ECLI:NL:RBAMS:2026:2006 - Rechtbank Amsterdam - Toestemming tijdelijke ontruiming voor dringende renovati...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 12002666 KK EXPL 25-844

vonnis van: 18 februari 2026

func.: 569

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Libra International B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Libra

gemachtigde: mr. A. van Dorsten

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

[namen dochters] (dochters).

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 10 december 2025, met producties, heeft Libra een voorziening gevorderd.

De mondelinge behandeling is gehouden ter terechtzitting van 4 februari 2026. Libra is verschenen bij mevrouw [naam 1] en de heer [naam 2] vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen vergezeld door haar twee dochters, [naam 3] en [naam 4] . [gedaagde] heeft vóór de mondelinge behandeling een schriftelijk stuk in het geding gebracht. De gemachtigde van Libra heeft zich tijdens de zitting bediend van schriftelijke pleitaantekeningen. Alle stukken zijn aan het procesdossier toegevoegd. Partijen hebben tijdens de zitting hun standpunten naar voren gebracht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

Libra verhuurt aan [gedaagde] de woning gelegen aan het adres [adres 1] – hierna het gehuurde of de woning –. De huurovereenkomst is met een rechtsvoorganger van Libra aangegaan met de echtgenoot van [gedaagde] , wijlen [erflater] in 1984. [gedaagde] bewoont het gehuurde met haar zoon.

1.2.

Libra wil het gehele pand aan de [locatie] splitsen. Libra heeft [gedaagde] daarvan per brief van 4 oktober 2024 op de hoogte gesteld.

1.3.

Tussen partijen is een kort geding procedure bij de kantonrechter te Amsterdam gevoerd. Partijen hebben een vaststellingsovereenkomst gesloten die is vastgelegd in een proces-verbaal d.d. 22 april 2025. Daarin is opgenomen dat [gedaagde] medewerkers van Libra zal toelaten op 21 mei 2025 ter inspectie van het gehuurde en om een puntentelling van het gehuurde op te maken. Voorts is overeengekomen dat Libra geen huurverhoging zal doorvoeren naar aanleiding van de puntentelling maar dat zij wel zich het recht voorbehoudt om de jaarlijkse huurverhoging toe te passen.

1.4.

Naar aanleiding van de inspectie is vastgesteld dat het gehuurde 151 punten heeft. Tevens is vastgesteld dat de volgende werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd:
‘Woonkamer:- het plafond in de woonkamer te vervangen voor een brandwerend plafond- hoekverbindingen ramen voor nazienSlaapkamer voorzijde:- naden gipsplafond dichtsmeren met stucwerk- houten plintjes verwijderen, dichtsmeren kieren rondom, daarna plintjes terugHal:- plafond plastic/karton verwijderen- Brandwerkend plafond aanbrengen- Rookmelder plaatsenMeterkast : plafond brandwerend makenToilet- aanbrengen natuurlijke ventilatie onder in de deur door middel van het plaatsen van een rooster in verband met vloerdikte- plafond verwijderen en aanbrengen gipsplaat plafond- aanbrengen kitrand onder toiletpotKeuken:- Onderkastjes en bovenkasten nazien en werkend maken- het door aannemersbedrijf Feenstra laten plaatsen van een boilerAchtergevel [adres 1] :- Schilderwerk nazien en indien nodig schilderen- Uithouder ontroesten en verven- Loze rookgasafvoer verwijderenKamer linksachter:- verwijderen en aanbrengen gipsplaten plafondDouche:- verwijderen en aanbrengen gipsen plafond- waterbestendige verf aanbrengen- tegelwerk vloer in aansluiting staande rand: voegen herstellen- aanbrengen natuurlijke ventilatieKlein halletje naar slaapkamer achter:- verwijderen en aanbrengen gipsplaten plafondZolder berging linksachter:- plafond verwijderen en aanbrengen gipsplaten plafond, naden dicht smeren- deur berging vervangen door een 30mm multiplex deur’

1.5.

Libra heeft getracht met [gedaagde] tot afspraken te komen teneinde voornoemde werkzaamheden uit te voeren en heeft haar onder meer in oktober 2025 een werkovereenkomst toegezonden. [gedaagde] heeft de werkovereenkomst niet ondertekend en heeft niet gereageerd.

Vordering en verweer

2. Libra vordert bij dagvaarding dat de kantonrechter [gedaagde] – bij uitvoerbaar te verklaren vonnis veroordeelt om onder de voorwaarden omschreven onder randnummer 29 van de dagvaarding, te weten het aanbieden van de wisselwoning op [adres 2] en de verzorging van de verhuizing dan wel betaling van de verhuiskosten, de uitvoering van de onder randnummer 28 (1.4) genoemde werkzaamheden in het gehuurde te gedogen, en hiertoe het gehuurde binnen uiterlijk een week na het in dezen te wijzen vonnis, tijdelijk te ontruimen en verlaten, bij gebreke waarvan de tijdelijke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm, dan wel op straffe van een dwangsom. Tot slot vordert Libra veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3. Libra stelt daartoe – kort gezegd – dat zij een spoedeisend belang heeft bij de vordering. Het pand kan in 2026 nog gesplitst worden op grond van het huidige beleid van de gemeente Amsterdam. Na 2026 is de verwachting dat woningen boven de 144 punten maar onder de 187 punten, zoals die van [gedaagde] , niet meer gesplitst mogen worden op grond van gewijzigd beleid. Voor [gedaagde] betreft het enkel een juridische splitsing. Aan haar woonsituatie verandert niets wat betreft de omvang van het gehuurde. Anders dan zij stelt zal zij na uitvoering van de werkzaamheden niet haar zolder verliezen. Tevens behoudt zij dezelfde huurprijs. De werkzaamheden kwalificeren als dringend, niet enkel voor de splitsing en zien onder meer op het brandveiliger maken van de woning. Libra heeft een wisselwoning voor [gedaagde] , namelijk de woning op 1-hoog van hetzelfde pand. De bewoners die daar nu gebruik van maken doen dat via een anti-kraak constructie en kunnen op korte termijn het pand verlaten. Libra is bereid om de vergoeding voor de verhuizingskosten te voldoen en nadere afspraken te maken over de spullen die in de woning eventueel kunnen blijven. Gelet op de aard van de werkzaamheden dient [gedaagde] het gehuurde te verlaten. Libra verwacht twee maanden nodig te hebben voor de werkzaamheden met een eventuele uitloop van een maand.

4. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer en voert – kort gezegd – aan dat met een dergelijke vordering haar grondrechten worden aangetast. Tevens heeft zij grote zorgen over haar goederen die zich in de woning bevinden en vindt zij het niet juist dat Libra gebruik maakt van haar (nuts)voorzieningen. Zij kan thans ook niet overzien of zij haar berging op de zolder zal verliezen. Zij heeft daarom de aangeboden wisselwoning op 1 hoog geweigerd, waar bovendien mensen in wonen op dit moment. Voorts kwalificeert zij de werkzaamheden niet als dringend maar ziet deze als verbouwingswerkzaamheden. De in de woning aangebrachte plafonds zijn door [gedaagde] gekocht en zijn kwalitatief goed. Tot slot is zij niet akkoord met de wijze van bejegening van de zijde van Libra die zij als onbehoorlijk en intimiderend ervaart. Het vertrouwen in Libra is weg.

Beoordeling

5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [gedaagde] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd dan wel of deze vordering in kort geding kan worden ingesteld. Het volgende is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

6. Het spoedeisend belang in deze zaak is niet betwist. Daarnaast heeft Libra afdoende haar spoedeisend belang onderbouwd met betrekking tot de voorgenomen splitsing en volgt deze uit de aard van een groot deel van de werkzaamheden, in ieder geval voor zover deze zijn gericht op het verhogen van de brandveiligheid.

7. Artikel 7:220 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) bepaalt dat indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid moet geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.

8. Daarnaast is in artikel 7:220 lid 2 BW Pro bepaald dat lid 1 van overeenkomstige toepassing is wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder, redelijk voorstel doet. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. In dit geval staat tussen partijen vast dat het gaat om de laatste variant gaat.

9. Uitgangspunt van de renovatieregeling is dat de verhuurder een (redelijk) schriftelijk voorstel doet aan de huurder. Het voorstel moet redelijk zijn gelet op de belangen van de huurder en die van de verhuurder. Daarbij spelen onder meer de volgende omstandigheden een rol: de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder (bij niet-medewerking van de huurder), de huurprijsverhoging en de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en de overige omstandigheden van het geval. De verhuurder zal moeten stellen en zo nodig bewijzen dat zijn voorstel redelijk is.

10. De kantonrechter is van oordeel dat het overgrote deel van de werkzaamheden valt te kwalificeren als dringende werkzaamheden. Het is mede in het belang van [gedaagde] om een woning brandveiliger te maken. Dat zij bijvoorbeeld de plafonds kwalitatief goed vindt zegt niets over de veiligheid daarvan. [gedaagde] dient aan de dringende werkzaamheden haar medewerking te verlenen.

11. Ten aanzien van de werkzaamheden die niet daartoe kwalificeren maar vallen onder artikel 7:220 lid 2 BW Pro, zoals met name de werkzaamheden in de keuken, een deel van de werkzaamheden aan de achtergevel en werkzaamheden in de douche wordt geoordeeld dat Libra er op goede gronden belang bij heeft de woning aan te passen aan de eisen van deze tijd. Daarbij is voldoende aannemelijk dat dit voor [gedaagde] een verhoging van het woongenot zal opleveren. Voorts staat daartegenover dat Libra:
a.) aan [gedaagde] een wisselwoning in hetzelfde pand aanbiedt;
b.) de verhuizing dan wel de kosten van de verhuizing van [gedaagde] op zich
neemt;
c.) [gedaagde] weer, als voorheen, laat beschikken over de berging/zolder na
terugkomst;
d. in de werkovereenkomst heeft aangeboden om de kosten van het gebruik van de
nutsvoorzieningen te compenseren voor zover zij het gebruikelijke verbruik
overstijgen;
e.) de huurprijs niet verhoogt na terugkomst van [gedaagde] , met uitzondering van
de jaarlijkse huurverhoging.

12. Gelet op het voorgaande is voldoende aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat het voorstel, voor zover betrekking hebbende op renovatiewerkzaamheden, redelijk is.

13. Dat [gedaagde] de bejegening van Libra als onbehoorlijk en intimiderend ervaart kan de kantonrechter niet uit de stukken destilleren. Dit is niet voldoende aannemelijk geworden. De kantonrechter kan partijen enkel meegeven om respectvol en transparant over en weer te communiceren. Dat de grondrechten van [gedaagde] zijn geschonden is eveneens onvoldoende aannemelijk geworden.

14. Dat betekent dat de kantonrechter de vordering toewijst met inachtneming van het volgende. De vordering is enkel toewijsbaar onder de voorwaarde dat Libra voldoet aan hetgeen onder rov. 11. is opgenomen. Voorts dient de ontruiming in duur beperkt te worden met inachtneming van de, onweersproken, door Libra geplande duur van de werkzaamheden. Libra heeft meegedeeld dat de werkzaamheden twee maanden zullen duren met een mogelijke uitloop van een maand. Een dergelijke uitloopperiode acht de kantonrechter in verhouding tot de twee maanden te ruim, temeer nu [gedaagde] een urgent belang heeft dat de werkzaamheden en haar gedwongen verblijf elders zo kort mogelijk duurt. De kantonrechter zal de ontruiming toestaan voor de duur van twee maanden met een uitloop van een week. Door middel van dit vonnis kan Libra de ontruiming bewerkstelligen. Daarom heeft Libra geen belang bij een dwangsom. Dit deel van de vordering wordt afgewezen.

15. Libra is op goede gronden een procedure gestart omdat [gedaagde] niet reageerde op verzoeken van de zijde van Libra. Gelet daarop en gelet op de uitkomst in deze procedure wordt [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten als hierna te melden.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan de [adres 1] , uiterlijk 14 dagen na heden, tijdelijk en geheel met het hare en de haren voor de duur van de onder 1.4 genoemde werkzaamheden, te ontruimen en te verlaten, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

bepaalt dat de duur van de ontruiming van het gehuurde maximaal twee maanden en een week betreft ingaande de dag na de daadwerkelijke ontruiming;

verbindt aan de veroordelingen onder I. en II. de voorwaarde dat Libra voldoet aan de voorwaarden als opgenomen onder rechtsoverweging 11.;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Libra begroot op:
exploot € 146,14
salaris € 760,00
griffierecht € 135,00
-----------------
totaal € 1.041,14
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 72,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. J.F. Kuiken, kantonrechter, op 18 februari 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.