gaan met die situatie. De feiten wijzen erop dat [gedaagde] bewust opdracht heeft gegeven tot een andere uitvoering van het werk dan hij met [eiser] (en de andere buren) had afgesproken zonder met hen over die aanpassing te overleggen en vervolgens in de correspondentie met [eiser] de indruk heeft gewekt dat de aanpassing buiten hem om is gegaan.
4.5.
Gelet op voorgaande is het voorshands voldoende aannemelijk dat een bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] in strijd met de gemaakte afspraken in de VSO heeft gehandeld. Ook een belangenafweging valt niet in het voordeel van [gedaagde] uit. Hoewel begrijpelijk is dat het langdurige proces met de VvE en de verbouwing de nodige (financiële) stress meebrengt, geldt dat evengoed voor [eiser] . Dat het opnieuw veel kosten en vertraging voor [gedaagde] met zich meebrengt om nu te stoppen (en deels af te breken) moge zo zijn, maar dat had hij kunnen voorkomen door te bouwen conform de gemaakte afspraken. Dat heeft hij dus geheel aan zichzelf te wijten. Dat [eiser] in theorie mogelijk nog een dakterras zou kunnen realiseren in de beperkte overgebleven ruimte, maakt dit niet anders. In dat kader weegt mee dat er duidelijke afspraken zijn gemaakt, dat [eiser] steeds naar voren heeft gebracht dat de hoogte van haar dakterras voor haar van belang is en dat [gedaagde] , zonder haar te informeren, nieuwe constructietekeningen heeft laten maken die juist op dit punt afwijken.
4.6.
Ondanks voorgaande zal de gevorderde bouwstop niet worden toegewezen, omdat [gedaagde] heeft toegelicht dat het construct van de uitbouw al gereed is en dat de afwerking die nog zal worden verricht geen impact meer heeft op de hoogte daarvan. De bouwstop is op dit moment derhalve niet meer een conserverende maatregel die kan bereiken wat [eiser] wil bereiken. Daarvoor zou aanpassing van het reeds gebouwde nodig zijn en dat is niet gevorderd en bovendien een maatregel die in kort geding niet voor de hand ligt omdat het geen (conserverende) voorlopige voorziening is. Haar belang is slechts dat door voortzetting van werkzaamheden het voor de bodemrechter moeilijker zou kunnen worden [gedaagde] te veroordelen alsnog de uitbouw aan te passen aan de gemaakte afspraak. Daarvoor is echter een bouwstopbevel niet meer nodig. [gedaagde] weet met deze uitspraak dat het aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de uitbouw in strijd is met de gemaakte afspraken (voor zover hij dat niet ook al in ieder geval begin december 2025 wist) zodat het geheel voor zijn risico moet komen indien hij de afwerking van de uitbouw zonder aanpassing conform afspraak doorzet. Hij loopt het risico dat hij de volledig afgewerkte uitbouw (deels) ongedaan zal moeten maken. Een meer voor de hand liggend en kostenbesparend alternatief is dat hij de uitbouw nu al in lijn brengt met de gemaakte afspraken.
4.7.
Omdat [gedaagde] op belangrijke punten in het debat ongelijk heeft gekregen moet hij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
341,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.771,45
4.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorziening,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.771,45, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als het vonnis wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, en tot betaling van de wettelijke rente over € 92,00 plus de kosten van betekening vanaf veertien dagen na de betekening,
5.4.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. K. Hogeman, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2026. [1]