Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/784013 / KG ZA 26-137 NB/KH
Vonnis in kort geding van 31 maart 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen bij gelijkluidende dagvaardingen van 6 maart 2026,
hierna te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] , en gezamenlijk kopers,
advocaat: mr. K.S. Guldemond,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats] ,
advocaat: mr. D.L. Lissone,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats] ,
advocaat: mr. Z.H. van Dorth tot Medler,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en gezamenlijk verkopers,
1.De procedure
Ter zitting van 17 maart 2026 hebben kopers de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. De verkopers hebben, mede aan de hand van een vooraf ingediende conclusie van antwoord, verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties ingediend en namens kopers is daarnaast een pleitnota voorgedragen. Ter zitting waren aanwezig partijen met hun advocaten en [naam 1] , de aannemer van kopers. Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Verkopers waren sinds augustus 2016 eigenaar van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning). In mei 2023 besloten zij te scheiden en is [gedaagde 1] verhuisd. [gedaagde 2] is tot medio mei 2025 met hun kinderen in de woning blijven wonen.
2.2.
Verkopers hebben de woning, aanvankelijk via een makelaar, te koop aangeboden met een vraagprijs van € 1,2 miljoen en later van € 1,1 miljoen. Later zijn zij via WhatsApp benaderd door kopers en zijn zij zonder makelaar verder gegaan.
2.3.
Op 22 augustus 2025 hadden kopers de eerste bezichtiging. Op diezelfde dag mailde [gedaagde 2] aan [eiser 1] het volgende:
“(…)
We hebben 1 keer een lekkage gehad van de badkamer naar de logeerkamer (de voegen waren verouderd en we hebben te laat ingegrepen). Het water was de vloer ingelopen. Aangezien dit destijds onze eigen schuld was, hebben we hier merendeels zelf voor betaald. Een andere keer hebben we lekkage gehad in de meterkast in de gang. De waterleiding was geknapt en dit was veroorzaakt door een buiten waterleiding van waternet. Totaal niet onze schuld en dit werd ook gedekt door de Opstalverzekering. Ook heb ik toen nog van de inboedelverzekering geld terug gekregen voor spullen die in het hok/meterkast stonden.(…)
We hebben 1 keer een lekkage gehad van de badkamer naar de logeerkamer (de voegen waren verouderd en we hebben te laat ingegrepen). Het water was de vloer ingelopen. Aangezien dit destijds onze eigen schuld was, hebben we hier merendeels zelf voor betaald. Een andere keer hebben we lekkage gehad in de meterkast in de gang. De waterleiding was geknapt en dit was veroorzaakt door een buiten waterleiding van waternet. Totaal niet onze schuld en dit werd ook gedekt door de Opstalverzekering. Ook heb ik toen nog van de inboedelverzekering geld terug gekregen voor spullen die in het hok/meterkast stonden.(…)
Onderhoud nodig:
Dakgoot heeft onderhoud nodig (buiten).(…)
Goed onderhouden en geen onderhoud nodig:
Voor de rest zijn afgelopen jaar alle grote werkzaamheden aan de orde gekomen en vernieuwd:
- Nieuwe badkamer tegels, voegen, afvoer, douche kop, in bad nieuwe douchekop.
- In kamer met de inloopkast nieuwe vloerbalk (de andere vloerbalken zijn ook gecheckt en alles is in orde) en nieuwe vloer.
Bovenstaande 2 punten kwamen door lekkage 1 zie hierboven.
- Nieuwe meterkast en alle stoppen (volledig vernieuwd 2024)
- Nieuwe ketel
Bovenstaande 2 punten kwamen door lekkage 2 zie hierboven.
Quaverbouwen- kan je denken aan de indeling (meer naar eigen gezinssamenstelling / smaak maken), verven, misschien een extra badkamer maken in een van de kinderkamers, wat nu [naam 2] 's kamer is, grenzend aan de master bedroom). Verder hoef je niks te doen om het goed leefbaar te maken om het zo te zeggen
Er hangt soms een beetje een muffige lucht. Om eerlijk te zijn weet ik niet precies hoe dit komt. Wij wonen er ook al sinds 2 jaar niet meer fulltime en sinds mei helemaal niet meer[.]
Dus dit helpt ook niet.(…)”
Dus dit helpt ook niet.(…)”
2.4.
De woning stond vanaf medio 2025 leeg. Op 29 augustus 2025 hebben kopers van verkopers de sleutels van de woning gekregen, waardoor zij vanaf dat moment continue toegang hadden tot de woning.
2.5.
Op 9 september 2025 hebben kopers een bouwkundig onderzoek laten verrichten aan de woning, waarvan het rapport op 11 september 2025 door [eiser 1] met [gedaagde 2] is gedeeld. Daarin is een aantal bevindingen beschreven, waaronder gebreken aan de hemelwaterafvoer, gebreken aan de kitafwerkingen in de badkamer en scheuren bij de aanbouw. In het rapport staat: “(…)
Tijdens deze bouwkundige keuring zijn geen signalen gevonden die voor de inspecteur aanleiding zijn nader onderzoek aan te raden. (…)”
Tijdens deze bouwkundige keuring zijn geen signalen gevonden die voor de inspecteur aanleiding zijn nader onderzoek aan te raden. (…)”
2.6.
Op 11 september 2025 heeft [eiser 1] via whatsapp aan [gedaagde 2] naar aanleiding van de inspectie de volgende vraag gesteld: “
Hier over nog wel een vraag, want bij de keuring hadden ze het er over dat de vloer open is geweest vanwege houtrot en zwam. Klopt dat?(…)”
Hier over nog wel een vraag, want bij de keuring hadden ze het er over dat de vloer open is geweest vanwege houtrot en zwam. Klopt dat?(…)”
2.7.
Op 23 september 2025 mailden kopers aan [gedaagde 2] :
“(…)
Na zorgvuldige overweging doen wij graag een bod van € 925.000. De hoogte van dit bod is mede gebaseerd op de volgende punten:
Na zorgvuldige overweging doen wij graag een bod van € 925.000. De hoogte van dit bod is mede gebaseerd op de volgende punten:
- De uitbouw: volgens de regels mag maximaal 4 meter worden uitgebouwd, terwijl de huidige uitbouw 6 meter is. Gemeente Amsterdam is hierin streng en dat kan risico’s meebrengen (uitgangspunt bij de gemeente is handhaven en dat betekent dan dus afbreken van de uitbouw).
- Het ontbreken van een actieve en financieel gezonde VvE, terwijl er onderhoud aan de dakgoten (en mogelijk ook het dak) nodig is, zonder dat hiervoor een reserve aanwezig is.
- Geconstateerde problemen met de elektra die volledig vervangen moet worden.
Wij zijn ons bewust van deze risico’s en aanvaarden die, maar ze verklaren de hoogte van ons bod.
(…)
Ook is het bod zonder voorbehoud van een aanvullende bouwkundige keuring.(…)”
Ook is het bod zonder voorbehoud van een aanvullende bouwkundige keuring.(…)”
2.8.
Kopers hebben de woning bij koopovereenkomst van 28 oktober 2025 van verkopers gekocht voor een koopsom van € 960.000. Bij de transactie was van beide zijden geen makelaar betrokken. In de door [eiser 2] , die werkzaam is als advocaat, opgestelde koopovereenkomst staat, voor zover van belang:
“(…)
artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak/Gebruik
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning[.]
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)”
2.9.
De woning is bij notariële akte van 8 december 2025 geleverd. In de akte van levering staat, voor zover relevant:
“(…)
Koper verklaart ermee bekend te zijn van rechtswege lid te zijn van de vereniging van eigenaren van het appartementencomplex waar het verkochte deel van uitmaakt en verklaart zich te zullen houden aan het gestelde in de akte van splitsing, het toepasselijke splitsingsreglement en een
Koper verklaart ermee bekend te zijn van rechtswege lid te zijn van de vereniging van eigenaren van het appartementencomplex waar het verkochte deel van uitmaakt en verklaart zich te zullen houden aan het gestelde in de akte van splitsing, het toepasselijke splitsingsreglement en een
eventueel bestaand huishoudelijk reglement. Verkoper verklaart:
- dat de vereniging van eigenaren niet actief is;
- dat er geen bijdrage aan de vereniging van eigenaren is verschuldigd; en
- dat er geen reserveringen zijn of worden gemaakt ten behoeve van onderhoud en/of verbetering van het appartementencomplex.
(…)
”
”
2.10.
Uit artikel 16 van Pro het modelreglement bij de splitsingsakte blijkt dat de VvE zorgdraagt voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. Daaronder valt op grond van artikel 17 sub a onder Pro meer “
De grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het gebouw,(…)
, alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten”. In artikel 18 is Pro bepaald dat, als er twijfel bestaat over de vraag of een gedeelte van het gebouw al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken behoort, daarover wordt beslist in de vergadering.
De grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het gebouw,(…)
, alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten”. In artikel 18 is Pro bepaald dat, als er twijfel bestaat over de vraag of een gedeelte van het gebouw al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken behoort, daarover wordt beslist in de vergadering.
2.11.
De aannemer van kopers is op 5 januari 2026 aangevangen met een verbouwing. Vanaf 7 januari 2026 zijn er gebreken ontdekt aan de vloerbalken van de gehele vloerconstructie en aan de aanbouw aan de achterzijde. Kopers hebben een schade-expert van Bouwinspecteurs Nederland opdracht gegeven om de schade in kaart te brengen.
2.12.
Uit het rapport van 24 januari 2026 van Bouwinspecteurs Nederland blijkt dat sprake is van vochtschade en zwamvorming aan de houten vloerbalken in de gehele vloerconstructie (ca. 114m2), waardoor integrale vervanging van de vloerconstructie noodzakelijk is. Ten aanzien van de aanbouw aan de achterzijde zijn ook verschillende gebreken vastgesteld en is beschreven dat deze in een dermate slechte bouwkundige staat verkeert dat integrale vervanging als uitgangspunt is genomen. In het rapport is voor herstel van de gebreken uitgegaan van € 132.374 (inclusief btw).
3.Het geschil
3.1.
Kopers vorderen om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
I. verkopers hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan kopers te betalen een voorschot op de schadevergoeding van in totaal
€ 132.374 (inclusief btw), vermeerderd met de wettelijke rente,
€ 132.374 (inclusief btw), vermeerderd met de wettelijke rente,
II. verkopers hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente,
III. verkopers op straffe van een dwangsom te bevelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan kopers inzage te verstrekken in, dan wel afschrift te verstrekken van (i) de nota van afrekening van de notaris ter zake van de levering van de woning op 8 december 2025, (ii) bankafschriften van alle op naam van ieder van verkopers staande bankrekeningen over de periode van 1 december 2025 tot heden, en (iii) alle overige bescheiden waaruit de actuele vermogenspositie van ieder van verkopers afzonderlijk blijkt.
3.2.
Volgens kopers is sprake van twee (verborgen) gebreken die bij aanvang van de verbouwingswerkzaamheden aan het licht zijn gekomen. Het gaat om houtzwam die de hele vloerconstructie heeft aangetast als gevolg van langdurige vochtproblematiek die nooit is opgelost en de gehele uitbouw aan de achterzijde, die ondeugdelijk geconstrueerd is, net als de achterpui, waardoor ook daar langdurig vocht naar binnen is gekomen. Die gebreken belemmeren volgens kopers het normale gebruik van de woning en deze waren voor kopers niet bekend of kenbaar bij het aangaan van de koopovereenkomst. Uit onderzoek blijkt dat verkopers wel wisten van deze gebreken. Bovendien was er door een betrokken loodgieter bij reparatie van de lekkage vanuit de badkamer in 2024 een inspectieluik geplaatst, bedoeld om de vochtproblematiek te monitoren, maar dit luik was verstopt onder een bed en dit is door verkopers niet gemeld. Nu zij de gebreken aan kopers hebben verzwegen, zijn zij niet alleen aansprakelijk voor de gemaakte herstelkosten maar voor alle door kopers als gevolg hiervan geleden schade (op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst). In dit kort geding vorderen kopers een voorschot op de schade beperkt tot de herstelkosten van
€ 132.374. Kopers verkeren in een liquiditeitsprobleem als zij niet nu al een voorschot op de schade krijgen. Dat zou betekenen dat de verbouwing stil komt te liggen met alle (financiële) gevolgen van dien. In een eventuele bodemprocedure zullen zij de totale geleden schade vorderen.
€ 132.374. Kopers verkeren in een liquiditeitsprobleem als zij niet nu al een voorschot op de schade krijgen. Dat zou betekenen dat de verbouwing stil komt te liggen met alle (financiële) gevolgen van dien. In een eventuele bodemprocedure zullen zij de totale geleden schade vorderen.
3.3.
Verkopers voeren verweer. Zij betwisten niet dat sprake is van de genoemde gebreken, maar zij waren daarvan niet op de hoogte. Zij hebben het in hun opdracht opgestelde bouwkundig rapport uit 2016 voorafgaand aan de koop aan kopers overhandigd. Kopers hebben daarna zelf een bouwkundig onderzoek uit laten voeren, waarbij de door hen aan hun vordering ten grondslag gelegde gebreken hadden kunnen worden ontdekt en dus kenbaar waren in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, waardoor deze voor eigen rekening en risico van kopers komen. Voor het geval de voorzieningenrechter ervan uitgaat dat de gebreken niet kenbaar waren voor kopers, geldt dat verkopers alleen aansprakelijk kunnen zijn voor de herstelkosten en niet voor aanvullende schade, gezien het bepaalde in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Verkopers hebben immers alle informatie die zij hadden met kopers gedeeld en wisten niet van de gebreken. Als al sprake is van toewijzing van (een voorschot op) de vergoeding van herstelkosten zou overigens ook rekening gehouden moeten worden met het feit dat de VvE op grond van het splitsingsreglement een aanzienlijk deel van de herstelkosten zou moeten vergoeden (waar het de vloerconstructie betreft), dat bij de koopprijs van de woning rekening is gehouden met de mogelijkheid dat de aanbouw zou worden gesloopt en de nieuw voor oud-correctie.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Voorschot
4.1.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De voorzieningenrechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist.
4.2.
Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst zijn verkopers aansprakelijk voor herstelkosten van gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan kopers bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst. Verkopers zijn niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij hen een verwijt treft. Kopers vorderen in dit kort geding een voorschot op de door hen geleden schade, bestaande uit € 132.374 aan herstelkosten. Dat voorschot zal niet worden toegewezen en hieronder wordt toegelicht waarom.
4.3.
Partijen zijn het erover eens dat sprake is van gebreken aan de vloerconstructie en de aanbouw/achterpui. Zij verschillen echter van mening over de vraag of de gebreken bekend (of kenbaar) waren bij de andere partij. In de overgelegde toelichting bij artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat hierover, voor zover relevant:
“(…)
Het begrip “kenbaar” is ruimer dan “bekend”. Ook gebreken die koper niet kent maar die koper had moeten ontdekken als koper voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn “kenbaar”. Koper mag er dus niet zomaar vanuit gaan dat alles wel in orde is. Van koper wordt verwacht dat koper nagaat -of laat nagaan- of de zaak aan de door koper te stellen eisen voldoet.(…)
Koper moet bij twijfel vragen stellen en/of zelf onderzoek (laten) verrichten.(…)
Op verkoper rust een mededelingsplicht. Verkoper moet koper op de hoogte stellen van gebreken waarvan verkoper behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan koper weet of vermoedt dat koper ze niet kent.(…)
Als ondanks voldoende onderzoek door koper, achteraf blijkt dat ten tijde van de juridische overdracht toch sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik in de weg staat, kan verkoper daar in principe op worden aangesproken.(…)
Verkoper treft een verwijt als verkoper bijvoorbeeld willens en wetens gebreken verzwijgt die het normale gebruik belemmeren.”
Het begrip “kenbaar” is ruimer dan “bekend”. Ook gebreken die koper niet kent maar die koper had moeten ontdekken als koper voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn “kenbaar”. Koper mag er dus niet zomaar vanuit gaan dat alles wel in orde is. Van koper wordt verwacht dat koper nagaat -of laat nagaan- of de zaak aan de door koper te stellen eisen voldoet.(…)
Koper moet bij twijfel vragen stellen en/of zelf onderzoek (laten) verrichten.(…)
Op verkoper rust een mededelingsplicht. Verkoper moet koper op de hoogte stellen van gebreken waarvan verkoper behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan koper weet of vermoedt dat koper ze niet kent.(…)
Als ondanks voldoende onderzoek door koper, achteraf blijkt dat ten tijde van de juridische overdracht toch sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik in de weg staat, kan verkoper daar in principe op worden aangesproken.(…)
Verkoper treft een verwijt als verkoper bijvoorbeeld willens en wetens gebreken verzwijgt die het normale gebruik belemmeren.”
4.4.
Kopers menen dat verkopers van de gebreken op de hoogte waren en op hen een mededelingsplicht rust waaraan zij niet hebben voldaan. Zij wijzen in dit verband naar een ongedateerd en samengevat transcript van een gesprek tussen hen en [naam 3] , een loodgieter die verkopers in 2023 in de arm hebben genomen vanwege een lekkage tussen de badkamer en de logeerkamer. Uit het transcript blijkt dat [naam 3] heeft medegedeeld dat hij tijdens zijn werkzaamheden aan de woning een aanzienlijke hoeveelheid vocht onder de vloer heeft waargenomen, dat hij uitdrukkelijk heeft geadviseerd om de situatie nader te (laten) inspecteren omdat de oorzaak en/of omvang van het probleem niet volledig zichtbaar was, dat hij een luik heeft geplaatst om verdere inspectie van de ruimte onder de vloer mogelijk te maken, dat dit luik bedoeld was voor vervolgonderzoek en dat verkopers er desondanks en uit budgettaire overwegingen voor hebben gekozen om geen verder onderzoek of aanvullende werkzaamheden uit te laten voeren. Deze verklaring kan kopers niet baten, nu verkopers een e-mail van dezelfde loodgieter hebben overgelegd waaruit iets anders blijkt, namelijk dat hij tijdens de werkzaamheden heeft geconstateerd dat een aantal vloerbalken moest worden vervangen, dat hij dat ook heeft gedaan en dat er geen aanleiding was om aan te nemen dat dit op andere plekken in het huis ook moest gebeuren, aangezien het slechts een lekkage in de badkamer betrof. Hij geeft aan de andere vloerdelen ook niet te hebben gezien. Op basis van deze tegenstrijdige verklaringen kan voorshands niet worden aangenomen dat verkopers op de hoogte waren van het gebrek aan de vloerconstructie.
4.5.
Daarnaast wijzen kopers op een e-mail en een verklaring van buurman [naam 4] , die sinds juni 2016 eigenaar is van de woning aan de [adres 2] , waaruit zou blijken dat verkopers op de hoogte waren van de gebreken aan de vloerconstructie en de aanbouw. In de verklaring staan volgens verkopers verschillende onjuistheden. Zo staat hierin dat verkopers de woning zonder enige bouwkundige kennis hebben verbouwd en de aanbouw hebben geplaatst, terwijl de aanbouw al bestond bij aankoop van de woning door verkopers in 2016. Ook voor het overige hebben de verkopers de verklaring van de buurman betwist. Zij hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat de verklaring onjuistheden bevat, waardoor deze buiten beschouwing moet worden gelaten.
4.6.
Verkopers stellen op hun beurt dat de gebreken kenbaar waren voor kopers. Hen was immers onder meer bekend dat er twee lekkages zijn geweest en dat het huis muf rook. In dit verband wijzen verkopers ook nog op een WhatsApp-bericht van 11 september 2025 van [eiser 1] aan [gedaagde 2] waarin zij het rapport naar aanleiding van de bouwkundige keuring deelt en vraagt: “
Hier over nog wel een vraag, want bij de keuring hadden ze het er over dat de vloer open is geweest vanwege houtrot en zwam. Klopt dat? En zo ja, weet jij of dat dat bij jullie of bij de vorige eigenaar?(…)”. Dit zijn volgens verkopers allemaal aanknopingspunten geweest om nader onderzoek te verrichten. Bovendien hadden kopers al twee maanden voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst de sleutel van de (ontruimde) woning tot hun beschikking. Zij hadden dus ook alle tijd en ruimte voor (nader) onderzoek, maar zij hebben daar bij het doen van hun bod nadrukkelijk van afgezien. Kopers voeren onder meer aan dat uit de bouwkundige keuring en de informatie van verkopers geen aanleiding volgde om nader onderzoek te verrichten. Bij deze stand van zaken kan niet worden vastgesteld dat de gebreken voor kopers niet kenbaar waren, hetgeen een noodzakelijke voorwaarde is voor toewijsbaarheid van de vordering. Daarvoor is nader onderzoek nodig, waarvoor in kort geding geen ruimte bestaat.
Hier over nog wel een vraag, want bij de keuring hadden ze het er over dat de vloer open is geweest vanwege houtrot en zwam. Klopt dat? En zo ja, weet jij of dat dat bij jullie of bij de vorige eigenaar?(…)”. Dit zijn volgens verkopers allemaal aanknopingspunten geweest om nader onderzoek te verrichten. Bovendien hadden kopers al twee maanden voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst de sleutel van de (ontruimde) woning tot hun beschikking. Zij hadden dus ook alle tijd en ruimte voor (nader) onderzoek, maar zij hebben daar bij het doen van hun bod nadrukkelijk van afgezien. Kopers voeren onder meer aan dat uit de bouwkundige keuring en de informatie van verkopers geen aanleiding volgde om nader onderzoek te verrichten. Bij deze stand van zaken kan niet worden vastgesteld dat de gebreken voor kopers niet kenbaar waren, hetgeen een noodzakelijke voorwaarde is voor toewijsbaarheid van de vordering. Daarvoor is nader onderzoek nodig, waarvoor in kort geding geen ruimte bestaat.
4.7.
Als al zou worden aangenomen dat verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden of dat de gebreken voor kopers niet bekend of kenbaar waren, geldt dat de voorliggende geldvordering niet klip en klaar is. De verkopers hebben aangevoerd (i) dat de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud en herstel van de vloerconstructie en dus een aanzienlijk deel van de herstelkosten zou moeten dragen, (ii) dat in de (lage) verkoopprijs rekening is gehouden met de mogelijkheid dat de aanbouw zou moeten worden afgebroken en (iii) dat er een ‘nieuw voor oud’-correctie moet komen op de herstelkosten. Met deze omstandigheden is volgens verkopers geen rekening gehouden bij de vordering. Kopers hebben onvoldoende aangetoond dat deze correcties niet aan de orde zijn of dat deze al zijn meegenomen. De vordering is bij deze stand van zaken onvoldoende aannemelijk en vordering I wordt daarom afgewezen.
Inzage of afschrift
4.8.
Kopers vorderen daarnaast op grond van artikel 194 en Pro 195 van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering inzage in of afschrift van een aantal (financiële) bescheiden die volgens hen noodzakelijk zijn om te kunnen beoordelen of en in hoeverre verhaal van de vordering op (ieder van) verkopers mogelijk is. Voor deze vordering bestaat echter geen rechtsgrond; de genoemde artikelen betreffen gegevens over een rechtsbetrekking. Gegevens over verhaalsmogelijkheden vallen daar niet onder. Bovendien geldt dat onderdeel (iii) van de vordering (alle overige bescheiden waaruit de actuele vermogenspositie van ieder van verkopers afzonderlijk blijkt) onvoldoende bepaald is.
4.9.
Kopers zijn in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van verkopers worden begroot op:
- griffierecht
€
2.803,00
- salaris advocaat
€
1.177,00
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.169,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt kopers in de proceskosten van € 4.169,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als kopers niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.C.H. Blankevoort, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. K. Hogeman, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2026. [1]