Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 12047247 \ KK EXPL 26-12
Vonnis in kort geding van 25 maart 2026
in de zaak van
[verhuurder] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: verhuurder,
gemachtigde: mrs. M. Yospangtiam en K. Chr. Spee,
tegen
[huurder],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: huurder,
gemachtigde: mr. I.A. Ommada.
1.De procedure
1.1.
Bij dagvaarding van 14 januari 2026 heeft verhuurder een voorlopige voorziening gevorderd. Verhuurder heeft vervolgens een akte houdende wijziging eis ingediend.
1.2.
Huurder heeft op 9 maart 2026 een conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie ingediend.
1.3.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 maart 2026. Namens verhuurder zijn [naam 1] en [naam 2] verschenen, bijgestaan door de gemachtigden. Huurder is in persoon verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Beide partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, waarbij verhuurder gebruik heeft gemaakt van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. Deze zijn samen met de overgelegde spreekaantekeningen toegevoegd aan het dossier. Daarna is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Verhuurder heeft op 8 oktober 2025 de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde) in verhuurde staat aangekocht. Huurder huurt het gehuurde sinds 1 augustus 2004 van de toenmalige eigenaar (aanvankelijk de heer [naam 3] en later de heer [naam 4] ). Verhuurder heeft de huurovereenkomst overgenomen van de vorige eigenaar.
2.2.
In de huurovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
“
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door 3 personen. (…)
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door 3 personen. (…)
Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van toepassing, waarvan een kopie bij dit contract gevoegd.”
2.3.
Verhuurder heeft per brief van 17 oktober 2025 de huurovereenkomst met huurder beëindigd en heeft daarbij huurder gesommeerd om het gehuurde te ontruimen. Verhuurder legt aan de opzegging ten grondslag dat huurder tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, nu huurder het gehuurde heeft onderverhuurd zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder en hij daarnaast het gehuurde met meer dan het maximaal toegestane aantal bewoners heeft bewoond.
2.4.
Per brief van 24 oktober 2025 heeft huurder het standpunt van verhuurder verworpen en heeft zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst voortduurt.
2.5.
Verhuurder heeft huurder meerdere malen verzocht om inzage te verschaffen in de persoonsgegevens van de onderhuurders. Huurder heeft dit geweigerd.
2.6.
Op enig moment heeft verhuurder de sloten van het gehuurde vervangen. Verhuurder heeft twee sleutelsets aan huurder gegeven.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Verhuurder vordert – samengevat en na eiswijziging – op straffe van een dwangsom, ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van huurder in de proceskosten.
3.2.
Verhuurder legt aan deze vordering wanprestatie ten grondslag. Huurder is tekortgeschoten doordat het gehuurde wordt overbewoond, doordat het gehuurde gedurende een langere tijd is onderverhuurd aan derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder en omdat huurder de gegevens van de onderhuurders niet verstrekt. Huurder handelt hierdoor in strijd met de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen en gedraagt zich niet als goed huurder.
3.3.
Huurder voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van verhuurder, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van verhuurder in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
Huurder vordert – samengevat en na eisvermindering op zitting – verhuurder te veroordelen om de gebreken in het gehuurde te herstellen en verhuurder te bevelen om de overige sleutels van het gehuurde te verschaffen, beide op straffe van een dwangsom.
3.6.
Huurder stelt dat er sprake is van gebreken in het gehuurde die verhuurder moet herstellen. Ter zitting heeft hij gespecificeerd dat het hierbij gaat om een kapotte deurbel, een ontbrekende trapleuning en onvoldoende isolatiemateriaal in het gehuurde.
3.7.
Verhuurder voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van huurder.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Juridisch kader
4.1.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
Spoedeisend belang
4.2.
Een vordering in kort geding kan daarnaast alleen worden toegewezen als verhuurder daarbij een spoedeisend belang heeft. Volgens huurder ontbreekt het spoedeisend belang, omdat inmiddels alle onderhuurders het gehuurde hebben verlaten. Een bodemprocedure kan dus worden afgewacht volgens huurder. De kantonrechter volgt dit standpunt niet. Huurder heeft ter zitting verklaard dat de reden voor het laten bewonen van het gehuurde door drie onderhuurders van financiële aard was. Hij heeft daarbij aangegeven dat hij de huur zonder onderhuurders mogelijk nog slechts gedurende twee maanden zelfstandig kan voldoen. Daaruit volgt dat een reële mogelijkheid bestaat dat huurder op korte termijn opnieuw onderhuurders in het gehuurde zal laten verblijven. Indien een bodemprocedure wordt gestart, zal de behandeling daarvan naar verwachting langer duren dan deze periode van twee maanden. Onder deze omstandigheden kan van verhuurder niet worden verlangd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Het spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening is daarom voldoende door verhuurder toegelicht.
Verjaring vooralsnog onvoldoende aannemelijk
4.3.
Het meest verstrekkende verweer van huurder ziet op de stelling dat zelfs als de onderhuur in strijd zou zijn met de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden, deze vermeende wanprestatie reeds verjaard is. Huurder woont al twintig jaar met instemming van de toenmalige eigenaren met drie onderhuurders in het gehuurde. Verhuurder betwist de stelling van huurder en stelt dat de voormalige eigenaren niet bekend waren met de onderhuur. Verhuurder is voor het eerst bekend geworden met de onderhuur tijdens een inspectie in het gehuurde voor de taxatie van het pand op 3 september 2025. Bovendien staat in artikel 1.3 van de toepasselijke algemene bepalingen dat toestemming voor onderhuur eenmalig is. Dat betekent dat voor iedere nieuwe onderhuurder apart toestemming moet worden gevraagd. Voor zover er al toestemming zou zijn gegeven door de voormalige eigenaar, was deze toestemming eenmalig voor een specifieke onderhuurder en is met iedere nieuwe onderhuurder een nieuwe tekortkoming ontstaan en begint tevens een nieuwe verjaringstermijn te lopen.
4.4.
Om te beoordelen of sprake is van verjaring, is dus van belang of de algemene bepalingen op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Huurder stelt zich op het standpunt dat de algemene bepalingen niet van toepassing zijn op de huurovereenkomst, nu deze nooit ter hand zijn gesteld. Verhuurder verwijst daarentegen naar artikel 15 van Pro de door huurder ondertekende huurovereenkomst, waarin staat dat een kopie van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst zijn gevoegd (zie punt 2.2).
4.5.
Getoetst moet worden of verhuurder huurder een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. Uit artikel 6:234 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek volgt dat van een redelijke mogelijkheid sprake is als de gebruiker de algemene voorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan de wederpartij ter hand heeft gesteld of heeft verstrekt op een wettelijk voorgeschreven wijze. In het geval dit redelijkerwijs niet mogelijk is, is een redelijke mogelijkheid geboden door voor de totstandkoming van de overeenkomst aan de wederpartij bekend te maken dat de algemene voorwaarden ter inzage liggen of gedeponeerd zijn en op verzoek zullen worden toegezonden.
4.6.
Omdat huurder de huurovereenkomst heeft getekend waarin in artikel 15 is Pro opgenomen dat hij de algemene bepalingen heeft ontvangen, is sprake van een onderhandse akte die tussen partijen in een bodemprocedure dwingend bewijs oplevert dat huurder de algemene bepalingen heeft ontvangen. De kantonrechter gaat er daarom voorshands vanuit dat de algemene bepalingen bij het sluiten van de huurovereenkomst aan huurder ter hand zijn gesteld, waarmee huurder door verhuurder de redelijke mogelijkheid is geboden van de inhoud kennis te nemen. Dat laat onverlet dat huurder in beginsel tegenbewijs zou mogen leveren tegen deze akte, maar daar is in kort geding geen ruimte voor. De kantonrechter acht het daarom voorshands aannemelijk dat de algemene bepalingen van toepassing zijn.
4.7.
In dat geval zijn partijen bij aanvang van de huurovereenkomst overeengekomen dat de toestemming voor een onderhuurder eenmalig is. Dat zou betekenen dat huurder voor iedere nieuwe onderhuurder toestemming dient te vragen aan verhuurder. Niet in geschil is dat huurder voor de laatste onderhuurders deze toestemming niet heeft gevraagd. Daarmee schiet huurder tekort en is de verjaringstermijn opnieuw gaan lopen. Anders dan huurder stelt, is de verjaringstermijn dan dus niet gaan lopen op het moment dat huurder is begonnen met het onderverhuren van de kamers (te weten in 2006, dus twintig jaar geleden) of de andere data die huurder noemt als moment dat verhuurder met de onderhuur bekend kon zijn. Alles overziend, acht de kantonrechter het daarom voorshands niet zonder meer aannemelijk dat in een bodemprocedure een beroep op verjaring zal slagen.
Ontbinding vooralsnog onvoldoende aannemelijk
4.8.
Huurder heeft verder het verweer gevoerd dat de verplichting tot het vragen van toestemming voor onderhuur door de toenmalige verhuurder [naam 3] al twintig jaar geleden is losgelaten. Met hem heeft huurder destijds afgesproken dat toestemming voor onderhuur in het geheel niet meer vereist was. Verhuurder betwist het bestaan van deze afspraak en stelt dat zowel verhuurder zelf, als de voormalige eigenaren van het gehuurde, niet wisten van de onderhuur. Hieruit volgt volgens verhuurder dat ze ook niet een dergelijke gestelde afspraak hebben gemaakt.
4.9.
De kantonrechter overweegt dat huurder de afgelopen twintig jaar verschillende onderhuurders heeft gehad en dat dit, tot de komst van huidig verhuurder in 2025, kennelijk nooit tot discussies heeft geleid. Dit kan een aanwijzing zijn voor het bestaan van de afspraak zoals die door huurder is gesteld. Huurder heeft daarnaast aan de hand van concrete data en voorbeelden gemotiveerd gesteld dat de voormalige verhuurders op de hoogte waren van de (opvolgende) onderhuurders. Zo stelt hij dat zowel [naam 3] als [naam 4] vaak in het gehuurde zijn geweest voor reparaties. Ook wordt verwezen naar een brand in 2019, waarna [naam 4] samen met een medewerker van de verzekeringsmaatschappij langskwam en waarna de gemeente, met medeweten van [naam 4] , een hotel heeft geregeld voor de vier bewoners. Volgens huurder hebben de voormalige verhuurders nooit een punt hebben gemaakt van het aantal bewoners van het gehuurde. Dat geldt ook voor het verstrekken van de gegevens van de onderhuurders. Hoewel uit artikel 1.5 van de toepasselijke algemene bepalingen volgt dat huurder verplicht is de personalia van de onderhuurders te verstrekken, heeft huurder gemotiveerd toegelicht dat dit nooit is gebeurd en dat dit van de toenmalige verhuurder ook niet hoefde. Verhuurder heeft dit alles echter gemotiveerd weersproken, onder meer door te wijzen op risico’s die bestaan voor het behoud van gemeentelijke vergunningen wanneer meer bewoners in het gehuurde worden toegestaan dan vergund. Bij die stand van zaken kan de vraag of er destijds afspraken met de toenmalige verhuurder [naam 3] zijn gemaakt over de onderhuur, die afwijken van het bepaalde in de algemene bepalingen, niet in dit kort geding worden beantwoord. Het komt voor die vraag aan op bewijslevering, waar in dit kort geding geen plaats voor is.
4.10.
De kantonrechter betrekt daarnaast bij haar oordeel dat verhuurder huurder geen mogelijkheid heeft gegeven om de onderhuursituatie te herstellen, maar direct over is gegaan tot het sommeren van huurder om het gehuurde te ontruimen (zie 2.3) en daarna tot dagvaarden is overgegaan. Hoewel de door verhuurder gestelde tekortkoming, voor zover deze al zou komen vast te staan, niet meer ongedaan kan worden gemaakt, neemt dit niet weg dat aan huurder wel degelijk de mogelijkheid geboden had kunnen worden om de situatie te herstellen naar een huursituatie conform de huurovereenkomst. Verhuurder had huurder bijvoorbeeld per brief kunnen verzoeken om alsnog aan de huurovereenkomst te voldoen door de onderhuurders te laten vertrekken. Dit heeft verhuurder niet gedaan en is in plaats daarvan direct overgegaan tot beëindiging van de huurovereenkomst (wat daar verder ook van zij).
4.11.
Nu niet kan worden uitgesloten dat aan de onderhuur eerder gemaakte afspraken met de toenmalige verhuurder ten grondslag liggen en de verhuurder daarnaast niet in redelijkheid aan huurder de mogelijkheid heeft geboden om de situatie in overeenstemming te brengen met wat volgens verhuurder de geldende afspraken zijn, acht de kantonrechter het niet op voorhand aannemelijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan. Daarbij wordt ook nogmaals nadrukkelijk meegewogen dat een ontruiming in kort geding zeer verstrekkende en veelal onomkeerbare gevolgen zal hebben, omdat dit ertoe zal leiden dat huurder de woning op korte termijn moet verlaten (in beginsel zelfs wanneer hoger beroep wordt ingesteld). Dit alles maakt dat de kantonrechter de gevorderde ontruiming zal afwijzen.
De proceskosten
4.12.
Verhuurder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van huurder worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
649,00
in reconventie
4.13.
Ter zitting heeft verhuurder zich op het standpunt gesteld dat de vordering in reconventie in strijd is met de eisen van een goede procesorde, omdat deze pas lang na het uitbrengen van de dagvaarding zijn ingediend. Dit verweer slaagt echter niet. Conform het Landelijk Procesreglement kan een schriftelijke vordering in reconventie tot 24 uur voorafgaand aan de zitting worden ingediend in een kort geding procedure. Huurder heeft aan deze eis voldaan. Van bijkomende omstandigheden die maken dat verhuurder desondanks niet in staat was om op de vordering in reconventie te kunnen reageren, is niet gebleken. De eis in reconventie wordt daarom toegestaan.
4.14.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat huurder daarbij een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.
4.15.
Huurder stelt dat er gebreken zijn in de woning die verhuurder moet herstellen. Op de zitting heeft huurder, na vragen van de kantonrechter, verduidelijkt dat de gebreken zien op de kapotte deurbel, de ontbrekende trapleuning en het ontbrekende isolatiemateriaal. Daarnaast vordert hij dat de ontbrekende sleutels aan hem worden verstrekt.
4.16.
Ten aanzien van de deurbel heeft verhuurder ter zitting erkend dat de deurbel niet werkt, doordat iemand (maar onbekend wie) de zekeringen eruit heeft gehaald. Volgens verhuurder moet dit door huurder zijn gedaan, maar dat heeft huurder betwist. Nu daarover verder niets bekend is, is de kantonrechter van oordeel dat verhuurder dit gebrek in beginsel moet herstellen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis. De daarbij gevorderde dwangsom wordt afgewezen, omdat onvoldoende is onderbouwd dat verhuurder zonder deze aanvullende prikkel niet aan het vonnis zal voldoen.
4.17.
De kantonrechter is het met verhuurder eens dat huurder de overige gestelde gebreken onvoldoende heeft onderbouwd. Huurder heeft nagelaten om toe te lichten waar in de bijgevoegde foto’s elk gesteld gebrek precies te zien is. Huurder legt slechts een groot aantal producties over met foto’s en correspondentie zonder concrete verwijzing waar het een en ander valt terug te vinden. Bovendien is niet duidelijk wanneer bepaalde foto’s zijn gemaakt en heeft verhuurder opgemerkt dat sommige foto’s achterhaald zijn of zijn gemaakt in een ander appartement en niet in het gehuurde. Huurder schendt hiermee de wegwijsplicht uit artikel 22b Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Bovendien is de vordering voor wat betreft het ontbrekende isolatiemateriaal te onvoldoende bepaald. Het gevolg is dat de kantonrechter de reconventionele vordering, voor zover die ziet op het herstel van de overige gebreken, afwijst.
4.18.
De kantonrechter wijst ook de gevorderde afgifte van de extra sleutels af. Huurder heeft onvoldoende gesteld om een spoedeisend belang bij deze vordering aan te nemen. Daarbij is van belang dat huurder zelf heeft verklaard dat hij momenteel alleen in het gehuurde verblijft en beschikt over twee sleutelsets. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom deze vordering een spoedeisend belang heeft. Gelet hierop kan in het midden blijven of op verhuurder een verplichting rust tot afgifte van (aanvullende) sleutels.
De proceskosten
4.19.
Omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van verhuurder af,
5.2.
veroordeelt verhuurder in de proceskosten van € 649,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als verhuurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
5.3.
veroordeelt huurder tot herstel van de deurbel binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
5.4.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in conventie en reconventie
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Wiltjer, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2026, in aanwezigheid van de griffier mr. S.H.I. Hoestra.
61289