ECLI:NL:RBAMS:2026:3044 - Rechtbank Amsterdam - Verhuurder mag dringende herstelwerkzaamheden aan lekkend...

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht, voorzieningenrechter

Zaaknummer: C/13/784030 / KG ZA 26-138 MJ/MV

Vonnis in kort geding van 25 maart 2026

in de zaak van

1.ROKSVAST B.V.,

gevestigd te Amsterdam,
2.
[eiser 2],

wonende te [plaats] ,

eisende partijen bij gelijkluidende dagvaardingen van 3 maart 2026,

advocaat: mr. S. Razaac,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

gevestigd te [plaats] ,

niet verschenen,
2.
STICHTING STADGENOOT,

gevestigd te Amsterdam,

verschenen bij mr. L.I. Tan,

gedaagde partijen.

1.De procedure

Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 11 maart 2026 hebben eisers, hierna ook te noemen Roksvast en [eiser 2] , de dagvaarding en de akte vermindering van eis toegelicht. Gedaagde sub 1, hierna ook te noemen de VvE, is niet verschenen. Gedaagde sub 2, hierna ook te noemen Stadgenoot, heeft verweer gevoerd. Eisers hebben producties in het geding gebracht. Stadgenoot heeft een pleitnota in het geding gebracht.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:

aan de zijde van Roksvast en [eiser 2] : [naam 1] (medewerker van Muiderpoort Vastgoedbeheer) met mr. Razaac;

aan de zijde van Stadgenoot: [naam 2] (VvE vertegenwoordiger) met mr. Tan (bedrijfsjurist).
Na verder debat is het kort geding aangehouden tot 16 maart 2026 teneinde partijen in de gelegenheid te stellen in onderling overleg tot een oplossing te komen. Op 16 maart 2026 heeft mr. Razaac de voorzieningenrechter bericht dat partijen hierin niet zijn geslaagd. Vonnis is bepaald op 25 maart 2026.

2.De feiten

2.1.

Uit de als productie 1 in het geding gebrachte splitsingsakte van 23 mei 2002 volgt dat de gebouwen aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] zijn gesplitst in twee appartementsrechten, te weten het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitende gebruik van de begane grond en kelder ( [adres 1] -huis, [adres 2] -huis en [adres 3] huis), thans in eigendom van eisers, en het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitende gebruik van de twaalf daarboven gelegen woningen, thans in eigendom van Stadgenoot. Eisers zijn gerechtigd tot 28/100ste gedeelte in de gemeenschap; Stadgenoot is gerechtigd tot 72/100ste gedeelte in de gemeenschap. Verder is in de splitsingsakte opgenomen dat Woningbouwvereniging Het Oosten (de rechtsvoorganger van Stadgenoot) is benoemd tot bestuurder en tot administratief en technisch beheerder van de VvE.

2.2.

De VvE is thans een zogenoemde ‘slapende’ VvE.

2.3.

Roksvast en [eiser 2] verhuren de bedrijfsruimte op de begane grond via Muiderpoort Vastgoedbeheer. De huurder exploiteert hierin een restaurant.

2.4.

Op 30 oktober 2024 heeft de (toenmalige) huurder van de bedrijfsruimte bij Muiderpoort Vastgoedbeheer voor het eerst melding gemaakt van een lekkage. Rondom dat moment wist ook Stadgenoot van de lekkage. Vanaf 5 februari 2025 heeft Muiderpoort Vastgoedbeheer die lekkage meerdere keren gemeld bij Stadgenoot.

2.5.

Eisers hebben in februari 2025 de dakdekking van de aanbouw van de bedrijfsruimte laten vervangen. De lekkage was daarmee niet (helemaal) verholpen.

2.6.

Bij brief van 25 november 2025 heeft de advocaat van Roksvast en [eiser 2] Stadgenoot gewezen op het achterstallig onderhoud (onder meer aan de achtergevel), dat heeft geleid tot ernstige lekkages in de bedrijfsruimte. Stadgenoot is gesommeerd om uiterlijk 28 november 2025 de noodzakelijke herstelwerkzaamheden uit te voeren, zodanig dat alle lekkages definitief zijn verholpen. Ook is Stadgenoot aansprakelijk gesteld voor de schade, die er onder meer uit bestaat dat de huurder van de bedrijfsruimte vanaf september 2025 20% van de huur inhoudt.

2.7.

Bij e-mail van 18 december 2025 heeft Stadgenoot aan de advocaat van eisers bericht dat niet vaststaat dat de oorzaak van de lekkage gelegen is aan de zijde van Stadgenoot. Ook kan sprake zijn van meerdere oorzaken. Stadgenoot heeft toegezegd een deskundige partij in te schakelen om de oorzaak van de lekkage te onderzoeken. Indien de oorzaak valt onder de verantwoordelijkheid van Stadgenoot, dan zal zij zorgdragen voor herstel. Indien de oorzaak valt onder de verantwoordelijkheid van de VvE, dan zal het herstel samen met Roksvast en [eiser 2] moeten worden uitgevoerd, dit alles aldus de e-mail van 18 december 2025.

2.8.

Op 12 januari 2026 heeft Patina Dakbeheer B.V. (hierna Patina) in opdracht van Stadgenoot een onderzoek uitgevoerd. In het rapport van Patina staat onder meer:
Tijdens de inspectie is geconstateerd dat er water aanwezig is onder de dakbedekking. Daarnaast ontbreken de afwerkstroken, wat kan leiden tot verdere waterinfiltratie. Tevens is vastgesteld dat de dakbedekking niet correct is doorgezet, waardoor de aansluiting onvoldoende waterdicht is uitgevoerd. Deze gebreken vormen een risico op lekkages en mogelijke schade aan de onderliggende constructie.

2.9.

Bij e-mail van 13 januari 2026 heeft de advocaat van Roksvast en [eiser 2] onder meer het volgende bericht aan Stadgenoot:
Cliënten hebben de werkbon[bedoeld is de werkbon van Patina, vzr.]
bekeken en daarover enkele vragen en zorgen. De inhoud van de werkbon neemt hun bezorgdheid over de oorzaak van de lekkages niet weg. Bovendien merken cliënten op dat de werkbon uitermate summier is: deze bevat slechts één korte alinea tekst en bestaat verder uit foto’s.

Cliënten wijzen erop dat is overeengekomen dat in algemene zin zou worden onderzocht wat de oorzaak of oorzaken van de lekkages zijn. De bevindingen in de werkbon hebben echter uitsluitend betrekking op de dakbedekking van de uitbouw. Er wordt daarin niet gesproken over andere onderzochte onderdelen. Cliënten trekken daaruit de conclusie dat kennelijk enkel de dakbedekking van de uitbouw is onderzocht. Indien dit anders is, vernemen zij dat graag vandaag nog, met een onderbouwing van de deskundige die het onderzoek heeft uitgevoerd.

Verder lijkt het erop dat enkel een dakdekker is ingeschakeld om de oorzaak van de lekkage te onderzoeken. Dat is eveneens niet in overeenstemming met de gemaakte afspraken, aangezien was overeengekomen dat een breed onderzoek zou plaatsvinden naar de mogelijke oorzaken van de lekkages.(…)

2.10.

Op 21 januari 2026 heeft Pompe Lekdetectie Nederland B.V. (hierna Pompe) in opdracht van eisers onderzoek verricht naar de oorzaak van de lekkage. Uit de rapportage van Pompe volgt dat de oorzaak van de lekkage niet is gelegen in het platte dak. Het advies van Pompe luidt onder meer:
- Het herstellen van de gevel en de overige afwijking welke zich hier bevinden.

- Het maken van een incisie in de dakbedekking om zo het water wat zich tussen de dakbedekking lagen bevindt te verwijderen.

2.11.

Op 3 februari 2026 heeft EP Bouwadvies B.V. (hierna EP Bouwadvies) in opdracht van eisers een bouwkundig onderzoek verricht. In het rapport van EP Bouwadvies staat onder meer dat een gevaarlijke situatie bestaat met betrekking tot de balkons en dat de bewoners geadviseerd wordt de balkons niet langer te gebruiken. Ook staat in het rapport dat door verticale scheurvorming in het metselwerk lekkage ontstaat ter plaatse van het restaurant.

3.Het geschil

3.1.

Roksvast en [eiser 2] vorderen – samengevat weergegeven en na vermindering van eis – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. Stadgenoot, althans gedaagden gezamenlijk, te bevelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis opdracht te geven aan een erkend bouwkundig aannemer om onmiddellijk aan te vangen met de noodzakelijke herstel- en onderhoudswerkzaamheden aan de achtergevel, balkonconstructies en overige constructieve delen aan de achterzijde van het gebouw, waaronder in elk geval begrepen:

– onderzoek naar de gehele staalconstructie en na overleg met de constructeur herstel of vervanging van de constructie,

– herstel van de gescheurde en verzakte balkonconstructies;

– herstel van de lekkages in de bedrijfsruimte;

– herstel van beschadigd metselwerk, voegwerk en betonrot;

– alle overige maatregelen die noodzakelijk zijn om verdere lekkage, schade en

veiligheidsrisico’s te voorkomen,
2. te bepalen dat Stadgenoot, althans gedaagden gezamenlijk, binnen 48 uur na betekening van dit vonnis alle noodzakelijke tijdelijke noodvoorzieningen treffen om verdere schade of gevaar te voorkomen, waaronder in ieder geval:

– plaatsing van tijdelijke waterkerende voorzieningen;

– maatregelen om instortings- of doorzakkingsgevaar bij de balkonconstructies te voorkomen;

– afdichting van alle primaire waterintredingspunten,
3. Stadgenoot, in haar hoedanigheid van beheerder en appartementseigenaar,

te bevelen om volledige en voortvarende medewerking te verlenen aan de uitvoering van alle werkzaamheden genoemd onder 1 en 2, geen handelingen te verrichten of beslissingen te nemen die uitvoering vertragen, blokkeren of onmogelijk maken, en desgevraagd namens de VvE alle noodzakelijke opdrachten, toelatingen, toegang en machtigingen aan aannemers en deskundigen te verstrekken,
4. Stadgenoot, althans gedaagden gezamenlijk, te bevelen om onbelemmerde toegang te verlenen aan alle voor de werkzaamheden benodigde aannemers, deskundigen en overige uitvoerders en hun aanwijzingen op te volgen,
5. te bepalen dat Stadgenoot, althans gedaagden hoofdelijk een dwangsom van
€ 10.000 per dag of gedeelte daarvan verbeuren voor iedere dag dat zij nalaten uitvoering te geven aan enig deel van de voorzieningen onder 1 tot en met 4, met een maximum van
€ 250.000,-,
6. Stadgenoot te veroordelen tot betaling van € 9.333,18, althans € 3.225,66, zijnde een voorschot op de juridische kosten,
7. Stadgenoot, althans gedaagden hoofdelijk, te veroordelen tot betaling van
€ 1.393,13, zijnde een voorschot op de onderzoekskosten,
8. Stadgenoot, althans gedaagden hoofdelijk, te veroordelen tot betaling van
€ 21.864,9418, zijnde een voorschot op kosten voor het dakherstel,
9. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente,
10. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 15.298,20, zijnde een voorschot op de schadevergoeding in verband met de door de huurder van de bedrijfsruimte toegepaste huurkorting.

3.2.

Roksvast en [eiser 2] leggen – samengevat weergegeven – het volgende aan hun vorderingen ten grondslag. De huurder van de bedrijfsruimte ondervindt sinds geruime tijd ernstige waterlekkages, veroorzaakt door achterstallig onderhoud aan de achtergevel en aan de constructieve delen van het gebouw. Dit zijn onmiskenbaar gemeenschappelijke gedeelten in de zin van artikel 5:112 BW Pro en in de zin van de splitsingsakte. Ondanks talloze waarschuwingen aan het adres van Stadgenoot en ondanks toezeggingen van Stadgenoot is tot op heden geen enkel herstel uitgevoerd. Stadgenoot is sinds februari 2025 op de hoogte van de lekkages en zij heeft pas in januari 2026 (summier) onderzoek laten verrichten dat niet toereikend was. Roksvast en [eiser 2] hebben daarom noodgedwongen zelf onderzoeken laten verrichten door Pompe en EP Bouwadvies. Uit beide onderzoeken volgt dat op zeer korte termijn noodmaatregelen ter herstel van de gebreken moeten worden verricht. De VvE komt haar wettelijke onderhoudsplicht en haar verplichtingen uit de splitsingsakte en het Modelreglement niet na. Omdat de VvE slapend is, is er echter geen mogelijkheid het herstel af te dwingen via reguliere VvE-procedures. Stadgenoot kan worden aangesproken omdat zij feitelijk de beheerder is van de VvE alsmede de grootste eigenaar. Ook rust op Stadgenoot de verplichting haar eigen privégedeelten te onderhouden en de verplichting geen onredelijke hinder te veroorzaken, medewerking te verlenen aan noodzakelijk onderzoek en herstel en bij te dragen aan het onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Op dit moment is zij degene die noodzakelijk herstel frustreert. De vorderingen die zien op het betalen van een voorschot op schadevergoeding zien onder meer op de kosten voor het herstel van het dak. Roksvast en [eiser 2] hebben herstelwerkzaamheden moeten laten verrichten aan het dak om ernstige (gevolg)schade te voorkomen. Het gaat om een bedrag van € 21.864,94. Ook hebben zij juridische kosten en onderzoekskosten moeten maken ter hoogte van € 10.833,18. Tot slot is hun schade die ziet op de door de huurder toegepaste huurkorting begroot op € 15.298,20.
Roksvast en [eiser 2] hebben een spoedeisend belang bij toewijzing van hun vordering, vanwege de steeds erger wordende lekkages en de oplopende schade in verband met de huurkorting. De staat waarin de balkons verkeren is acuut onveilig.

3.3.

Stadgenoot heeft – samengevat weergegeven – het volgende verweer gevoerd. Stadgenoot is eerder gedagvaard op 15 december 2025. Dit eerdere kort geding is door eisers ingetrokken omdat zij nooit deugdelijk onderzoek hadden gedaan naar de oorzaak van de lekkages en omdat Stadgenoot op 18 december 2025 toezegde zelf een onderzoek te laten verrichten. Dit onderzoek is uitgevoerd door Patina. Daarna hebben eisers ook twee onderzoeken laten verrichten. Hieruit blijkt weliswaar dat de scheur in de achtergevel de lekkages veroorzaakt, maar de desbetreffende rapporten zijn nooit gedeeld met Stadgenoot. Stadgenoot heeft pas kennisgenomen van die rapporten nadat eisers die als productie in dit kort geding hebben ingebracht. Eisers zijn dus direct overgegaan tot dagvaarding, terwijl de oorzaak van de lekkages tot voor kort onbekend was en Stadgenoot nooit formeel in gebreke is gesteld (zie artikel 6:82 lid 1 BW Pro). Om die reden is Stadgenoot niet in verzuim. Verder legt Stadgenoot uit dat de klacht over de lekkage, die bij haar sinds oktober 2024 bekend was, bij haar tussen wal en schip is gevallen vanwege interne en externe miscommunicatie en omdat sprake is van een slapende VvE. Het feit dat Stadgenoot enige tijd niets van zich heeft laten horen, maakt echter niet dat zij aansprakelijk is voor het algehele onderhoud aan het pand. Bovendien volgt uit het rapport van EP Bouwadvies niet dat de oorzaak van de lekkages valt onder de verantwoordelijkheid van Stadgenoot. De aansprakelijkheid voor herstel rust bij de VvE en eisers dienen dus mede naar hun eigen verantwoordelijkheid te kijken. Het is in ieder geval volstrekt onduidelijk waarom eisers Stadgenoot zien als de beheerder van de VvE. Overigens is nog steeds aanvullend onderzoek vereist om de exacte oorzaak van de lekkages te kunnen vaststellen. De balkons hebben niets te maken met de lekkages en het onderhoud aan de balkons zal nog dit jaar door Stadgenoot worden uitgevoerd.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Op de mondelinge behandeling van dit kort geding waren alle leden van de VvE vertegenwoordigd. Desalniettemin hebben zowel eisers als Stadgenoot verklaard dat de VvE niet rechtsgeldig is verschenen en dat zij evenmin gemachtigd zijn om namens de VvE op te treden. De voorzieningenrechter zal dan ook het jegens de VvE gevraagde verstek verlenen.

4.2.

Er is sprake van een slapende VvE. Gezien de ernst van de problemen aan het pand wordt partijen dringend in overweging gegeven – beide partijen hebben overigens verklaard daarmee in te stemmen – om de VvE zo spoedig mogelijk te activeren. Dit houdt onder meer in dat een plan van aanpak moet worden opgesteld voor het onderhoud aan en het herstel van de gemeenschappelijke gedeelten. Dit houdt ook in dat een vergadering zal moeten worden belegd en dat een bestuur en een beheerder zal moeten worden benoemd. Weliswaar is in de splitsingsakte van 2002 opgenomen dat de rechtsvoorganger van Stadgenoot als beheerder is benoemd, maar nu Stadgenoot uitdrukkelijk ontkent dat zij op dit moment als zodanig kan worden aangemerkt, kan hiervan in dit kort geding niet worden uitgegaan. De situatie met betrekking tot de (slapende) VvE is hiervoor te ongewis. Overigens valt voorshands niet in te zien dat de vorderingen van eisers jegens Stadgenoot
als beheerdervan de VvE toewijsbaar zouden zijn.

4.3.

Omdat sprake is van een slapende VvE zijn de eigenaren gezamenlijk verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en dus ook voor het herstel van de lekkages. Eisers hebben voldoende aannemelijk gemaakt – onder meer aan de hand van foto’s – dat sprake is van ernstige lekkages die de bedrijfsvoering in het restaurant belemmeren. Eisers hebben eveneens voldoende aannemelijk gemaakt dat zij geruime tijd hebben geprobeerd Stadgenoot in beweging te krijgen, maar dat zij bij Stadgenoot van het kastje naar de muur zijn gestuurd. Verschillende afdelingen van Stadgenoot hebben zich bemoeid met deze kwestie, maar steeds naar elkaar verwezen. Dat Stadgenoot plotseling is gedagvaard, nooit formeel in gebreke is gesteld en om die reden niet in verzuim is, is – gezien hetgeen aan dit kort geding vooraf is gegaan – een formalistisch en onhoudbaar standpunt. Dat naar de mening van Stadgenoot de exacte oorzaak van de lekkages nog steeds niet vaststaat en dat zij kennelijk pas nadat dit kort geding aanhangig is gemaakt in het bezit kwam van de onderzoeksrapporten van Pompe en EP Bouwadvies, staat er niet aan in de weg dat – in afwachting van het activeren van de VvE – met spoed noodmaatregelen moeten worden getroffen.

4.4.

Op de mondelinge behandeling van dit kort geding is gesproken over de wijze waarop die noodmaatregelen vorm moeten krijgen. Eisers hebben aangeboden zelf die maatregelen te treffen. Het gaat dan met name om het dichtsmeren van de gevel, niet om het herstel van de balkons en het staalwerk omdat Stadgenoot die werkzaamheden nog dit jaar zelf gaat uitvoeren. De kosten van de noodmaatregelen komen – ervan uitgaande dat het gaat om gemeenschappelijke delen – voor 72/100ste gedeelte voor rekening van Stadgenoot. De voorzieningenrechter acht dit voorstel van eisers redelijk, gezien het spoedeisend belang dat zij hebben bij het verhelpen van de lekkage. Het wordt aan eisers overgelaten om te beoordelen welke maatregelen in dat kader dringend noodzakelijk zijn en Stadgenoot zal ertoe worden veroordeeld, op straffe van dwangsommen, om hieraan medewerking te verlenen, alsmede onbelemmerde toegang. De vorderingen 1 tot en met 5 van eisers zullen aldus, op deze aangepaste wijze, worden toegewezen. Alle maatregelen die niet dringend noodzakelijk zijn, zullen te zijner tijd door de VvE moeten worden uitgevoerd en betaald. Indien de reeds opgestelde onderzoeksrapporten onvoldoende uitsluitsel geven over de vraag welke werkzaamheden uiteindelijk moeten worden uitgevoerd, kan – indien partijen hierover niet alsnog overeenstemming bereiken – aanvullend onderzoek worden verricht.

4.5.

De vorderingen 6 tot en met 8 en 10 zijn geldvorderingen. Afgezien van het feit dat eisers hun spoedeisend belang ten aanzien van die vorderingen niet hebben onderbouwd, geldt hiervoor het volgende. Niet valt in te zien waarom Stadgenoot, als mede-eigenaar binnen de VvE, aansprakelijk is voor volledige betaling van de gevorderde bedragen. Stadgenoot is hooguit aansprakelijk voor het 72/100ste gedeelte, indien komt vast te staan dat de VvE uiteindelijk aansprakelijk is. Of de VvE hiervoor aansprakelijk is, vereist nader onderzoek naar de feiten, waarvoor het kort geding zich niet leent. Daar komt bij dat vordering 6 feitelijk neerkomt op een vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en eisers niet hebben aangetoond dat die vordering voldoet aan de maatstaven die hiervoor gelden. In dit kort geding zullen de geldvorderingen dus worden afgewezen. Het is aan eisers om die vorderingen in te dienen bij de VvE, nadat die is geactiveerd.

4.6.

Gezien het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat toewijzing van de vorderingen jegens de VvE (ook in aangepaste vorm) ongegrond is.

4.7.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

verleent verstek jegens de VvE,

5.2.

bepaalt dat eisers gerechtigd zijn alle noodmaatregelen te nemen die volgens hen noodzakelijk zijn om verdere lekkage en verdere schade als gevolg van lekkage in de bedrijfsruimte te voorkomen, waarbij de kosten voor 72/100ste deel voor rekening van Stadgenoot komen en veroordeelt Stadgenoot hieraan haar volledige en voortvarende medewerking te verlenen, geen handelingen te verrichten of beslissingen te nemen die de uitvoering vertragen, blokkeren of onmogelijk maken en veroordeelt Stadgenoot om onbelemmerde toegang te verlenen aan aannemers, deskundigen en overige uitvoerders, en hun aanwijzingen op te volgen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat Stadgenoot niet aan deze veroordeling voldoen, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. Jöbsis, voorzieningenrechter, bijgestaan door
mr. M. Veraart, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2026.