ECLI:NL:RBAMS:2026:2032 - Rechtbank Amsterdam - Verzoek tot voorlopig getuigenverhoor en inzage inzake va...

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer / rekestnummer: C/13/777893 / HA RK 25-377

Beschikking van 5 februari 2026

in de zaak van

VINKEN VASTGOED B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

verzoekende partij,

hierna te noemen: Vinken Vastgoed,

advocaat: mr. T.A. Phijffer,

tegen

[verweerder],

wonende te [woonplaats 1] ,

verwerende partij,

hierna te noemen: [verweerder] ,

advocaat: mr. O.M.P.S. Bergh.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift, binnengekomen ter griffie op 31 oktober 2025, met producties,

- het verweerschrift, binnengekomen ter griffie op 9 januari 2025, met producties,

- het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 19 januari 2026, alsmede de zittingsaantekeningen van de griffier.

1.2.

De beschikking is bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

Vinken Vastgoed is sinds medio 2015 huurder van een gedeelte van de eerste etage van het pand gelegen aan de [locatie 1] (hierna: het pand) en verricht sinds dat moment ook vastgoedmanagementwerkzaamheden met betrekking tot het pand.

2.2.

[verweerder] is in 2016 eigenaar geworden van het pand. Hij heeft het pand gekocht als belegging en heeft het vastgoedmanagement van het pand voortgezet bij Vinken Vastgoed. Partijen hebben daartoe een vastgoedmanagementovereenkomst gesloten, waarin onder meer is bepaald dat Vinken Vastgoed belast is met technisch, commercieel en financieel (administratief) vastgoedmanagement, alsmede met aan het onroerend goed gerelateerd beleggingsbeheer. In Bijlage B bij deze overeenkomst is onder meer bepaald dat [verweerder] bij zelfstandige verkoop van het pand door Vinken Vastgoed een verkoopvergoeding van 1% van de verkoopprijs verschuldigd is.

2.3.

In de loop van 2024 hebben partijen gesproken over de wens van [verweerder] tot verkoop van het pand en over werkzaamheden ter optimalisatie daarvan, waaronder het verhuren van de leegstaande ruimte op de tweede verdieping, het verbeteren van installaties en het verduurzamen van voorzieningen, met het oog op het realiseren van een zo hoog mogelijke verkoopprijs.

2.4.

In het najaar van 2024 vond Vinken Vastgoed een kandidaat-koper voor het pand: Habitat Development B.V. (hierna: Habitat). Op 5 december 2024 heeft Vinken Vastgoed aan [verweerder] gemaild:

“
Nog ter bevestiging: we hebben een kandidaat koper voor je kantoorpand. Koopsom bedraagt € 7.850.000,00 kk. Zoals besproken laten ze nu een LOI opstellen door Houthoff notarissen te [locatie 2] . Uitgangspunt is een ‘as is, where is’ transactie zonder voorbehouden met een leveringsdatum in maart 2025. We zullen alle op en aanmerkingen laten verwerken in de LOI en daarna alle stukken tbv de DD aanleveren. Zoals afgesproken zal ons fee € 110.000,00 excl. BTW bedragen, te betalen bij levering.”

2.5.

Op 26 januari 2025 heeft [verweerder] een Letter of Intent ondertekend met Habitat betreffende de aankoop van het pand. Deze verkoop is uiteindelijk niet doorgegaan.

2.6.

De inspanningen van Vinken Vastgoed hebben ertoe geleid dat de ruimte op de tweede verdieping per 15 januari 2025 is verhuurd aan [koper] .

2.7.

Later in 2025 is het pand door [verweerder] via [bedrijf] aan een derde verkocht en geleverd. Vinken Vastgoed was bij deze verkoop niet betrokken.

2.8.

[verweerder] heeft bij het beëindigen van de vastgoedmanagementovereenkomst een exit-fee van € 6.500,- aan Vinken Vastgoed betaald.

2.9.

Vinken Vastgoed heeft [verweerder] bij brief van 21 augustus 2025 aansprakelijk gesteld en aanspraak gemaakt op een beloning voor door haar verrichte werkzaamheden betreffende de verkoop van het pand.

3.De verzoeken en het verweer

3.1.

Vinken Vastgoed verzoekt de rechtbank om op grond van artikel 196 Rv Pro een voorlopig getuigenverhoor te bevelen. Voorts verzoekt zij op grond van artikel 194 Rv Pro afschrift van bepaalde stukken aan haar te bevelen. Zij legt aan deze verzoeken ten grondslag dat zij haar bewijspositie wil concretiseren en haar procespositie wenst te bepalen. Zij wil feiten bewijzen waaruit volgt dat [verweerder] aan Vinken Vastgoed (een exclusieve en doorlopende) opdracht heeft gegeven het pand te verkopen en/of werkzaamheden te verrichten gericht op verkoop. Zij wil onderzoeken of zij in rechte een beloning (ex artikel 7:411 BW Pro) kan vorderen dan wel een vordering op grond van onrechtmatige daad kan instellen.

3.2.

Vinken Vastgoed wil getuigen horen over feiten en omstandigheden betreffende:

de totstandkoming, inhoud en reikwijdte van de vastgoedmanagementovereenkomst tussen partijen,
de vraag of en hoe een opdracht tot verkoop van het pand is gegeven, welke afspraken daarbij zijn gemaakt, welke werkzaamheden in dat kader zijn verricht en welke betekenis toekomt aan de e-mail van 5 december 2024,
de totstandkoming en uitvoering van afspraken over de verhuur van de leegstaande ruimte op de tweede verdieping en het verband met de huurovereenkomst van Vinken Vastgoed zelf,
de afspraken en communicatie over het aanblijven van Vinken Vastgoed als huurder van het pand en het niet beëindigen van haar eigen huurovereenkomst,
de gehanteerde verkoopstrategie, de rol en werkzaamheden van [makelaar] en de contacten met [verweerder] hierover,
het protest van Vinken Vastgoed in april en mei 2025 tegen het handelen van [verweerder] en de daaropvolgende communicatie tussen partijen,
de aard en omvang van de door Vinken Vastgoed voor [verweerder] verrichte werkzaamheden, wie daarbij betrokken waren en wat [verweerder] daarvan wist,
de uiteindelijke verkoop van het pand door [verweerder] en de communicatie daarover met Vinken Vastgoed.

3.3.

Vinken Vastgoed verzoekt om in ieder geval als getuigen te horen:

de heer [naam 1] , [functie] Vinken Vastgoed, wonende te [woonplaats 2] ;
de heer [verweerder] , verweerder, wonende te [woonplaats 1] ;
mevrouw [naam 3] , werkzaam bij Vinken Vastgoed, wonende te [woonplaats 3] ;
mevrouw [naam 4] , werkzaam bij Vinken Vastgoed, wonende te [woonplaats 4] ;
de heer [naam 5] , werkzaam bij Vinken Vastgoed, wonende te [woonplaats 5] .

3.4.

Daarnaast verzoekt Vinken Vastgoed dat de rechtbank zal bepalen dat [verweerder] aan Vinken Vastgoed een afschrift zal verstrekken van:

de aankoopovereenkomst waarmee [verweerder] de eigendom van het pand heeft verworven;
een taxatierapport van het pand uit 2019;
het taxatierapport van het pand van maart 2025;
de verkoopovereenkomst van het pand van medio 2025.

3.5.

[verweerder] voert verweer tegen de verzoeken. Hij betwist dat een exclusieve doorlopende opdracht tot verkoop aan Vinken Vastgoed is verstrekt. Alleen voor de eventuele verkoop aan Habitat is een ad hoc-vergoeding overeengekomen, te betalen bij daadwerkelijk levering van het pand aan Habitat. De verrichte werkzaamheden ter optimalisatie van het pand vielen onder de reguliere beheervergoeding uit hoofde van de vastgoedmanagementovereenkomst. Volgens [verweerder] voldoet het verzoek tot het horen van getuigen niet aan de eisen van artikel 196 Rv Pro. Vinken Vastgoed heeft onvoldoende belang bij het verzochte verhoor en het verzoek is te ruim, onvoldoende concreet en afgebakend en disproportioneel. [verweerder] voert daarnaast aan dat het verzoek tot afgifte van stukken moet worden afgewezen, omdat Vinken Vastgoed onvoldoende rechtmatig belang heeft bij de gevraagde stukken. Volgens [verweerder] is niet inzichtelijk gemaakt dat de verzochte stukken relevant zijn voor de door Vinken Vastgoed gestelde rechtsbetrekking, te weten een vermeende opdracht tot verkoop en een aanspraak op vergoeding.

4.De beoordeling

Het voorlopig getuigenverhoor

Het beoordelingskader van het voorlopig getuigenverhoor

4.1.

Een voorlopig getuigenverhoor heeft als doel de verzoeker in staat te stellen duidelijkheid te verkrijgen over bepaalde feiten waarvan hij in een eventuele procedure de bewijslast zal hebben. Daarnaast biedt het de verzoeker de mogelijkheid zijn proceskansen beter te kunnen inschatten.

4.2.

Een verzoek tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor kan worden toegewezen in de gevallen waarin volgens de wet het bewijs door getuigen is toegelaten. Uitgangspunt daarbij is dat de feiten die met het verhoor bewezen kunnen worden tot een beslissing van de zaak kunnen leiden. Op grond van artikel 196 Rv Pro zal een verzoek tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor alleen worden afgewezen als: (1) de informatie die verlangd wordt, niet voldoende bepaald is, (2) onvoldoende belang bestaat bij het houden van een voorlopig getuigenverhoor, (3) het verzoek in strijd is met de goede procesorde, (4) sprake is van misbruik van bevoegdheid of (5) andere gewichtige redenen bestaan die zich verzetten tegen het voorlopig getuigenverhoor. Als geen van deze situaties zich voordoet en het verzoek verder aan alle vereisten voldoet, wordt het verzoek toegewezen.

Het verzoek voldoet gedeeltelijk aan de eisen

4.3.

De rechtbank stelt voorop dat niet in geschil is dat Vinken Vastgoed terzake de verkoop via [bedrijf] geen aanspraak kan maken op een vergoeding van 1% van de verkoopprijs als bedoeld in bijlage B bij de Overeenkomst. Ook is niet in geschil dat Vinken Vastgoed in de loop van 2024 en 2025 werkzaamheden heeft verricht die zagen op de verduurzaming van het pand en het verhuurd krijgen van de leegstaande ruimte op de tweede verdieping. In geschil is of deze werkzaamheden vallen onder de reguliere werkzaamheden op grond van de vastgoedmanagementovereenkomst dan wel of deze werkzaamheden zijn verricht in het kader van een afzonderlijke opdracht waarvoor een aanvullende vergoeding verschuldigd is.

4.4.

Vinken Vastgoed heeft in haar verzoekschrift een breed scala aan feiten en omstandigheden genoemd waarover zij getuigen wenst te horen, zoals weergegeven onder 3.2. Ter zitting heeft zij haar verzoek nader geconcretiseerd. Zij heeft toegelicht dat zij door middel van het voorlopig getuigenverhoor opheldering wenst te verkrijgen over (i) de totstandkoming van een mondelinge (doorlopende) verkoopopdracht in het najaar van 2024, (ii) de gemaakte afspraken over een vergoeding bij verkoop en de betekenis van de e-mail van 5 december 2024 in dit verband, en (iii) de nadere afspraken die in het voorjaar van 2025 zijn gemaakt nadat de voorgenomen verkoop aan Habitat geen doorgang heeft gevonden, over de voortzetting van de verkoop en de voorwaarden waaronder dat zou plaatsvinden.

4.5.

Deze feiten en omstandigheden worden door [verweerder] betwist en kunnen, indien bewezen, relevant zijn voor de beoordeling door Vinken Vastgoed van haar rechtspositie en van de vraag of en op welke grondslag zij een vordering zal instellen. Daarmee heeft Vinken Vastgoed in zoverre een voldoende belang bij het horen van getuigen en is het verzoek voldoende bepaald. De genoemde onderwerpen lenen zich bovendien voor bewijslevering door middel van getuigenverhoor.

4.6.

Voor zover het verzoek ziet op feiten en omstandigheden betreffende de totstandkoming en inhoud van de vastgoedmanagementovereenkomst heeft Vinken Vastgoed in het licht van de schriftelijke vastgoedmanagementovereenkomst onvoldoende geconcretiseerd welk belang zij heeft bij het horen van getuigen daarover in dit stadium. Hetzelfde geldt voor feiten en omstandigheden betreffende de uiteindelijke verkoop door [verweerder] van het pand. Vast staat immers dat deze verkoop heeft plaatsgevonden en dat Vinken Vastgoed daar geen betrokkenheid bij heeft gehad. In zoverre zal het getuigenverhoor derhalve worden afgewezen.

4.7.

Vinken Vastgoed heeft verzocht om het horen van vijf getuigen, waaronder haar [functie] en drie medewerkers. Ter zitting heeft zij toegelicht dat deze personen allen betrokken zijn geweest bij de gesprekken met [verweerder] . [verweerder] heeft dit niet betwist, maar aangevoerd dat het horen van vijf getuigen disproportioneel belastend is en dat kan worden volstaan met schriftelijke verklaringen wat betreft de bestuurder en de medewerkers van Vinken Vastgoed. De rechtbank volgt dit verweer niet, nu schriftelijke verklaringen niet gelijk gesteld kunnen worden met getuigenverklaringen die onder ede worden afgelegd en waarbij ruimte bestaat voor nadere bevraging. Wel zal de rechtbank met het oog op de goede procesorde bepalen dat voorafgaand aan het voorlopig getuigenverhoor schriftelijke verklaringen in het geding moeten worden gebracht (zie hierna onder 4.8). Gelet op de (onbetwiste) betrokkenheid van de voorgedragen getuigen, acht de rechtbank het verzoek tot het horen van deze vijf getuigen niet disproportioneel. Het verzoek zal in zoverre worden toegewezen.

Het verdere verloop van de procedure

4.8.

De rechtbank zal met het oog op de goede procesorde bepalen dat Vinken Vastgoed voorafgaand aan het voorlopig getuigenverhoor schriftelijke verklaringen van de vier bij haar werkzame getuigen aan de rechtbank dient te doen toekomen, waarbij deze getuigen ieder voor zich en zoveel mogelijk in hun eigen woorden beschrijven wat zij uit eigen wetenschap kunnen verklaren over de relevante onderwerpen (zie 4.4. t/m 4.6).

4.9.

Bij het oproepen van de getuigen moet er rekening mee worden gehouden dat het verhoor van een getuige ten minste 60 minuten duurt. De namen en woonplaatsen van de getuigen en de tijdstippen waartegen zij zijn opgeroepen, moeten ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en aan de griffier van de rechtbank worden opgegeven.

4.10.

Omdat de advocaat van [verweerder] al in het bezit is van het verzoekschrift en een afschrift van deze beschikking ontvangt, is Vinken Vastgoed niet gehouden [verweerder] een afschrift van deze stukken te verstrekken.

4.11.

Partijen moeten er op voorbereid zijn dat de rechter-commissaris na afloop van de getuigenverhoren op diezelfde zitting kan bevelen om inlichtingen over de zaak te vragen, partijen gelegenheid te geven hun stellingen nader te onderbouwen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Zij moeten daarom in persoon op de getuigenverhoren verschijnen.

Het inzageverzoek

4.12.

Vinken Vastgoed heeft daarnaast verzocht om afschrift van de aankoopovereenkomst van het pand uit 2016, taxatierapporten uit 2019 en 2025 en de verkoopovereenkomst van het pand uit 2025.

Het beoordelingskader van het verzoek tot het verstrekken van afschrift

4.13.

Op grond van artikel 194 lid 1 Rv Pro heeft een partij bij een rechtsbetrekking tegenover degene die beschikt over bepaalde gegevens over die rechtsbetrekking, recht op inzage, afschrift of uittreksel van die gegevens als zij daarbij voldoende belang heeft. Hieruit volgen vier voorwaarden voor de toewijzing van een verzoek op grond van artikel 194 Rv Pro, namelijk (1) degene die informatie verlangt moet partij zijn bij een rechtsbetrekking, (2) de verlangde informatie moet voldoende bepaald zijn, (3) de verzoekende partij moet voldoende belang hebben bij het verzoek en (4) degene van wie inzage wordt verlangd moet over de gevraagde informatie beschikken. Als aan één van deze voorwaarden niet wordt voldaan, moet het verzoek worden afgewezen.

Het verzoek tot inzage wordt afgewezen

4.14.

Ten aanzien van de aankoopovereenkomst van het pand heeft Vinken Vastgoed ter zitting verklaard dat zij daarbij geen belang heeft. Dit onderdeel van het verzoek zal reeds daarom worden afgewezen.

4.15.

Voor zover Vinken Vastgoed heeft gesteld dat beide taxatierapporten relevant zijn voor de bepaling van een redelijk loon, overweegt de rechtbank dat Vinken Vastgoed ter zitting heeft bevestigd dat zij geen beroep kan doen op de in bijlage B bij de vastgoedmanagementovereenkomst opgenomen verkoopvergoeding van 1% van de verkoopprijs. Vinken Vastgoed heeft onvoldoende toegelicht waarom een eventuele waardestijging van het pand, die zou kunnen blijken uit de taxatierapporten, (juridisch) relevant zou kunnen zijn voor de vaststellen van een redelijk deel van het loon ex artikel 7:411 BW Pro. In deze fase van het geding heeft zij derhalve onvoldoende belang bij deze stukken in het kader van de door haar gestelde rechtsbetrekking.

4.16.

Ten aanzien van de verkoopovereenkomst heeft Vinken Vastgoed aangevoerd dat zij wil nagaan of [verweerder] aan de koper garanties heeft verstrekt over de duur van de huurovereenkomst van Vinken Vastgoed betreffende een gedeelte van de eerste etage van het pand. Dergelijke garanties zien echter op de rechtsbetrekking tussen [verweerder] en de koper. Vinken Vastgoed heeft onvoldoende onderbouwd welk rechtmatig belang zij heeft bij dit stuk in het kader van de door haar gestelde rechtsbetrekking, die ziet op een opdracht tot verkoop en vergoeding voor haar werkzaamheden.

4.17.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat Vinken Vastgoed onvoldoende rechtmatig belang heeft bij afgifte van de verzochte stukken. Het inzageverzoek zal daarom in zijn geheel worden afgewezen.

De proceskosten

4.18.

Nu het verzoek tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor gedeeltelijk wordt toegewezen en het verzoek tot afgifte van stukken wordt afgewezen, zal de rechtbank de proceskosten tussen partijen compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

beveelt een voorlopig getuigenverhoor van de getuigen genoemd onder 3.3 en met inachtneming van wat onder 4.4. t/m 4.6 is bepaald,

5.2.

benoemt mr. M.E.M. James-Pater tot rechter-commissaris,

5.3.

bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden in het gerechtsgebouw te Amsterdam aan de Parnassusweg 280 op een nader te bepalen zittingsdag,

5.4.

bepaalt dat de zaak wordt aangehouden tot
5 maart 2026om partijen
in de gelegenheid te stellen de schriftelijke verklaringen bedoeld in 4.8 over te leggenen hun verhinderdata en die van de op te roepen getuigen voor de maanden
april tot en met juni 2026door te geven aan de griffier van deze rechtbank (t.a.v. rekestenadministratie van de Afdeling privaatrecht, team Handelszaken), waarna een datum voor verhoor zal worden bepaald,

5.5.

bepaalt dat Vinken Vastgoed zelf zorg dient de dragen voor het deugdelijk oproepen van de te horen getuigen
,

5.6.

wijst het anders of meer verzochte af,

5.7.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. M.E.M. James-Pater, rechter, bijgestaan door mr. S.D. Gerick, griffier en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2026.