Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11851638 \ CV EXPL 25-11549
Vonnis van 13 februari 2026
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. C.A. Gentile Martin,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
niet verschenen,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 1] ,
gemachtigde: mr. P.J. van der Putt,
gedaagde partijen,
hierna afzonderlijk te noemen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en tezamen [gedaagden]
Zaak in het kort
[eiser] verhuurde woonruimte aan [gedaagden] [eiser] vordert van hen onder meer betaling van huurachterstand en schadevergoeding. De huurovereenkomst wordt ambtshalve vernietigd op grond van een oneerlijke handelspraktijk van [eiser] . Verder heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat [gedaagden] de gestelde schade hebben veroorzaakt. Zijn vorderingen worden daarom afgewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 augustus 2025 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het tussenvonnis van 10 oktober 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
1.2.
Op 14 januari 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiser] is verschenen [naam] , de echtgenote van [eiser] en mede-eigenaar van de verhuurde woonruimte, en zijn gemachtigde. [gedaagde 2] is verschenen met haar gemachtigde. Partijen hebben hun stellingen toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2. De feiten
2.1.
[gedaagden] hadden een affectieve relatie en zijn de ouders van een minderjarig kind. Met ingang van 1 september 2023 hebben [gedaagden] van [eiser] de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats 1] gehuurd voor de duur van negen maanden. In de schriftelijke huurovereenkomst is onder meer vermeld:
“
Het gehuurde, bestemming
Het gehuurde, bestemming
Artikel 1: Woonruimte Pro
De verhuurder verhuurt aan de huurder (…) de kamer gelegen links achterin tegen de voordeur aan. [adres] te [woonplaats 1] (…)
Artikel 2 (…)
(…) Huur heeft betrekking tot 1 kamer
Artikel 3 (…)
De verhuurder is zelf de eigenaar van de woning en heeft zelf zijn hoofdverblijf in de woning. (…)
Leveringen en Diensten
Exclusieve leveringen en diensten zijn:
Gas en elektriciteit [Water] [Televisiekabel] [Internet]
Artikel 5: Inventaris Pro
Bij de huurprijs is inbegrepen het gebruik van de in het gehuurde aanwezige stoffering en inventaris (…).
Artikel 6: Gebruik Pro van de volgende zaken
Verhuurder verleent hierbij toestemming voor het:
Gebruik/medegebruik van badkamer [toilet] [keuken] [terras]
Duur, Verlenging en Opzegging
Artikel 9: Duur Pro
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de tijd van 9 maanden, ingaande op 1 september 2023 en dus eindigend op 31 mei 2024.
(…)
Artikel 12: Opzegtermijn Pro huurder en verhuurder
(…) De opzegging moet gedaan worden tegen de eerste of de zestiende van de maand. De opzegging geschiedt bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploot. De opzegtermijn geldt hierbij voor de verhuurder 1 maand. (…)
Betalingsverplichting, betaalperiode en borgstelling
(…) Artikel 15: Huurprijs Pro
Per betaalperiode van een per maand bedraagt: [de huurprijs € 1.300,-] (…)
Artikel 17: Borgstelling Pro
(…) de huurder [is] een bedrag (…) verschuldigd aan de verhuurder als waarborgsom (…) na het beëindigen van de huurovereenkomst (…) zal door de verhuurder de waarborgsom (…) worden terugbetaald, uiterlijk één maand na oplevering van het gehuurde. Het is de huurder niet toegestaan om het bedrag van de waarborgsom met een huurtermijn te verrekenen.
Artikel 18: Wijziging Pro huurprijs geliberaliseerde huurwoning
Lid 1. (…) Huurprijswijziging vindt jaarlijks plaats (…)
Lid 2. (…) de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer (…)
Onderhoud
Artikel 19: Staat Pro van Onderhoud
(…) Mocht er bij aanvang van deze huurovereenkomst geen inspectierapport zijn gemaakt, dan wordt het gehuurde geacht te zijn opgeleverd en aanvaard in de staat die de huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. (…)
Artikel 22: Aansprakelijk Pro
De huurder is aansprakelijk voor schade aan de woning die is ontstaan door een aan hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan, behoudens brandschade en schade aan de buitenzijde van de woning. (…)
Artikel 32: Ingebrekestelling Pro
Indien de huurder toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of deze huurovereenkomst op het rust en de verhuurder daardoor gerechtelijk en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de huurder.”
2.2.
[gedaagden] hebben € 1.950,00 aan waarborgsom betaald.
2.3.
De relatie tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is per 1 februari 2024 beëindigd. [gedaagde 2] heeft samen met het kind op die dag de woonruimte verlaten.
2.4.
[gedaagde 1] kon alleen de huur niet meer betalen en heeft [eiser] voorgesteld het gehuurde per 15 maart 2024 te verlaten en de huurtermijnen te verrekenen met de betaalde borg. Hier is [eiser] niet mee akkoord gegaan. [gedaagde 1] heeft de woning wel verlaten.
2.5.
In april 2024 heeft [eiser] het gehuurde geïnspecteerd. Vervolgens heeft [eiser] offertes laten opmaken voor herstel van het gehuurde ten bedrage van € 5.795,90 en € 653,61. [eiser] heeft daarom de waarborgsom niet terugbetaald.
3.Het geschil
3.1.
Samenvattend vordert [eiser] dat [gedaagden] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, worden veroordeeld tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 5.200,00 aan huurachterstand en van € 4.499,51 aan schade, beide bedragen te vermeerderen met rente. Tevens vordert [eiser] betaling van € 859,98 aan buitengerechtelijke kosten en van de proceskosten vermeerderd met rente.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagden] de huurprijs over de maanden februari, maart, april en mei 2024, te weten de overeengekomen duur van de huurovereenkomst, niet hebben betaald. Tevens stelt [eiser] dat [gedaagden] schade aan de woonruimte hebben veroorzaakt. Deze schade is begroot op het totaal van de offertes ten bedrage van € 6.449,51, zodat na verrekening met de betaalde waarborgsom resteert het aan schadevergoeding gevorderde bedrag. [eiser] heeft buitengerechtelijke incassokosten gemaakt. Als de in het ongelijk te stellen partijen moeten [gedaagden] volgens [eiser] ten slotte in de proceskosten worden veroordeeld.
3.3.
[gedaagde 2] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Onder meer heeft [gedaagde 2] een beroep op verrekening met de waarborgsom gedaan. [gedaagde 2] heeft betwist dat [gedaagden] de gestelde schade hebben veroorzaakt.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsing consumentenrecht
4.1.
De kantonrechter dient ambtshalve (zonder dat partijen daarop een beroep hebben gedaan) te onderzoeken of sprake is van een overeenkomst tussen een handelaar en een consument en als dat het geval is de overeenkomst te toetsen aan het toepasselijke consumentenrecht.
4.2.
Op vragen van de kantonrechter heeft [naam] namens [eiser] ter zitting toegelicht dat de verhuurde woonruimte een appartement betreft, met een eigen huisnummer ( [nummer] ), opgang, voordeur, keuken en sanitaire voorzieningen. [eiser] woont zelf niet op het adres. Anders dan vermeld in de schriftelijke huurovereenkomst betreft het gehuurde dus niet één kamer in de woning van [eiser] met gedeeld gebruik van badkamer, toilet, keuken en terras (zie de artikelen 1, 2, 3 en 6), maar zelfstandige woonruimte.
4.3.
Ter zitting heeft [naam] verder toegelicht dat [eiser] (en zij) meerdere woningen verhuren. De aan [gedaagden] verhuurde woonruimte is al een aantal jaren verhuurd. [gedaagden] waren in ieder geval de tweede huurders en mogelijk al de derde. Verder heeft [naam] toegelicht dat [eiser] (en zij) onder andere uit de verhuur hun inkomsten behalen. Gelet op deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] de woonruimte verhuurde in het kader van zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit. Anders dan de gemachtigde van [eiser] ter zitting heeft gesteld, doet aan dit bedrijfsmatige karakter van die verhuur niet af dat de huurovereenkomst er wel professioneler uitgezien zou hebben als [eiser] handelaar zou zijn, de huurprijs niet is verhoogd en [eiser] en zijn echtgenote tevens inkomen uit arbeid genieten.
4.4.
De conclusie van het voorgaande is dat [eiser] de zelfstandige woonruimte als handelaar heeft verhuurd aan [gedaagden] Aangezien [gedaagden] de woning huurden voor eigen bewoning, moeten zij aangemerkt worden als consumenten. Daarom dient ambtshalve te worden getoetst aan het toepasselijke (Europese) consumentenrecht, waaronder in dit geval de Europese Richtlijn oneerlijke handelspraktijken (Richtlijn 2005/29/EG), die is geïmplementeerd in artikel 6:193a e.v. van het Burgerlijk Wetboek (BW).
Vernietiging huurovereenkomst wegens oneerlijke handelspraktijk van [eiser]
4.5.
Een handelaar handelt onrechtmatig jegens een consument indien hij een handelspraktijk verricht die oneerlijk is (artikel 6:193b lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Een handelspraktijk is in het bijzonder oneerlijk als feitelijk onjuiste informatie wordt verstrekt of als essentiële informatie welke de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit over een transactie te nemen, wordt weggelaten, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen (artikel 6:193b lid 3 sub a jo 6:193c lid 1 jo 6:193d lid 2 BW). Bij de beoordeling hiervan kan het gebruik van oneerlijke bedingen als bedoeld in de Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EG) worden betrokken (richtsnoeren bij Richtlijn 2005/29/EG, par. 1.2.4). Artikel 6:193j lid 3 BW bepaalt dat een overeenkomst die als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen, vernietigbaar is.
4.6.
[eiser] heeft een oneerlijke, want misleidende handelspraktijk verricht jegens [gedaagden] , door hen in de huurovereenkomst onjuist te informeren over zowel datgene wat zij huurden als over hun rechten en daarmee tevens informatie over dwingendrechtelijke huurdersbescherming bij zelfstandige woonruimte weg te laten.
4.7.
[eiser] heeft in de huurovereenkomst feitelijk onjuist opgenomen dat [gedaagden] één kamer in zijn woning zouden huren met gedeelde voorzieningen. [eiser] heeft [gedaagden] deze overeenkomst voor (ogenschijnlijk) onzelfstandige woonruimte aangeboden met de kennelijke bedoeling aan het wettelijke regime van huurdersbescherming in geval van zelfstandige woonruimte te ontkomen. Aanwijzingen voor die bedoeling zijn te vinden in de overeengekomen duur van de overeenkomst en de opzeggingsbevoegdheid van de verhuurder (zie de artikelen 9 en 12 van de huurovereenkomst). In afwijking van de artikelen 7:271 lid 4 en 7:272-274 BW kan immers bij de verhuur van onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, een proefperiode van negen maanden gelden waarbinnen huurbeëindiging zonder opgave van reden en buiten rechte mogelijk is (artikel 7:232 lid 3 BW Pro). Bij een overeenkomst voor zelfstandige woonruimte is een dergelijke proefperiode en huurbeëindiging dwingendrechtelijk niet toegestaan. Dat de overeenkomst op deze punten verschrijvingen zou bevatten (en dus niet beoogd zou zijn te misleiden), zoals [naam] ter zitting heeft aangevoerd, is niet aannemelijk, omdat deze informatie in de voorgedrukte tekst van de overeenkomst staat en achter artikel 1 van Pro de overeenkomst juist een zin over het eigen huisnummer lijkt te zijn toegevoegd.
4.8.
Bij deze beoordeling van de misleidende handelspraktijk van [eiser] jegens [gedaagden] wordt ook in aanmerking genomen dat [eiser] in de huurovereenkomst oneerlijke bedingen heeft gebruikt, waarop hij in deze procedure een beroep heeft gedaan of daarbuiten had kunnen doen. De in dit kader relevante bedingen zijn het huurprijsbeding (artikel 5 en Pro 15), het huurprijsverhogingsbeding (artikel 18), de bedingen die betrekking hebben op de eventuele aansprakelijkheid van [gedaagden] voor schade aan het gehuurde (artikelen 19 en 22), het beding over (buiten)gerechtelijke kosten (artikel 32) en het verrekeningsverbod van [gedaagden] (artikel 17).
4.9.
In het huurprijsbeding is vermeld dat de huurprijs € 1.300,00 per maand bedraagt. Dit beding betreft het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst. Dit beding is echter gelet op de overige bepalingen in de huurovereenkomst niet duidelijk en begrijpelijk geformuleerd, omdat niet duidelijk is waarvoor wordt betaald. Uit artikel 5 blijkt Pro dat in de huurprijs is inbegrepen het gebruik van stoffering en inventaris, maar niet is gespecificeerd hoeveel daarvoor wordt betaald. Tevens is onduidelijk of in de huurprijs een bedrag is inbegrepen voor de in de overeenkomst genoemde ‘Exclusieve leveringen en diensten’. Die onduidelijkheid wordt gevoed door de vraag wat wordt bedoeld met ‘Exclusieve’. Het is niet goed voorstelbaar dat bedoeld is exclusief, omdat in de huurovereenkomst staat dat de huur betrekking heeft (zou hebben) op één kamer en dat de verhuurder zelf zijn hoofdverblijf heeft in de woning, zodat in die omstandigheden voor de hand ligt dat gas, elektriciteit, water, televisiekabel en internet juist in de huurprijs zouden zijn inbegrepen. Deze onduidelijkheid over de vraag waarvoor wordt betaald doet ertoe, want in artikel 18 van Pro de huurovereenkomst is een verhoging van de huurprijs toegestaan. Voor zover daarin zou zijn bedoeld dat de kale huurprijs kan worden verhoogd, is echter door de kennelijke all-in huurprijs niet duidelijk hoeveel deze dan bedraagt (afgezien daarvan geeft artikel 18 [eiser] de mogelijkheid niet alleen de (kale) huurprijs, maar ook de daarin inbegrepen kosten te verhogen, hetgeen op zichzelf in strijd is met artikel 7:259 BW Pro en daarmee oneerlijk, maar die toetsing ligt niet voor, omdat de huurprijs niet is verhoogd). Ook in verband met de onduidelijkheid over de vraag waarvoor wordt betaald is relevant dat het gehuurde niet één kamer in de woning van [eiser] met gedeelde voorzieningen betreft, maar een zelfstandige woonruimte.
4.10.
Het niet-transparante huurprijsbeding in de huurovereenkomst is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk. Het huurprijsbeding in de huurovereenkomst gaat over een onzelfstandige, in plaats van de daadwerkelijk gehuurde zelfstandige woonruimte. Tevens laat het huurprijsbeding de mogelijkheid bestaan dat [gedaagden] meer betalen voor de in de overeenkomst genoemde (nuts)voorzieningen en servicekosten dan waarop [eiser] op grond van artikel 7:259 BW Pro recht heeft, omdat daarvoor kennelijk een vast bedrag wordt gerekend, dat dus niet is gebaseerd op een systeem van afschrijving en rekening en verantwoording. [eiser] kon niet redelijkerwijs ervan uitgaan dat [gedaagden] dit huurprijsbeding zouden aanvaarden als daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld, omdat voor de hand ligt dat zij, als zij de strekking van dit beding hadden begrepen, een juiste omschrijving van het gehuurde in de overeenkomst zouden hebben bedongen en zouden hebben willen afrekenen op basis van – kort gezegd – werkelijk gebruik.
4.11.
De artikelen 19 en 22 van de huurovereenkomst zijn ook oneerlijk, omdat daarin ten nadele van [gedaagden] wordt afgeweken van dwingend recht ten aanzien van de stelplicht en bewijslastverdeling in geval van aansprakelijkheid van de huurder voor schade aan de woning (vgl. artikel 7:224 lid 2 jo Pro 7:242 lid 2 BW). [eiser] kon niet redelijkerwijs ervan uitgaan dat zij deze bedingen zouden hebben aanvaard als daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld, omdat voor de hand ligt dat zij, als zij de strekking daarvan hadden begrepen, niet zouden hebben willen afspreken dat zij mogelijk voor meer aansprakelijk zouden kunnen worden gehouden dan hetgeen voortvloeit uit de wet.
4.12.
Artikel 32 van Pro de huurovereenkomst is eveneens oneerlijk bevonden, omdat het aan [eiser] de mogelijkheid biedt om meer buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten in rekening te brengen bij [gedaagden] dan bij wet is voorzien. [eiser] kon redelijkerwijs niet ervan uitgaan dat [gedaagden] een dergelijke verplichting zouden hebben willen aanvaarden.
4.13.
Voor zover [eiser] een beroep op het verrekeningsverbod in artikel 17 van Pro de overeenkomst zou kunnen en willen doen, is dit verrekeningsverbod naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk, omdat het ten nadele van [gedaagden] afwijkt van de wet en [eiser] niet redelijkerwijs ervan uit kon gaan dat zij dit beding zouden aanvaarden als zij zich hadden gerealiseerd dat zij daarmee de mogelijkheid tot verrekening met de waarborgsom zouden prijsgeven. Daarbij weegt mee dat dit beding voorkomt op de zogenoemde grijze lijst en daarom wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn (artikel 6:237 aanhef Pro en onder g BW), alsook voorkomt op de lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen (art. 1 sub b van Pro de bijlage daarbij).
4.14.
De gemiddelde consument die over de huur/het gehuurde (juist) zou zijn geïnformeerd zou een andere beslissing (hebben kunnen) nemen en (hebben kunnen) verlangen dat hem een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte zou worden aangeboden, zonder oneerlijke bedingen. Aldus heeft [eiser] een misleidende, oneerlijke handelspraktijk verricht jegens [gedaagden] en is de huurovereenkomst vernietigbaar.
4.15.
Voor zover in dit kader beoordeeld zou moeten worden of [gedaagden] uiterst nadelige gevolgen van een ambtshalve vernietiging van de huurovereenkomst ondervinden en in hun belangen worden geschaad, zodat in dat geval de huurovereenkomst zou moeten worden aangevuld (vgl. o.a. HvJEU 12 januari 2023, ECLI:EU:C:2023:14), is de conclusie dat die situatie zich niet voordoet. De huurovereenkomst is inmiddels beëindigd, zodat [gedaagden] in die zin geen belang hebben bij het voortbestaan van de overeenkomst. Ook komen [gedaagden] door het vervallen van de overeenkomst niet in een situatie van rechtsonzekerheid te verkeren, omdat [eiser] niet de mogelijkheid heeft om op basis van het recht op ongedaanmaking van de prestaties (artikel 6:203 lid 3 jo Pro. 6:210 lid 2 BW) dan wel ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 lid 1 BW Pro) een vergoeding voor het gebruik te vorderen (ECLI:EU:C:2023:14, punt 62). Vaststaat immers dat [gedaagden] de huurtermijnen tot februari 2024 hebben voldaan en het gehuurde daarna slechts tot 15 maart 2024 hebben gebruikt, waarvoor de betaalde waarborgsom van € 1.950,00 (op zichzelf) een redelijke vergoeding is (en [gedaagden] geen tegenvordering hebben ingesteld).
4.16.
Gelet op de door de Richtlijn oneerlijke handelspraktijken nagestreefde verhoging van het niveau van consumentenbescherming, acht de kantonrechter in dit geval de ambtshalve vernietiging van de huurovereenkomst op grond van een oneerlijke handelspraktijk een passende sanctie en gaat daartoe over. De conclusie is dat de huurovereenkomst niet meer bestaat en dat de op grond daarvan gevorderde huurtermijnen worden afgewezen.
Afwijzing vordering tot schadevergoeding
4.17.
De vordering tot schadevergoeding wordt eveneens afgewezen. Tussen partijen is niet in geschil dat geen beschrijving van de woonruimte is opgemaakt als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW Pro. Daarom wordt op grond van deze bepaling verondersteld dat [gedaagden] de woonruimte hebben opgeleverd zoals zij deze hebben ontvangen. [eiser] heeft daartegen slechts aangevoerd dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst een ronde door de woning hebben gemaakt en dat toen geen gebreken zijn gemeld en dat [gedaagden] daarna meerdere malen hebben aangeven dat de gestelde schade aanwezig was. Daarmee heeft [eiser] , ook afgezien van het wettelijke vermoeden, tegenover de betwisting van [gedaagde 2] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat hij schade heeft geleden door toedoen van [gedaagden] , omdat de door hem aangevoerde omstandigheden niet kunnen leiden tot de conclusie dat de gestelde schade niet reeds bij aanvang van de huurperiode bestond.
Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
4.18.
Vanwege de afwijzing van de vorderingen tot betaling van huurachterstand en schadevergoeding, bestaat geen grond voor toewijzing van buitengerechtelijke incassokosten.
4.19.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen, aan de zijde van [gedaagde 2] begroot op:
- salaris gemachtigde
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.008,00
5. De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde 2] van € 1.008,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Boeve en is in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2026.