Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 24/2357
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] (+ [nummer 1] ) te [plaats] (hierna: de woning) en de onroerende zaak [adres 2] ( [nummer 2] ) te [plaats] (hierna: de parkeerplaats) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op respectievelijk € 2.121.000,- en € 56.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting en rioolheffing bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 28 februari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard. De WOZ-waarde van de woning wordt gewijzigd vastgesteld op € 2.057.000,- en de WOZ-waarde van de parkeerplaats wordt gewijzigd vastgesteld op € 47.000,-.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaken zijn behandeld op de zitting van 2 juni 2025. Eiseres en haar gemachtigde zijn, met bericht van verhindering, niet verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. [persoon 1] , vergezeld door taxateur [persoon 2] .
De rechtbank heeft partijen ervan op de hoogte gesteld dat de behandelende rechter door onvoorziene omstandigheden afwezig is en dat een rechterswissel zal plaatsvinden. De naam van de rechter die de zaak verder zal behandelen is aan partijen medegedeeld en partijen zijn in de gelegenheid gesteld om een nadere zitting te verzoeken. Daarnaast heeft de rechtbank partijen op 24 september 2025 laten weten dat zij een nadere zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Eiser heeft op 25 september 2025 aangegeven een extra zitting te willen.
De rechtbank heeft de zaak nogmaals op zitting behandeld op 26 januari 2026. Hierbij zijn verschenen: de heffingsambtenaar in de persoon van mr. [persoon 3] , vergezeld door taxateur [persoon 4] . De gemachtigde van eiser, de heer [gemachtigde] , heeft telefonisch aan de zitting deelgenomen.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning en de parkeerplaats. De woning betreft een grachtenpand van ongeveer 221 m² met kavel van ongeveer 58 m².
Afbakening van het geschil
2. De rechtbank stelt vast dat er geen gronden in het beroepschrift zijn gericht tegen de in bezwaar gewijzigde WOZ-waarde van de parkeerplaats. Zowel in bezwaar, maar ook in beroep, stelt eiser een waarde voor van € 47.000,- voor de parkeerplaats. De heffingsambtenaar heeft reeds in bezwaar de WOZ-waarde van de parkeerplaats conform het voorstel van eiser op € 47.000,- vastgesteld.
3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
Het oordeel van de rechtbank
Schending motiveringsbeginsel?
4. Eiser voert aan dat de bestreden uitspraak niet deugdelijk is gemotiveerd. Bovendien is niet volledig weergegeven hetgeen op de hoorzitting is besproken. De rechtbank oordeelt dat de bestreden uitspraak zorgvuldig is voorbereid en deugdelijk is gemotiveerd, nu in de bestreden uitspraak in voldoende mate op de aangevoerde bezwaargronden is ingegaan. Hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken is kort samengevat en in de bestreden uitspraak weergegeven. De rechtbank overweegt dat kan worden volstaan met een beknopte, zakelijke vermelding van hetgeen tijdens de hoorzitting is betoogd. Een woordelijke weergave van al hetgeen tijdens de hoorzitting is gezegd, is geen vereiste. Daarom oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel niet heeft geschonden.
Schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ?
5. Eiser stelt daarnaast dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd, zoals de waardeberekening met grondstaffel, iWOZ-kaarten, matrix en indexeringscijfers. De heffingsambtenaar merkt op dat de gemachtigde van eiser per mail op 19 juni 2023 de gehanteerde grondstaffel, bijgebouwenmodel, correctiepercentages van de secundaire objectkenmerken en indexeringscijfers heeft ontvangen en op 27 juni 2023 de iWOZ-rapporten en de berekeningen van de toegepaste erfpachtcorrecties. De iWOZ-rapporten worden niet gebruikt bij de waardebepaling in eerste aanleg. Voorts is in de bezwaarfase geen matrix beschikbaar. Volgens de heffingsambtenaar kan deze weliswaar worden opgesteld, maar daartoe bestaat geen verplichting. Het niet verstrekken daarvan kan dan ook niet aan de heffingsambtenaar worden tegengeworpen. De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar. Van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is dan ook geen sprake.
De WOZ-waarde
6. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Eiser heeft op 15 januari 2026 een eigen taxatierapport ingebracht met als vergelijkingsobjecten de [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . Hij stelt op basis hiervan een waarde voor van € 1.636.000,-. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 2.057.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
8. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
9. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum.
10. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart van de heffingsambtenaar blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 8.205,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 7.909,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 296,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 221 m², geeft een prijsverschil van € 65.416,-. Het is de rechtbank niet gebleken dat een nog groter verschil gerechtvaardigd zou zijn. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
11. Voor zover eiser stelt dat zijn eigen ingebrachte taxatierapport en vergelijkingsobjecten een meer realistische WOZ-waarde geeft, acht de rechtbank deze stelling onvoldoende onderbouwd. De rechtbank stelt vast dat Lijnbaansstraat 5 niet aan de gracht is gelegen en dat [adres 4] en [adres 5] qua oppervlakte veel groter zijn dan onderhavig object. Deze woningen zijn respectievelijk 298 m2 en 300 m2 ten opzichte van 221 m2 voor de woning, wat een wezenlijk verschil is. Op de zitting is in dat verband ook duidelijk geworden dat in het taxatierapport van eiser geen gebruik is gemaakt van de wortelformule. [3] Op grond hiervan acht de rechtbank de eigen taxatie van eiser onvoldoende representatief en niet bruikbaar.
12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van
€ 2.057.000,- voldoende heeft onderbouwd.
Conclusie
13. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar
aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
14. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.C. Loman, rechter, in aanwezigheid van
mr. F. van der Maas, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 4 maart 2026.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze
uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.