ECLI:NL:RBAMS:2026:2794 - Rechtbank Amsterdam - Toegang tot opslagruimte na onterechte opzegging huurover...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 12108009 KK EXPL 26-129

vonnis van: 17 maart 2026

func.: 569

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

nader te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. D.W.E. Urbanus,

t e g e n

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

M3 Self-Storage B.V.,

gevestigd te De Meern ,

gedaagde,

nader te noemen: M3 Self-Storage,

niet verschenen.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 25 februari 2026, met producties, heeft [eiser] een voorziening gevorderd.

De mondelinge behandeling is gehouden ter terechtzitting van 10 maart 2026. [eiser] is verschenen vergezeld door de gemachtigde. M3 Self-Storage is niet verschenen. [eiser] heeft zijn standpunt naar voren gebracht en heeft vragen van de kantonrechter beantwoord. Ter zitting heeft hij eveneens de eis verminderd. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

[eiser] heeft op 13 oktober 2023 een opslagruimte gehuurd van M3 Self-Storage. De huurovereenkomst is op naam van de onderneming van [eiser] , [bedrijf] , aangegaan.

1.2.

[eiser] heeft goederen van zijn onderneming en persoonlijke goederen in de opslagruimte opgeslagen. De verhouding goederen in de opslagbox medio 2025 was 70% aan persoonlijke goederen en 30% aan goederen ten behoeve van zijn onderneming.

1.3.

De Belastingdienst heeft [eiser] per brief van 24 juni 2025 meegedeeld dat hij niet langer wordt aangemerkt als ondernemer in de zin van artikel 7 van Pro de Wet op de Omzetbelasting.

1.4.

[eiser] heeft bij e-mail van 13 juli 2025 M3 Self-Storage verzocht het contract om te zetten van bedrijfsmatig naar particulier omdat hij gelet op de beslissing van de Belastingdienst de btw niet meer kon verrekenen. Tevens heeft hij verzocht om teruggave van de btw die hij op grond van het huurcontract aan M3 Self-Storage heeft betaald.

1.5.

M3 Self-Storage heeft per e-mail van 31 juli 2025 aan [eiser] meegedeeld dat een nieuw contract diende te worden opgemaakt zonder btw component en heeft voorts gevraagd of dit een contract voor 12 maanden diende te zijn in plaats van het flexibele contract dat [eiser] op dat moment had.

1.6.

[eiser] ontvangt met ingang van 5 augustus 2025 een bijstandsuitkering.

1.7.

Per e-mail van 5 november 2025 deelde [eiser] aan M3 Self-Storage mee dat hij een nieuwe versie van het contract nodig heeft met de door hem voorgestelde wijzigingen, zoals zijn nieuwe adres.

1.8.

M3 Self-Storage heeft [eiser] een contract op naam van [eiser] gestuurd met als ingangsdatum 5 november 2025. [eiser] heeft dit contract getekend en daarbij de ingangsdatum veranderd naar 13 juli 2025. Het betreft een contract voor de duur van 12 maanden. In artikel 5.9 van de toepasselijke algemene voorwaarden is opgenomen:
‘M3 Self-Storage heeft het recht de huurovereenkomst eenzijdig op te zeggen zonder hiervoor een reden op te geven.’

1.9.

Tussen partijen ontstond vervolgens discussie over onder meer de ingangsdatum van het contract. [eiser] heeft hierover een formele klacht ingediend bij M3 Self-Storage via e-mails van 25 november en 19 december 2025.

1.10.

M3 Self-Storage heeft per e-mail van 22 december 2025 aan [eiser] onder meer meegedeeld:
‘We regret to inform you that your contract will be terminated. You have seven (7) days to clear your unit.The reason (…) is due to serious breaches of conduct, including:- Threatening our staff and making racist accusations.- Attempting to damage our office equipment.- Filming staff without permission’

1.11.

[eiser] heeft per e-mail van 27 december 2025 aan M3 Self-Storage meegedeeld – kort gezegd – dat hij betwist zich bedreigend of intimiderend te hebben gedragen en dat hij enkel op locatie heeft gefilmd om bewijs te vergaren.

1.12.

[eiser] heeft zijn goederen niet uit de opslagruimte gehaald. M3 Self-Storage heeft [eiser] op 15 en 27 januari 2026 de toegang ontzegd tot de opslagruimte.

Vordering en verweer

2. [eiser] vordert bij dagvaarding dat de kantonrechter bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. M3 Self-Storage veroordeelt om [eiser] de onmiddellijke en ongestoorde toegang te verlenen tot de vestiging van M3 Self-Storage aan de [adres] en de zich daarin bevindende door [eiser] gehuurde opslagruimte met nummer [nummer] ;
b. M3 Self-Storage verbiedt [eiser] de toegang tot de vestiging van M3 Self-Storage aan de [adres] en de zich daarin bevindende door [eiser] gehuurde opslagruimte met nummer [nummer] te ontzeggen of beperken gedurende de resterende looptijd van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst;
c. aan de veroordeling van het gevorderde onder I en II een dwangsom verbindt van
€ 5.000,00 te vermeerderen met € 250,00 per dag voor iedere dag dat M3 Self-Storage nalaat aan de veroordeling te voldoen met een maximum van € 50.000,00;
d. M3 Self-Storage veroordeelt in de proceskosten.
Ter zitting heeft [eiser] de vordering onder a. gewijzigd/beperkt door deze vordering in tijd te beperken tot de resterende looptijd van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst.

3. [eiser] stelt daartoe – kort gezegd – dat de huurovereenkomst onterecht door M3 Self-Storage is beëindigd en dat hij recht heeft tot toegang tot zijn opslagbox. Daarbij stelt hij dat hij bij zijn oom woont en daar weinig ruimte tot zijn beschikking heeft. Zijn kleding en administratie heeft hij opgeslagen in de box, zodat hij een spoedeisend belang heeft om deze te kunnen betreden. Voordat hem de toegang werd ontzegd, ging hij vier keer per week naar de opslagbox, die dicht bij het huis van zijn oom is, om van kleding te wisselen en zijn post op te bergen.

Beoordeling

4. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd dan wel of deze vordering in kort geding kan worden ingesteld. Het volgende is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5. M3 Self-Storage is deugdelijk opgeroepen zodat jegens haar verstek wordt verleend.

6. [eiser] heeft voldoende gesteld dat hij spoedeisend belang heeft bij zijn vordering.

7. Ter zitting is voldoende aannemelijk geworden dat [eiser] ten tijde van het aangaan van de tweede overeenkomst was aan te merken als consument. Hij heeft verzocht het contract om te zetten van ondernemer naar particulier en heeft M3 Self-Storage de reden daarvan meegedeeld. M3 Self-Storage had op basis daarvan moeten beseffen dat zij de tweede overeenkomst met [eiser] als consument aanging, althans had moeten onderzoeken of dat het geval was. Ter zitting heeft [eiser] voldoende gesteld dat dat ook zo was, aangezien in de opslagruimte op dat moment meer persoonlijke goederen van [eiser] waren opgeslagen dan goederen ten behoeve van zijn onderneming en hij een bijstandsuitkering had aangevraagd.

8. In deze procedure gaat het derhalve om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. M3 Self-Storage mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).

9. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van Pro de richtlijn).

10. M3 Self-Storage heeft in de e-mail van 22 december 2025 geen artikel van de overeenkomst dan wel van de algemene voorwaarden genoemd op grond waarvan zij de huurovereenkomst heeft opgezegd. Voldoende aannemelijk is dat dat is gebeurd op grond van artikel 5.9 van de algemene voorwaarden, althans dat zij op grond van dat artikel de overeenkomst had kunnen opzeggen. In artikel 5.9 worden geen beëindigingsgronden genoemd. Het is derhalve ter vrije beoordeling aan M3 Self-Storage om de overeenkomst te beëindigen op elke grond die haar gerede voorkomt zonder daarvoor een reden te verstrekken. Tevens kan M3 Self-Storage op grond van dit artikel een overeenkomst voor bepaalde tijd, zoals hier het geval, zonder reden tussentijds opzeggen. Dit verstoort het evenwicht tussen partijen in het nadeel van de consument aanzienlijk. De consument mocht er immers van uitgaan dat deze in beginsel in elk geval zou worden voortgezet voor de in de overeenkomst bepaalde tijd van 12 maanden. Gelet op het voorgaande afgezet tegen het toetsingskader van artikel 3 lid 1 van Pro de richtlijn is het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat het beding oneerlijk is en derhalve voor vernietiging in aanmerking komt. Dat betekent dat M3 Self-Storage de overeenkomst niet had mogen opzeggen op grond van artikel 5.9 en ook niet kon terugvallen op de wet. Ook als [eiser] zich niet heeft gedragen als goed huurder, heeft M3 Self-Storage door het opnemen van dit oneerlijke beding in de toepasselijke algemene voorwaarden haar recht verspeeld de overeenkomst op grond van de wet op te zeggen. Conclusie van het voorgaande is dat de overeenkomst tussen partijen is blijven bestaan en [eiser] op goede gronden toegang vordert tot zijn opslagruimte. De vordering komt dan ook niet ongegrond of onrechtmatig voor. De gevorderde dwangsom wordt evenwel gematigd en gemaximeerd als hierna te melden. De kantonrechter gaat er daarbij wel van uit dat [eiser] de verschuldigde huurtermijnen blijft betalen.

11. Bij deze uitkomst wordt M3 Self-Storage veroordeeld in de proceskosten. [eiser] procedeert op grond van een toevoeging. Daarom komen de explootkosten ten laste van het rijk. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is gelet daarop een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de door de griffier voorgeschoten explootkosten niet mogelijk. De explootkosten zijn gelet daarop niet toewijsbaar.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt M3 Self-Storage om [eiser] de onmiddellijke en ongestoorde toegang te verlenen tot de vestiging van M3 Self-Storage aan de [adres] en de zich daarin bevindende door [eiser] gehuurde opslagruimte met nummer [nummer] gedurende de resterende looptijd van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst;

verbiedt M3 Self-Storage [eiser] de toegang tot de vestiging van M3 Self-Storage aan de [adres] en de zich daarin bevindende door [eiser] gehuurde opslagruimte met nummer [nummer] te ontzeggen of beperken gedurende de resterende looptijd van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst;

veroordeelt M3 Self-Storage betaling van een dwangsom van € 5.000,00 te vermeerderen met een bedrag van € 100,00 per dag met een maximum van € 5.000,00 indien M3 Self-Storage niet voldoet aan de veroordelingen onder I en II, dit alles ingaande 7 dagen na betekening van dit vonnis;

veroordeelt M3 Self-Storage in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
salaris € 577,00
griffierecht € 93,00
-----------------
totaal € 670,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt M3 Self-Storage in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 72,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

veroordeelt M3 Self-Storage tot betaling van de kosten van betekening van dit vonnis indien M3 Self-Storage niet binnen 7 dagen na aanschrijving daartoe aan de veroordelingen onder I en II voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.