Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11905833 \ CV EXPL 25-13434
Vonnis van 6 maart 2026
in de zaak van
[eiser] B.V.,
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: Bierens Incasso Advocaten (mr. G.A. van Hemert),
tegen
[gedaagde] B.V.,
te Weesp,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. D.E. Dijkshoorn.
1.De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om de vraag of [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld. [eiser] verhuurt vastgoed in [plaats] . [gedaagde] heeft van de beheerder van het gebouw waarin [eiser] een appartement heeft, de opdracht gekregen om een raam dat niet goed sloot te inspecteren en zo nodig te herstellen. Tijdens de werkzaamheden is het raam in de kamer gevallen.
[eiser] vindt dat [gedaagde] de schade van [eiser] moet vergoeden. [eiser] kon de kamer in het appartement lange tijd niet verhuren wegens het ontbreken van een raam en is daardoor huurinkomsten misgelopen.
[gedaagde] vindt dat zij niet onrechtmatig heeft gehandeld en dat zij de schade die [eiser] vergoed wil zien, niet hoeft te betalen.
De kantonrechter wijst de vordering van [eiser] af, omdat de schade is veroorzaakt doordat [gedaagde] geen opdracht kreeg van de VvE of van de beheerder om het raam te vervangen en niet door nalatigheid van [gedaagde] . Verder heeft [eiser] haar schade niet onderbouwd.
Daartoe is het volgende van belang.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 september 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 2 januari 2026 waarin een mondelinge behandeling is bepaald en
- de mondelinge behandeling van 3 februari 2026 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
2.2.
Daarna is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eiser] verhuurt onroerend goed. De middellijk bestuurder van [eiser] is [naam 1] (hierna: [naam 1] ).
3.2.
[gedaagde] is een vastgoedonderhoudsbedrijf dat zich bezig houdt met het onderhouden en verbeteren van bestaand vastgoed.
3.3.
[eiser] is gerechtigde op het appartementsrecht [adres] (het appartement) in [plaats] en lid van de Vereniging van Eigenaars ‘ [locatie] ’ (de VvE). [bedrijf] B.V. ( [bedrijf] ) is de beheerder van de VvE.
3.4.
[eiser] verhuurt kamers in het appartement.
3.5.
[bedrijf] heeft [gedaagde] de opdracht gegeven om een niet goed sluitend raam in een van de kamers in het appartement te inspecteren en zo nodig te herstellen. Het scharnier was stuk. Bij de inspectie van het raam op 3 maart 2023 is het raam in de kamer gevallen. Daarna is het raam vervangen door een houten plaat.
3.6.
[gedaagde] heeft de schade aan een dekbed en een lamp, veroorzaakt door het vallen van het raam, vergoed.
3.7.
Op 2 april 2023 heeft [naam 1] (namens [eiser] ) in een e-mail aan [bedrijf] en cc aan onder meer [gedaagde] gevraagd wanneer het raam erin wordt gezet. Verder schrijft [naam 1] dat zonder de bevestiging dat er een nieuw raam wordt ingezet, hij zelf opdracht aan een derde zal geven voor het plaatsen van een nieuw kozijn met raam, waarbij de kosten zullen worden doorbelast aan [gedaagde] .
3.8.
Op 3 april 2023 heeft [gedaagde] aan [naam 1] per e-mail geschreven dat zij akkoord van de VvE nodig heeft om het kozijn te vervangen en dat zij pas na opdracht van de VvE actie kan ondernemen. Diezelfde dag heeft [naam 1] aan [gedaagde] geschreven dat [gedaagde] een redelijke termijn heeft gekregen om een oplossing te vinden, dat een spoedreparatie door een derde zal worden uitgevoerd en dat de kosten op [gedaagde] zullen worden verhaald. Daarop heeft [gedaagde] op 3 april 2023 aan [naam 1] geschreven dat, zoals net besproken, [naam 1] eerst zelf contact gaat zoeken met de VvE voor toestemming voor het vervangen van het raam door [gedaagde] . Diezelfde dag heeft [naam 1] aan [gedaagde] geschreven dat hij niet begrijpt waarom [gedaagde] geen noodraam plaatst en dat hij op zoek gaat naar een derde om dat te doen.
3.9.
Op 19 mei 2023 heeft [naam 1] aan [gedaagde] en aan de VvE geschreven dat hij ervan uit gaat dat [gedaagde] binnen twee weken een nieuw kozijn zal plaatsen en dat de schade wegens leegstand van de kamer van € 25 per dag zal worden verhaald op [gedaagde] . [gedaagde] heeft op 22 mei 2023 aan de VvE gevraagd om akkoord voor het plaatsen van een geheel nieuw kozijn. [gedaagde] heeft ook geschreven dat zij dit zo snel mogelijk wil oplossen.
3.10.
Op 31 mei 2023 heeft [naam 1] aan [gedaagde] en cc aan onder meer [bedrijf] gemaild dat [gedaagde] de tijd krijgt om voor vrijdag aanstaande het probleem op te lossen.
3.11.
De VvE heeft op 2 juni 2023 aan [naam 1] geschreven dat de door de VvE aangewezen partij (Ko-Tech) zal beoordelen of het kozijn kan worden gerepareerd of moet worden vervangen en dat zij niet akkoord gaat met het vervangen van het kozijn door een door [eiser] aangewezen partij.
3.12.
[naam 1] heeft op 2 juni 2023 aan [bedrijf] geschreven dat hij niet langer blijft wachten en dat hij zich niet kan voorstellen dat het zolang moet duren dat het bewuste onderdeel van het kozijn terug moet komen. [bedrijf] heeft in reactie daarop laten weten dat vanuit het bestuur de melding is gekomen dat Ko-Tech moest worden aangestuurd, dat Ko-Tech op locatie is geweest en het ontbrekende onderdeel (dat bij [gedaagde] ligt) moet beoordelen. [bedrijf] en [naam 1] hebben daarna per mail verder contact gehad over de reparatie van het raam. Op 24 en 29 augustus 2023 heeft [naam 1] aan [bedrijf] geschreven dat de kamer niet bewoonbaar is/niet kan worden gebruikt.
3.13.
Op 1 september 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] aangemaand tot het betalen van schadevergoeding, rente en (incasso)kosten.
3.14.
Naar aanleiding van een bericht van [naam 3] namens [eiser] van 13 september 2023 heeft [gedaagde] dezelfde dag teruggeschreven dat zij nog in afwachting is van een opdracht van [bedrijf] voor het vervangen van het raam.
3.15.
Op 19 september 2023 heeft [bedrijf] aan Ko-Tech opdracht gegeven om het kozijn te vervangen. Het nieuwe kozijn is op 11 maart 2024 geplaatst.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert, samengevat, om [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 9.375,00, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 3 maart 2023 tot en met de dag van algehele betaling, en om [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van de buitengerechtelijke incassokosten van € 843,75. [eiser] vordert ook dat [gedaagde] in de proceskosten met rente wordt veroordeeld. [eiser] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
4.2.
[eiser] stelt dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld. [gedaagde] heeft inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van [eiser] en [gedaagde] heeft maatschappelijk onzorgvuldig gehandeld. [gedaagde] heeft niet zorgvuldig gehandeld door het raam terug te zetten in het kozijn zonder dit vast te zetten en vervolgens onbeheerd achter te laten. Daardoor is het raam naar binnen gevallen. Daarnaast heeft [gedaagde] de schade niet adequaat hersteld en kon geen noodraam worden geplaatst, omdat [gedaagde] het draaisysteem dat daarvoor nodig was, had meegenomen. Het herstel van het raam heeft onevenredig lang geduurd. De schade van [eiser] is de gederfde huuropbrengst van € 25 per dag vanaf 3 maart 2023 tot en met 11 maart 2024. In die periode kon de kamer niet worden verhuurd.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] vindt dat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in de vordering dan wel dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen. [gedaagde] wil dat [eiser] in de proceskosten met rente wordt veroordeeld. [gedaagde] wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
4.4.
[gedaagde] betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld. [gedaagde] weerspreekt ook dat [eiser] schade heeft geleden en voert aan dat het verband tussen de schade en de gedraging van [gedaagde] ontbreekt.
4.5.
Op de stellingen van partijen gaat de kantonrechter hierna in.
5.De beoordeling
geen onrechtmatige daad
5.1.
Voor aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad moet zijn voldaan aan de volgende vereisten: een onrechtmatige daad, toerekenbaarheid, schade, causaal verband tussen de schade en de daad en relativiteit (artikel 6:162 van Pro het Burgerlijk Wetboek).
5.2.
[eiser] vordert gemiste huurinkomsten. Dat is de schade die het gevolg is van het uitblijven van herstel van het raam, nádat dit was stuk gegaan. De gestelde schade is niet het directe gevolg van het stukvallen van het raam op 3 maart 2023, maar het gevolg van het ontbreken van een raam nadat het was stukgevallen. De kantonrechter moet beoordelen of het ontbreken van een raam in een van de kamers van het appartement van [eiser] is veroorzaakt door onrechtmatig handelen door [gedaagde] in de periode na 3 maart 2023. Daarom hoeven de stellingen van [eiser] over een inbreuk op het eigendomsrecht dan wel onzorgvuldig handelen bij de werkzaamheden aan het raam op 3 maart 2023, niet te worden besproken. Overigens heeft [gedaagde] de schade die het directe gevolg is van het vallen van het raam (beschadiging van een dekbed en een lamp) al vergoed.
5.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] pas kon overgaan tot het vervangen van het raam(kozijn) - nadat het raam was gevallen - na een opdracht daartoe van de VvE of van beheerder [bedrijf] namens de VvE. [eiser] kon die opdracht niet geven. Ook staat vast dat die opdracht nooit is gegeven aan [gedaagde] . Uit de mailwisseling volgt dat [gedaagde] in een vroeg stadium en meerdere keren heeft gevraagd om toestemming of een opdracht van de VvE om over te kunnen gaan tot het vervangen van het raam. Op 3 april 2023 heeft [gedaagde] aan [naam 1] geschreven dat zij akkoord van de VvE nodig heeft om het raam(kozijn) te vervangen. In een later bericht van die dag aan [naam 1] heeft [gedaagde] geschreven dat - zoals besproken - [naam 1] contact zal zoeken met de VvE in verband met het geven van toestemming voor het laten vervangen van het raam door [gedaagde] . Op 22 mei 2023 heeft [gedaagde] aan [bedrijf] gevraagd om een akkoord voor het plaatsen van een nieuw raam. Op 13 september 2023 heeft [gedaagde] aan [eiser] geschreven dat zij nog in afwachting is van een opdracht voordat zij het raam kan vervangen.
Dat het raam niet kort na 3 maart 2023 is vervangen, is niet het gevolg van handelen of nalaten van [gedaagde] . Dat is te wijten aan het uitblijven van een opdracht van of namens de VvE. Dit betekent dat [gedaagde] niet onzorgvuldig heeft gehandeld. Integendeel, zij heeft laten zien bereid te zijn het raam te herstellen, maar zonder opdracht kon zij niets doen. De gestelde schade is dus niet veroorzaakt door [gedaagde] .
5.4.
[eiser] stelt ook dat het raam niet (eenvoudig) en niet eerder kon worden hersteld, omdat [gedaagde] het zogeheten draai-onderdeel van het raam had meegenomen nadat het raam was gevallen. Daardoor kon geen noodraam worden geplaatst en moest uiteindelijk in plaats van enkel het hang- en sluitwerk het gehele kozijn met raam worden hersteld, aldus [eiser] . [gedaagde] brengt hier tegenin dat het draai-onderdeel onbruikbaar was, omdat het al was afgebroken voordat [gedaagde] kwam voor de reparatie. Er moest hoe dan ook een nieuw raam met draaimechanisme worden geleverd, aldus [gedaagde] .
Tegenover het verweer van [gedaagde] , had [eiser] meer moeten stellen. Zij had feiten moeten stellen waaruit blijkt dat het draai-onderdeel nog kon worden gebruikt, maar ook dat het meenemen van een draai-onderdeel van een raam dat blijkbaar stuk is en moet worden gerepareerd, als onzorgvuldig richting [eiser] moet worden beschouwd. Dat alles heeft [eiser] niet gedaan. Het meenemen van het draai-onderdeel kan daarom niet als onrechtmatig worden beschouwd.
5.5.
Verder overweegt de kantonrechter dat [eiser] , tegenover de betwisting van de schade door [gedaagde] , de gestelde schade niet heeft onderbouwd. [eiser] betoogt dat zij meerdere kamers in het appartement verhuurt. Per kamer ontvangt zij € 775 per maand. De kamer raakte onverhuurbaar door het ontbreken van een raam. Daardoor miste [eiser] huurinkomsten. Van deze stellingen ontbreekt de onderbouwing. [eiser] heeft slechts een lege huurovereenkomst (zonder naam van een huurder en zonder handtekeningen) overgelegd. Op basis daarvan kan de kantonrechter niet vaststellen dat [eiser] de kamer niet kon verhuren tussen 3 maart 2023 en 11 maart 2024 en ook daadwerkelijk niet heeft verhuurd. Dat blijkt ook niet uit de verklaring tijdens de mondelinge behandeling van [naam 2] , de zoon van [naam 1] . Hij heeft verklaard dat hij ten tijde van het voorval met het raam in het appartement woonde, dat zijn vriend de kamer met het raam huurde en dat hij en zijn vriend korte tijd later het appartement hebben verlaten. [naam 2] verklaarde niet te weten of de kamer daarna lange tijd onverhuurd is gebleven.
Ook heeft [eiser] niet laten zien dat de huur € 775 per maand bedroeg en dat zij de huurinkomsten vóór 3 maart 2023 ontving en daarna niet meer, tot aan in ieder geval 11 maart 2024. Aan de hand van bijvoorbeeld bankafschriften had [eiser] daarover duidelijkheid kunnen geven. Dat heeft zij niet gedaan.
Slotsom en kosten
5.6.
Aan de vereisten van een onrechtmatige daad is niet voldaan. De vordering van [eiser] wordt afgewezen.
5.7.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.008,00
5.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.008,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald en
6.4.
verklaart de veroordelingen onder 6.2 en 6.3 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Groot, rechter, bijgestaan door mr. C.E.P. Honing, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2026.