ECLI:NL:RBAMS:2026:2224

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 25/6050

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 6 maart 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiseres

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de vaststelling van de WOZ-waarde^[1]van haar woning door de heffingsambtenaar.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft met een gecombineerde aanslag van 30 april 2025 de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.543.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het belastingjaar 2025 opgelegd.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres met de uitspraak op bezwaar van 3 september 2025 ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.

1.3.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend met een intern waarde-advies.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 19 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan heeft de echtgenote van eiseres namens hen beiden deelgenomen. De heffingsambtenaar was aanwezig in de persoon van mr. H. Oderkerk , vergezeld door de taxateur [persoon 2] .

Feiten

2. Eiseres is samen met haar echtgenote eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning met bouwjaar 2000. De woning heeft een oppervlakte van 207 m² en ligt op een perceel van 436 m².

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit in beroep een waarde van € 1.421.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 1.543.000,-.

Beoordeling door de rechtbank

4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning correct heeft vastgesteld. Dit doet zij aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.

5. De rechtbank verklaart het beroep gegrond, maar laat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit heeft.

Motiveringsbeginsel

6. Eiseres voert allereerst aan dat in de uitspraak op bezwaar alleen staat dat de vergelijkingsobjecten niet gelijk zijn aan de woning, zonder verdere toelichting of uitleg. De rechtbank begrijpt dit als een beroep op het motiveringsbeginsel.

6.1.

In zijn verweerschrift heeft de heffingsambtenaar aangegeven het met eiseres eens te zijn dat in de uitspraak op bezwaar had moeten worden toegelicht waarom het gelijkheidsbeginsel niet van toepassing is. Omdat deze toelichting ontbreekt, concludeert de heffingsambtenaar tot gegrondverklaring van het beroep en is hij bereid om aan eiseres het griffierecht te vergoeden voor het instellen van beroep bij de rechtbank.

6.2.

De rechtbank stelt gelet op het voorgaande vast dat sprake is van een motiveringsgebrek in de bezwaarprocedure. De uitspraak op bezwaar is in zoverre in strijd met artikel 3:46 van Pro de Algemene wet bestuursrecht genomen. Het beroep is om die reden gegrond. Het bestreden besluit zal daarom worden vernietigd.

6.3.

De rechtbank zal hierna nog wel beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Afhankelijk daarvan zullen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit al dan niet in stand gelaten worden.

Toetsingskader

7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.^[2]De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld (de bewijslast). Bij de beoordeling of dit het geval is, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

9. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] verkocht op 5 augustus 2024 voor € 1.230.088,-;

- [adres 3] verkocht op 1 oktober 2024 voor € 1.200.054,-; en

- [adres 4] verkocht op 2 juli 2024 voor € 1.995.00,-.

11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het is niet vereist dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning; zij dienen om transactiewaarden te vergelijken en aan de hand daarvan de (vastgestelde) waarde van de woning te bepalen en onderbouwen. Alle drie de vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en qua soort, bouwjaar, oppervlakte en uitstraling voldoende vergelijkbaar met de woning. Vergelijkingsobjecten 1 en 2 liggen in dezelfde straat en zijn daarom qua ligging bijzonder goed vergelijkbaar. Vergelijkingsobject 3 bevindt zich weliswaar in een andere buurt ( [wijk] ), maar dat maakt het object in dit geval niet ongeschikt als referentie. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar bovendien aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De taxatiematrix maakt ook inzichtelijk dat de woningwaarde per m2 van de woning lager is dan de gemiddelde m2-prijs van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Gelet op het geheel van omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken voor de waardering van de woning. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Gelijkheidsbeginsel

12. Eiseres doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Daartoe heeft zij – in het kort – aangevoerd dat de waarde van de woning aanzienlijk hoger is vastgesteld dan die van twee nagenoeg identieke woningen in dezelfde straat. Het gaat om de woningen aan de [adres 5] en [adres 6] , die wat betreft oppervlakte, bouwjaar en bouwkenmerken gelijk zijn aan haar woning. Volgens eiseres is bij die woningen sprake van een begunstigend beleid, zonder dat daarvoor een objectieve en redelijke rechtvaardiging bestaat. De WOZ-waarde van de woning moet volgens eiseres daarom worden vastgesteld op € 1.421.000.- (de laagst vastgestelde waarde van de twee aangehaalde woningen).

12.1.

In het belastingrecht is voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel nodig dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, die veroorzaakt wordt door begunstigend beleid of een oogmerk van begunstiging, zonder dat daarvoor een objectieve en redelijke rechtvaardiging is. Begunstigend beleid houdt in dat het bestuursorgaan beleid heeft gevoerd dat bepaalde belanghebbenden heeft bevoordeeld boven andere belanghebbenden doordat een juiste rechtstoepassing achterwege wordt gelaten. Daarbij moet het bestuursorgaan de bedoeling hebben gehad die belanghebbenden te begunstigen. Een oogmerk van begunstiging betekent dat het bestuursorgaan zich ervan bewust is (of had moeten zijn) dat hij in een ander geval dan dat van de belanghebbende een begunstiging verleent door een juiste rechtstoepassing achterwege te laten. Daarnaast kan een beroep op het gelijkheidsbeginsel slagen als de meerderheidsregel is geschonden. Daarvan is sprake als in de meerderheid van de met het geval van belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven. Dit brengt mee dat degene die een beroep doet op de meerderheidsregel ten minste de meerderheid (de helft plus één) identieke objecten moet aanbrengen die lager gewaardeerd zijn dan de eigen woning. Dit betekent dat een incidentele lagere waardering van één andere (identieke) woning niet automatisch leidt tot een lagere waardevaststelling van een andere woning.^[3]De bewijslast ter zake van het gelijkheidsbeginsel rust op eiseres.

12.2.

Naar het oordeel van de rechtbank kan eiseres geen geslaagd beroep doen op het gelijkheidsbeginsel. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt.

12.3.

Ten aanzien van de woning aan de [adres 5] heeft de heffingsambtenaar erkend dat de WOZ-waarde lager is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer daarvan op de waardepeildatum. Dit komt volgens de heffingsambtenaar echter niet door een door hem gevoerd begunstigend beleid, maar door een onjuiste waardevaststelling van die woning als gevolg van een (incidentele) fout. De rechtbank acht aannemelijk dat de gunstige behandeling van de woning op nummer [adres 5] , die afwijkt van de WOZ-waarde van de woning, niet het gevolg is van een begunstigend beleid van de heffingsambtenaar. Hiervoor acht zij het volgende relevant. De heffingsambtenaar heeft een vergelijkingsstaatje van de woning en vier (qua oppervlakte, bouwjaar en architectuur) vergelijkbare woningen aan [adres 5] overgelegd. Hierin is alleen voor nummer [adres 5] een aanmerkelijk lagere oppervlakte (175 m2 in plaats van 207 m2) en – dienovereenkomstig – een lagere WOZ-waarde vermeld. Daarmee heeft de heffingsambtenaar een duidelijke verklaring gegeven voor het waarderingsverschil, namelijk de hantering van een andere (en onjuiste) oppervlakte. Dat het gaat om een
incidentelefout blijkt uit het feit dat in het WOZ-waardeloket intussen wel een gelijke (en juiste) gebruiksoppervlakte (van 207 m2) bij de woning op nummer [adres 5] is vermeld.

12.4.

De rechtbank acht ook aannemelijk dat de behandeling van de woning aan de [adres 6] , die afwijkt van de WOZ-waarde van de woning, niet het gevolg is van een begunstigend beleid. Partijen zijn het niet eens over de kwaliteitsaanduiding van de woning op [adres 6] . De heffingsambtenaar heeft, onder verwijzing naar het vergelijkingsstaatje, aangevoerd dat deze woning (als enige) een kwaliteitsaanduiding ‘
matig’ (in plaats van ‘
gemiddeld’) heeft. Dit verklaart de lagere WOZ-waarde volgens hem. Eiseres heeft ter zitting, met verwijzing naar foto’s van de gevels van de woningen, aangevoerd dat de kwaliteitsaanduiding hoger moet zijn vanwege een recente renovatie bij [adres 6] . De heffingsambtenaar heeft hierop aangegeven niet bekend te zijn met een renovatie en de kwaliteitsaanduiding te hebben gebaseerd op inventarisaties (waarvoor bijvoorbeeld verkoopgegevens worden gebruikt). Ongeacht de vraag of de door de heffingsambtenaar gebruikte kwaliteitsaanduiding juist is of niet, is niet (voldoende) gesteld of gebleken dat sprake is van een bewuste voorkeur of begunstigend beleid door de heffingsambtenaar. Een verschil in kwaliteitsaanduiding, ook als dit onjuist zou zijn, vormt op zichzelf geen aanwijzing voor een
bewusteafwijking van de juiste rechtstoepassing om een andere belanghebbende te bevoordelen. Dat is voor het aannemen van begunstigend beleid echter wel vereist (zie overweging 12.1).

12.5.

Het is verder niet gesteld of aannemelijk geworden dat de afwijkende behandeling van de eigenaren van de woningen aan [adres 5] en [adres 6] berust op een oogmerk tot begunstiging.

12.6.

Het voorgaande betekent dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel alleen nog kan slagen als wordt voldaan aan de voorwaarden van de meerderheidsregel. De rechtbank oordeelt dat dit niet het geval is en licht dat als volgt toe. De heffingsambtenaar heeft in het vergelijkingsstaatje vier vergelijkbare woningen aan de [adres 5] genoemd, waaronder de twee door eiseres aangevoerde woningen. De rechtbank heeft hiervoor vastgesteld dat bij de woning op nummer [adres 5] sprake is van een incidentele fout met een onjuiste waardevaststelling tot gevolg. Ten aanzien van de woning op [adres 6] heeft de rechtbank in het midden gelaten of sprake is van een onjuiste kwaliteitsaanduiding. De heffingsambtenaar heeft, verder onweersproken, aangevoerd dat de andere twee woningen – op nummer [adres 7] en [adres 8] – vrijwel identiek zijn aan de woning van eiseres en een (vrijwel) gelijke WOZ-waarde hebben. Dit betekent dat, zelfs als zowel nummer [adres 5] als [adres 6] (ook) identieke objecten zijn die (onterecht) lager zijn gewaardeerd, slechts in twee van de vier gevallen sprake is van een onjuiste wetstoepassing. Omdat dat geen meerderheid vormt (de helft plus één), wordt niet voldaan aan de meerderheidsregel.

Conclusie en gevolgen

13. Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is echter gegrond vanwege de schending van het motiveringsbeginsel. Daarom wordt de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigd, maar laat de rechtbank de rechtsgevolgen daarvan in stand. Dit betekent dat eiseres op formele gronden gelijk krijgt (zie overweging 6 – 6.3), maar dat zij inhoudelijk geen gelijk krijgt: de WOZ-waarde en de daarop gebaseerde aanslag in de onroerendezaakbelastingen blijven ongewijzigd (zie overweging 10 – 12.6). De heffingsambtenaar moet wel het griffierecht aan eiseres vergoeden. Eiseres heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt het bestreden besluit;

- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53,- aan eiseres moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.A.L. Wiersinga, rechter, in aanwezigheid van mr. J.J. Bakker, griffier.

griffier

rechter

Uitgesproken op 6 maart 2026.

De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Vernietiging WOZ-beschikking wegens motiveringsgebrek, inhoudelijk waarde gehandhaafd