Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 12089149 \ KK EXPL 26-89
Vonnis in kort geding van 24 maart 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
procederend in persoon,
tegen
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Ymere,
vertegenwoordigd door: [gemachtigde] .
1.De procedure
1.1.
Het procesdossier bestaat uit:
- de dagvaarding van 11 februari 2026, met producties 1-13,
- de aanvullende producties 14-16 van [eisers]
- de aanvullende producties 14-16 van [eisers]
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 maart 2026. [eiser 1] is mede namens [eiser 2] verschenen. Namens Ymere is de gemachtigde verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De uitgangspunten
2.1.
[eisers] huren sinds 1 september 2020 de woonruimte aan het [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is eigendom van Ymere.
2.2.
Op 28 oktober 2025 hebben [eisers] bij Ymere melding gemaakt van een lekkage aan het gehuurde als gevolg van een zware regenbui.
2.3.
Op 29 oktober 2025 heeft Ymere een specialist van de firma Klomp B.V. de lekkage aan het gehuurde laten onderzoeken. De specialist kwam tot de conclusie dat het dak van het gehuurde gerepareerd moet worden.
2.4.
[eisers] hebben Ymere op 24 november 2025 gesommeerd om binnen zeven dagen het dak te repareren en de lekkage deugdelijk te verhelpen. Ook hebben zij aangezegd per 2 december 2025 aanspraak te zullen maken op een huurkorting wegens het niet verhelpen van lekkages en het niet behandelen van schimmelvorming.
2.5.
Bij brief van 28 november schrijft Ymere aan [eisers] onder meer dat een opdracht is verstrekt aan firma Klomp voor het herstellen van de lekkage, en dat de firma Klomp een vergunningsaanvraag heeft ingediend bij de gemeente ter voorbereiding op de herstelwerkzaamheden. Ymere schrijft verder dat voor het gebruik van een hoogwerker in de gemeente Amsterdam een vergunning nodig is.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen – samengevat – Ymere te veroordelen tot deugdelijke en duurzame reparatie van het dak binnen twee weken na betekening van dit vonnis, herstel van door vocht en schimmel aangetaste muren en plafonds binnen drie weken na herstel van het dak en het esthetisch herstellen van het plafond in de keuken boven de nieuw geplaatste CV-ketel binnen drie weken na betekening van dit vonnis, een en ander op straffe van een dwangsom en met een machtiging om deze dwangsommen met toekomstige huurpenningen te mogen verrekenen. Ook vorderen [eisers] een huurkorting vast te stellen, te rekenen vanaf 1 december 2025, van 70% tot en met de maand waarin de daklekkage zal zijn hersteld, en van 60% vanaf de daaropvolgende maand tot en met de maand waarin de schimmel, de vochtdoorslag en het beschadigde schilderwerk zal zijn hersteld, met een machtiging om deze huurkortingen met toekomstig verschuldigde huurpenningen te mogen verrekenen. Ten slotte vorderen [eisers] dat Ymere wordt veroordeeld in de proceskosten.
3.2.
Ymere voert verweer. Ymere erkent dat de lekkage aan het dak een gebrek is, maar stelt dat zij direct actie heeft ondernomen en concrete herstelstappen in gang heeft gezet. Ymere stelt verder bereid te zijn een vocht- en schimmelbehandeling uit te laten voeren, om binnen stuc- en schilderwerk te laten herstellen nadat degebreken aan het dak verholpen zijn, en om gelijktijdig daarmee het plafond boven de CV-ketel te herstellen. Ten slotte voert Ymere verweer tegen gevorderde dwangsommen en huurkorting.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eisers] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang hebben. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
4.2.
De kantonrechter is van oordeel dan [eisers] een spoedeisend belang hebben bij de gevorderde voorzieningen. Het is evident dat zij in hun hoedanigheid van huurders belang hebben bij spoedig herstel van het gebrekkige dak van het gehuurde en de schade die het gebrek heeft veroorzaakt. Ook bij herstel van het plafond in de keuken boven de CV-ketel hebben [eisers] belang, nu zij gemotiveerd hebben gesteld dat Ymere in de aanloop naar deze procedure meermaals te kennen heeft gegeven niet over te zullen gaan tot esthetisch herstel, maar slechts tot herstel in verband met wering van ongedierte.
Herstel van het dak en door vocht en schimmel aangetaste muren en plafonds
4.3.
[eisers] vorderen herstel van het dak binnen twee weken na betekening van dit vonnis. Ter zitting heeft Ymere aangegeven dat de werkzaamheden aan het dak uiterlijk op 26 maart 2026 zullen aanvangen. Eerst wordt een totaalopname van het dak gemaakt en zal er een asbestinventarisatie van maximaal tien kalenderdagen plaatsvinden, waarna een definitieve planning voor het herstel gemaakt kan worden. Hoewel daarnaar gevraagd, heeft Ymere geen inschatting kunnen geven van een redelijke termijn voor het herstel. Daarom acht de kantonrechter een periode van drie weken vanaf 26 maart 2026 redelijk, daarbij rekening houdend met de tijd die nodig is voor de asbestinventarisatie. De vordering wordt in zoverre toegewezen.
4.4.
[eisers] vorderen verder dat bepaalde muren en plafonds van gehuurde netjes en deugdelijk worden hersteld, dat in alle vertrekken de muren en plafonds van vochtdoorslag en schimmel worden ontdaan en dat het door vocht en schimmel aangetaste schilderwerk wordt hersteld, een en ander binnen drie weken na herstel van het dak. Ymere heeft ter zitting aangegeven hiertoe bereid te zijn. Tegen de termijn van drie weken heeft Ymere geen verweer gevoerd. De vordering wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.5.
[eisers] vorderen een dwangsom van € 150,00 per dag, of gedeelte daarvan, dat Ymere nalatig zal zijn met het herstel zoals onder 4.3 en 4.4 genoemd, tot een maximum van € 15.000,00. Ymere voert verweer tegen het opleggen van de dwangsommen en stelt dat er geen sprake is van weigering van herstel of een passieve houding van Ymere. Hierin kan de kantonrechter Ymere niet volgen. [eisers] hebben op 28 oktober 2025 melding gemaakt van de lekkage. Hoewel Ymere de dag na de melding een specialist langs heeft gestuurd, heeft het vervolgens vijf maanden geduurd voordat een datum voor aanvang van de werkzaamheden is gepland. [eisers] hebben Ymere in die periode meerdere keren aangeschreven en gesommeerd om tot herstel over te gaan. Voor zover Ymere stelt dat zij al die tijd op een vergunning voor het plaatsen van een hoogwerker moest wachten, is dit door [eisers] gemotiveerd betwist. [eisers] stellen namelijk dat een vergunning voor een hoogwerker niet nodig is en dat hun overburen onlangs enige tijd een hoogwerker zonder vergunning op de stoep voor het gehuurde hebben gestald. Tegen de hoogte van de dwangsommen heeft Ymere geen verweer gevoerd. De dwangsommen worden daarom toegewezen zoals gevorderd.
4.6.
De gevorderde machtiging om (nog niet verbeurde) dwangsommen te verrekenen met toekomstige huurtermijnen heeft een declaratoir karakter en wordt daarom afgewezen.
Herstel van het plafond in de keuken boven de CV-ketel
4.7.
[eisers] vorderen dat Ymere het plafond in de keuken boven de nieuw geplaatste CV-ketel netjes en deugdelijk moet afwerken, althans op een wijze moet herstellen die minimaal esthetisch vergelijkbaar is met de situatie zoals die bestond bij aanvang van de huur. Ter onderbouwing van hun vordering hebben [eisers] foto’s overgelegd van de huidige situatie en de situatie voordat de CV-ketel werd vervangen. Op de foto’s is te zien dat het plafond in de open keuken onnauwkeurig is afgewerkt. Ymere heeft aangegeven zorg te willen dragen voor een deugdelijke afwerking die vooral gericht zal zijn op de wering van ongedierte, maar dat is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter onvoldoende. Ymere moet het plafond esthetisch herstellen op een wijze die minimaal vergelijkbaar is met de situatie voor het vervangen van de CV-ketel. Omdat Ymere heeft aangegeven het herstel van het plafond mee te kunnen nemen bij het overige herstel van de binnenzijde van het gehuurde, zal de vordering worden toegewezen in zoverre dat het herstel dient plaats te vinden binnen drie weken na herstel van het dak.
4.8.
Tegen de gevorderde dwangsom van € 50,00 per dag, of gedeelte daarvan, dat Ymere nalatig zal zijn met het herstel van het plafond in de keuken, tot een maximum van € 5.000,00, heeft Ymere geen verweer gevoerd. De dwangsom wordt daarom toegewezen. De gevorderde machtiging om de dwangsom te verrekenen wordt afgewezen gelet op hetgeen hierover onder 4.6 is overwogen.
Huurprijsvermindering
4.9.
Hoewel Ymere na de melding van [eisers] met betrekking tot de lekkage in actie is gekomen door firma Klomp in te schakelen, doet dat niet af aan het feit dat de lekkage, schimmel en vochtplekken als gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro moeten worden aangemerkt. Voldoende aannemelijk is dan ook dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat het verminderde huurgenot dat daarvan het gevolg is – eruit bestaande dat hemelwater uit het plafond en langs de muren stroomt, en dat schimmel en vochtplekken op plafonds en muren te zien is – aanleiding zal zijn de huurprijs te verlagen tot de gebreken verholpen zullen zijn. Hierop kan en zal dan ook in kort geding worden vooruitgelopen. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter moet de huurprijs met een percentage van 50% worden verminderd. Bij de hoogte van het percentage weegt de kantonrechter mee dat Ymere in het kader van schikkingsonderhandelingen een huurprijsvermindering van 40% heeft aangeboden, dat Ymere afhankelijk van derden is voor het juist uitvoeren van herstelwerkzaamheden en dat de in dit vonnis toegewezen dwangsommen eveneens een financiële prikkel opleveren om de gebreken aan het gehuurde te herstellen. De huurprijsvermindering wordt toegewezen vanaf 1 december 2025 tot en met de maand waarin het dak, de plafonds en muren, en het beschadigde schilderwerk zal zijn hersteld.
4.10.
De gevorderde machtiging om de huurkortingen met toekomstig verschuldigde huurpenningen te mogen verrekenen wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing nu het, in tegenstelling tot de nog niet verbeurde dwangsommen, gaat om reeds opeisbare bedragen.
Proceskosten
4.11.
Stichting Ymere is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
151,94
- griffierecht
€
93,00
- nakosten
€
43,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
288,44
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Ymere om binnen drie weken, te rekenen vanaf 26 maart 2026, het dak van het gehuurde deugdelijk en duurzaam te repareren, zodanig dat [eisers] gevrijwaard zullen zijn en blijven van lekkages, op straffe van een dwangsom van € 150,00 per dag, of gedeelte daarvan, dat Ymere niet aan de veroordeling voldoet, tot een maximum van € 15.000,00 is bereikt,
5.2.
veroordeelt Ymere om binnen drie weken, te rekenen vanaf de dag dat de herstelwerkzaamheden aan het dak zijn afgerond, de muren en het plafond in de slaapkamer op de derde etage en de muren en plafonds in de twee op de vierde etage gelegen vertrekken netjes en deugdelijk te herstellen, in alle vertrekken de muren en plafonds van vochtdoorslag en schimmel te ontdoen en het door vocht en schimmel aangetaste schilderwerk in alle vertrekken netjes te herstellen, op straffe van een dwangsom van € 150,00 per dag, of gedeelte daarvan, dat Ymere niet aan de veroordeling voldoet, tot een maximum van € 15.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt Ymere om binnen drie weken, te rekenen vanaf de dag dat de herstelwerkzaamheden aan het dak zijn afgerond, het plafond in de keuken boven de nieuw geplaatste CV-ketel deugdelijk en esthetisch te herstellen, op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag, of gedeelte daarvan, dat Ymere niet aan de veroordeling voldoet, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt,
5.4.
bepaalt dat de door [eisers] aan Ymere verschuldigde maandelijkse huurprijs vanaf 1 december 2025 tot de maand, een gedeelte daarbij als hele maand gerekend, dat de herstelwerkzaamheden zoals genoemd onder 5.1 en 5.2 zijn afgerond, wordt verminderd tot 50% van de geldende maandelijkse huurprijs,
5.5.
staat toe dat [eisers] de huurprijsvermindering als genoemd onder 5.4 met toekomstig verschuldigde huurpenningen mogen verrekenen,
5.6.
veroordeelt Ymere in de proceskosten van € 288,44, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Ymere niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum en in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2026.
64443