Uitspraak
GraagRECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/769297 / HA ZA 25-1058
Vonnis van 28 januari 2026
in de zaak van
[eiser],
wonend in [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. J.P. Leeflang,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. J.A.K. van den Berg.
1.Samenvatting
1.1.
[eiser] heeft bij overeenkomst van 21 november 2024 (de Koopovereenkomst) een woning (de Woning) aan [gedaagde] verkocht. In de periode tussen het aangaan van de Koopovereenkomst en de daarin overeengekomen leveringsdatum (27 januari 2025) heeft [eiser] geconstateerd dat de radiator in de slaapkamer niet goed functioneerde en er vochtplekken op het plafond waren ontstaan. [eiser] heeft zich na deze constatering ingespannen om deze gebreken te laten herstellen. [gedaagde] heeft toch besloten om de levering te annuleren. [eiser] en [gedaagde] hebben daarna allebei een beroep op ontbinding van de Koopovereenkomst gedaan. Partijen vorderen in deze procedure (onder meer) over en weer betaling van de contractueel overeengekomen boete van 10% van de koopsom.
1.2.
De rechtbank zal de vordering van [eiser] gedeeltelijk toewijzen en de vordering van [gedaagde] afwijzen. [eiser] was namelijk als enige bevoegd om de Koopovereenkomst te ontbinden toen [gedaagde] , ondanks herstel van de gebreken, weigerde mee te werken aan de levering. [eiser] heeft dus ook als enige recht op betaling van een contractuele boete. De rechtbank ziet reden om de boete te matigen tot € 21.562,50.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 mei 2025 met producties;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties;
- het tussenvonnis van 10 september 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; en
- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 december 2025 en de daarin genoemde stukken.
3.De feiten
3.1.
[eiser] heeft de Woning op 21 november 2024 voor een koopsom van
€ 287.500 aan [gedaagde] verkocht. [gedaagde] heeft daarna een waarborgsom van 10% van de koopsom bij de notaris gestort. Partijen zijn in de Koopovereenkomst overeengekomen dat de levering van de Woning zou plaatsvinden op 27 januari 2025.
€ 287.500 aan [gedaagde] verkocht. [gedaagde] heeft daarna een waarborgsom van 10% van de koopsom bij de notaris gestort. Partijen zijn in de Koopovereenkomst overeengekomen dat de levering van de Woning zou plaatsvinden op 27 januari 2025.
3.2.
In Artikel VI lid 3 van de Algemene Bepalingen bij de Koopovereenkomst staat:
“Bij ontbinding van de Koop op grond van toerekenbare tekortkoming zal de tekortschietende Partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de Koopprijs verbeuren (…)”
3.3.
In de periode tussen het aangaan van de Koopovereenkomst en de leveringsdatum, heeft [eiser] geconstateerd dat de radiator in de slaapkamer niet goed functioneerde en er vochtplekken op het plafond waren ontstaan. De makelaar van [eiser] heeft [gedaagde] hierover per e-mail van 13 januari 2025 als volgt bericht:
“Herewith an update on behalf of the seller:
Radiator bedroom
The radiator in the bedroom sometimes works and sometimes not. The seller has had this checked. After that, the radiator worked fine. Now she notices that the radiator is again sometimes working and sometimes not. This was never a problem for her because she never uses the radiator in the bedroom. The seller suggests that because of the radiator, [gedaagde]( [gedaagde] , toevoeging rechtbank)
can have the things she wants to take over for free.
can have the things she wants to take over for free.
Please let us know if this is ok for you.
Small leakage
The seller has three small spots in her house that have been humid. She has had a party come by to check this. The spots are thankfully dry, so it’s not getting worse. It can be painted at the VVE’s expense. It is important to get the cause fixed. This is probably renewing the sealant at the upstairs neighbor’s facade. Due to winter and freezing cold, this will not be done until February/March. Again, this is up to the VVE to take care of. The party that checked will make a report and this will also be shared with the VVE. It is annoying, but up to the VVE to fix this.”
3.4.
Op 24 januari 2025 heeft de makelaar van [gedaagde] de leveringsafspraak van 27 januari 2025 per e-mail geannuleerd met als reden dat [gedaagde] grote bezwaren heeft tegen levering zonder afdoende oplossing voor de radiator en waterschade.
3.5.
[gedaagde] heeft [eiser] vervolgens per deurwaardersexploot van 27 januari 2025 in gebreke gesteld en gesommeerd om de defecte radiator en lekkage binnen acht dagen te repareren.
3.6.
[eiser] heeft [gedaagde] daarna per deurwaardersexploot van 29 januari 2025 in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen acht dagen alsnog haar medewerking aan de levering van de Woning te verlenen.
3.7.
De advocaat van [eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 14 februari 2025 nog een keer gesommeerd om binnen acht dagen haar medewerking aan de levering van de Woning te verlenen. In de brief staat ook: “
Inmiddels is de radiator in opdracht van cliënte hersteld. (…) De oorzaak van de lekkage is vorige weer donderdag 6 februari 2025 hersteld. (…)”
Inmiddels is de radiator in opdracht van cliënte hersteld. (…) De oorzaak van de lekkage is vorige weer donderdag 6 februari 2025 hersteld. (…)”
3.8.
[gedaagde] heeft de advocaat van [eiser] per e-mail van 21 februari 2025 bericht dat zij de Koopovereenkomst ontbindt op grond van een tekortkoming van [eiser] .
3.9.
De advocaat van [eiser] heeft [gedaagde] per brief van 18 maart 2025 bericht dat [eiser] de Koopovereenkomst ontbindt op grond van een tekortkoming van [gedaagde] .
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot:
I.
primair
primair
betaling van de contractuele boete van 10% van de koopsom, zijnde € 28.750, vermeerderd met de wettelijke rente;
subsidiairbetaling van een schadevergoeding, te concretiseren in een later stadium, vermeerderd met de wettelijke rente;
II. betaling van € 1.062,50 aan buitengerechtelijke incassokosten;
III. betaling van de proceskosten; en
IV. betaling van vordering I, en voor zover de waarborgsom bij de notaris vordering I overtreft, tevens vorderingen II en/of III, door middel van schriftelijke instructie aan de notaris tot uitbetaling van de waarborgsom.
4.2.
[eiser] legt aan haar vorderingen samengevat het volgende ten grondslag. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichting om haar medewerking te verlenen aan de levering van de Woning op 27 januari 2025. [eiser] heeft [gedaagde] daarna twee keer in gebreke gesteld en de Koopovereenkomst vervolgens op 18 maart 2025 rechtsgeldig ontbonden. [eiser] heeft op grond van artikel VI lid 3 van de Algemene Bepalingen bij de Koopovereenkomst recht op betaling van een contractuele boete van 10% van de koopsom, zijnde € 28.750. Mocht de rechtbank oordelen dat [eiser] geen recht heeft op betaling van de contractuele boete, vordert zij subsidiair een nader te concretiseren schadevergoeding.
4.3.
[gedaagde] voert hiertegen samengevat het volgende verweer. [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichting om de Woning vrij van gebreken op te leveren. Dat wil zeggen: met een goed functionerende radiator en zonder lekkage(s)/waterschade. Ondanks ingebrekestelling door [gedaagde] heeft [eiser] deze gebreken niet tijdig laten repareren. Hierdoor was [gedaagde] op 21 februari 2025 gerechtigd om de Koopovereenkomst te ontbinden en heeft de latere ontbinding door [eiser] geen effect gehad. [eiser] heeft dus geen recht op betaling van de contractuele boete of een schadevergoeding. Voor het geval dat de rechtbank oordeelt dat [eiser] wel recht heeft op betaling van een contractuele boete, verzoekt [gedaagde] om de boete substantieel te matigen, omdat [eiser] zich onredelijk heeft opgesteld en er sprake is van een wanverhouding tussen de hoogte van de boete en de werkelijk door [eiser] geleden schade, aldus steeds [gedaagde] .
in reconventie
4.4.
[gedaagde] vordert, samengevat en na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
I.
primairvoor recht verklaart dat de Koopovereenkomst op 21 februari 2025 door [gedaagde] buitengerechtelijk is ontbonden;
subsidiairde Koopovereenkomst ontbindt;
primairvoor recht verklaart dat de Koopovereenkomst op 21 februari 2025 door [gedaagde] buitengerechtelijk is ontbonden;
subsidiairde Koopovereenkomst ontbindt;
II. [eiser] veroordeelt tot betaling van de contractuele boete van 10% van de koopsom, zijnde € 28.750, vermeerderd met de wettelijke rente; en
III. [eiser] veroordeelt in de proceskosten.
4.5.
[gedaagde] legt aan haar vorderingen samengevat het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft de Koopovereenkomst op 21 februari 2025 rechtsgeldig ontbonden op grond van een tekortkoming van [eiser] (zie hiervoor het verweer van [gedaagde] tegen de vordering in conventie). [gedaagde] heeft op grond van artikel VI lid 3 van de Koopovereenkomst dan ook recht op betaling van de contractuele boete van 10% van de koopsom.
4.6.
[eiser] voert hiertegen samengevat het volgende verweer. [gedaagde] was op 21 februari 2025 niet bevoegd om de Koopovereenkomst te ontbinden, omdat de defecte radiator niet kwalificeert als een tekortkoming in de nakoming van de Koopovereenkomst en zij deze onverplicht toch heeft laten herstellen en omdat de lekkageplekken, zeer beperkt in ernst en omvang, de ontbinding niet rechtvaardigden. De ingebrekestelling van [gedaagde] had daarnaast geen effect, omdat [eiser] niet is tekortgeschoten in de verplichting om de Woning in goede staat op te leveren. [eiser] was op 21 februari 2025 dus ook niet in verzuim.
4.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie en reconventie
Wie heeft de Koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden?
5.1.
[eiser] en [gedaagde] hebben de Koopovereenkomst beiden geprobeerd te ontbinden op grond van een tekortkoming van de ander. Het is aan de rechtbank om te beoordelen of en door wie de Koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden.
5.2.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] op 21 februari 2025 niet bevoegd was om de Koopovereenkomst te ontbinden, omdat de door [gedaagde] gestelde tekortkomingen aan de zijde van [eiser] de ontbinding niet rechtvaardigden. [eiser] heeft zich na de constatering van de defecte radiator en vochtplekken op het plafond door lekkage ingespannen om deze gebreken zo snel mogelijk te (laten) herstellen, met als resultaat dat de radiator op 1 februari 2025 is gerepareerd en de oorzaak van de waterschade, een lekkage bij de bovenburen, op 6 februari 2025 is hersteld. Vanaf dat moment was alleen nog nodig dat de vochtplekken aan het plafond zouden opdrogen en het plafond opnieuw zou worden geschilderd. Daarvoor was de VvE al benaderd. De advocaat van [eiser] heeft [gedaagde] in zijn brief van 14 februari 2025 op de hoogte gesteld van deze ontwikkelingen. Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde] op 21 februari 2025 niet gerechtigd was om de Koopovereenkomst te ontbinden. [gedaagde] heeft op zitting nog verklaard dat zij er – ondanks de toezeggingen van [eiser] – niet gerust op was dat het probleem met de bovenburen volledig was opgelost, maar dit is onvoldoende om het beroep op ontbinding van de Koopovereenkomst te rechtvaardigen.
5.3.
Het voorgaande brengt ook mee dat [eiser] op 18 maart 2025
welbevoegd was om de Koopovereenkomst te ontbinden. Voor zover [gedaagde] op 14 februari 2025 nog niet in verzuim was, was zij dat acht dagen na de tweede ingebrekestelling van [eiser] in ieder geval. De geconstateerde gebreken waren toen immers grotendeels hersteld, zodat [gedaagde] haar medewerking aan de levering van de Woning op dat moment niet meer mocht weigeren. [gedaagde] schoot tekort in haar verplichting om de woning af te nemen.
welbevoegd was om de Koopovereenkomst te ontbinden. Voor zover [gedaagde] op 14 februari 2025 nog niet in verzuim was, was zij dat acht dagen na de tweede ingebrekestelling van [eiser] in ieder geval. De geconstateerde gebreken waren toen immers grotendeels hersteld, zodat [gedaagde] haar medewerking aan de levering van de Woning op dat moment niet meer mocht weigeren. [gedaagde] schoot tekort in haar verplichting om de woning af te nemen.
5.4.
[gedaagde] heeft zich in dit verband tevergeefs op opschorting en schuldeisersverzuim beroepen. Er bestond geen redelijke grond voor [gedaagde] om haar verplichting om de woning af te nemen op te schorten en [eiser] verkeerde dan ook niet in schuldeisersverzuim in de zin van artikel 6:266 BW Pro in samenhang met artikel 6:59 BW Pro. Deze verweren slagen niet.
De ontbinding van de Koopovereenkomst door [eiser] was dus rechtsgeldig.
Hoeveel moet [gedaagde] aan [eiser] betalen?
5.5.
[gedaagde] is gelet op de rechtsgeldige ontbinding van de Koopovereenkomst door [eiser] in beginsel de contractueel overeengekomen boete van 10% van de koopsom, zijnde € 28.750, verschuldigd. De rechtbank ziet echter aanleiding om dit bedrag te matigen tot € 21.562,50 (75%). Dit wordt hierna toegelicht.
5.6.
Matiging van een boete kan alleen als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Met andere woorden: tot matiging kan niet snel worden overgegaan, alleen als de toepassing van de boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend.
5.7.
De rechtbank weegt mee dat de boetebepaling die partijen hebben gehanteerd een gebruikelijke bepaling is en dat een dergelijke boete niet alleen is bedoeld als schadevergoeding, maar vooral ook als prikkel tot nakoming. Een (te vergaande) matiging van de boete zou de functie van deze bepaling, ook voor toekomstige koopovereenkomsten met eenzelfde beding, te veel uithollen. Dit is in strijd met de rechtszekerheid.
5.8.
Ten aanzien van de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete is van belang dat de contractuele boete van € 28.750 de werkelijke financiële schade van [eiser] naar alle waarschijnlijkheid (fors) overstijgt. Hoewel de rechtbank de financiële schade van [eiser] niet concreet kan vaststellen, ziet de rechtbank in de koopsom waartegen [eiser] de Woning uiteindelijk heeft verkocht (€ 308.000) een sterke aanwijzing dat de contractuele boete van € 28.750 de werkelijke financiële schade van [eiser] overstijgt. [eiser] heeft van de tekortkoming van [gedaagde] wel enige nadelige gevolgen ondervonden. Zij heeft haar huis opnieuw in de verkoop moeten zetten en uiteindelijk pas een half jaar later verkocht, terwijl zij zelf al in een nieuwe woning zat. De rechtbank zal de contractuele boete gelet op deze omstandigheden matigen tot € 21.562,50.
5.9.
Ten aanzien van de overige omstandigheden heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat dit haar eerste woning zou worden. Zij had flink gespaard om de waarborgsom te voldoen. Toen de problemen met de radiator en lekkage duidelijk werden, ondervond zij hiervan veel onrust en zorgen. Hoewel het [gedaagde] meer rust had gegeven als [eiser] zich van meet af aan bereid had verklaard om de levering uit te stellen totdat de gebreken volledig hersteld waren, was [eiser] daartoe niet verplicht. Zodra zij bekend raakte met deze problemen heeft zij zich immers volop ingespannen om deze te laten verhelpen en heeft zij zich bereid getoond om hierover nadere afspraken te maken. De opstelling van [eiser] vormt dan ook geen omstandigheid die noopt tot verdergaande matiging.
Conclusie in conventie en reconventie
5.10.
Vordering I van [eiser] zal gedeeltelijk worden toegewezen, namelijk voor een bedrag van € 21.562,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 18 maart 2025.
5.11.
Vordering II van [eiser] , vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, zal worden afgewezen, omdat niet is gebleken dat [eiser] een aanmaning heeft verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro.
5.12.
Vordering IV van [eiser] , betaling door middel van een instructie aan de notaris tot uitbetaling van de waarborgsom, zal worden toegewezen ten belope van de toe te wijzen bedragen (inclusief de wettelijke rente en de proceskosten).
5.13.
De vorderingen van [gedaagde] zullen worden afgewezen. Deze zijn namelijk allen gebaseerd op haar standpunt dat zij gerechtigd was om de Koopovereenkomst te ontbinden dan wel op dit moment recht heeft op ontbinding van de Koopovereenkomst.
5.14.
[gedaagde] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [eiser] (inclusief nakosten) betalen. Deze worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat in conventie
€
1.572,00
(2 punten × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.269,45
5.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in conventie wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.16.
[gedaagde] is in reconventie ook in het ongelijk gesteld en moet daarom tevens de proceskosten van [eiser] in reconventie betalen. Deze worden begroot op € 786,00 aan salaris advocaat (1 punt x € 786,00). In conventie zijn al nakosten toegewezen. Die worden in reconventie niet nog een keer toegewezen.
6.De beslissing
De rechtbank
In conventie
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 21.562,50 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 18 maart 2025, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.269,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag, met ingang van de vijftiende dag na deze aanschrijving, tot de dag van volledige betaling, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de in 6.1 en 6.2 toegewezen bedragen door middel van het verstrekken van een schriftelijke instructie aan de notaris tot gedeeltelijke uitbetaling van de waarborgsom, namelijk ten belope van de toegewezen bedragen.
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
In reconventie
6.6.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
6.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 786,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.8.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C.J. Hamming, rechter, bijgestaan door mr. W.B. Fonville, en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026.