ECLI:NL:RBAMS:2026:2405

• Datum uitspraak: 10 maart 2026
• Publicatiedatum: 9 maart 2026
• Zaaknummer: 11767941
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B.T. Beuving
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurder aansprakelijk voor schade en boetes door illegale prostitutie onderhuurder

Partijen sloten op 21 juli 2023 een huurovereenkomst waarbij verhuurders een woning verhuurden aan huurder, die deze mocht onderverhuren mits met expliciete toestemming. Vanaf 20 augustus 2024 werd de woning onderverhuurd zonder toestemming, waarna op 23 januari 2025 illegale prostitutie werd geconstateerd en bestuursdwang werd toegepast.

Verhuurders vorderden huurachterstand, boetes en schadevergoeding. Huurder stelde dat toestemming was gegeven en dat boetes onterecht waren omdat de overtreding door de onderhuurder was begaan. De rechtbank verwierp dit verweer, oordeelde dat geen toestemming was verleend en dat huurder aansprakelijk is voor het handelen van de onderhuurder op grond van artikel 7:219 BW.

De huurovereenkomst werd met wederzijds goedvinden beëindigd, maar huurder werd veroordeeld tot betaling van achterstallige huur, een schadevergoeding gebaseerd op winstderving, boetes voor het niet-woonbestemming gebruik van de woning en buitengerechtelijke incassokosten. Andere vorderingen, zoals extra boetes en schade wegens onjuiste oplevering, werden afgewezen.

De kantonrechter veroordeelde huurder tot betaling van in totaal € 12.365,64 plus wettelijke rente en proceskosten, en verklaarde het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: Huurder wordt veroordeeld tot betaling van huurachterstand, schadevergoeding, boetes en kosten wegens illegale prostitutie door onderhuurder zonder toestemming.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11767941 \ CV EXPL 25-8886

Vonnis van 10 maart 2026

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2] ,

te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: verhuurders,

gemachtigde: mr. P.A.A. du Perron,

tegen

[gedaagde] B.V. ,

te [locatie],

gedaagde partij,

hierna te noemen: huurder,

gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.

1. De zaak in het kort

Verhuurders hebben een woning verhuurd aan huurder om deze door huurder te laten onderverhuren. De onderhuurder bedreef illegale prostitutie in de woning. Verhuurders vorderen huur, boetes en schade en worden gedeeltelijk in het gelijk gesteld.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 10 oktober 2025. Op 13 februari 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Eisers zijn daarbij in persoon aanwezig geweest, samen met hun gemachtigde. De heer Renfurm heeft gedaagde vertegenwoordigd, bijgestaan door de gemachtigde van gedaagde. Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1.

Partijen hebben op 21 juli 2023 een huurovereenkomst gesloten met eisers als verhuurders en gedaagde als huurder ten aanzien van de woning [adres] . De looptijd bedraagt 2 jaar en het huurregime van artikel 7:271 lid 1 BW is van toepassing. De huurprijs is € 2.692,28 per maand. Huurder is een bedrijf dat bemiddelt bij de verhuur van onroerend goed.

3.2.

In artikel 12 staat dat huurder de woning ter beschikking zal stellen aan twee bij naam genoemde huurders en het “
is huurder niet toegestaan dit aan andere bewoners te doen, tenzij hiervoor – vooraf – door verhuurder toestemming is gegeven. ” Over deze bepaling is expliciet gesproken bij het aangaan van de huurovereenkomst en deze bepaling is, anders dan de andere bepalingen, geparafeerd.

3.3.

Sinds 20 augustus 2024 heeft huurder de woning onderverhuurd aan een ander persoon. Op 23 januari 2025 heeft het bestuurlijk team prostitutie samen met de politie de woning gecontroleerd. Geconstateerd is dat in de woning bedrijfsmatige prostitutie plaatsvindt. Er is dezelfde dag bestuursdwang toegepast. De woning is verzegeld en de sloten zijn vervangen. Op 28 januari 2025 ontvangen huurders een besluit spoedeisende bestuursdwang.

3.4.

Partijen komen niet tot een vergelijk over de financiële afwikkeling van deze situatie. Wel wordt overeengekomen dat de huurovereenkomst voortijdig met wederzijds goedvinden wordt beëindigd. De woning is op 3 mei 2025 opgeleverd.

4. Het geschil

4.1.

Verhuurders stellen recht te hebben op een schadevergoeding en contractuele boetes. Na eiswijziging vorderen verhuurders huur tot aan 3 mei 2025 en twee aanvullende maanden huur, in totaal € 13.721,94, een schadevergoeding van € 25.528,88 , boetes ter hoogte van € 30.528,60, proceskosten en buitengerechtelijke incassokosten.

4.2.

Huurder voert verweer.

5. De beoordeling

Wel of geen toestemming

5.1.

Het meest verstrekkende verweer van huurder is dat zij toestemming had voor de onderverhuur aan deze huurder. Al daarom is zij niet aansprakelijk voor de gevolgen hiervan, aldus huurder. De kantonrechter komt tot het oordeel dat dit al niet opgaat omdat geen toestemming voor deze onderverhuur is verleend. Door verhuurders is uiteengezet op welke wijze partijen hadden afgesproken de onderhuur vorm te geven, namelijk door het voorstellen van de onderhuurder aan de verhuurder. Door huurder is weliswaar gesteld dat de beheerder van verhuurders op de hoogte is gebracht van de voorgenomen onderhuur door het versturen van inkomensgegevens van de onderhuurder aan de beheerder, maar hiervan is niet gebleken. Dit is ook uitdrukkelijk betwist door de beheerder. Maar zelfs al zouden deze gegevens zijn verstuurd is daarmee geen toestemming verleend. Dat deze toestemming altijd impliciet gegeven zou zijn, blijkt nergens uit. Integendeel, uit artikel 12 van de overeenkomst volgt dat huurder expliciete toestemming diende te verkrijgen.

Huurpenningen

5.2.

De huurovereenkomst is met wederzijds goedvinden beëindigd. Huurder is tot die datum nog wel huur verschuldigd. Partijen verschillen van inzicht over de vraag of de huur nu is opgeschort door verhuurder. Dat de huurovereenkomst, hoewel daarover wel is gerept door verhuurder, ook daadwerkelijk is opgeschort kan niet worden aangenomen. De sloten waren vervangen door het openbare gezag eind januari 2025 en huurder heeft vervolgens niets meer van zich laten horen. Huurder heeft pas verzocht om afgifte van de sleutel aan het einde van de huurovereenkomst. De sleutel is toen ook daadwerkelijk verstrekt door verhuurder. Het is dan in de tussentijd huurder geweest die heeft berust in de feitelijke situatie. Maar zelfs als sprake geweest zou zijn geweest van een opschorting, dan leverde een dergelijke opschorting, gelet op de genoemde omstandigheden geen tekortkoming van verhuurder op. De verplichting van huurder om huur te blijven betalen wordt hierdoor dus niet geraakt. Nu vast staat dat huurder van februari tot en met 3 mei 2025 geen huur meer heeft betaald, wordt zij tot betaling hiervan, zijnde € 8.337,38 (3 × € 2.692,28 + € 260,54), veroordeeld.

5.3.

Op grond van artikel 13 van de huurovereenkomst is 2 maanden huur verschuldigd in het geval “huurder / bewoners” zich niet als goede gebruiker hebben gedragen én de overeenkomst wordt ontbonden door verhuurder. Van een ontbinding is in dit geval geen sprake: partijen hebben immers de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd. De gevorderde 2 maanden huur wordt daarom afgewezen.

Boetebedingen

5.4.

Huurder stelt dat de boetebedingen moeten worden vernietigd. De kantonrechter ziet echter niet in waarom de boetebedingen vernietigbaar zouden zijn. Dit is door huurder ook niet verder onderbouwd.

5.5.

Verhuurder stelt dat een boete is verschuldigd vanwege handelen in strijd met artikel 11.1 a jo artikel 1 van de algemene voorwaarden. Kort gezegd gaat dit over het voorschrift dat het gehuurde uitsluitend gebruikt mag worden als woonruimte. Deze boete bedraagt volgens artikel 11.1 sub a € 20,00 voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 3.500,00. Verder wordt een boete gevorderd vanwege de wijziging van bestemming (artikel 1.3 jo 11.1 sub c). In dat verband is een boete verschuldigd van € 45,00 per dag met een maximum van € 7.500,00.

5.6.

Volgens huurder is zij geen boetes verschuldigd omdat de overtreding door de onderhuurder is begaan. Dit verweer wordt verworpen. Op grond van artikel 7:219 BW is huurder jegens verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken. Dat geen schade aan de woning is veroorzaakt maakt dat niet anders. Evenmin wordt dit anders in het geval zorgvuldigheid is betracht door huurder bij het aangaan van de onderverhuur.

5.7.

De kantonrechter overweegt dat vast staat dat de woning (ook) is gebruikt voor (illegaal) bedrijfsmatig gebruik. Dat betekent dat de woning niet uitsluitend is gebruikt is als woonruimte en ook dat de bestemming van het gehuurde is gewijzigd. Dit betekent dat in strijd met genoemde algemene voorwaarden is gehandeld en een boete is verschuldigd. Niet kan met voldoende zekerheid worden vastgesteld dat de overtreding al een aanvang heeft genomen voor 3 november 2025 (de datum die door een van de onderhuurders is genoemd tegen de handhavers). De overtreding is beëindigd op 23 januari 2025. Verder is het zo dat in onderhavig geval beide boetes zien op dezelfde feiten en bij toewijzing van beide boetes in essentie een dubbeltelling plaatsvindt. De kantonrechter wijst daarom uitsluitend de boete toe voor het niet gebruiken van de woning voor woonruimte. Dit telt op tot een bedrag van 80 x € 20,00= € 1.600,00. Er wordt geen aanleiding gezien dit bedrag te matigen.

5.8.

Niet kan worden aangenomen dat er een boete is verschuldigd omdat er is onderverhuurd (artikel 2 jo artikel 11.1 sub d). Onderhuur is immers op zichzelf expliciet toegestaan in de huurovereenkomst. Weliswaar is de wijze waarop de onderhuur heeft plaatsgevonden om verschillende redenen, zoals al overwogen, strijdig met de huurovereenkomst, maar niet is gebleken dat dit specifieke boetebeding daar op zou zien.

5.9.

Dan is er ook nog een boete gevorderd omdat onjuist opgeleverd zou zijn. Waaruit volg dat er op onjuiste wijze zou zijn opgeleverd is door verhuurder echter onvoldoende onderbouwd. Uit artikel 7:224 lid 2 BW (en de tussen partijen geldende algemene voorwaarden) volgt dat in het geval geen beschrijving is opgemaakt bij aanvang van de huur, wordt verondersteld dat het gehuurde door huurder is ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs. Dit tegenbewijs is niet geleverd. Het is goed denkbaar dat de kookplaat, quooker, toilet en badkamer onderhoud nodig hadden bij aanvang van de huurovereenkomst. Het enkel tonen van facturen is dan ook onvoldoende om aan te nemen dat schade is ontstaan ten tijde van de huurovereenkomst partijen. Van een onjuiste oplevering is dan ook niet gebleken.

Onjuiste oplevering

5.10.

Uit het voorgaande volgt ook dat de opleverschade die wordt gevorderd niet voor toewijzing in aanmerking komt.

Overige schade

5.11.

Wat betreft de overige schade wordt als volgt overwogen. Het is aannemelijk dat verhuurder schade heeft geleden door de tekortkomingen van huurder. De huurovereenkomst is immers naar aanleiding van de tekortkoming voortijdig en onverwacht geëindigd, de kwestie heeft veel tijd en aandacht in beslag genomen en het vinden van een nieuwe huurder heeft enige voeten in de aarde gehad. Als iemand op grond van een wanprestatie jegens een ander aansprakelijk is, kan de rechter de schade begroten op het bedrag van de winst die die door de ander is gemaakt (zie artikel 6:104 BW).

Door verhuurder is die winst berekend op € 1.538,60 (het verschil tussen de huurprijs die huurder betaalde aan verhuurder en huurder rekende aan haar onderhuurder). Dat door huurder ook nog kosten zijn gemaakt, en dus minder winst is gemaakt, is onvoldoende door huurder onderbouwd. Het verschil in waarborgsom welke door huurder is betaald aan verhuurder en de waarborgsom die door onderhuurder aan huurder is betaald, is, anders dan door verhuurder gesteld, niet te kwalificeren als winst. De schade wordt door de kantonrechter begroot op voornoemde winst.

5.12.

Dat huurder dan verder nog aansprakelijk zou zijn voor de courtagekosten van de makelaar die een nieuwe huurder heeft gezocht, er overige leegstandschade zou bestaan en overige kosten van in totaal ongeveer € 13.000,00 kan niet worden aangenomen. Deze kosten had verhuurder immers toch gehad na afloop van de huurovereenkomst. De juridische kosten welke naar verhuurder stelt meer dan € 12.000,00 zouden bedragen vallen onder het liquidatietarief en komen niet voor toewijzing in aanmerking.

5.13.

Huurder wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten € 1.931,00 (salaris gemachtigde 2,5 punten × € 432, explootkosten € 119,40 en vastrecht € 732,00) . Ook de buitengerechtelijke incassokosten, welke worden begroot op € 889,66, komen voor toewijzing in aanmerking.

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

veroordeelt huurder tot betaling van voor de huurachterstand tot aan 3 mei 2025, zijnde een bedrag van € 8.337,38, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf iedere contractuele betaaldag tot de dag der algehele voldoening;

6.2.

veroordeelt huurder tot betaling van € 1.538,60 bij wijze van schadevergoeding te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2025;

6.3.

veroordeelt huurder tot betaling van € 1.600,00 aan verschuldigde boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 januari 2025 tot de dag der algehele voldoening;

6.4.

veroordeelt huurder tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten € 889,66,

6.5.

veroordeelt huurder in de proceskosten welke worden begroot op € 1.931,00, welke worden verhoogd met de na dit vonnis ontstane kosten, vastgesteld op € 144,00;

6.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving en in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2026.

734